• Asuminen

Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2021: Erikoisteema

 

Aiheesta muualla:

–   Asuntomarkkinaennuste 2021 (linkki).

–   Tutustu Asuntomarkkinaennusteen kokoavaan infograafiin täältä

–   Ennuste julkaistiin webinaarissa, jossa sen esitteli PTT:n Peetu Keskinen. Kommenttipuheenvuorot pitivät Sakari Heikinen ja Juho Kostiainen. Voit tutustua webinaarin esityksiin tästä

 

Asuntomarkkinoiden tilanne: pandemia, talouskriisit ja kysyntätekijöiden merkitys

Alueelliset asuntomarkkinat ja koronaviruspandemia

Suomen asuntomarkkinoita tarkasteltaessa vuoden 2020 suhteen kerrostalojen reaalihintojen voi ennakkotietojen perusteella arvioida kasvavan noin 1 prosentin vauhtia. Aikaisemmissa taantumissa on ollut yleistä, että asuntomarkkinat seuraavat tulojen laskun myötä talouden yleistä kehityssuuntaa. Koko maan tasolla ilmoitettujen kasvulukujen katsominen voi viedä harhaan. Tässä osiossa tarkastelun tavoite on havainnollistaa sitä, kuinka koronaviruspandemian vaikutukset alueellisille asuntomarkkinoille ovat eronneet toisistaan. Yleisesti voidaan sanoa, että asuntomarkkinoiden polarisaatio on myös koronaviruspandemian aikana jatkunut: kasvukeskuksissa hinnat ovat edelleen nousseet ripeää tahtia. Muissa suuremmissa kaupungeissa hintakehitys on ollut vaihtelevampaa. Tarkastellaan seuraavaksi tarkemmalla aluetasolla, kuinka osakeasuntojen hinnat ovat kehittyneet. Keskitymme tässä osakeasuntoihin, koska omakotitalojen hinnoista ei ole saatavilla hintaindeksiä tarkalla aluetasolla. Kaikki osiossa ilmoitetut kaupunkikohtaiset kasvuluvut ovat vuosimuutoksia eli muutoksia suhteessa vuodentakaiseen ajankohtaan.

Kuvio 1 havainnollistaa osakeasuntojen reaalihintojen poikkeamaa suurimmissa kaupungeissa eri alueilla koronan aikana suhteessa keskipitkän aikavälin keskiarvoon. Keskimääräinen vuosikasvu (hintamuutos vuodentakaiseen nähden) on laskettu aikavälille 2010:1–2020:1. Tämä keskiarvo kuvastaa jossain määrin pidemmän ajan tasapainoista hintakasvua kyseisellä alueella. Reaalisen hintaindeksin (2005=100) lähteenä on Tilastokeskus. Vuonna 2010 alueellisilla asuntomarkkinoilla on havaittavissa selkeä jakautuminen kasvukeskuksiin ja muihin alueisiin hintamuutosten suhteen (Keskinen, 2020). Valitulla ajanjaksolla 2010:1–2020:1 Helsingissä keskimääräinen osakeasuntojen reaalihintojen vuosikasvu on ollut 2,3 prosenttia, Tampereella 1,1 prosenttia ja Turussa 1,5 prosenttia. Vastaavasti Kuopiossa vuosikasvu on ollut negatiivista, noin -1,2 prosenttia sekä Jyväskylässä -0,6 prosenttia.

Näitä keskimääräisiä kasvulukuja on verrattu koronaviruspandemian aikana saatuihin ennakkotietoihin vuosikasvuista kolmen ajankohdan osalta (vuosineljännekset 2020:2, 2020:3 ja 2020:4). Jokaiselle kolmelle ajankohdalle on laskettu ero aikaisemmin laskettuun keskimääräiseen vuosikasvuun. Kuvio 2 havainnollistaa nämä vuosineljänneskohtaiset poikkeamat alueittain. Näistä kolmen ajankohdan erosta keskimääräiseen kasvuun on laskettu vielä keskiarvo, joka kuvaa kyseisen alueen keskimääräistä poikkeamaa normaalista hintakasvusta koronan aikana. Tällä tavalla voidaan verrata koronaviruspandemian aikaista hintakehitystä suhteessa alueen normaaliin keskipitkän aikavälin keskiarvoon. Tässä vertailu tapahtuu siis suhteessa alueen aikaisempaan kehitykseen, joten vaikka poikkeama olisi negatiivinen se ei silti tarkoita, että hinnat laskisivat kyseisellä alueella.

