- Asuminen
Asuntorakentamisen suuret suhdannevaihtelut – syyt, seuraukset ja suositukset
Sisällysluettelo
Asuntorakentamisen määrän vaihtelu suurta meillä ja muualla
Asuntorakentaminen on poikkeuksellisen suhdanneherkkä toimiala, jonka voimakkaat vaihtelut heijastuvat sekä talouskasvuun että kotitalouksien hyvinvointiin. Viime vuosien kehitys on korostanut ilmiön mittakaavaa, rakentaminen on ajautunut historiallisen jyrkkään laskuun samaan aikaan, kun korkojen nousu, kysynnän hiipuminen ja rahoitusmarkkinoiden kiristyminen ovat yhdessä muodostaneet merkittävän haasteen rakentamisen toimialalle. Rakennushankkeet ovat jääneet käynnistymättä, yritysten taloudellinen tilanne on heikentynyt ja markkinaan on syntynyt syvä epävarmuuden kierre. Näiden vaihteluiden taustalla vaikuttavat sekä rakenteelliset että suhdanneluonteiset tekijät. Tässä raportissa tarkastellaan, mistä nämä vaihtelut syntyvät, millaisia seurauksia niillä on ja millaisin toimin asuntorakentamisen syklistä vaihtelua voitaisiin tasata tulevina vuosina.
Asuntorakentamisen syklit ovat voimakkaita niin Suomessa kuin muissa Euroopan maissa. Kuviossa 1 ilmiötä on kuvattu rakennuslupaindeksillä Suomen lisäksi Saksassa, Ranskassa, Ruotsissa ja euroalueella. Korkojen voimakas nousu on saanut rakentamisen hiipumaan laajasti Euroopassa. Lisäksi jokaisella kansantaloudella ja asuntomarkkinalla on oma tarinansa. Suomen viime vuosien pudotus löytää vertailukohdan lähinnä Ruotsista ja Saksasta. Ruotsin osalta vaikeudet liittyvät monin osin asuntomarkkinoihin, kun taas Saksan ongelmien taustalla on Suomen tavoin heikko makrotalouden kehitys.
Kuvio 1. Rakennuslupaindeksi 2015–2025: Suomi, EU27, euroalue, Saksa, Ranska ja Ruotsi. Lähde: Eurostat ja PTT.
Suomessa asuntorakentamisen historia on täynnä hurjia kasvulukuja ja rajuja romahduksia. Asuntorakentamisen viimeinenkin vuosikymmen on ollut värikäs. Asuntorakentamisen tilannetta kuvataan usein asuntoaloitusten määrällä (Kuvio 2). Asuntorakentaminen on ollut 90-luvun lamasta toipumisen jälkeen toimintaympäristön huomioon ottaen kohtuullisen vakaata viimeisen 10 vuoden ajanjaksoa lukuun ottamatta. Asuntoaloitusten liukuva vuosisumma vaihtelee viimeisen kymmenen vuoden aikana nykyisestä 16 000:sta vuosikymmenen alun noin 48 000:een. Aiempina vuosikymmeninä vastaavan kaltainen romahdus on nähty 90-luvun lamassa ja vuoden 2008 finanssikriisissä. Finanssikriisissäkin asuntorakentamisen käänne nousuun oli kuitenkin kohtuullisen nopea.
Kuvio 2. Aloitettujen asuntojen määrän liukuva vuosisumma 1996–2025. Lähde: Tilastokeskus ja PTT.
Asuntotuotannon rakenteellisen kysynnän on arvioitu pysyneen kohtuullisen vakaana noin 30 000 uudessa asunnossa vuodessa viimeisen kymmenen vuoden aikana.1 Jos rakenteellisessa kysynnässä ei lähtökohtaisesti ole tapahtunut suurta muutosta, näin suuri asuntotuotannon vaihtelu ei ole hyväksi kansantaloudelle, toimialalle eikä myöskään kunnille, jotka pyrkivät kehittämään asuttua kaupunkiympäristöä pitkäjänteisesti.
Kymmenen viime vuoden asuntorakentamisen vuoristoradan ajurit
Makrotalouden käänteet
Suomen talouskasvu oli ripeää vuosina 2016 ja 2017 investointien, myös asuntoinvestointien, ja viennin vedolla. Vuosina 2018 ja 2019 kasvu jatkui edelleen kohtuullisena, kunnes koronapandemia katkaisi tämän myönteisen kehityskulun vuonna 2020. Pandemian aiheuttama sokki jäi kuitenkin tilapäiseksi, jo vuonna 2021 talous alkoi toipua nopeasti.
Vuonna 2022 talouden toimintaympäristö muuttui kuitenkin perusteellisesti Venäjän hyökättyä Ukrainaan. Sodan seurauksena inflaatio kiihtyi nopeasti ja laaja-alaisesti, ja kotitalouksien ostovoima heikkeni. Kuluttajien luottamus romahti eivätkä luottamusindikaattorit ole vieläkään palautuneet kriisiä edeltäneelle tasolle. Taloutta ovat heikentäneet myös globaalin sääntöpohjaisen kauppajärjestelmän mureneminen, kuten Yhdysvaltojen tullit ja Kiinan teollisuuspolitiikan kiristyminen, sekä Suomen tärkeimpiin vientimarkkinoihin kuuluvan Saksan talousongelmat ja kotimaiset julkisen talouden sopeutustoimet. Näiden tekijöiden yhteisvaikutuksena kotitalouksien tulokehitys on ollut heikkoa, ja työttömyys on noussut huomattavan korkealle, erityisesti nuoren osalta. Näin ollen makrotalouden haasteet ovat heikentäneet kotitalouksien maksukykyä.
Asuntojen markkinoilla havaittava hinta muodostuu kohteen kysynnän ja tarjonnan tasapainosta. Kotitalouksien maksukyky on keskeinen tekijä, joka määrittää sekä asuntojen kysyntää että asuntotuotannon taloudellisia edellytyksiä. Asuntojen hinnat ja rakentamisen määrä eivät määräydy yksinomaan rakentamisen kustannuksista tai väestönkasvusta, vaan ennen kaikkea siitä, millaiseen hintatasoon kotitaloudet ovat valmiita ja kykeneviä sitoutumaan.
Korko ja rahoitusolosuhteet
Korkotasolla on merkittävä vaikutus asuntomarkkinoiden ja asuntorakentamisen vaihteluihin. Suomi on euroalueeseen kuuluva pieni ja avoin kansantalous, jolla on erikoistunut vientisektori. Tämän seurauksena keskuspankin määrittämä koko euroalueen hintavakauteen tähtäävä korkotaso ei aina ole Suomen kansantalouden eikä myöskään asuntomarkkinoiden kannalta optimaalinen. Nostettujen asuntolainojen keskikorko laski koko viime vuosikymmen jälkipuoliskon, ja reaalikorko päätyi negatiiviseksi (Kuvio 3). Yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi (YKHI) vaihteli vuosina 2015–2017 nollan prosentin ympärillä ja vuosina 2018–2019 yhden prosentin ympärillä, joten koko makrotalouden osalta korkotaso ei ollut viime vuosikymmenellä ainakaan liian matala.2
Kuvio 3. Uudet nostetut asuntolainat (miljoonaa euroa) ja niiden keskikorko. Lähde: Suomen Pankki ja PTT.
