Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2023

• Asuminen

Asuntomarkkinat lähtevät kohti uutta nousua loppuvuodesta

Sisällysluettelo

1 Hinnat laskevat ja vuokrien nousu kiihtyy

2 Korot nousevat ja talouskasvu hiipuu

3 Valmistuvien asuntojen määrä kääntyy laskuun

4 Vanhojen asuntojen kauppa palautuu kevään aikana

5 Palautunut muuttoliike vahvistaa pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita

6 Koron nousu ja energiakriisi hyydyttivät alueellisen asuntojen hintakehityksen

7 Omakotitalojen kauppa haasteissa energiakriisin takia

8 Talouden epävarmuus lisää vuokra-asuntojen kysyntää

9 ARA-vuokrissa reippaat korotukset

Asuntomarkkinoiden erityisteemassa pohditaan asuntomarkkinoiden tasapainon palautumista. Lue erityisteema täältä.

Viime vuosi oli hyvin poikkeuksellinen asuntomarkkinoille. Venäjän Ukrainassa aloittaman hyökkäyssodan vaikutukset konkretisoituivat kotitalouksille syksyllä, kun korot ja energian hinnat lähtivät voimakkaaseen nousuun. Tämä sai kotitaloudet jäädyttämään asunnonostoaikomuksensa ja asuntojen hinnat kääntyivät laskuun. Epävarmuuden noustessa vuokra-asuntojen kysyntä puolestaan alkoi vahvistua. Vuonna 2023 asuntomarkkinoiden tilanne on edelleen haastava. Hintakehitys on heikkoa vielä alkuvuodesta, mutta kevään ja kesän aikana epävarmuuden hälvetessä kotitalouksien luottamus palautuu, mikä kääntää hintakehityksen nousuun. Kuitenkin vuoden keskimääräinen vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen muutos jää negatiiviseksi. Vuokrien nousu sen sijaan kiihtyy viime vuodesta.

Hinnat laskevat ja vuokrien nousu kiihtyy

Asuntomarkkinat ovat olleet kovassa myllerryksessä viime vuosina. Vuoden 2021 asuntohintojen voimakas nousu kääntyi äkkijarrutukseen vuoden 2022 lopulla. Venäjän hyökkäys Ukrainaan heitti synkän varjon sekä koko talouden että asuntomarkkinoiden päälle heti alkuvuodesta. Kutenkaan mitään äkillistä reaktiota se ei saanut asuntomarkkinoilla aikaan. Epävarmuus lisääntyi ja Venäjälle asetetut pakotteet, ja niitä seuranneet vastapakotteet rajoittivat monien hyödykkeiden saatavuutta ja niiden hinta lähti voimakkaaseen nousuun. Erityisen paljon ovat nousseet energian hinnat. Sodan vaikutukset konkretisoituivat kotitalouksille syksyn aikana, kun kotitalouksien energiamenot alkoivat kasvaa ja Euroopan keskuspankki alkoi nostaa ohjauskorkoaan nopeassa tahdissa hillitäkseen kiihtyvää inflaatiota. Tämä sai kotitalouksien asunnonostohalukkuuden tippumaan jyrkästi, minkä seurauksena asuntojen hinnat laskivat loppuvuodesta reippaasti koko maassa.

Vuonna 2023 asuntomarkkinoiden ennustetaan toipuvan energiakriisin ja korkojen nousun aiheuttamasta shokista. Vielä alkuvuoden asuntojen hintakehitys on heikkoa ja jopa negatiivista, mutta kevään aikana kotitalouksien näkymät paranevat ja asuntokaupoille uskalletaan lähteä herkemmin. Vaikka hintakehitys paraneekin tämän vuoden loppua kohti, laskevat vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa 2,5 prosenttia, eikä laskua edeltänyttä hintatasoa saavuteta. .

Asuntomarkkinoiden epävarmuudet tukevat vuokra-asuntojen kysyntää, mutta asuntoja valmistuu edelleen paljon. Vapaarahoitteisten vuokrien korotukset jäävät 2,3 prosenttiin. Kohonneiden kustannusten myötä ARA-vuokrissa on paljon korotuspaineita, joten ne nousevat 4,0 prosenttia.

Viime vuonna ennustimme, että asuntomarkkinoiden hinta- ja vuokrakehitys palautuu lähelle koronaa edeltäneitä kasvu-uria vuoden 2022 aikana. Vain viikko ennusteen julkistamisen jälkeen sota oli syttynyt, mikä heikensi merkittävästi ennusteen toteutumisen todennäköisyyttä. Asuntomarkkinoiden hintakehityksen rauhoittumisesta koronapandemian jälkeen oli merkkejä jo heti viime vuoden alkupuolella, mutta hinnat kääntyivät laaja-alaisesti laskuun vasta vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Loppujen lopuksi vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat 0,1 prosenttia koko maassa vuonna 2022.

Hintakehitys vaihteli kuitenkin paljon alueittain. Heikointa asuntomarkkinoiden kehitys on ollut pääkaupunkiseudulla, missä hinnat laskivat 0,6 prosenttia. Muualla Suomessa hinnat puolestaan nousivat 0,6 prosenttia. Rivitaloasuntojen hintakehitys oli selvästi suotuisampaa kuin kerrostaloasuntojen, sillä niiden hinnat nousivat 2,2 prosenttia koko maassa ja kehitys oli tasaista pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Myös omakotitalojen hintakehitys laantui viime vuoden alkupuolella, mutta pysyi kuitenkin pitkän aikavälin hintakehityksen yläpuolella. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hinnat nousivat viime vuonna. Arviomme mukaan omakotitalojen hinnat kuitenkin laskivat koko maassa noin 0,2 prosenttia viime vuonna.

Koronapandemia jätti jälkensä vuokramarkkinoille. Rajoitusten poistuttua ja talouden toiminnan normalisoiduttua vuokramarkkinatkin alkoivat osoittaa toipumisen merkkejä viime vuoden aikana. Vuoden 2022 loppua kohden asuntomarkkinoilla lisääntynyt epävarmuus lisäsi vuokra-asuntojen kysyntää, koska kotitaloudet eivät uskaltaneet lähteä oman asunnon hankintaan. Koko maassa uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten sopimusten vuokrat nousivat 0,9 prosenttia vuonna 2022. Pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat vain 0,4 prosenttia, kun muualla Suomessa nousua oli 1,2 prosenttia. Vuokrien nousu oli selvästi vahvempaa vuoden loppua kohden. Tuettujen vuokra-asuntojen vuokrat kehittyivät samaa tahtia vapaarahoitteisten vuokrien kanssa. Koko maassa ARA-vuokrat nousivat 1,0 prosenttia ja kasvu oli suunnilleen samansuuruista pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa.