Kuvio 1. Osakeasuntojen hintapoikkeama suhteessa keskipitkän aikavälin keskimääräiseen vuosikasvuun. Keskimääräinen kasvuaste on laskettu aikavälille 2010:1–2020:1. Poikkeama koronan aikana on laskettu keskiarvona ajankohdista 2020:2, 2020:3 ja 2020:4. Hintamuutosten laskemiseen käytetty reaalihintaindeksiä. Lähde: Tilastokeskus ja PTT.

Koko maan tasolla koronan aikana (2020:2–2020:4) osakeasuntojen reaalihinnat nousivat 0,4 prosenttia ja koko ajanjaksolla 2010:1–2020:1 1,4 prosenttia vuodentakaisesta. Pandemian aikana suurimmat negatiiviset poikkeamat suhteessa normaaliin on havaittavissa Lahdessa, Kouvolassa, Mikkelissä, Kokkolassa ja Jyväskylässä. Suurin positiivinen poikkeama on nähty Kuopiossa, Kotkassa, Tampereella, Helsingissä ja Turussa. Näiden lukujen valossa näyttää siltä, että kasvukeskusten veto ei ole koronaviruspandemian aikana hiipunut. Kaikki kasvukeskukset ovat pandemian aikana päässeet keskimääräisen reaalikasvun yläpuolelle. Erityisesti Tampereella ja Helsingissä vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä reaalihintojen poikkeamat olivat suuria ylöspäin. 

Yksi selitys havaittuihin positiivisiin poikkeamiin kasvukeskuksien ulkopuolella voi löytyä koronapandemian aiheuttamasta asumisvalintojen muutoksesta. Ihmiset ovat pandemian aikana ehkäpä painottaneet asunnon valinnassaan omaa rauhaa, etätyömahdollisuuksia ja kulkuyhteyksiä autolla. Esimerkiksi kehyskunnat, Porvoo ja Kotka ovat hyvien kulkuyhteyksien päässä pääkaupunkiseudulta, jossa osakeasuntojen neliöhinnat ovat huomattavasti korkeammat kuin muualla maassa. Monessa maakuntakeskuksessa ja suuremmassa kaupungissa koronaviruspandemian aikana hinnat ovat kehittyneet keskimäärin heikommin kuin 2010:1–2020:1 välisenä aikana. Pitää kuitenkin muistaa, että tässä tarkastelemme vain osakeasuntojen hintakehitystä. Laajemman kuvan saamiseksi mukaan tarkasteluun tulisi sisällyttää myös omakotitalot, jotka ovat merkittävä osa asuntokantaa monella alueella.

Kuvio 2 kuvaa tarkemmalla tasolla hintapoikkeamia eri kaupungeissa koronaviruspandemian aikana. Poikkeamat suhteessa keskimääräiseen kasvuun on kuvattu kolmella eri vuosineljänneksellä. Lisäksi harmaat viivat kuvaavat hintojen normaalia vaihtelua yhden ja kahden keskihajonnan päähän. Vaihteluvälin avulla voimme sanoa jotain siitä, onko poikkeama osa normaalia vaihtelua vai ei. Yhden keskihajonnan vaihteluväli kuvastaa 68 prosentin luottamusväliä. Yleisemmin käytetty hajonnan mittari on kahden keskihajonnan eli 95 prosentin luottamusväli. Tällä kriteerillä vain Kotkassa, Jyväskylässä ja Lahdessa nähtiin normaalista vaihtelusta poikkeavaa hintakehitystä. Kotkassa vuoden 2020 viimeisellä vuosineljänneksellä koettiin suuri positiivinen poikkeama, kun taas Jyväskylässä ja Lahdessa hinnat laskivat erityisen paljon toisella neljänneksellä. 95 prosentin luottamusvälillä kaikissa muissa kaupungeissa tapahtuneet muutokset voidaan laskea olevan asuntomarkkinoilla tapahtuvaa normaalia hintavaihtelua. Yleensä suuremmissa kaupungeissa asuntokaupan volyymi on luonnollisesti suurempi, joten vaihteluvälikin on pienempi, kun taas pienemmissä kaupungeissa yksittäisillä asuntokaupoilla on suurempi merkitys pienemmän volyymin takia. 