Korkotason suorien vaikutusten ohella asuntorakentamisen määrän vakauteen vaikutti merkittävästi myös uusien rahoitusinnovaatioiden yleistyminen, jota matala korkotaso omalta osaltaan vauhditti. Erityisesti taloyhtiölainojen verovähennyskelpoisuus teki sijoitusasuntojen rahoittamisesta poikkeuksellisen houkuttelevaa, mikä kasvatti asuntosijoittajien määrää ja lisäsi uudiskohteiden kysyntää nopeasti.3 Tämä vahvisti rakentamisen kasvusykliä nousukaudella, mutta samalla lisäsi markkinan rakenteellista haavoittuvuutta korkojen noustessa ja sijoittajakysynnän tyrehtyessä.
Asuntolainojen korkotaso alkoi nopeasti nousta vuoden 2022 aikana Venäjän hyökkäyssodan aiheuttaman kustannusshokin seurauksena. Asuntomarkkinoiden osalta nopeaan korkojen nousuun liittyvää ongelmaa pahentaa jossain määrin se, että asuntolainojen korkosidonnaisuus poikkeaa Suomessa merkittävästi monista suurista eurooppalaisista maista. Suomessa asuntolainat ovat vaihtuvakorkoisia. Euribor-korkoon sidottujen lainojen osuus on yhteensä noin 96 prosenttia, mistä 12 kuukauden euribor-sidonnaisuus on selvästi suosituin. Ainoastaan reilussa 20 prosentissa lainoista on korkosuojaus. (Lähde: Suomen Pankki). Esimerkiksi Saksassa ja Ranskassa tyypillinen viitekorko on 10 vuoden korko. Lyhempi viitekorko pienentää lainakustannuksia koko laina-ajalta, mutta lisää vuotuisten korkokustannusten vaihtelua ja nostettujen lainojen korkojen muutoksia. Vaikka pidempi korkokin vaihtelee lainan nostohetken mukaan, muutokset eivät ole yhtä rajuja. Korkojen muutoksella on Suomessa selvä yhteys myös nostettujen asuntolainojen määrään, joka lähes puoliintui vuoden 2022 aikana (Kuvio 3). Toisaalta on hyvä huomata, että vuosina 2015–2022 uusien nostettujen asuntolainojen korko oli Suomessa hyvin matala ja selvästi matalampi kuin maissa, joissa käytetään kiinteää korkoa.
Valtion rooli keskeinen julkisessa asuntokysynnässä
Julkisesti tuetun asuntotuotannon määrä riippuu sekä valtion että kuntien tekemistä päätöksistä. Kunnilla on vahva vaikutusvalta alueensa rakentamisen määrään kaavoitusmonopolin ja omien asuntotuotantotavoitteidensa avulla. Kuntien päätökset ohjaavat siten tehokkaasti paikallista tarjontaa ja maankäytön kehitystä. Yksittäisen kunnan, jopa pääkaupunkiseudun suurimpien, toimenpiteillä ei kuitenkaan ole ratkaisevaa vaikutusta koko maan asuntorakentamisen suhdannetilanteeseen. Tästä syystä kuntien huomio kohdistuu luonnollisesti ennen kaikkea oman alueen elinvoimaisuuteen ja tasapainoiseen asuntotarjontaan, ei koko asuntomarkkinan ohjaamiseen.
Asuntorakentamisen määrän vaihtelun tasaamisen mielessä valtion toimenpiteiden merkitys onkin keskeinen. Keskeisin elementti on valtion korkotukivaltuus, jonka mitoitusta säätämällä budjetissa valtio voi vaikuttaa julkisesti tuettujen asuntojen aloitusten määrän.
Asuntoaloitusten huippuvuosina 2018 ja 2021 myös julkisesti tuetun tuotannon aloitukset olivat korkealla yli 9000 tuhannen tasolla osin asuntopoliittisten tavoitteiden kirittämänä. Rakenteellisten syiden lisäksi julkisesti tuettuun asuntotuotantoon liittyy myös ajoitusongelma. Suhdannepolitiikan oikein ajoittaminen on aina haaste, ja erityisen suuri haaste se on asuntorakentamisen toimialalla, jossa päätöksenteon ja toteutuksen viipeet ovat pitkät. Tämän vuoksi isojen muutosten ennakointi on keskeinen elementti onnistunutta suhdanteiden tasoittamisessa.
Valtiovarainministeriön ennusteella on keskeinen merkitys budjetin laadinnassa. Kuviossa 4 on esitetty valtiovarainministeriön edellisen vuoden syksyn ennuste asuntorakentamisen volyymin muutoksesta.4 Ennuste sisältää uudistuotannon lisäksi korjausrakentamisen, joten muutosprosentit ovat maltillisemmat kuin uudistuotannossa. Muutoksen suunta on arvioitu oikein vuosia 2021 ja 2022 lukuun ottamatta. Suhdanteiden tasaamisen mielessä suurien yli 5 prosentin virheiden voi arvioida vaikeuttavan merkittävästi suhdannepolitiikan mitoitusta. Näitä on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut vuosina 2016, 2021, 2023 ja 2024. Erityisesti vuoden 2021 arvio asuntorakentamisen laskusta osui ajankohtaan, jossa aloitusten liukuva vuosisumma lopulta kasvoi yli 10 000 asunnolla.
Kuvio 4. Asuntorakentamisen volyymin prosenttimuutos ja sen ennuste 2015–2024. Lähde: Valtiovarainministeriö, Tilastokeskus ja PTT.
Vuoden 2020 syksyllä asuntoaloituksista arvioitiin seuraavaa: ”Asuntoaloituksien määrä supistuu useammalla tuhannella vuoteen 2021 mennessä, mikä heikentää vuoden 2021 asuinrakennusinvestointeja.” (VM: Taloudellinen katsaus syksy 2020.)
Vuosien 2023 ja 2024 osalta pudotuksen suuruutta ja pysyvyyttä ei ole osattu arvioida oikein. Ylipäätään ennustevirheet kahden vuoden päähän ovat tyypillisesti suurempia kuin seuraavalle vuodelle.
”Vaikka asuntorakentamisen ennusteeseen sisältyy riski vielä suuremmasta pudotuksesta, on asuinrakentamiselle edelleen kysyntää. Sekä kaupungistuminen että maahanmuutto ylläpitävät asuntotuotantotarvetta. Ennustejakson loppupäässä (selite: vuosi 2025) asuntoaloitusten määrä palautuu lähemmäksi pitkän aikavälin keskiarvoa.” (VM: Taloudellinen katsaus syksy 2023.)