Koronarajoitukset muuttivat kotitalouksien asumispreferenssejä ainakin väliaikaisesti, ja suurempien asuntojen kysyntä kasvoi merkittävästi. Suurien kerrostaloasuntojen hintojen kehitys oli edelleen viime vuonna suotuisampaa kuin pienempien asuntojen. Yksiöiden hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla 3,8 prosenttia ja muualla Suomessa 1,7 prosenttia. Kaksioiden hinnat laskivat pääkaupunkisedulla 0,6 prosenttia, mutta nousivat muualla Suomessa 0,3 prosenttia. Kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen hintakehitys oli positiivista sekä pääkaupunkiseudulla (0,5 prosenttia) että muualla Suomessa (1,7 prosenttia).

Ennusteeseen sisältyy tavanomaista enemmän riskejä. Erityisiä riskitekijöitä ennusteelle on se, missä vaiheessa käänne parempaan tapahtuu ja se, kuinka nopeaa palautuminen on. Kotitalouksien tunnelmat ovat olleet erittäin negatiiviset ja ne odottavat taloudesta ja hintojen kehityksestä positiivisia signaaleja ennen kuin uskaltavat taas lähteä luottavaisin mielin asuntokaupoille. Sähkön hinnan pitääkin vakiintua ja kotitalouksien tottua uuteen korkotasoon, jotta asuntomarkkinat pääsevät toipumaan kohti normaaleja kasvu-uria. Tietysti isona riskitekijänä on edelleen sota ja vaikutukset talouteen. Vaikka asuntohintojen pudotus onkin ollut hurjaa viime vuoden lopulla, ei vielä tämä kehitys anna syytä ennustaa asuntomarkkinoille negatiivista kierrettä, jossa asuntoja alettaisiin pakkomyymään.

Korot nousevat ja talouskasvu hiipuu

Suomen talous ajautuu tänä vuonna taantumaan. Taantuma on seurausta Suomen keskeisten vientimarkkinoiden ongelmista ja Euroopan keskuspankin (EKP) korkojen nostoista, joilla yritetään hillitä inflaation nousua. Toistaiseksi Suomen talous on selvinnyt odotettua pienemmin vaurioin Venäjän Ukrainassa aloittaman hyökkäyssodan aiheuttamista seurauksista. Sodan kehitystä on vaikea ennakoida, mutta se on merkittävä riskitekijä, jonka seurauksena talouskehitys voi olla paljon ennakoitua heikompaa.

Korkojen nousun myötä taantuva talouskehitys hillitsee inflaation nousua. Vaikka taantumasta ei ennakoida pitkäaikaista eikä syvää, inflaatio hidastuu laaja-alaisesti. Erityisesti energian hintojen lasku hidastaa inflaatiota tänä vuonna. Ilman energian ja ruoan hintoja laskettava niin kutsuttu pohjainflaatiokin hidastuu. Inflaatio ylittää kuitenkin vielä tänä vuonna euroalueella selvästi EKP:n keskipitkän aikavälin kahden prosentin tavoitteen. Myös Suomessa inflaatio on selvästi totuttua korkeampi.

Kotitalouksien asunnonostohalukkuus oli kääntynyt laskuun jo vuoden 2021 lopulla (Kuvio 3). Viime vuoden puolen välin jälkeen energian hintojen nousun kiihtyessä ja korkojen noustessa kotitalouksien asunnonostohalukkuus putosi nopeasti alle koronaa edeltäneen tason. Korona-aikana asuntolainojen nostot kiihtyivät reippaasti, mutta Suomen Pankin tietojen mukaan asuntolainojen nostot tippuivat erittäin nopeasti viime syksyn aikana. Viime syksynä asuntolainoja nostettiin noin kolmasosa vähemmän edelliseen vuoteen verrattuna. Myös sijoitusasuntolainojen kysyntä oli viime vuoden lopulla huomattavasti pienempää kuin vuotta aiemmin. Tämän vuoden tammikuussa asunnonostoaikomukset kasvoivat reippaasti. Sarja on hyvin volatiili, joten yhden havainnon perusteella ei vielä voi tehdä kovinkaan suuria päätelmiä trendin suunnasta, mutta voisi olettaa, että asunnonostohalukkuuden pohja on nähty. Kotitalouksien asunnonostotarpeet ovat patoutuneet ja ne odottavat purkautumista, kunhan vain talouden tilanne vakautuu, energian hintakehitys tasaantuu ja kotitalouksille syntyy käsitys siitä, mille tasolle korot lopulta asettuvat.

Negatiivisten korkojen aikakausi tuli päätökseensä viime vuoden huhtikuussa, minkä jälkeen korot nousivat erittäin voimakkaasti viime syksynä (Kuvio 4). 12 kuukauden Euriborin kuukausikeskiarvo ylitti yhden prosentin elokuussa, kaksi prosenttia syyskuussa ja kolme prosenttia joulukuussa. Euriborin ennustetaan olevan huipussaan kevään aikana. Vaikka asuntolainat on hyvin stressitestattu, positiivinen korko oli varmasti yllätys monelle kotitaloudelle. Pieniin lainanhoitomenoihin oli ehditty tottua ja muuta kulutusta oli voitu lisätä. Korkojen nousun vaikutukset riippuvat paljon kotitalouden velan määrästä ja alueelliset vaikutukset ovat suuria, koska kotitalouksien velkaantuneisuus vaihtelee paljon kunnittain. Pääkaupunkiseudulla kotitalouksien asuntolainat ovat suurempia kuin muissa maakunnissa. Yleisen taloudellisen tilanteen heiketessä myös asuntolainojen takaisinmaksuun liittyvät riskit ovat kasvaneet viime vuoden lopun ja tämän vuoden alun aikana. Pankeilla voikin olla paineita korottaa marginaaleja, mutta asuntomarkkinoiden haastava tilanne ei salli suuria korotuksia.