Koko maan osalta mikään pandemian aikainen vuosineljännes ei eroa normaalista vaihtelusta asuntomarkkinoilla 95 prosentin luottamusvälillä tarkasteltuna. Toisella vuosineljänneksellä (2020:2) hinnat kehittyivät noin puoli prosenttiyksikköä keskimääräistä heikommin. Kolmannella neljänneksellä (2020:3) osakeasuntojen hinnat palautuivat ja viimeisellä neljänneksellä (2020:4) koettiin vahvaa reaalihintojen kasvua. Viimeisellä neljänneksellä reaalihinnat poikkesivat ylöspäin 2,7 prosenttiyksikköä normaalista kasvusta. Tämä kertoo siitä, että asuntomarkkinoilla kysyntä oli vahvaa vuoden 2020 loppupuolella.

Ennakkotietojen mukaan kiinnostusta on riittänyt myös omakotitalojen suhteen: omakotitalojen hinnat nousivat vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä käytännössä kaikilla asukasluvun mukaan jaotelluilla alueilla: esimerkiksi yli 100 000 asukkaan kaupungeissa omakotitalojen hinnat nousivat 5,4 prosenttia vuodentakaiseen. Tämä on poikkeuksellista, koska keskimäärin hinnat ovat laskeneet yli 100 000 asukkaan kaupungeissa 0,6 prosenttia aikavälillä 2016:1–2020:1. Viimeisten vuosien aikana omakotitalojen hinnat ovatkin laskeneet kaikilla alueilla. Esimerkiksi alle 20 000 asukkaan kaupungeissa lasku on ollut 2,5 prosenttia. Nämä trendit huomioon ottaen on merkittävää, että alle 20 000 asukkaan kaupungeissa omakotitalojen hinnat nousivat kolmannella neljänneksellä 2,5 prosenttia. Tämä kertoo koronaviruspandemian luomasta kiinnostuksesta omakotitalotyyppistä asumista kohtaan. Mielenkiintoinen havainto on, että 20 000–100 000 asukkaan kaupungeissa hinnat eivät reagoineet ainakaan kolmannella neljänneksellä niin vahvasti kuin alle 20 000 ja yli 100 000 asukkaan kaupungeissa. Mielenkiintoista nähdä jatkuuko positiivinen hintakehitys myös vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä ja   ensi vuonna. 

Kuvio 2.  Poikkeama keskikasvusta eri vuosineljänneksinä koronakriisissä. Harmaalla olevat viivat kuvaavat yhden (katkoviiva) ja kahden (kiinteä viiva) keskihajonnan suuruista vaihtelua. Lähde: Tilastokeskus, PTT. 

Työelämä sopeutuu pandemian jälkeiseen aikaan

Koronaviruspandemia on osaltaan muuttanut ihmisten asumisvalintoja. Asuntomarkkinoiden suurempaa linjaa koronakriisi ei ainakaan vielä ole muuttanut. Kasvukeskukset ovat koronakriisin aikana pärjänneet hyvin. Koronaviruspandemia saattaa kuitenkin pidemmän aikavälin kuluessa kääntää asuntomarkkinoiden suuntaa.

Ihmisten tuottava työnteko tarvitsee fyysisiä kohtaamisia, joita on mahdoton korvata etäyhteyden välityksellä. Etätyö antaa työntekijälle joustavuutta, mutta samaan aikaan ihmisten normaalit kohtaamiset jäävät minimaalisiksi. Fyysiset kohtaamiset työpaikalla tekevät työpaikasta aidon työyhteisön. Lisäksi työnteon rytmitys on vaikeampaa, koska etätyötä ei välttämättä tule rytmitettyä yhtä paljon kuin muualla tapahtuvaa työskentelyä. Etätyön rytmitystä ei helpota se, että usein etätyötä tehdään samassa tilassa, jossa muu arjen toiminta kotona tapahtuu. 