Osin ennustevirheisiin on vaikuttanut suuret jälkikäteiset revisiot esimerkiksi rakennuslupien määrässä.5 Joka tapauksessa suhdannetasauksen onnistuminen edellettyisi parempaa tarkkuutta viimeistään seuraavan vuoden budjettia varten laadituilta ennusteilta.
Asuntotuotannon vaihtelujen vaikutukset kansantalouteen, asuntomarkkinoihin ja toimialaan
Vaikutukset kansantalouteen
Vaikka ulkopuoliset shokit ovat keskeinen ajuri Suomen BKT:n kehitykselle, asuntotuotannon määrällä on potentiaalisesti merkittäviä vaikutukset koko kansantalouden kehityksen. Asuntorakentaminen (uudistuotanto ja saneeraukset) kasvatti parhaimmillaan BKT:a lähes puolella prosentilla vuonna 2018, mutta vuonna 2023 negatiivinen vaikutus oli noin prosentin.6 Rakentaminen on myös merkittävä työllistäjä. Rakennusalan työmarkkinoiden erityspiirre on ulkomaalaisten suuri osuus erityisesti Uudellamaalla.
Makrovakauspolitiikan tavoite on rahoitusmarkkinoiden vakauden turvaaminen, mikä mahdollistaa tasapainoisen makrotalouden kehityksen. Asuntomarkkinoita koskevan kansallisen makrovakauspolitiikan keskeisimmät instrumentit ovat enimmäisluototussuhde ja pankkien muuttuva lisäpääomavaatimus. Käytettävissä olevia instrumentteja on säädetty tämän tavoitteen saavuttamiseksi, mikä on merkinnyt kiristämistä asuntobuumin huipussa ja löysäämistä laskun jälkeen. Vaikka asuntojen hinnat nousivat vuosikymmenen alussa tulokehitystä nopeammin ja uusien asuntolainojen määrä kasvoi merkittävästi, pankkien luotonmyöntökäytännöt yhdessä viranomaisten makrovakaustoimenpiteiden kanssa ovat pitäneet rahoitusolosuhteet vakaina. Tämä on saavutettu toimintaympäristössä, jossa kustannusshokin seurauksena keskuspankin oli välttämätöntä nostaa ohjauskorkoja poikkeuksellisen nopeasti ja paljon, ja jossa Suomen talouskehitys on ollut hyvin heikkoa. Lisäksi myös rahoitusmarkkinoiden innovaatiot erityisesti taloyhtiölainojen osalta haastoivat rahoitusolosuhteiden vakautta. Hoitamattomien asuntoyhteisölainojen osuus on pysynyt tavanomaista suurempana, mutta osuus on kuitenkin vain hivenen yli kaksi prosenttia lainakannasta. Missään vaiheessa kotitalouksien hoitamattomien asuntolainojen osuus ei ole noussut yli 2 prosenttiin asuntoluottokannasta.7 Vuoden 2025 aikana hoitamattomien asuntolainojen osuus on jopa hieman pienentynyt, kun korkotason lasku ja tulojen kasvu ovat helpottaneet velanhoitoa (Suomen Pankki 2025, Makrovakausraportti).
Vaikutukset asuntomarkkinoihin
Vaikka uudistuotanto on vähentynyt merkittävästi, myynnissä olevan uudistuotannon määrä on kuitenkin pienentynyt hitaasti (Kuvio 5). Vuoden 2018 suuri rakentamisen määrä lisäsi myynnissä olevaa tuotantoa, ja kääntyi uudestaan kasvuun syklin toisena huippuvuonna 2021. Myynnissä olevan uudistuotannon määrä on pienentynyt kappalemääräisesti erityisesti rakenteilla olevien asuntojen osalta uudistuotannon hiipuessa, mutta erityisesti pääkaupunkiseudulla on vielä valmiita asuntoja myymättä. Ylitarjonta vaivaa asuntomarkkinoita ainakin vielä toistaiseksi.
Kuvio 5. Myytävänä olevan uudistuotannon määrä pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa. Lähde: STH-Group ja PTT.
Suomessa vanhojen osakeasuntojen hintakehitys on tyypillisesti noudatellut melko tarkkaan kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehitystä (Kuvio 6). Rakentamisen suuresta määrästä huolimatta asuntojen hinnat nousivat aiempaa nopeammin viime vuosikymmenen lopusta alkaen ja vielä kiihtyen koronakriisin aikana, mikä viittaa voimakkaaseen asuntokysyntään. Asunto-markkinoiden jyrkän laskun myötä suhdeluku on kuitenkin palautunut aiemmalle tasolle.
Kuvio 6. Kotitalouksien käytettävissä olevien nimellistulojen suhde nimellisiin asuntohintoihin 2015–2024. Lähde: Tilastokeskus ja PTT.
Uusien osakeasuntojen kohdalla kehitys on ollut osin toisenlainen. Niiden hinnat ovat nousseet selvästi kotitalouksien tuloja nopeammin, mikä on kasvattanut uuden ja vanhan asuntokannan välistä hintaeroa. Tämä heijastaa sekä rakentamisen yleistä kustannustason nousua että uudistuotannon rakentamista entistä kalliimmille tonteille ja vaativammilla rakentamisnormeilla.
Taustalla vaikuttavat myös kotitalouksien omat preferenssit: kuinka suuren osuuden tuloistaan ne ovat valmiita käyttämään asumiseen ja milloin halukkuus maksaa uudistuotannon hintatasoa vastaavia summia heikkenee. Kun kotitaloudet eivät koe uudisasuntojen hintoja realistisiksi suhteessa omiin tuloihinsa, kysyntä siirtyy vanhoihin asuntoihin, mikä haastaa uudistuotannon kannattavuutta.
Myös vuokra-asuntomarkkinoilla kotitalouksien maksukyky toimii rajana tuotannolle. Markkinaehtoisen vuokratuotannon kannattavuuden edellytyksenä on riittävä vuokratuotto suhteessa rakennus- ja rahoituskustannuksiin. Jos kotitaloudet eivät pysty maksamaan vuokraa, joka kattaisi uuden rakennuskannan kustannustason, jää uusien vuokratalohankkeiden määrä vähäiseksi. Tämä on näkynyt viime vuosina erityisesti suurten kaupunkien vuokra-asuntotuotannon selkeänä supistumisena.
Asuntotuotanto ei voi olla suurempaa kuin se kysyntä, jonka kotitalouksien maksukyky kestää. Rakentaminen ei siis sopeudu väestötarpeisiin tai kaavoituksen tavoitteisiin, vaan kotitalouksien tuloihin, kuluttajaluottamukseen ja rahoituskykyyn. Niin kauan kuin kotitalouksilla ei ole taloudellisia edellytyksiä maksaa kannattavan uudistuotannon vaatimia hintoja, hankkeiden käynnistyminen jää vähäiseksi.