Nopean inflaation ja maltillisen tulokehityksen seurauksena reaalitulojen kehitys oli historiallisen heikkoa viime vuonna. Kotitalouksien ostovoima laskikin useamman prosentin viime vuonna. Tänä vuonna tulot nousevat nimellisesti poikkeuksellisen paljon, mutta viime vuonna muodostunutta lovea kotitalouksien ostovoimaan se ei täysin paikkaa. Yleinen yksityisen sektorin palkkojen korotustason ennustetaan olevan noin 3,5 prosenttia ja pakkaliukumien oletetaan olevan prosentin suuruusluokkaa. Lisäksi sopimuksiin tulee kertaeriä, mutta vain vuotta 2023 koskevalla korotuksella tuskin on juurikaan vaikutusta asuntomarkkinoiden hinnanmuodostukseen. Kokonaisuudessaan nimellistulojen ennakoitu 5 prosentin kasvu on tällä vuosituhannella ylitetty vain kerran, vuonna 2008.

Työllisyystilanne on pysynyt hyvänä, vaikka taloudessa onkin ollut epävarmuutta. Sodan aiheuttamista haasteista huolimatta yritykset ovat selviytyneet melko hyvin. Työttömyyden ei ennusteta kasvavan voimakkaasti, vaikka talous ajautuu pieneen taantumaan. Monilla aloilla on rakenteellinen työvoimapula, jonka seurauksena yritykset irtisanovat osaavia työntekijöitään hyvin harkiten. Talouskehitykseen nähden vakaana pysyvä työllisyystilanne tukee asuntomarkkinoiden kehitystä.

Korkojen nousun myötä huolta on alkanut herättämään uusien asuntojen oston yhteydessä otettujen taloyhtiölainojen suuri määrä. Määrä on kasvanut viime vuosina paljon. Asunnon myyntihinnasta jopa 60–80 prosenttia voi olla yhtiölainaa. Lisäksi lainoissa on käytetty jopa kolmen vuoden lyhennysvapaata jaksoa laina-ajan alkuun. Nämä lainat ovat olleet erityisesti sijoittajien suosiossa, sillä yhtiölainan lyhennykset voi vähentää verotettavasta vuokratulosta. Näin ollen sijoittajat ovat voineet käyttää velkavipua vuokratuottojensa kasvattamiseksi.

Tilastotietojen mukaan taloyhtiölainojen määrä on kasvanut viime vuosina nopeasti. Noin 10 prosenttia kotitalouksien veloista on taloyhtiövelkaa, kun kymmenen vuotta sitten se oli vain pari prosenttia. Kotitalouksien kokonaisvelkaantuneisuus on kasvanut pääasiassa juuri taloyhtiövelkojen kautta. Näiden lainojen jakautumista kotitalouksien ja velanhoitokyvyn suhteen ei tiedetä, jolloin niiden todellista riskiä ei voida määrittää. Jos asunnon hankkija ei tarvitse muuta kuin taloyhtiölainaa, ei hänen maksukykyään stressitestata ollenkaan. Taloyhtiölainat otetaan tyypillisesti keväällä, joten sijoittajat ja muut taloyhtiölainalla asunnon hankintaa rahoittaneet kotitaloudet kohtaavat kohonneet korkokustannukset vasta tämän kevään aikana. Viime vuosina matalan koron aikana asunnot ovat olleet tuottavia sijoituskohteita.

Koronan myötä vuokra-asuntomarkkinoiden ongelmat, kohonneet kustannukset ja nousseet korot ovat heikentäneet sijoittajien vuokratuottoa. Sijoittajien määrä asuntomarkkinoilla on lisääntynyt merkittävästi viimeisen reilu kymmenen vuoden aikana. Siksi heidän toiminnallaan voikin olla asuntomarkkinoita horjuttava vaikutus. Taloyhtiöiden talouden kannalta merkittävää on se, että kaikki osakkaat suoriutuvat rahoitusvastikkeen maksusta, sillä maksuvaikeuksissa muut osakkaat joutuvat vastaamaan maksamatta jääneistä lyhennyksistä. Asuntomarkkinoiden kannalta merkittävää on se, pitävätkö sijoittajat sijoituksensa vai haluavatko he luopua niistä.

Sijoittajilla on nyt ollut useampi kuukausi aikaa valmistautua uuteen korkotasoon ja miettiä sijoitustensa tulevaisuutta. Korko tulee pysymään positiivisena jatkossakin, joten siihen on vain sopeuduttava. Koronan ja energiakriisin aiheuttamat ongelmat asuntomarkkinoille ovat vain väliaikainen shokki, joten on uskottavaa, että vuokrasijoittamisen näkymät ovat valoisammat jo lähitulevaisuudessa. Hintakehityksen ollessa heikkoa ei ole todennäköistä, että asuntosijoittajat lähtisivät nyt kovalla kiireellä myymään sijoitusasuntojaan. Tosin uusia sijoittajia ja sijoituskohteita tämä nykyinen tilanne ei houkuttele.

Vaikka velkaantuneisuus onkin historiallisen korkeaa, eivät koronapandemia, energiakriisi ja korkojen nousu ole Suomen Pankin makrovakausraportin (Silvo ym. 2022) mukaan aiheuttaneet pankeille merkittäviä ongelmia ainakaan vielä viime vuoden loppuun mennessä. Kotitalouksien lainanhoitovaikeudet eivät ole kasvaneet merkittävästi, vaan ne ovat melko samalla tasolla kuin vuotta aikaisemmin. Korkosuojaukset, säästöt ja mahdollisuus lyhennysvapaisiin ovat mahdollistaneet kotitalouksien sopeutumisen uuteen tilanteeseen. Kaiken kaikkiaan asuntomarkkinat eivät vielä ole muodostuneet riskiksi rahoitusjärjestelmälle.

Valmistuvien asuntojen määrä kääntyy laskuun

Venäjän hyökkäyssota aiheutti rakennusyhtiöille merkittävän riskin. Monista raaka-aineista tuli pulaa sodan aiheuttamien pakotteiden ja vastapakotteiden vuoksi, minkä seurauksena rakennustarvikkeiden hinnat nousivat voimakkaasti. Rakennusliikkeillä olikin suuri työ turvata rakennusmateriaalien saatavuus ja rakennushankkeidensa jatko. Kuitenkin ne onnistuivat siinä hyvin, eikä rakentamiseen aiheutunut tästä syystä suurta shokkia. Tilastoissa Venäjän hyökkäys Ukrainaan ei näyttänyt vaikuttaneen rakennuttajien toimintaan niin, että rakennuslupia olisi heti haettu vähemmän. Monet rakennusyritykset kokevat, että suurin epävarmuus alkaa jo olla takanapäin ja ne uskovat, että asuntomarkkinat toipuvat tämän vuoden aikana.