David Autorin mukaan etätyön esteet ovat ennen kaikkea sosiaalisia, eivät teknologisia (Thompson, 2021). Matkapuhelinten alkutaipaleella moni ihminen ei kokenut tarvitsevansa puhelinta, koska kukaan muukaan ei käyttänyt sitä. Pandemian aikana hyvin monelle erilaiset etätyökäytännöt ja -sovellukset ovat tulleet tutuiksi. Autorin mukaan pandemian tärkein lopputulema ei ole se, että työntekijät ovat oppineet käyttämään etätyövälineitä, vaan paremminkin se, että pandemia on pakottanut kaikki käyttämään niitä (Thompson, 2021). Siten voisi ajatella, että etätyö tulee olemaan työelämässä vahvasti mukana myös pandemian jälkeisessä ajassa. 

Työelämä tarvitsee molempien maailmojen parhaat puolet: etätyön joustavuuden sekä työpaikalla tapahtuvat fyysiset kohtaamiset. On luultavaa, että koronakriisin jälkeen etätyö tulee lisääntymään suhteessa koronaviruspandemiaa edeltävään aikaan erityisesti niiden ihmisten joukossa, jotka eivät ole aikaisemmin etätyötä juuri tehneet. Tätä näkökulmaa tukee yritysten etätyöskentelyyn laittamat panostukset, joita ei varmasti ajeta ensimmäisen mahdollisuuden tullen alas. Tässä tulee olemaan tietenkin vaihtelua eri yritysten ja alojen välillä. Johtopäätös tästä asuntomarkkinoiden kannalta on se, että ihmiset liikkuvat työpaikalle tulevaisuudessakin, kunhan pandemia saadaan kuriin.

Koronapandemia historiallisessa perspektiivissä    

Tässä osiossa koronapandemia suhteutetaan taloushistorialliseen perspektiiviin, jonka kautta arvioimme sitä, miten kriisi asettuu laajempaan historialliseen kontekstiin. Käytämme historialliseen tarkasteluun vapaasti käytössä olevaa makrotaloudellista tietokantaa, jossa on vuositason tietoja makrotaloudellisista muuttujista 17 kehittyneen maan osalta aikaväliltä 1870–2015 (Jordà et al., 2017). Talouskriisi tarkoittaa tässä tilannetta, jossa reaalinen tuotanto (bkt henkilöä kohti) on laskenut yhtenä tai useampana peräkkäisenä vuonna verrattuna edellisvuoteen. Käyttämässämme aineistossa talouskriisit on valmiiksi määritelty taantumiin sekä finanssikriiseihin (1) . 

Kuvio 3. Reaalisen BKT:n kumulatiivinen ura suhteessa suhdannehuippuun (vuosi 0) taantumissa ja finanssikriiseissä vuosina 1870–2015. Finanssikriisien 0-vuodet ovat 1876, 1900, 1929 ja 1989. Lähde: Macrohistory Database, PTT.

Tarkasteluissa vuosi 0 tarkoittaa suhdannehuippua ja vuosi 1 talouskriisin alkamista. Jokainen talouskriisi asetetaan tähän kehykseen, josta eri muuttujien suhteen voidaan laskea keskimääräisiä kehityskulkuja aina vuoteen 5 saakka. Vuosien 1–5 keskimääräisen kehityksen laskemiseen voidaan käyttää esimerkiksi keskiarvoa tai mediaania. Päädyimme tässä tarkastelussa käyttämään mediaania ilmaisemaan kyseisen vuoden keskimääräistä kehitystä (2). 

Kuvio 3 esittää reaalisen bruttokansantuotteen kumulatiivisen kehitysuran finanssikriiseissä ja taantumissa. Suomessa 1990-luvun lama näyttäytyy omassa luokassaan: viiden vuoden jälkeen reaalisella bruttokansantuotteella mitattuna talous oli yhä noin 10 prosenttia suhdannehuipun (vuoden 1989) alapuolella. Toinen talouden kannalta raskas kriisi on vuonna 1877 alkanut Pitkä lama, jonka kehityskulku seuraa jossain määrin 1990-luvun laman kehitystä. 1930-luvun laman kahdesta aikaisemmasta erottaa neljäntenä ja viidentenä vuonna tapahtunut vahvan talouskasvu palautuminen. Taantumissa kehityskulku on usein se, että ensimmäisenä vuonna reaalinen bruttokansantuote laskee, mutta jo toisena vuonna talous on palautunut suhdannehuippua korkeammalle tasolle.

Kuvio 4. Reaalisen BKT:n (henkilöä kohti) kumulatiivinen ura suhteessa suhdannehuippuun vuosina 1870–2015. Lähde: Macrohistory Database, PTT.