Heikentyneessä taloustilanteessa kotitalouksien kysyntä kohdistuu pääasiassa edullisempiin vanhoihin asuntoihin, mikä laajentaa hintaeroa uusiin asuntoihin. Kun vanhojen asuntojen hinnat painuvat selvästi alle uudistuotannon kustannusperusteisen hintatason, kysyntä uusille asunnoille jää heikoksi. Tämä tilanne rajoittaa uudistuotannon aloituksia, sillä rakentamishankkeet käynnistyvät vasta, kun ennakkomarkkinoinnin myynti ja hankkeen odotettu kannattavuus ovat riittäviä kattamaan rakennus- ja tonttikustannukset sekä rahoitusriskin. Heikko maksukyky lisää hankkeiden myyntiajan ja epäonnistumisten riskiä, mikä näkyy tiukempina rahoitusehtoina ja kasvavana varovaisuutena sekä rakennuttajilla että pankeilla.
Ensiasunnon ostajien asema on tässä kokonaisuudessa erityisen merkittävä. He muodostavat usein asuntoketjujen alkupään ja heidän ostohalukkuutensa vaikuttaa paitsi vanhojen asuntojen kysyntään myös siihen, kuinka moni asunnonvaihtaja etenee kohti uudistuotantoa. Jos ensiasunnon ostajien maksukyky heikkenee esimerkiksi epävarman työllisyystilanteen tai korkeiden korkojen vuoksi, koko asuntokaupan ketju voi hidastua. Tämä siirtää uudistuotannon käynnistymistä edelleen.
Uudet asunnot ovat luonnollisesti kalliimpia kuin vanhat, sillä niiden hinnassa näkyvät muun muassa nykyinen kustannustaso, rakentamisen laatuvaatimukset ja tonttien hinta. Jos hintaero kuitenkin kasvaa liian suureksi, se alkaa rajoittaa uusien asuntojen kysyntää ja heikentää uudistuotannon kannattavuutta. Kun uusien asuntojen kysyntä jää vähäiseksi ja niiden hintanäkymät ovat heikot, ei markkina luo riittäviä edellytyksiä uusien hankkeiden käynnistämiselle.
Viime vuosina uusien ja vanhojen asuntojen välinen hintaero on kasvanut selvästi, kun vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet enemmän kuin uusien asuntojen (Kuvio 7). Pääkaupunkiseudulla hintaero pysyi pitkään melko vakaana, mutta hyppäsi selvästi vuonna 2023 ja nousi edelleen viime vuonna. Muualla Suomessa hintaero on ollut kasvussa pidempään. Yksiöiden hinnoissa tarkasteltuna, hintaero on ollut kasvussa myös pääkaupunkisedulla jo pidempään. Pienten asuntojen kohdalla tämä voi muodostua merkittäväksi kysyntää hillitseväksi tekijäksi, sillä juuri pienet asunnot ovat usein ensiasunnon ostajien ja sijoittajien kohteita.
Kuvio 7. Uusien ja vanhojen asuntojen neliöhintojen ero. (Lähde: Tilastokeskus ja PTT.)
Sen lisäksi, että uusien ja vanhojen asuntojen kasvava hintaero heijastaa uudistuotannon yleisiä haasteita, kuvioista on tulkittavissa myös toinen, alueellisesti merkittävä kehityskulku. Monilla väestöltään vähenevillä alueilla uusien ja vanhojen asuntojen välinen hintaero on noussut jo pidemmän aikaa ja uudet asunnot ovat suhteellisesti selvästi kalliimpia kuin pääkaupunkiseudulla. Tämän taustalla on kahden hintamekanismin eriytyminen. Vanhojen asuntojen hinnat määräytyvät paikallisen kysynnän mukaan, ja väestöltään vähenevillä alueilla kysyntä on ollut heikkoa tai jopa laskevaa, mikä näkyy vaimeana tai negatiivisena hintakehityksenä. Uusien asuntojen hinnat määräytyvät alueilla, joilla tonttimaa ei ole niukkuustekijä, rakentamisen kustannustason perusteella. Rakennusmateriaalien, työvoiman ja muiden tuotantopanosten hinnat muotoutuvat pääosin valtakunnallisilla ja kansainvälisillä markkinoilla, eivät paikallisen kysynnän mukaan.
Tämä asettaa uudistuotannolle merkittäviä haasteita väestöltään vähenevillä alueilla. Jos paikallinen ostovoima ja maksukyky eivät riitä kattamaan uusien asuntojen kustannuksia, hankkeiden käynnistäminen käy erittäin vaikeaksi, vaikka kaupungissa olisikin tarvetta uudelle asuntokannalle esimerkiksi ikääntyneiden asumisen, opiskelijamarkkinoiden tai alueellisen kehittämisen näkökulmasta.
Asuntotuotannon vaihtelujen vaikutukset toimialaan
Tarjoushinnat sopeutuneet
Rakennuskustannukset reagoivat maltillisesti vilkkaaseen rakentamisen vuonna 2018. Vuoden 2021 osalta rakennuskustannusten kokonaisindeksi nousi ensin vilkkaan kansainvälisen ja kotimaisen rakentamisen seurauksena ja sittemmin myös Venäjän hyökkäyssodan aiheuttaman kustannuskriisin seurauksena 2022. Haahtela-tarjoushintaindeksi nousi rakennuskustannuksiakin nopeammin 2019 ja erityisesti 2022, mutta on sittemmin rakentamisen hiipumisen myötä laskenut vuoden 2019 tasolle toisin kuin rakennuskustannusindeksi (Kuvio 8). Koska asuintalon rakennuskomponentit muodostavat merkittävän osan kokonaiskustannuksista, tämä viittaa rakentamisen katteiden merkittävään pienenemiseen vuoden 2022 jälkeen. Vaikka tarjoushinnat ovat laskeneet, rakentaminen ei ole kuitenkaan käynnistynyt.
Kuvio 8. Tarjoushintaindeksi (pääkaupunkiseutu) ja rakennuskustannusindeksi (2018=100). Lähde: Haahtela-yhtiöt, Tilastokeskus ja PTT.
Rakennuskustannusten kehitys eriytynyt
Riippumatta rakennuksen sijainnista asuinrakennuksen komponenttien kustannus on suurin yksittäinen kustannuserä. Tontin (rakennusoikeuden) hinta vaihtelee voimakkaasti tontin sijainnin mukaan. Keskusten ulkopuolella tontin osuus kokonaiskustannuksista on marginaalinen, mutta noin 10 prosenttia keskeisillä sijainneilla isoissa kaupungeissa. Lopulta pääkaupungin premium-sijainneilla kustannus voi nousta 20 prosenttiin kokonaiskustannuksista. Samoin pysäköinnillä on merkitystä lähinnä suurempien kaupunkien osalta.8
Kaikki rakennuskustannusten alaindeksit nousivat rakentamisen huippuvuonna 2021ja ja erityisesti tarvikepanokset nousivat nopeasti myös vuonna 2022 (Kuvio 9). Työmaa ja kalustopalvelut nostivat palveluiden kustannuksia hivenen jälkisyklisesti 2023, mutta sittemmin palvelut ovat laskeneet lähelle lähtötasoaan. Työpanoksen hinta on kasvanut tasaisesti ja eikä palkoille tyypilliseen tapaan ole reagoinut alaspäin suhdanteen heikentyessä. Rakennusalan ansiotaso on vuoden 2018 jälkeen kehittynyt hivenen paremmin kuin teollisuudessa keskimäärin.