Kerrostaloasuntojen aloitukset laskevat tänä vuonna tuntuvasti. Rakennusteollisuuden ja ARAn ennusteiden mukaan uusia kerrostaloasuntoja aloitetaan tämän vuoden aikana noin 34 800 kappaletta. Näistä 16 600 on vapaarahoitteisia kerrostaloasuntoja ja 7 000 ARA-asuntoja, rivi- ja omakotitaloja puolestaan noin 11 200 kappaletta. Arvion mukaan aloitettujen asuntojen määrä laskee kaiken kaikkiaan noin 12 prosenttia tänä vuonna. Aloitettujen kerrostaloasuntojen määrä laskee jopa reilu 25 prosenttia.

Valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä kasvaa edelleen. On kuitenkin odotettavaa, että valmistuvien asuntojen kappalemäärä kääntyy laskuun tämän vuoden puolen välin tienoilla, sillä aloitettujen hankkeiden määrä kääntyi laskuun jo vuoden 2021 puolenvälin tienoilla. Viime vuonna valmistuneiden uusien kerrostaloasuntojen keskineliömäärä oli noin 68 neliötä, mikä on noin yhden neliön vähemmän kuin vuotta aiemmin.

VTT:n vuonna 2020 määrittelemä asuntotuotannon maksimitarve on 35 000 asuntoa vuodessa ja trendiennuste on 30 000 asuntoa vuodessa. Tähän tavoitteeseen nähden nyt valmistuu paljon asuntoja, mikä osaltaan hillitsee asuntomarkkinoiden hinta- ja vuokrakehitystä. Myynnissä olevan rakentamisen uudistuotannon määrä on ollut kasvussa, mikä saa rakennuttajat varovaisiksi uusien rakennushakkeiden suhteen. (Kuvio 6). Jos asuntokauppa ei pian käänny kasvuun, saattaa rakentamisen reaktio olla voimakkaampi.

Rakennuskustannukset lähtivät voimakkaaseen nousuun vuonna 2021, kun taloudet alkoivat toipua koronashokista ja taloudellinen toimeliaisuus lisääntyi. Hintojen nousu osoitti jo laantumisen merkkejä, mutta kiihtyi jälleen Venäjän hyökättyä Ukrainaan. Erityisesti tarvikepanosten hinnat nousivat voimakkaasti, sillä pakotteiden takia niiden saatavuuteen tuli isoja ongelmia. Pahimman nousun jälkeen tarvikepanosten hintojen kasvuvauhti laantui nopeasti. Työpanoksen hintakehitys on laantunut jo koronaa edeltäviin kasvulukemiin. Vaikka rakennuskustannusten kasvuvauhti on hidastunut jopa alle yleisen inflaation, nousevat hinnat edelleen nopeaa tahtia, mikä haastaa rakennusyhtiöiden kannattavuutta. Hintakehityksen odotetaan laantuvan edelleen tämän vuoden aikana. Palkankorotukset voivat tosin saada työpanoksen hinnan nousun hieman kiihtymään. Rakentamisen hinta muodostuu kolmesta tekijästä: tontista, rakentamisesta ja veroista. Rakentamisen osuus on noin 30–40 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla osuus on matalampi kuin pienissä kaupungeissa. Näin ollen rakennuskustannusten nousu ei näy täysimääräisesti rakennushankkeiden hinnoissa.

Vanhojen asuntojen kauppa palautuu kevään aikana

Vanhojen asuntojen kauppa hyytyi nopeasti viime syksyn aikana (Kuvio 8). Korkojen ja energiahintojen nousu oli voimakas shokki kotitalouksille, mikä sai ne jäädyttämään asunnon vaihtosuunnitelmansa. Kerrostaloasuntojen kauppa lähti laskuun vuoden 2022 puolivälin jälkeen. Vuoden viimeisellä neljänneksellä kauppa hyytyi merkittävästi. Tilaston viimeinen havainto tulee korjautumaan ylöspäin, mutta lopullinen lukukin tulee jäämään erittäin heikoksi. Pääkaupunkiseudulla laskua oli hieman enemmän ja muualla Suomessa hieman vähemmän. Vähiten kauppamäärät ovat laskeneet suurissa kerrostaloasunnoissa.

Rivitaloasuntojen kauppa osoitti laantumisen merkkejä jo vuoden 2021 loppupuoliskolla. Vielä viime vuoden alkupuoliskon kauppa kävi verrattain hyvin. Kuitenkin rivitaloasuntojen kauppa hyytyi vuoden viimeisellä kvartaalilla. Rivitaloasuntojen kauppamäärät laskivat koko maassa viime vuonna noin 24 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla hieman enemmän ja muualla Suomessa hieman vähemmän.

Viime vuoden kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana omakotitalojen kauppa laski huomattavasti enemmän kuin kerrostaloasuntojen kauppa koko maassa. Kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana omakotitalojen kauppamäärät laskivat lähes 17 prosenttia koko maassa ja kerrostalojen kauppamäärät reilu 7 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen kauppamäärät ovat laskeneet huomattavasti enemmän kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla laskua oli jopa 27 prosenttia.

Palautunut muuttoliike vahvistaa pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita

Asuntomarkkinoiden kokonaiskysyntä heijastelee pohjimmiltaan väestön määrässä ja asumisväljyydessä tapahtuvia muutoksia. Viime vuosina väestön määrään on vaikuttanut syntyvyyden nopea lasku ja ikääntyvän väestön kasvava kuolleisuus. Asuntomarkkinoiden kysyntään vaikuttaa kuitenkin eniten aktiivi-ikäisen väestön määrän muutos, jonka osalta muuttoliike on merkittävä tekijä. Vuonna 2020 alkanut koronapandemia vaikutti muuttovirtojen kautta myös asuntomarkkinoiden kysyntä-tarjonta-tasapainoon.