Laajennetaan seuraavaksi näkökulmaa ottamalla mukaan Suomen lisäksi 16 muuta kehittynyttä maata (3). Kuvio 4 esittää jokaisen 17 maan kumulatiivisen mediaaniuran kahdesta eri näkökulmasta: paneelissa A mukana kaikki talouskriisit sekä paneelissa B mukana vain taantumat. Molemmissa paneeleissa havaitaan selkeä kehitysura: ensimmäisenä vuonna reaalinen tuotanto vähenee, jonka jälkeen talous toipuu tietyllä maakohtaisella vauhdilla. Suomen ura on esitetty tumman sinisellä ja muut taustalla olevat vaalean harmaat viivat kuvaavat muiden 16 maan kehitysuria. 

Suomen reaalisen tuotannon (bkt henkilöä kohti) kehitys noudattaa muiden 16 maan kehityskulkua, kun huomioon otetaan kaikki talouskriisit (paneeli A). Suhdannehuipun jälkeen talouskriisin ensimmäisenä vuonna tuotanto laskee 1,5 prosenttia, ja tätä seuraavana vuonna kasvaa 0,5 prosenttia. Kolmantena vuonna päästään jo mediaaniuran perusteella edellisen suhdannehuipun (vuosi 0) yläpuolelle, kun talous kasvaa noin 2 prosentin vauhtia. Selkeästi nopeampi palautuminen talouskriisistä havaitaan, kun mediaaniura lasketaan vain taantumien perusteella (paneeli B). Tyypillisen taantuman ensimmäisenä vuonna suhdannehuipun yläpuolelle päästään jo toisena vuonna.

Kuvio 5. Reaalisten asuntohintojen kehityskulku tyypillisissä talouskriiseissä (paneeli A) ja taantumissa (paneeli B). Suomen kohdalla asuntohintasarja alkaa vuodesta 1906. Lähde: Macrohistory Database, PTT.

Koronakriisin aiheuttaman reaalisen tuotannon (bkt) lasku oli noin 3 prosenttia vuonna 2020. Vuonna 2021 tuotannon on ennustettu kasvavan 2 prosenttia, mutta kehityskulku on vahvasti riippuvainen pandemiatilanteen parantumisesta. Koronaviruspandemian aiheuttama negatiivinen vaikutus talouden tuotantoon on selkeästi tyypillistä talouskriisiä (paneeli A) tai pelkkää taantumaa (paneeli B) suurempi. Vuonna 2022 päästään koronakriisiä edeltävälle tasolle, jos talouden kasvu on silloin 2 prosenttia. Suhteessa muihin maihin Suomi selvisi vuoden 2020 osalta selkeästi vähäisemmillä taloudellisilla vaurioilla. On luontevaa olettaa, että talouden aktiviteetti palautuu laaja-alaisesti vasta silloin, kun ihmisten pelot tartunnan saamisesta hälvenevät. Suuri osa tavallisen liikkumisen vähenemisestä selittyykin ihmisten omilla valinnoilla, eikä niinkään asetetuilla rajoitustoimilla (Goolsbee and Syverson, 2021). 

Usein talouden taantumassa asuntomarkkinoiden kehitys seuraa vahvasti talouden yleistä suuntaa. Historiallisen tarkastelun perusteella näyttää siltä, että useissa kehittyneissä maissa talouden taantumaa seuraa asuntojen ja osakkeiden reaalihintojen lasku (kuvio 6), kun tarkastellaan kaikkia talouskriisejä. Kuvio 6 havainnollistaa asuntomarkkinoiden reaktiota tyypillisessä talouskriisissä (paneeli A) ja taantumassa (paneeli B). Suomen osalta asuntomarkkinoiden tyypillinen kehityskulku vaihtelee sen mukaan, otetaanko tarkasteluun finanssikriisit vai ei. Finanssikriiseillä on merkittävä negatiivinen vaikutus asuntohintojen kehitykseen, mikä ei ole yllättävää, ottaen huomioon finanssikriisien luonteen.

