Asuntomarkkinat kääntyvät vihdoin montusta nousuun

Asuntomarkkinat vilkastuvat ja asuntojen hinnat kääntyvät vihdoin nousuun vuoden 2024 aikana, kertoo Pellervon taloustutkimus PTT:n ennuste. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat koko maassa tänä vuonna 0,5 prosenttia, mutta alueellinen vaihtelu on suurta. Vuokrien kasvu kiihtyy, erityisesti ARA-asunnoissa. Lisääntyvä maahanmuutto kasvattaa varsinkin suurten kaupunkien vuokra-asuntokysyntää. Asuntopolitiikassa olisi ryhdyttävä hillitsemään segregaatiota yhä kunnianhimoisemmin, esimerkiksi edistämällä asuinalueiden monimuotoista asuntotarjontaa ja takaamalla laadukas opetus kaikilla alueilla.

”Asuntojen hinnat ponnistavat ylöspäin, tosin syvän montun pohjalta. Korot ovat vihdoin kääntyneet laskuun ja kotitalouksien nimellistulot kehittyvät hyvin, mikä antaa virtaa asunnonostosuunnitelmille”, kertoo PTT:n ekonomisti Veera Holappa.

Asuntotarjonta on edelleen runsasta, mikä hillitsee hintojen nousua. Varsinkin pääkaupunkiseudulla asuntosijoittajien vetäytyminen markkinoilta heikentää hintojen palautumista. Sijoituskysynnän ennakoidaan palautuvan korkojen laskun ansiosta, mutta ei aiemmalle tasolleen.

Hintakehitys voi myös olla ennakoitua nopeampaa, jos kotitalouksien patoutuneet asunnon hankinta- ja vaihtotarpeet purkautuvat arvioitua vauhdikkaammin. Toisaalta talouden yleinen heikko tilanne ja epävarmuus työttömyydestä voivat pitää kotitaloudet varovaisina, mikä heikentäisi hintakehitystä.

Kaupunkien asuntomarkkinoissa isoa vaihtelua

Asuntojen hintakehitys vaihtelee selvästi suurimpien kaupunkien kesken, mihin on monia syitä. Espoossa hinnat nousevat vuonna 2024 1,7 prosenttia, Helsingissä muutos jää nollaan, mutta Vantaalla hinnat laskevat yhä -1,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla on valmistunut erittäin paljon uusia kerrostaloasuntoja, mutta määrä kääntyi laskuun jo viime vuoden lopulla. Vähenevä tarjonta alkaa nostaa hintoja vuoden kuluessa. Silti Vantaalla omistusasuntojen heikko kysyntä vetää hintoja alas.

Tampereella puolestaan asuntomarkkinat ovat olleet vahvat viime vuosina. Väestön kasvu on kiihtynyt erittäin voimakkaasti, mikä näkyy asuntokysynnässä, ja Tampereella hinnat nousevat 2,1 prosenttia. Sen sijaan Oulussa ennuste arvioi asuntojen hintojen edelleen laskevan tänä vuonna (-2,0%). Tähän on syynä se, että Oulussa asuntojen hintakehitys oli viime vuonna melko vahvaa viimeistä neljännestä lukuun ottamatta, joten vertailutaso on korkea. Vaikka asuntojen hinnat kääntyvätkin tämän vuoden aikana nousuun, se ei riitä kääntämään koko vuoden kasvulukua positiiviseksi.

ARA-vuokrat nousevat selvästi vapaarahoitteisia enemmän

Väestön kasvu kiihdyttää vuokra-asuntojen kysyntää suurissa kaupungeissa, mutta runsas asuntotarjonta hillitsee vuokrien nousua edelleen alkuvuonna. Vuokranantajat eivät vieläkään pysty tekemään kustannusten nousua vastaavia vuokrien korotuksia. Vapaarahoitteiset vuokrat nousevat tänä vuonna 2 prosenttia, ja vuokrien nousuvauhti kiihtyy vuoden loppua kohden.

ARA-vuokrien korotukset ovat selvästi suuremmat kuin vapaarahoitteisten vuokrien, keskimäärin 5 prosenttia. Monissa ARA-yhtiöissä on tarve siirtää kohonneet kustannukset omakustannushinnoittelun mukaisesti vuokriin. Viime vuonna koettu poikkeuksellinen tilanne, jossa ARA-vuokrat nousevat vapaarahoitteisia enemmän, siis toistuu.