Kuviossa 9 on esitetty väestömuutoksen määrittävät tekijät. Vuodet 2015–2019 (koronaa edeltävä aika) on esitetty vuosikeskiarvona. Koko maan lisäksi kuviossa esitetään muutostekijät muulle Suomelle ilman isoja kaupunkeja (tässä: kaupunkien, joista tehdään erillinen ennuste) ja muulle Suomelle ilman pääkaupunkiseutua (tässä: Helsinki, Espoo, Vantaa). Ensimmäinen huomionarvioinen tekijä on nettomaahanmuuton lisääntyminen tällä vuosikymmenellä koko maassa ja erityisesti isoissa kaupungeissa. Maahanmuuton lisäys on suurempi kuin laskeneen syntyvyyden ja nousseen kuolleisuuden aiheuttama väestön väheneminen. Kuntien välinen muuttoliike on palautunut kohti isoja kaupunkeja, mutta ei koronaa edeltävissä määrin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen negatiivinen luonnollinen väestönlisäys on lähes yhtä suuri kuin positiivinen nettomaahanmuutto.

Vuosi 2022 oli kahden koronapandemian leimaaman vuoden jälkeen paluu uuteen normaaliin. Muuttoliikkeen osalta paluu oli osin entiseen, mutta nettomaahanmuuton merkitys on kasvanut merkittävästi. Vaikka viime vuoden lukuihin voi vaikuttaa yhteiskuntien vapautuminen pandemiarajoituksista, maahanmuuton voi olettaa jäävän pysyvästi korkeammalle tasolle. Ilmiö kiihtyi vuoden 2022 aikana ja maahanmuuttopolitiikkaa on systemaattisesti liberalisoitu usean vuoden ajan vastamaan ennen kaikkea pahenevaan työvoimapulaan.

Isojen kaupunkien ulkopuolisen Suomen pieni maansisäinen muuttovoitto kääntyi korona-aikaa edeltäneitä lukuja pienemmäksi muuttotappioksi. Maan sisäisen muuttoliikkeen osalta on vielä tässä vaiheessa vaikea arvioida tulevien vuosien kehitystä. Selvää on kuitenkin jo nyt, että mitään suurta ja pysyvää “maallepakoa” koronapandemia ei aiheuttanut. Toisaalta etätyön lisääntyminen on tullut jäädäkseen, mikä mahdollistaa työpaikan ja kodin etäisyyden kasvattamisen.

Muuttoliikkeen palautuminen kohti suuria kaupunkeja ja maahanmuuton lisääntyminen tukevat vuokra-asuntojen kysyntää myös tulevaisuudessa. Oman asunnon osto ei välttämättä tapahdu nopeasti, koska maahanmuuttajien on kantaväestöä vaikeampi saada rahoitettua oman asunnon osto. Ukrainasta tulleet pakolaiset eivät sisälly näihin edellä esiteltyihin lukuihin, koska heillä ei ole nimettyä kotikuntaa. Kuntalaisuutta voi hakea siinä vaiheessa, kun henkilö on asunut Suomessa yhtäjaksoisesti vuoden ajan. Kotikunnan saaminen tarkoittaa muun muassa sitä, että henkilö muuttaa vastaanottokeskuksen järjestämästä asunnosta omaan asuntoon. Tänä keväänä moni Suomeen saapunut ukrainalainen voikin siirtyä vastaanottopalveluista kuntien palveluiden asiakkaiksi. Sisäministeriön kyselyiden mukaan noin kolmasosa Ukrainasta tulleista pakolaisista on ilmoittanut aikovansa jäädä Suomeen pysyvästi.

SPR:n tietojen mukaan viime vuoden joulukuussa Suomessa oli 37 000 ukrainalaista. Ensimmäisen sotakuukauden jälkeen suojeluhakemuksia oli tullut 11 000 kappaletta. Suuri osa turvapaikanhakijoista tuli vuoden 2022 kesään mennessä. Arvioiden mukaan noin 20 000 ukrainalaista voisi hakea kuntalaisuutta kesään mennessä. Sisäministeriön järjestämän kyselyn perusteella ukrainalaiset ovat sijoittuneet ympäri Suomea. Vastaajista 13 prosenttia asui pääkaupunkiseudulla. Lisäksi muun muassa Poriin, Lahteen ja Riihimäelle oli sijoittunut paljon turvapaikanhakijoita. Nähtäväksi jää jäävätkö ukrainalaiset vastaanottokuntaansa vai siirtyvätkö parempien työmahdollisuuksien perässä muihin kuntiin. Vuokramarkkinoiden haasteiden takia vuokra-asuntotuotantoa on jonkin verran puskurissa, joten ukrainalaisten turvapaikanhakijoiden siirtyminen kuntien asuntomarkkinoille ei pitäisi aiheuttaa suurta shokkia.

Pääkaupunkiseudun kunnissa (kuvio 10) maahanmuutto on lisääntynyt merkittävästi. Koko maan noin 35 000 henkilön nettomaahanmuutosta yli 40 prosenttia tulee pääkaupunkiseudulta. Helsingin osuus yksistään on yli 20 prosenttia. Helsingin iso muuttotappio muualle Suomeen 2021 on vähentynyt merkittävästi vuonna 2022, mutta koronaa edeltävän maansisäisen muuttovoiton luvuista ollaan vielä kaukana. Espoossa kuntien välinen muuttoliike on kääntynyt positiiviseksi ja Espoo kasvaa kaikkien muidenkin muutostekijöiden avulla, Helsingin ja Vantaan kasvu on pääosin maahanmuuton varassa.

Nettomaahanmuutto on kasvanut sekä Tampereella, Oulussa että Turussa (Kuvio 11). Erityisen voimakasta kasvu on ollut Tampereella. Väestönkasvu on kaikissa näissä kolmessa kaupungissa nopeampaa kuin ennen koronaa, vaikka luonnollinen väestönlisäys on kääntynyt negatiiviseksi Tampereella ja Turussa. Kuntien välinen nettomuutto on suurinta Tampereelle.

Myös Jyväskylässä, Kuopiossa ja Lahdessa nettomaahanmuutto kasvoi vuonna 2022. Lahden väestön kasvua rajoittaa hyvin negatiiviseksi kääntynyt luonnollinen väestönmuutos. Kuopion kasvanut muuttoliike muualta Suomesta tasaantui viime vuonna. Jyväskylän ja Kuopion väestönlisäys oli viime vuonna koronapandemiaa edeltänyttä aikaa nopeampaa. Lahden väestön kasvu ei ole nopeutunut maahanmuuton lisääntymisestä huolimatta, ja on nyt hyvin lähellä nollaa.