Paneelissa A talouskriisin iskiessä reaaliset asuntohinnat laskevat melkein 10 prosenttia ja palautuminen kriisiä edeltävälle tasolle ei tapahdu edes viidentenä vuonna. Taantumassa (paneeli B) keskimääräinen kehitys on erilainen. Kriisivuonna (vuosi 1) asuntohinnat laskevat reilusti, noin 7 prosenttia. Tämän jälkeen asuntohinnat palautuvat nopeasti yli kriisiä edeltävälle tasolleen. Koronaviruspandemia ei ole heiluttanut pahasti asuntomarkkinoita, ainakaan koko maan tasolla tarkasteltuna, mikä saattaa antaa jossain määrin harhaan johtavan kuvan. Kasvukeskuksissa hinnat kasvoivat vuonna 2020 edellisvuosiin nähden jopa nopeampaa vauhtia. Samaan aikaan muissa kaupungeissa hintakehitys ei ollut läheskään yhtä vahvaa. 

Kriisivuoden vahva asuntomarkkinatilanne on näkynyt myös muissa maissa, joissa asuntohinnat ovat nousseet pandemiasta huolimatta. Kehitystä voi selittää ainakin kolme tekijää: kevyt rahapolitiikka, elvyttävä finanssipolitiikka sekä kuluttajien muuttuneet asumisvalinnat. Kevyt rahapolitiikka mahdollistaa sen, että yhä useammalla on mahdollisuus asunnon ostoon, kun korkomenot ovat pysyneet matalalla tasolla. Varsinkin, kun tulojen menetykset eivät ole kohdistuneet niin laaja-alaisesti vanhempiin ikäryhmiin, jotka todennäköisemmin ovat aktiivisia asuntomarkkinoilla. Osalla kuluttajista rahaa on jäänyt säästöön koronakriisin aikana, koska esimerkiksi sosiaalinen kulutus (social consumption) ei ole ollut pandemian aikana mahdollista. Osaltaan asuntomarkkinoiden virettä on tukenut se, että ihmiset eivät ole pystyneet suuntaamaan rajoitusten takia kulutustaan normaalisti. Tämä on näkynyt esimerkiksi kodin sisustamisessa ja remontoinnissa.

Kokonaisuudessaan vuonna 2020 asuntolainoja nostettiin Suomessa 4,5 prosenttia enemmän suhteessa edellisvuoteen (Suomen Pankki, 2021), mikä antaa kuvaa asuntomarkkinoiden vahvasta tilanteesta. Asuntolainojen lyhennysvapaat ovat pääosin loppuneet ja näyttää siltä, että normaaleihin maksusuunnitelmiin on pääsääntöisesti palattu. Osaltaan asuntomarkkinoita ovat myös tukenut ihmisten muuttuvat asumisvalinnat, kun he ovat etsineet pandemian siivittämänä toisenlaisia asumisvaihtoehtoja. Esimerkiksi omakotitalojen hinnat ovat pitkästä aikaa nousseet, varsinkin pääkaupunkiseudulla.

Kuvio 6. Reaalisten asuntohintojen kehityskulku tyypillisissä talouskriiseissä (paneeli A) ja taantumissa (paneeli B). Suomen kohdalla asuntohintasarja alkaa vuodesta 1906. Lähde: Macrohistory Database, PTT.

Asuinrakennusinvestoinnit tyypillisesti supistuvat talouskriiseissä (kuvio 4). Finanssikriiseillä on vakavampi vaikutus asuinrakennusinvestointien kehitykseen kuin taantumilla, joissa tyypillisesti palataan kriisiä edeltävälle tasolle neljäntenä vuonna. Kaikissa talouskriiseissä asuinrakennusinvestoinnit eivät ole palautuneet kriisiä edeltävälle tasolle edes viidentenä tarkasteluvuonna. Muihin maihin verratuuna Suomen kehitys ei ole mitenkään poikkeuksellista tässä suhteessa. Koronakriisillä ei ole ollut yhtä suurta vaikutusta asuinrakentamiseen. Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen perusteella näyttää siltä, että reaalisesti asuinrakennusinvestoinnit eivät laskeneet merkittävästi vuonna 2020. Rakentamisen liikevaihtokuvaajan perusteella vuoden 2020 loppupuoli on kuitenkin ollut selkeästi alkuvuotta haastavaampaa aikaa. Kuintenkaan aikaisempien taantumien kaltaista yli 5 prosentin asuinrakentamisen laskua tuskin tullaan vuoden 2020 osalta näkemään.