Kuvio 9. Rakennuskustannusindeksi ja alaerät (2018M1=100). Lähde: Tilastokeskus ja PTT.
Tarvikepanostenhinnat reagoivat maltillisesti ensimmäiseen kysyntähuippuun (vuonna 2018 aikana liukuva 12 kk asuntoaloitusten summa nousi yli 47 000 asuntoon), mutta toisessa huipussa 2021 hintarektio oli voimakas, ja otti vielä uutta tuulta purjeisiinsa Venäjän hyökkäyssodasta helmikuussa 2022. Osansa on varmasti myös koronakriisin aikaisella Euroopan laajuisen asuntorakentamisen elvyttämisen vaikutuksilla materiaalien kysyntään ja tarjontaan.
Rakentamisen hiipuminen sekä Suomessa että kansainvälisesti on vakiinnuttanut kustannustason, mutta hinnat eivät kokonaisuutena tulleet juurikaan alas huipustaan vuodenvaihteessa 2023. Kuviossa 10 on esitetty niiden rakennuskustannusindeksin tarvikepanosten muutokset, joiden indeksipisteluku on jossakin vaiheessa erkaantunut Tarvikkeet pääluokasta yli 10 indeksipistettä saatavilla olevalla aikaperiodilla (tammikuu 2021). Tarvikkeet kokonaisindeksiä (+20 %) selvästi nopeammin ovat kallistuneet teräsrakenteet ja lämmöneristeet. Betonielementit ja rakennusalueen pintamateriaalit ovat kehittyneet kokonaisindeksi selvästi maltillisemmin. Puurakenteiden indeksin vaihtelu on ollut suurinta. Alkuvaiheessa puurakenteet kallistuivat eniten, mutta sittemmin kehitys on maltillistunut.
Kuvio 10. Tarvikepanosten hintaindeksi (2021M1=100) vuosina 2021–2025. Lähde: Tilastokeskus ja PTT.
Yksittäisen tarvikkeen hintamuutoksista ei voi pelkästään suoraan tehdä voimakkaita oletuksia esimerkiksi kyseisen tarvikkeen markkinoiden kilpailullisuudesta. Esimerkiksi puurakenteiden hintaan vaikuttaa varmasti paljon rakennuspuun hinta, joka määräytyy kansainvälisiltä markkinoilta. Teräsrakenteiden hinnat ovat vakiintuneet yli 30 prosenttia lähtötilannetta kalliimmaksi, vaikka teräksen hinta onkin kansainvälisillä markkinoilla tippunut vuoden 2021 hintatasosta 30 prosenttia. Yhtenä mahdollisena syynä on teräsrakenteiden käyttö muussa kuin asuinrakentamisessa esimerkiksi datakeskuksissa, joita on enenevässä määrin rakennettu viime vuosina. Joka tapauksessa teräsrakenteiden hintakehitys antaa aihetta jatkoselvityksiin.
Vuoden 2021 alusta lämmön eristeiden hinnat ovat nousseet 33 prosenttia. Lämmöneristeiden hintakehitys oli vuonna 2021 yleistä kehitystä hitaampaa, mutta ampaisi nopeaan nousuun vuonna 2022. Koska Venäjän halpatuonti oli merkittävää (noin neljännes) lämmöneristeiden tuonnista, lämmöneristeitä vuodesta 2022 alkaen koskeva tuontikielto on varmasti osasyy hintatason nousuun. Venäjän hyökkäyssota nosti myös lämmöneristeissä merkittävän energiapanoksen hintoja. Lisäksi tiukentuvat energiasäädökset lisäävät laadukkaiden ja kalliimpien eristemateriaalien kysyntää. Lämmöneristeiden standardointi on määritelty EU-tasolla, mikä mahdollistaa EU-tasoisen kaupankäynnin ja suuret volyymit.
Betonielementit ovat pääosin paikallisia panoksia. Asuntorakentamisen hiipuminen on kuitenkin laskenut hintoja huipusta 16 prosenttia ja vuoden 2021 alusta hinta taso on noussut maltilliset 5 prosenttia.
Tonttimaan hinnat murroksessa
Tonttimaan tarjontaan ja hinnoitteluun vaikuttavat vahvasti kuntien omat maapoliittiset linjaukset. Kunnat päättävät itsenäisesti tonttien luovutustavoista, ja erot kuntien välillä ovat suuria.9 Tonttien vuokrasopimukset ovat tyypillisesti indeksoituja, mikä pitää kustannuskehityksen ennakoivana.10 Tässä kappaleessa esitetyt arviot tonttien arvosta perustuvat julkisesti saatavissa oleviin hinta- ja vuokratietoihin sekä kunta- ja rakennustoimijoiden haastatteluihin. Ammattimaiseen rakentamiseen varattujen tonttien hinta- ja vuokrakehityksessä on kuitenkin vaikea muodostaa täydellistä kuvaa, koska tietyllä sijainnilla olevien tonttien määrä on rajattu ja jokaisella tontilla on omat ominaispiirteensä.
Joillakin alueilla kaupunkien tarjoamien tonttien hinnat ovat pudonneet noin 20 prosenttia viime vuoden aikana. Yksityisessä omistuksessa olevia tontteja sen sijaan ei juuri liiku tällä hetkellä markkinoilla, koska myyjät eivät ole valmiita hyväksymään aiempaa matalampia hintoja. Myös osa kunnista on tietoisesti hidastanut tonttimyyntiä, kun taas osa on jatkanut luovutuksia ja hyväksynyt suhdanteista johtuvat hintavaihtelut. Toisaalta joillakin alueilla kasvukeskuksissakin edes ilmainen tontti rakennusvelvoitteella ei ole houkutteleva.11
Kaupunkien tonttivaranto vaihtelee huomattavasti, ja julkinen tonttitarjonta kilpailutetaan yleensä hintakilpailulla. Joissakin tapauksissa mukana on myös laatukriteerejä. Kuntalain mukaan kunnan luovuttaessa kiinteää omaisuutta markkinoilla toimivalle ostajalle, on hinnoittelun oltava markkinaehtoista, ja jos luovutus tehdään tarjouskilpailulla, vallitseva suhdannetilanne näkyy suoraan hintatasossa.12 Omakotitalotonteissa käytössä voi olla vyöhykehinnoittelu. Haasteena on se, että tonttitarjontaa on kokonaisuutena riittävästi, mutta se on usein “väärää”, eli väärässä paikassa tai vääränlaista suhteessa kysyntään. Kaavan sisällöllä on suuri merkitys: esimerkiksi mahdollisuus muodostaa pienempiä tontteja olisi monin paikoin toivottavaa, sillä myös suuret toimijat rakentavat mielellään maltillisen kokoisia kokonaisuuksia, jotta hankkeet voidaan toteuttaa nopeammin.