Koron nousu ja energiakriisi hyydyttivät alueellisen asuntojen hintakehityksen

Asuntojen hinnat nousivat monissa kaupungeissa vielä viime vuoden ensimmäisen puoliskon (Kuvio 12). Vuoden puolenvälin jälkeen hintojen kehitys kääntyi laskuun ja myyntiajat pitenivät. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja Turussa ja Tampereella hintakehityksen hidastuminen oli hyvin voimakasta. Asuntojen alueellisen hintakehityksen ennustetaan olevan heikkoa vielä tämän vuoden alun, mutta keväällä ja loppuvuotta kohti asuntojen hinnat kääntyvät nousuun. Vuosikasvut jäävät kuitenkin negatiivisiksi, eikä viime vuoden alun huipputasoa saavuteta (Taulukko 2). Loppuvuonna tapahtuneen hintojen laskun takia monissa kaupungeissa asuntohintojen niin kutsuttu kasvuperintö (1) on vahvasti negatiivinen, eli vuoteen 2023 lähdetään ponnistamaan montun pohjalta.

Alueellisten asuntohintojen muodostukseen vaikuttavat merkittävimmin käytettävissä olevien rahatulojen kehitys sekä korkotason muutokset. Muut niin kutsutut epävarmuustekijät voivat vahvistaa tai heikentää näiden päätekijöiden vaikutusta. Näitä muuttujia hyödyntävän PTT:n alueellisten asuntohintojen ennustemallin keskeinen tulema on asuntomarkkinoiden hakeutuminen tulojen määrittämään tasapainoon sitä kohtaavan shokin jälkeen (2). Sopeutuminen on kohtuullisen hidasta, mutta hakeutumien kohti tulojen tasapainoa on säilynyt mallin ominaisuutena myös uusimmalla aineistolla tehdyissä estimoinneissa.

Tulokehitys tukee asuntohintojen nousua, mutta merkittävin hintakehitystä jarruttava tekijä tällä hetkellä on korkojen nousu ja toisaalta energiakriisin myötä syntynyt epävarmuus asunnon vaihtoa kohtaan. Lisäksi valmistuvien asuntojen määrä on vielä niin suuri, että se hillitsee osaltaan hintakehitystä. Muuttoliike pääkaupunkiseudulle on kääntynyt jälleen kasvuun, vaikkakin suurin osa väestön lisäyksestä on tullut maahanmuuttajista.

Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat tippuivat voimakkaasti Helsingissä viime vuoden lopulla ja kokonaisuudessaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat 0,8 prosenttia. Espoossa kerrostaloasuntojen hinnat puolestaan nousivat 0,7 prosenttia. Muuttoliike pääkaupunkiseudulle hiipui koronapandemian aikana vuonna 2021, mutta viime vuonna muuttoliike kääntyi ennustuksen mukaisesti jälleen nousuun, vaikkakin suurin osa väestön lisäyksestä onkin tullut maahanmuuttajista. Vielä jää nähtäväksi, mille tasolle kuntien välinen nettomuutto palautuu koronan jäljiltä. Maahanmuutto kasvattaa jatkossa entistäkin enemmän suurempien kaupunkien ja erityisesti pääkaupunkiseudun asuntojen kysyntää. Näin ollen näiden kaupunkien asuntomarkkinoiden tilanne on vahva jatkossakin. Sekä Helsingissä että Espoossa valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä tulee laskemaan tämän vuoden aikana, mikä antaa oman sysäyksensä hintakehitykselle.

Vantaalla vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys on ollut selvästi vaisumpaa kuin muualla pääkaupunkiseudulla, hinnat laskivatkin viime vuonna 1,4 prosenttia. Vantaalla 2010-luvun lopulla käynnissä ollut rakennusbuumi on laantunut 2020-luvun alussa. Valmistuvien asuntojen määrä laskee vielä tänä vuonna. Toisaalta Vantaan väestönkasvu on laantunut koronaa edeltävistä huippuluvuista.

Turussa ja Tampereella asuntomarkkinoiden veto on ollut voimakasta viime vuosina. Turussa ja Tampereella vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat vuositasolla reippaasti, vaikka vuoden lopulla hintakehitys romahti myös näissä kaupungeissa. Tampereella kasvua oli 1,8 prosenttia. Turussa on käynnissä voimakas rakennusbuumi. Myönnettyjen rakennuslupien ja aloitusten määrä kasvoi voimakkaasti viime vuoden aikana. Valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä kasvaakin tänä vuonna. Tampereella puolestaan rakennusmarkkinoiden odotetaan hieman hiipuvan ja valmistuvien asuntojen määrän kääntyvän laskuun.

Jyväskylän kerrostaloasuntojen hinnat ovat laskeneet jo useamman vuoden. Viime vuonna hinnat laskivat 2 prosenttia. Väestömäärä on kehittynyt alueella melko tasaisesti, mutta rakentaminen kääntyi voimakkaaseen kasvuun vuonna 2015. Rakentamisen määrä on hiipunut vuoden 2020 jälkeen.
Myös Kuopiossa asuntojen hintakehitys on ollut negatiivista. Korona-aika teki kehitykseen poikkeuksen, mutta viime vuonna hinnat laskivat jälleen 1,8 prosenttia. Väestön kasvu on ollut reipasta Kuopiossa. Luvat ja aloitukset saavuttivat vuonna 2021 huippulukemat, joten valmistuvien asuntojen määrän ennustetaan kasvavan vielä tämän vuoden aikana.

Lahdessakin asuntojen hintakehitys on ollut melko laskuvoittoista viime vuosina. Vuonna 2022 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat 1,0 prosenttia. Lahdessa väestönlisäys on ollut erittäin maltillista, mutta myös rakentaminen on melko matalalla tasolla. Aloitetut rakennushankkeet ovat laskeneet voimakkaasti viime vuoden loppupuolella.

