- Kansantalous
Eeva Alho, Naufal Alimov, Laura Ansala, Veera Holappa, Janne Huovari, Lauri Vuori. PTT-ennuste: Kansantalous 2018/kevät. ISSN 1799-9340. Helsinki 2018.
Ennusteen erikoisteema: Asuntosijoittamisen buumi Suomessa
Suomeen on muodostunut muutaman viime vuoden aikana asuntosijoitusbuumi, jossa vapaiden markkinoiden eri toimijat ovat kasvattaneet asuntosijoituksiaan laajalla rintamalla. Asuntosijoitusyhtiöt ovat investoineet uudistuotantoon ja keskittäneet sijaintejaan, asuntorahastot ovat rakentaneet salkkujaan sekä institutionaalisten sijoittajien että yksityishenkilöiden tarjoamalla pääomalla, työeläkelaitokset ovat palanneet suoriin asuntosijoituksiin ja yhä useampi yksityishenkilö on ryhtynyt vuokranantajaksi. Yksityishenkilöiden osuus vuokra-asuntojen tarjoajana on merkittävä, kun noin kolmasosa kaikista ja noin kaksi kolmasosaa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on yksityishenkilöiden omistamia.
Buumille on kolme keskeistä ajuria: matala korkotaso ja sen myötä halpa lainaraha, vaihtoehtoisten sijoituskohteiden eli lähinnä korkosijoitusten matalat tuotot ja kolmantena tekijänä vuokra-asuntojen kova kysyntä. Kiinteistöt koetaan yleisesti turvalliseksi sijoituskohteeksi, joka tuottaa tasaista kassavirtaa, joten korkosijoituksista on virrannut pääomaa kiinteistömarkkinoille.
Osittain asuntosijoitusbuumissa on kyse juuri matalan korkotason aiheuttamasta suhdanneluontoisesta kysynnästä kohteille, joista saa sijoituspääomalle riittävän, mutta vakaan tuoton. Kuitenkin voidaan arvioida, että osa vuokra-asuntosijoittamisen suosiosta on pysyvämpää ja selittyy varallisuuden kertymisestä kotitalouksille sukupolvien yli. Suomalaiset kotitaloudet ovat perinteisesti pitäneet varojaan talletustileillä. Tätä rahaa on lähtenyt liikkeelle asuntomarkkinoille. Kotitalouksien ottamien asuntolainojen määrä on kasvanut, mistä osansa on velalla rahoitetuilla sijoitusasunnoilla.
Verohallinnon tilastosta nähdään, että vuokratuloja saavien yksityishenkilöiden lukumäärä on kasvanut kymmenessä vuodessa (2006–2016) noin 76 500 henkilöllä. Monena vuotena jopa kymmenestä tuhannesta suomalaisesta on tullut uusi vuokranantaja. Suurin kasvu vuokratuloa saavien henkilöiden lukumäärässä oli vuonna 2015, kun määrä kasvoi yli 13000 henkilöllä. Vuokratulojen kokonaismäärä oli 1,67 mrd. euroa vuonna 2016. Vuokratulon saajaa kohden se tekee noin 5300 euroa vuodessa.
Monen asuntovelallisen käsitys riskistä on saattanut hämärtyä pitkään jatkuneen poikkeuksellisen matalan korkotason aikana. Korot alkavat kuitenkin nousta, joskaan korkojen dramaattista nopeaa nousua esimerkiksi finanssikriisiä edeltäneelle tasolle ei ole näköpiirissä. Runsasta velkavipua käyttävät asuntosijoittajat ovat haavoittuvia sekä korkojen nousulle sijoitusasuntoon kohdistuvassa lainassaan että korkojen nousulle mahdollisissa taloyhtiölainoissaan ja tonttiosuudessaan. Asuntorahoitusmuodot ovat kehittyneet asuntosijoittamista kannustavaan suuntaan, kun alkupääomavaade on saatu uudiskohteissa painettua suhteellisen pieneksi. Tämä on tehty siirtämällä hankintahintaa rahoitusosuuteen ja tonttivastikkeeseen. Sijoittaja voi vähentää maksamansa vastikkeet vuokratulostaan.