Useissa suurissa kaupungeissa väestön määrä on lisääntynyt merkittävästi kahden edellisen vuoden aikana. Koska väestönlisäys johtuu suuressa määrin maahanmuutosta, tulee vuokra-asuntojen kysyntä kasvamaan.

Asuinalueiden segregaatiota pitää torjua monipuolisilla keinoilla

Maahanmuutto Suomeen on kasvanut moninkertaiseksi viime vuosien aikana, ja on viitteitä, että muutos on pysyvä. Maahanmuuttajat laajasti ymmärrettynä muodostavat syntyperäisistä suomalaisista hieman poikkeavan asujaryhmän: maahanmuuttajat asuvat useammin kerrostaloissa sekä vuokra-asunnoissa kuin syntyperäiset suomalaiset. Alueiden asuntotarjonnan rakenteelliset erot luovatkin niille hyvin erilaiset lähtökohdat vastaanottaa maahanmuuttajataustaisia asukkaita.

Maahanmuuton lisääntyminen on lisännyt myös huolta segregaatiosta, eli erilaisten sosiaalisten ryhmien eriytymisestä omille alueilleen kaupungin sisällä. Suomessa eriytyminen ei ole yhtä voimakasta kuin monissa suurissa eurooppalaisissa kaupungeissa, mutta segregaation hillintään olisi ryhdyttävä ripeästi.

”Päättäjien on löydettävä tehokkaat keinot hillitä segregaatiota. Asuntopoliittiset toimet eivät ole ainoita työkalupakissa, mutta jos ne epäonnistuvat, myös muiden keinojen käyttö vaikeutuu. Jos joillakin alueilla eriytyminen pääsee etenemään pitkälle, on sitä vaikea enää peruuttaa”, sanoo toimitusjohtaja Markus Lahtinen.

Asuntopolitiikalla pitäisi edistää kohtuuhintaista ja monimuotoista asuntotarjontaa eri alueilla. On tärkeää, että omistus-, vuokra- ja sosiaalinen asuminen sekoittuvat. Tätä voidaan edistää kaupunkisuunnittelulla ja kaavoituksella, mm. rakennuttamalla pieni- ja hyvätuloisille sopivia asuintaloja samalle alueelle.

”Tärkeää olisi myös taata tasa-arvoinen ja laadukas koulutus kaikille alueille. Kouluissa olisi hyvä huomioida eri sosiaalisten ryhmien tarpeet ja turvata resurssit laadukkaaseen opetukseen. Alueiden työllisyysmahdollisuuksia täytyy kehittää, jotta ne koetaan laajasti houkuttelevina. Myös kattavat liikenneyhteydet ja joukkoliikenne helpottavat ihmisten liikkumista alueiden välillä”, sanoo Lahtinen.

Alueellinen asuntomarkkinaennuste on luettavissa verkkosivuillamme https://www.ptt.fi/ennusteet/alueellinen-asuntomarkkinaennuste-2024/ Ennusteen rahoittajat ovat ympäristöministeriö, Kuntaliitto, ARA, Rakli, Rakennusteollisuus ja Kiinteistöliitto.

Alueelliset vanhojen kerrostaloasuntojen hintaennusteet vuodelle 2024
2023, %2024e, %
Koko maa-7,00,5
Helsinki-8,20,0
Espoo-Kauniainen-7,91,7
Vantaa-8,8-1,1
Turku-5,3-0,5
Tampere-6,22,1
Lahti-8,40,2
Kuopio-2,91,3
Jyväskylä-5,91,0
Oulu-5,0-2,0
Vapaarahoitteisten vuokrasopimusten alueellinen ennuste vuodelle 2024
2023, %2024e, %
Koko maa1,42,0
Helsinki0,41,6
Espoo-Kauniainen0,41,4
Vantaa1,01,2
Turku2,12,4
Tampere2,22,5
Lahti1,51,8
Kuopio2,02,0
Jyväskylä1,92,4
Oulu2,72,8
ARA-vuokrien alueellinen ennuste vuodelle 2024
2023, %2024e, %
Koko maa2,95,0
Helsinki3,08,2
Espoo-Kauniainen2,74,8
Vantaa2,13,2
Turku3,36,2
Tampere3,25,3
Lahti4,34,6
Kuopio2,73,5
Jyväskylä2,44,0
Oulu2,93,8