Oulun hintakehitys oli viime vuonna muihin tarkasteltaviin kaupunkeihin nähden erittäin suotuisaa. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 3,5 prosenttia, vaikka joinakin kvartaaleina kasvu oli negatiivista. Asuntohinnat reagoivat Oulussa hieman poikkeuksellisesti korona-aikana. Muualla hintojen nousu kiihtyi, mutta Oulussa hinnat laskivat vuosina 2020 ja 2021. Oulussa väestön kasvu on ollut tasaisen vahvaa jo useamman vuoden. Rakentaminen on ollut voimakasta Oulussa viime vuosina. Aloitetut rakennushankkeet kasvoivat voimakkaasti vuonna 2021. Valmistuneiden asuntojen määrä kääntyi kasvuun viime vuoden puolen välin tienoilla, joten on odotettavaa, että tänä vuonna asuntoja valmistuu enemmän kuin viime vuonna.

Kuvio 13 osoittaa, että asuntohintojen kehitys on mukaillut melko tasaisesti käytettävissä olevien tulojen kehitystä ennen korona-aikaa. Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa omistusasunnossa asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin kääntyi kuitenkin kasvuun vuonna 2020. Viime vuonna hintasuhde kääntyi puolestaan laskuun, koska asuntojen hintakehitys oli heikkoa useassa kaupungissa, mutta kotitalouksien tulot nousivat reippaasti. Hintasuhteen ennustetaan laskevan edelleen tämän vuoden aikana. Kuvio 13 osoittaakin, että tulojen kehitys mahdollistaisi reippaamman asuntohintojen kehityksen, mutta talouden negatiiviset tekijät ylittävät tämän vaikutuksen.

Omakotitalojen kauppa haasteissa energiakriisin takia

Omakotitalojen hinnat nousivat voimakkaasti koronapandemian aikana. Hintojen nousu laantui jo vuonna 2021 ja laantuminen jatkui viime vuonna muualla paitsi pääkaupunkiseudulla (kuvio 14). Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hintojen kasvuvauhti on pysynyt verrattain erittäin reippaana viime vuoden kolme ensimmäistä kvartaalia. On odotettavaa, että omakotitalojen kauppa on hyytynyt voimakkaasti vuoden viimeisellä kvartaalilla ja samalla niiden hinnat ovat tulleet reilusti alas. Arvion mukaan omakotitalojen hinnat laskivat noin 0,2 prosenttia viime vuonna koko maassa. Kohonneet energiakustannukset ovat koetelleet eri tavalla eri energiamuotoja. Eniten viime vuonna nousivat sähkön ja lämmitysöljyn hinta.

Talven aikana asuntokaupoilla onkin korostunut pientalojen lämmitysmuodot. Halutuimpia asuntoja ovat ne, joissa lämmityskustannukset ovat nousseet vähiten. Valmistuvien pientalojen (omakotitalot, rivitalot ja paritalot) määrä oli hienoisessa kasvussa viime vuonna. Aloitettujen pientalohakkeiden määrä kääntyi laskuun viime vuoden alussa, joten valmistuvien pientalojen määrä kääntyy myös pian laskuun. Vuoden 2023 alussa omakotitalojen kysyntä on vaisua, mutta vuoden loppua kohti myös niiden kysynnän ja hintakehityksen ennustetaan kohenevan.

Talouden epävarmuus lisää vuokra-asuntojen kysyntää

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkinat olivat ongelmissa korona-aikana, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Markkinat alkoivat kuitenkin palautua viime vuoden aikana ja vapaarahoitteisten vuokrien nousu kiihtyi vuoden loppua kohden. Lisäksi asuntomarkkinoille tullut epävarmuus on lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää viime vuoden lopulta lähtien. Vuokra-asuntojen markkinointiajat ovatkin lyhentyneet. Suurissa vuokra-asunnoissa vuokrat ovat nousseet enemmän, mikä kertoo siitä, että perheet ovat jääneet tiukassa taloudellisessa tilanteessa asumaan vuokralle. Niin kauan kuin omistusasuntojen kysyntä on heikkoa, tukee se vuokra-asuntojen kysyntää. Kuitenkin pieniä vuokralle tarkoitettuja asuntoja valmistuu edelleen erittäin paljon, mikä osaltaan hillitsee vuokrien nousua.

Vuokrasopimuksissa korotukset sidotaan yleensä elinkustannusindeksiin, joten elinkustannusten kehityksen voidaan jossain määrin ennustavan vapaarahoitteisten vanhojen vuokrasopimusten korotuksia. Uusien vuokrasopimusten taso puolestaan määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Näin ollen vuokramarkkinoiden kireys heijastelee juuri uusien vuokrasopimusten tasoon. Uusien ja vanhojen vuokrien korotuksissa painottuvat tänä vuonna hieman eri asiat.

Vanhoissa sopimuksissa iso painoarvo on yleisen kustannustason ja erityisesti energian hinnan nousulla. Viime vuonna elinkustannusindeksi kohosi 7,1 prosenttia. Toisaalta vuokranantajat eivät välttämättä uskalla tänäkään vuonna siirtää kohonneita vastikemenoja täysimääräisesti vuokriin, jotta he eivät menettäisi hyviä vuokralaisia. Vuokrakehitys jääkin tänä vuonna alle yleisen inflaatiokehityksen, sillä vuokra-asuntoja on edelleen alikäytöllä ja rakentaminen pitää asuntotarjontaa yllä.

Uusien vuokrasopimusten tason puolestaan määrittää vuokra-asuntojen kysynnän ja vapaana olevien vuokra-asuntojen suhde. Kaupunkeihin virtaa jälleen uusia vuokralaisia, mikä lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Kuitenkin uusia vuokra-asuntoja valmistuu tämän vuoden aikana. Näin ollen uusien vuokrasopimusten osalta markkinatilanne voi vielä olla suotuisa vuokralaiselle. Viime vuonna oli havaittavissa, että uusien vuokrasopimusten vuokrat olivat laskussa pääkaupunkiseudulla. Mutta tänä vuonna uusien sopimusten vuokrataso on kasvanut.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysynnän ennustetaan kasvavan alkuvuoden aikana reippaasti, mutta kysyntäpaine hellittää hieman vuoden loppua kohden, kun asuntokauppa vilkastuu. Viime vuonna useat vuokranantajat eivät tehneet vuokran korotuksia tiukan markkinatilanteen takia. Tänä vuonna osa kohonneista kustannuksista pyritään siirtämään vuokriin, mutta korotukset jäävät kuitenkin alle kustannusten nousun aiheuttaman nostopaineen, sillä markkinoiden tilanne on edelleen vaikea valmistuvien asuntojen määrän ollessa korkea. Näin ollen tänä vuonna vapaarahoitteisten vuokrien nousuvauhdin ennustetaan kiihtyvän viime vuoteen nähden (Taulukko 3).