Kaavaprosessit itsessään ovat hitaita ja tuovat kustannuksia, mutta kaupunkien näkökulmasta niiden kautta määritellään kaupunkikuvaa. Sääntelyä pidetään kuitenkin osin raskaana, ja esimerkiksi autopaikkavaatimusten siirtämistä markkinaehtoisemmaksi pidettäisiin rakentamista helpottavana.
Rakennusliikkeillä on paljon hankkeita aloitusvalmiudessa, mutta kysyntätilanne ei tue niiden käynnistämistä. Kokonaisuudessaan rakentamisen käynnistymisen näkymiin vaikuttavat yhtä aikaa tonttien hintataso, niiden saatavuus ja sijainti, kaavoituksen joustot sekä kysynnän vahvistuminen asuntomarkkinoilla. Tontteihin liittyvät rakennusvelvoitteet tuovat lisäpaineita, tyypillisesti rakennus on saatettava valmiiksi kolmen vuoden kuluessa luovutuksesta, ja viivästyksistä seuraa sakkomaksuja. Nykyisessä markkinatilanteessa tätä aikataulua pidetään liian tiukkana, sillä hankkeen valmistelu pitäisi käynnistää lähes välittömästi kaupanteon jälkeen. Lisäksi tonteissa on usein edelleen luovuttamiskieltoja, ja vuokratonteissa ei ole useinkaan lunastusoikeutta, mikä vähentää niiden houkuttelevuutta omistusasuntotuotannossa. Sen sijaan yksityiset vuokratontit voivat sisältää lunastusoikeuden ja niitä voivat ostaa esimerkiksi rahastot, jotka vuokraavat niitä pienemmille toimijoille.
Politiikkatoimet rakentamisen suhdannehaasteiden ratkaisemiseksi
Rakentamisen suhdannehaasteet voi jakaa kahteen osaan. Ensinnäkin toipuminen nykyisestä poikkeuksellisen pitkään jatkuneesta vähäisen rakentamisen kaudesta. Toisekseen tilanteen normalisoiduttua rakentamisen määrän vaihtelun rakenteellinen vähentäminen.
Montun pohjalta uuteen nousuun
Jotta uudistuotanto on jälleen houkuttelevaa ja asuntotuotannon näkymät kirkastuvat, uusien ja vanhojen asuntojen välisen hintaeron täytyy kääntyä laskuun. Tämä voi tapahtua kahdella tavalla: joko vanhojen asuntojen hinnat nousevat tai uusien asuntojen hinnat laskevat. Rakennussektorin kannalta ainoa kestävällä pohjalla oleva vaihtoehto on vanhojen asuntojen hintojen nousu. Koska rakennuskustannusten sopeutuminen on ollut pitkittyneessäkin taantumassa vain osittaista, uusien asuntojen hinnat eivät voi laskea merkittävästi ilman, että hankkeiden kannattavuus putoaa negatiiviseksi ja silloin tuotanto tyrehtyy.
Mikäli makrotaloudelliset ja rahoitukselliset olosuhteet ovat vakaat, asuntokuntien määrän kasvu ja kotitalouksien kasvavat tulot luovat pohjan asuntokysynnän lisääntymiselle ja lopulta hintojen nousulle suurissa kaupungeissa. Rahoitusvakauden osalta tilanne on ehkä taloyhtiölainoihin liittyviä huolia lukuun ottamatta kohtuullisen hyvä, eikä muodosta välitöntä ja suurta estettä asuntorakentamisen toipumiselle.
Makrotalouden osalta tilanne on kimurantimpi. Mikäli kansainvälinen talous tarjoaa Suomen taloudelle vetoapua, asuntokysynnässä ja vanhojen asuntojen hinnoissa voidaan nähdä nopeakin nousu. Mikäli sekava tilanne kansainvälisessä taloudessa jatkuu, asuntorakentamisen alakulo voi jatkua vielä pitkään. Kun samaan aikaan maahanmuuttajaväestön kasvu suurissa kaupungeissa lisää segregaation lisääntymisen riskiä, on kaikki syyt lisätä syksyn budjetissa julkisesti tuetun asuntotuotannon tukivaltuuksia, jos sitä ennen ei ole tullut riittävän selvää näkymää paremmasta asuntokysynnästä ensi vuodelle.
Koska asuntomarkkinoilla eri hallintamuodot muodostavat kokonaisuuden, jonka sisällä kotitaloudet tekevät valintoja, tuetun tuotannon lisääminen hidastaa markkinaehtoista sopeutumista. Yhteiskuntapoliittisten syiden lisäksi toimiala ja kansantalous kuitenkin hyötyy tuetun rakentamisen lisäämisestä. Kansantalous hyötyy paranevasta työmarkkinatilanteesta ja toimialalla vältetään rakenteellisesti elinkelpoisten yritysten konkurssit, mikä varmistaa kilpailun nousukaudenkin koittaessa.
Asuntokysynnän tukemiseksi on esitetty varainsiirtoveron määräaikaista poistamista. Nykyisessä suhdannetilanteessa toimenpiteen välitön vaikutus olisi kuitenkin rajallinen, sillä kotitalouksien epävarmuus on yhä suurta. Tämä nähtiin jo aiemmankin varainsiirtoveron kevennyksen yhteydessä. Oikein ajoitettuna veron väliaikainen poisto voisi silti toimia kysyntää vahvistavana keinona. Kohdentaminen esimerkiksi ensiasunnon ostajiin voisi lisätä vaikuttavuutta, sillä nuoret ostajat muodostavat usein asuntokaupan ensimmäisen lenkin ja voivat siten saada markkinan liikkeelle laajemmin. Kun talousnäkymät paranevat ja epävarmuus alkaa hälvetä, varainsiirtoveron määräaikainen poisto voisi kasvattaa kauppamääriä siinä määrin, että se auttaisi muodostamaan ja toteuttamaan useampia asunnonvaihtoketjuja. Toimenpiteen riski on talouspoliittisesti pieni. Jos vaikutus jää vähäiseksi, kustannukset ovat rajalliset, toisaalta jos poisto onnistuu aktivoimaan markkinaa, hyöty syntyy kohtuullisilla, määräaikaisilla kustannuksilla.
Jatkossa vähemmän vauhtia ja vaaratilanteita
Kun asuntotuotanto lopulta normalisoituu, jatkossa on kiinnitettävä huomiota toimenpiteisiin, joilla rakentamisen vaihtelua voidaan pienentää.