Korkoriskin ohella on hyvä tiedostaa, että kohentunut taloudellinen tilanne voi vähentää vuokra-asuntojen kysyntää, koska omistusasumisen suosio tyypillisesti kasvaa, kun kotitalouksien luottamus taloustilanteeseen kohentuu. Vuokralaisten vaihtuvuus ja tyhjät kuukaudet heikentävät vuokraustoiminnan kannattavuutta. Kaikki asuntosijoitusbuumin imussa markkinoille tulleet henkilöt eivät välttämättä tiedosta täysin näitä riskejä, ja laskelmat tuloista ja lainanhoitokyvystä on saatettu perustaa optimistisille odotuksille.
Suomen vuokranantajat ry teki loppuvuonna 2017 jäsenilleen kyselyn velankäytöstä ja koronnousuun varautumisesta. Vastaajista kaksi kolmasosaa käytti velkavipua ja lähes joka neljännellä on yli 80 % lainaa uusien sijoitusasuntojen hankinnassaan. Kyselyyn vastaajilla on keskimäärin 40 000 euron velka asuntoa kohden. Noin yhdeksällä prosentilla kyselyyn vastaajista on yli 100 000 euron laina yhtä asuntoa kohti.
Velattomien asuntosijoittajien joukossa osa on henkilöitä, jotka ovat saaneet sijoitusasunnon perinnöksi, mutta tarkkaa lukumäärää ei näe tilastoista. Osa kotitalouksista on siirtänyt varojaan pois huonosti tuottaneista määräaikaistalletuksista ja hankkinut sijoitusasunnon ilman pankkilainan tarvetta. Suurella velkavivulla sijoittaneita on kuitenkin huomattava määrä. Jos olettaa Suomen vuokranantajien kyselyssä havaitut osuudet samoiksi populaatiossa, tarkoittaisi se noin 73 000 yksityistä vuokranantajaa, joilla olisi yli 80 % lainaa sijoitusasunnon arvosta.
Uudiskohteesta sijoitusasunnon hankkineen todellinen lainoitusaste nousee tätä korkeammaksi edellä mainittujen rahoitusmallien vuoksi. Vaikka uudiskohteessa alkupääomavaade voi olla pienehkö, rahoituskustannukset nousevat, kun taloyhtiölainan velkaosuuden lyhennys alkaa tyypillisesti täysmääräisesti parin lyhennysvapaan vuoden jälkeen. Tämän kynnyksen suuruutta ja korkosidonnaisuutta eivät kaikki ole välttämättä mieltäneet.
Kun inflaatio-odotukset voimistuvat vuoden 2019 aikana, markkinakorot nousevat. Se tarkoittaa, että nousu välittyy kaikkiin korkosidonnaisiin rahoituseriin, jolloin kokonaisvaikutus voi yllättää asuntosijoittajan. Korkoympäristön muuttumisesta ei kuitenkaan arvioida aiheutuvan vakavia järjestelmäriskejä Suomen asunto- ja rahoitusmarkkinoille, mutta siihen liittyy selviä riskejä joidenkin yksittäisten toimijoiden lainanhoitokyvylle. Yksittäiset asuntosijoittajat voivat joutua realisoimaan omaisuuttaan, jos on useita tai liian suurella velkavivulla hankittuja sijoitusasuntoja. Loivasta koronnoususta ei odoteta laajamittaista markkinavaikutusta, joka vaikuttaisi asuntojen hintoihin tai vuokralaisiin. Uusien sijoitusasuntojen hankintaa se vähentää.
Kotitalouksien sijoituskäyttäytymisen voi odottaa olevan kärsivällistä vuokra-asuntomarkkinoillakin, jos vain taloudellista puskuria on riittävästi. Kotitalouksien asuntosijoittamisesta on siten kehittynyt pysyvämpi ilmiö, joka toisaalta lisää ja vakauttaa vuokra-asuntojen tarjontaa ja toisaalta kartuttaa kotitalouksien varallisuutta.
Koko markkinan tasolla voidaan odottaa, että osa suurten institutionaalisten sijoittajien pääomasta vetäytyy asuntomarkkinoilta, kun korkosijoitusten tuotto-odotukset parantuvat. Niiden allokaatiopäätöksiin vaikuttavat eri omaisuusluokkien tuotto- ja riskiodotukset. Pienet pankkirahoituksesta riippuvaiset asuntosijoitusyhtiöt, joiden liiketoiminta on riskialttiimpaa, voivat vetäytyä, varsinkin jos niiden asuntokanta on alueilla, joissa vakuusarvot laskevat tai asuntojen kysyntä on herkkä muutoksille.
Linkki Suomen vuokranantajat ry:n jäsenkyselyyn: https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/tutkimukset/vuokranantaja-2017