Pääkaupungin vuokrakehitystä tukee erityisesti koronan jäljiltä palautunut muuttoliike. Pääasiassa kasvanut muuttoliike on tullut maahanmuuttajista. Tämä väestöryhmä ohjautuu ensisijaisesti vuokramarkkinoille, mikä tukee vuokrien nousua. Valmistuvien asuntojen määrä pienenee tämän vuoden aikana, mikä osaltaan mahdollistaa vuokrien nousuvauhdin kiihtymisen. Turussa ja Tampereella vuokrakehitys on ollut erittäin reipasta. Kehityksen uskotaan jatkuvan, sillä muuttoliike alueille on ollut runsasta. Myös Oulussa väestö on kasvanut, mikä on tukenut vuokramarkkinoiden kehitystä ja vuokrien nousu on hieman nopeampaa kuin maassa keskimäärin. Jyväskylässä, Kuopiossa ja Lahdessa vuokrakehitys on heikompaa kuin muissa tarkastelussa olevissa kaupungeissa.

Kuvio 15 osoittaa, että vuokralla asuvien kotitalouksien maksamien vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin kääntyi laskuun koronan aikana. 50-neliöisen asunnon vuokra suhteessa vuokralla asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin on Helsingissä tänä vuonna reilu 46 prosenttia ja Lahdessa reilu 39 prosenttia. Vuokrien tulo suhteen ennustetaan laskevan vielä tänä vuonna, sillä vuokrat kehittyvät edelleen hitaammin kuin vuokralaisten käytettävissä olevat tulot.

ARA-vuokrissa reippaat korotukset

ARA-asuntojen tuotanto on vaihdellut jonkin verran viime vuosina. Viime vuonna tuotanto laski noin 5 600 asuntoon, mutta tänä vuonna ARAn ennusteen mukaan tuotanto kasvaa noin 7 000 asuntoon.

ARA-vuokriin vaikuttaa muun muassa asuntokannan rakenne ja rahoitusrakenne. Kukin ARA-asunnon omistava yhtiö päättää itsenäisesti vuokristaan. Vapaarahoitteisten vuokrien ja ARA-vuokrien määräytymisperusteet ovat erilaiset. Vapaarahoitteisten vanhojen vuokrasopimusten korotukset on tyypillisesti sidottu elinkustannusindeksiin, kun taas ARA-asuntojen vuokrat määritellään omakustannusperusteella jokaiselle taloyhtiölle erikseen. Kuitenkin tasausmenetelmän avulla saman vuokrataloyhteisön omistamien vuokratalojen- ja asuntojen vuokria voidaan tietyin ehdoin tasata eri taloyhtiöiden välillä. Merkittävin tekijä, joka vaikuttaa omakustannustasoon, on rakennuksen ylläpidosta aiheutuvat kustannukset. Näin ollen ARA-vuokrien kehitystä voidaan ennakoida edeltävän vuoden ylläpitokustannusten perusteella.

Vuonna 2022 asuinkerrostalojen ylläpidon kustannukset nousivat arviolta noin 8 prosenttia. Vaikka ARA-vuokrien kasvuennuste on tälle vuodelle reilusti suurempi kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen, jäävät nämä korotukset selvästi pienemmiksi kuin kustannusten nousun aiheuttama korotuspaine (Taulukko 4). Voimakkaista korotuspaineista huolimatta asuntoyhtiöt ovat pyrkineet pitämään vuokrankorotukset maltillisina, jotta asuntojen käyttöasteet eivät lähde laskuun. Kustannusten nousua pienemmät vuokrankorotukset todennäköisesti siirtävät suunniteltuja remontteja myöhemmäksi. Tällä voi olla asuntokantaa rapistava vaikutus.

Viime vuosina ARA-vuokrien suhde vapaarahoitteisiin vuokriin on pysynyt melko tasaisena eri alueilla (Kuvio 13). Mutta tämä vuosi tulee tekemään poikkeuksen, kun ARA-vuokrat nousevat huomattavasti enemmän kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Erityisesti Lahdessa ARA-asunnon vuokrat tulevat olemaan jo hyvin lähellä alueen vapaarahoitteisia vuokria.

Suhteessa edullisempia ARA-vuokrat ovat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla yleensä. Mitä pienempiin kaupunkeihin ja mitä pienemmille asuntomarkkinoille mennään, sitä suurempi on ARA-vuokrien suhteellinen taso. Tämä tarkoittaa sitä, että tuetussa vuokra-asunnossa asuvat kotitaloudet eivät saa kovinkaan suurta hyötyä verrattuna vapaarahoitteiseen asuntoon. Monissa pienissä ja keskisuurissa kunnissa ARA-yhtiöt ovatkin ongelmissa, kun väestö vähenee ja asuntojen houkuttelevuus on heikko. Heikon kannattavuuden takia ARA-asuntoyhtiöitä on alettu hiljalleen ajaa alas näissä kunnissa. Valtion tarjoamia purkuavustuksia on parannettu, jotta haitat yhtiöiden lakkauttamisesta olisivat mahdollisimman pienet kaikille osapuolille.

1: Kasvuperinnöllä tarkoitetaan sitä vuosikasvua, joka saavutetaan, jos asuntohintojen taso pysyy samalla tasolla kuin se oli edellisen vuoden lopussa.
2: Asuntomarkkinoiden hintamalli ja sen tulokset on esitelty tarkemmin PTT:n vuoden 2015 asuntomarkkinaennusteen yhteydessä. Holappa, V., Huovari, J., Karikallio, H. ja Lahtinen, M. 2015. Alueellisten asuntomarkkinoiden kehitys vuoteen 2017. PTT työpapereita 169.

Lisätietoja

Veera Holappa

vanhempi ekonomisti

kauppatieteiden maisteri

veera.holappa@ptt.fi

040 631 7217

Katso profiili

Markus Lahtinen

toimitusjohtaja

kauppatieteiden tohtori

markus.lahtinen@ptt.fi

050 491 3842

Katso profiili