Rahoitusvakauslainsäädäntö saavuttanut perustavoitteensa
Vaikka pitkään jatkunut nollakorkokauden ja sen dramaattisen loppumiseen liittyvät rahoitusvakausriskit on onnistuttu välttämään, makrotaloudelliset riskit ovat realisoituneet asuntotuotannon määrän suurena vaihteluna. EKP:n tehtävä on turvata hintavakaus euroalueella, ja kotimaisten makrovakaustoimien ensisijainen tehtävä on puolestaan rahoituksellisten olosuhteiden vakaus. Vaikka rahoitusolosuhteiden muutokset ovat varmasti olleet merkittävä osa asuntorakentamisen suurta vaihtelua, instituutioiden perustehtävien tulee olla ensisijaisia.13 Kansallisesti pitää kuitenkin huolehtia, että EU-tason säätelystä ei tehdä ylitulkintoja. Lisäksi huomiota on kiinnitettävä sääntelyn potentiaalisesti erilaisiin vaikutuksiin alueellisilla asuntomarkkinoilla.
RS-rahoituksen kehittäminen
RS‑järjestelmä on suomalaisen uudisasuntotuotannon keskeinen rahoitus- ja kuluttajansuojan malli.14 Se perustuu asuntokauppalain 2 lukuun ja mahdollistaa asuntojen ennakkomarkkinoinnin ja ennakkomyynnin luotettavasti, mikä vahvistaa rakentajan kassavirtaa jo rakennusvaiheessa. Tämä pienentää hankkeiden omarahoitustarvetta ja tukee tuotannon käynnistymistä erityisesti suotuisina aikoina. Ostajille RS‑järjestelmä tarjoaa varojen suojan ja läpinäkyvän menettelyn, mikä lisää luottamusta uudiskohteisiin.
Järjestelmään liittyy kuitenkin haasteita. Rakennuttajan velvollisuus asettaa useita vakuuksia sitoo pääomaa ja nostaa hankkeiden kustannuksia, mikä on erityisen raskasta pienille toimijoille. Lisäksi RS‑rahoituksen riippuvuus ennakkomyynnistä tekee järjestelmästä hyvin suhdanneherkän. Kun kysyntä heikkenee, ennakkomyynti hiipuu ja rahoitusvaikeuksien vuoksi hankkeet jäävät käynnistymättä. Tämä voi johtaa itseään vahvistavaan negatiiviseen kierteeseen, kun ilman ostajia ei saada rahoitusta, ja ilman rahoitusta ei voida aloittaa rakentamista. Samalla ostajien mahdollisuus perääntyä sitovista kaupoista suhteellisen pienin kustannuksin lisää taloudellista epävarmuutta ja heikentää rahoittajien riskinottohalukkuutta. Tilannetta kiristää myös EU:n Basel III ‑sääntely, joka voi nostaa RS‑kohteiden riskipainoja huomattavasti ja pakottaa pankit sitomaan niihin entistä enemmän omaa pääomaa, mikä heikentää RS‑rahoituksen saatavuutta ja nostaa sen hintaa.
Vaikka RS‑järjestelmään liittyy haasteita, on järjestelmästä muodostunut merkittävä osa nykyaikaisen hankekehityksen ja rakennusliiketoiminnan perusrakennetta. Siksi sen toimintaedellytysten säilyttäminen on tärkeää. Järjestelmää voidaan ja tulee kehittää, mutta muutoksissa on varottava heikentämästä sen kykyä mahdollistaa ennakkomarkkinointi, varojen suoja ja rahoituksen saatavuus. Ilman näitä uudistuotannon käynnistyminen olisi huomattavasti vaikeampaa ja markkina entistä haavoittuvampi suhdannevaihteluille.
Taloyhtiölainojen asema osana asuntorahoitusta selkiytettävä
RS-järjestelmän lisäksi taloyhtiölainat ovat viime vuosikymmeninä muodostuneet keskeiseksi osaksi suomalaisen asuntorakentamisen rahoitusjärjestelmää. Niiden avulla suurin osa uudisasuntotuotannosta on voitu toteuttaa ilman, että ostajien olisi tarvinnut rahoittaa rakentamista täysimääräisesti etukäteen. Tämä on mahdollistanut hankkeiden käynnistämisen pienemmällä omarahoitusosuudella ja lisännyt rakentamisen joustavuutta erityisesti kasvukeskuksissa.
Matala korkotaso ja taloyhtiölainojen yleisyys kiihdyttivät pitkään asuntorakentamista ja lisäsivät myös asuntosijoittajien kiinnostusta uudiskohteisiin. Yhtiölainat ja niiden pitkät lyhennysvapaat tekivät uuden asunnon hankkimisesta ostajan näkökulmasta edullisen tuntuisen, mikä vauhditti sekä kysyntää että rakentamisen määrää. Korkojen nousu vuodesta 2022 lähtien muutti tilanteen kuitenkin nopeasti. Kun korkotaso nousi voimakkaasti, taloyhtiölainojen pääomavastikkeet nousivat jyrkästi ja niihin liittyvät riskit kasvoivat, mikä heikensi ostajien halukkuutta ja kykyä sitoutua suuriin velkaosuuksiin. Tämä osaltaan vähensi ennakkomyyntiä ja sitä myöten rakentamisen aloituksia.
Taloyhtiölainojen riskit ovat nousseet esiin myös sääntelyn näkökulmasta. Finanssivalvonta on pitänyt erityisesti uudistuotannon yhtiölainoja haavoittuvina, ja lainsäädäntöä tiukennettiin heinäkuussa 2023 siten, että uudiskohteen taloyhtiölainan enimmäismäärä laskettiin 60 prosenttiin velattomasta hinnasta. Rajoitusten tarkoituksena oli vähentää kotitalouksien velkaantumista ja hillitä yhtiölainojen aiheuttamia riskejä. Nykyisessä suhdannetilanteessa muutos on ennen kaikkea vaikeuttanut uudiskohteiden myyntiä ja edelleen hidastanut uusien hankkeiden käynnistymistä, koska ostajien omarahoitusosuus kasvaa ja sijoittajakysyntä on selvästi heikentynyt.
Taloyhtiölainojen lyhennysten verokohteluun liittyvän lainsäädännön eteneminen on ollut kuitenkin hyvin hidasta. Jatkossa erityistä huomiota tuleekin kiinnittää rahoitusinnovaatioihin ja tunnistaa niiden vaikutus rahoitusolosuhteisiin sekä rajoittaa tarvittaessa käyttöä aiempaa nopeammin.
Julkinen asuntotuotannon parempi ajoitus ja uudet suhdanneinstrumentit
Julkisesti tuettu asuntotuotannon määrän säätely on valtion keskeisin instrumentti asuntorakentamisen määrän säätelyyn. Tähän instrumenttiin liittyy kuitenkin sekä rakenteellinen että ajoitukseen liittyvä ongelma.
Julkisesti tuetulla asuntorakentamisella on suhdannetasauksen lisäksi myös monia asuntopoliittisia tavoitteita, kuten esimerkiksi segregaation hillitseminen. Kun yhdellä politiikkainstrumentilla on useampi tavoite, seurauksena voi olla ristiriita tilanteita tavoitteiden välillä. Kun arvioidaan 2000-lukua kokonaisuutena, vaikuttaa siltä, ettei julkisesti tuetun asuntotuotannon vastasyklisyydessä ole onnistuttu (Lahtinen ym. 2024). Julkisesti tuetun tuotannon rinnalla tulisikin olla muita instrumentteja, jotka tasoittaisivat vapaarahoitteisen asuntotuotannon volyymin vaihteluita automaattisen vakauttajan tavoin eri suhdannetilanteessa.
Julkisesti tuetun asuntotuotannon rahoitusvakaus
Korkotukivaltuuksien myönnöt pitäisi pystyä määrittämään suhdannevaihteluita tasaavaksi. Tämä edellyttää laskukauden aikana riittäviä valtuuksia. Valtiolle on tullut yhteisölainojen takauksista maksuvaatimuksia vain vähän. Korkotukilainakantaan liittyy ilmeisiä riskejä, mutta jo olemassa olevilla riskienhallintajärjestelmillä takauksista seuraavien maksuvaatimusten määrä on mahdollista pitää matalalla tasolla myös jatkossa, kunhan järjestelmä ei kasva ilman rajoja, vaan säilyy asumistukea täydentävänä järjestelmänä. Luottolaitosten myöntämiin lainoihin ja niihin liittyviin korkotukiin ja takauksiin perustuva järjestelmä on jatkossakin kustannustehokas tapa järjestää tuetun tuotannon tarvitsema rahoitus. Jos järjestelmää käytetään asuntopolitiikan välineenä niiden tavoitteiden saavuttamiseen, joihin se parhaiten sopii, takausvastuiden kasvusta syntyvät kustannukset eivät muodostu rajoittavaksi tekijäksi asuntopolitiikan toteuttamiselle.
Markkinoiden kilpailullisuus
Hyvin toimivilla markkinoilla kustannustason muutokset tasoittavat markkinaehtoisesti rakentamisen määrää. Vaikka kustannustaso on osin reagoinut toivotulla tavalla heikkoon suhdanteeseen, markkinoiden kilpailullisuuden takaaminen vaatii jatkossa huomiota.
Tonttitarjonnan vakaus
Kuntien on perusteltua sekä kattaa tontin valmistuskustannuksia että kerätä maaomaisuudesta muutoinkin tuloja työn verottamisen sijaan. Jos kaavoitetun alueen rakennusoikeuksien kysyntä heikkenee, tarjontaa ei tulisi vastaavasti vähentää, vaan antaa hintojen laskea. Tästä seuraa lyhyellä aikavälillä tulojen menetyksiä, mutta kuntarakenteen pitkäjänteinen kehittäminen ja luottamuksen vahvistuminen toimijoiden välillä palkitsee pitkällä aikavälillä.
[1] Katso VTT (2016), (2020) ja (2025). Vaikka VTT tuo raporteissaan selvästi esille tämänkaltaiseen arviointiin liittyvät haasteet, esitetty arvio antanee kohtuullisen hyvän lähtökohdan asuntojen rakenteelliselle kysynnälle viimeisen vuosikymmenen aikana.
[2] Yhdenmukaistettua kuluttajahintaindeksiä käytetään inflaation mittarina tässä erityisesti, koska se ei pidä sisällään asuntolainan korkoja.
[3] Kirjanpitojärjestelyillä avulla on voitu varmistaa, että sijoittaja pystyy vähentämään verotuksessa myös yhtiölainan lyhennykset.
[4] PTT:n asuntorakentamisen volyymiennusteita on saatavilla kolmelta viime vuodelta. Ennustevirheet ovat samankaltaisia kuin valtiovarainministeriön.
[5] Tilastokeskus on uudistanut rakentamista koskevan tilastoinnin helmikuussa 2025.
[6] Kokonaisuudessa kansantalouden tuotanto supistui 0,9 prosenttia vuonna 2023.
[7] Hoitamattomia luottoja ovat yli 90 päivää sitten erääntyneet lainat, ja lainat, joista velallinen ei todennäköisesti suoriudu maksuvaikeuksien vuoksi.
[8] Yllä oleva hahmotelma on yleisluontoinen ja perustuu keskusteluihin laajasti eri toimijoiden kanssa.
[9] Esimerkiksi Helsingissä kaupunki vuokraa tonttimaata laajasti sen sijaan, että myisi sitä. Myyntiä tehdään vain kaikkein halutuimmilla alueilla. Vuokratontit ovat kuitenkin rakentajien näkökulmasta usein vähemmän houkuttelevia, sillä ne vaikeuttavat asuntojen jälkimyyntiä ja rajaavat mahdollisuuksia lunastaa tonttia omaksi.
[10] Kasvukunnissa tontin luovutetaan usein myymällä kunnallistekniikan kustannusten nopean kattamisen takia, vaikka tämä ei välttämättä ole pitkällä tähtäimellä taloudellisesti järkevää. Tontin vuokraamista halutaan monesti siksi, että rakentajan ei tarvitse sitoa pääomaa tonttiin rakentamisen alkuvaiheessa. Tonttien vuokrauksessa yleisimmin käytetty vuotuinen vuokra on 4–6 prosenttia tontin arvosta (Lähde: Kuntaliitto)
[11] Katso esimerkiksi Vantaan Kivistön tilanteesta: yle.fi/a/74-20150834
[12] Jos kunta ei aio käyttää tarjouskilpailumenettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja, markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
[13] Euroalueen jäsenyys tarjoaa kuitenkin Suomelle pidemmän päälle vakaamman toimintaympäristön kuin oma valuutta. Katso esimerkiksi Sturm ja Wollmerhauser (2008).
[14] RS-järjestelmä velvoittaa perustajaosakkaan eli rakennuttajan asettamaan useita lakisääteisiä vakuuksia, kuten rakentamisvaiheen vakuuden, jälkivakuuden ja suorituskyvyttömyysvakuuden, sekä toimittamaan turva-asiakirjat pankille tai aluehallintovirastolle. Järjestelmällä varmistetaan, että ostajan varat ovat turvassa ja että rakennus toteutetaan sovitulla tavalla myös tilanteissa, joissa rakennuttaja ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin tai rakennusvirheitä havaitaan ennen luovutusta.
Lähteet:
Lahtinen, M, Eerola, E., Kuronen M. ja Ruonavaara, H. (2024): Julkisesti tuetun asuntotuotannon merkitys ja kehittäminen 2020-luvulla. Ympäristöministeriön julkaisuja 2024:8
Sturm, J-E ja Wollmerhauser, T. (2008): The Stress of Having Single a Monetary Policy in Europe. CES Ifo Working paper No. 2251.
VTT (2016,2020,2025) Viimeisin; Vainio, T (2025): Asuntotuotantotarve 2025–2040. VTT Technology 435.