Kysyntätekijöillä vahva rooli asuntomarkkinoilla (4)

Tässä osiossa tarkastellaan kysynnän ja tarjonnan merkitystä asuntomarkkinoilla sekä arvioidaan näiden tekijöiden suhteellista merkitystä hintojen ja määrien kehityksen taustalla Suomessa viime vuosina. Tarkastelun lähtökohtana voidaan pitää ajatusta siitä, että asuntomarkkinat ovat pitkällä aikavälillä tasapainossa. Lyhyellä aikavälillä hinnat ja määrät saattavat poiketa pitkän aikavälin tasapainosta erilaisten asuntomarkkinoilla ilmenevien shokkien seurauksena. Tässä valittu mallipohjainen lähestymistapa auttaa erottelemaan erilaisten shokkien vaikutuksen hintoihin ja määriin.

Taulukko 1. Kysyntä- ja tarjontashokkien vaikutukset hintoihin ja määriin.

	Kysyntäshokki	Tarjontashokki
Hinta	+	–
Määrä	+	–

Asuntomarkkinoita voi havainnollistaa oppikirjamaisella kysyntä-tarjonta-kehikolla. Lyhyellä aikavälillä monet erilaiset shokit vaikuttavat jatkuvasti asuntomarkkinoilla samanaikaisesti. Yhden yksittäisen shokin seurauksena kysyntä- tai tarjontakäyrän voi ajatella siirtyvän oikealle tai vasemmalle, jolloin tasapainohinta ja -määrä muuttuvat. Shokin luonteesta riippuen se vaikuttaa joko kysyntään tai tarjontaan (tai laajemmissa tapauksissa molempiin). Shokit voivat olla esimerkiksi seuraavan kaltaisia: käytettävissä olevat tulot nousevat mikä lisää kysyntää, koronaviruspandemia muuttaa asunnonostajien näkemyksiä heidän tulojen kehityksestä negatiiviseen suuntaan mikä vähentää kysyntää, asuntolainakorot laskevat mikä kasvattaa kysyntää tai asuntomarkkinoiden sääntelyä kevennetään mikä nostaa tarjontaa. 

Asuntomarkkinoilla kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä on siis hyvin monia, joten on luontevampaa erotella shokit laveammin pelkästään kysyntä- ja tarjontashokkeihin. Taulukossa 1 kuvataan sitä, kuinka kysyntä- ja tarjontashokkien ajatellaan vaikuttavan hintoihin ja määriin. Talousteorian mukaan kysyntäshokki nostaa hintoja ja määriä muiden tekijöiden pysyessä ennallaan. Tarjontashokki puolestaan laskee hintoja ja nostaa määriä (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan). Näihin kysyntä- ja tarjontashokkien aiheuttamiin vaikutuksiin hinnoissa ja määrissä perustamme shokkien identifioinnin mallissa.

Kuvio 8. Kysyntä ja tarjonta asuntomarkkinoilla, jossa p = asuntojen hinta ja q = asuntojen määrä.

Kysyntälähtöisiksi (tarjontalähtöisiksi) shokeiksi arvioidaan ne shokit, jotka vaikuttavat vuoden ajan hintoihin ja määriin samansuuntaisesti (erisuuntaisesti). (5) Asuntotuotannon (määrien) kuvaajana käytämme asuinrakennusinvestointeja, joka on saatavilla Tilastokeskukselta vuodesta 1975 alkaen neljännesvuositasolla. Asuntohintojen suhteen käytämme kahta eri lähdettä: i) OECD:n kausitasoitettua nimellishintaindeksiä sekä ii) Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen reaalihintaindeksiä (2000=100). OECD:n nimellishintaindeksin ja asuinrakennusinvestoinnit muutamme reaaliseksi jakamalla ne kuluttajahintaindeksillä. Yhtenäisen hintasarjan saamiseksi yhdistämme OECD:n ja Tilastokeskuksen reaalihintaindeksit. OECD:n asuntojen hintaindeksi kattaa ajanjakson 1975:1–1987:4 ja Tilastokeskuksen hintasarja 1988:1–2020:3. 

Tämän jälkeen otamme hinta- ja määräsarjoista luonnollisen logaritmin ja laskemme näistä sarjoista muutoksen edellisen vuoden samaan ajankohtaan nähden. Koko ajanjaksolla 1976:1–2020:3 reaalinen asuntohintojen vuosikasvu on ollut keskimäärin 1,1 prosenttia ja asuinrakennusinvestointien 1,9 prosenttia. Näiden kasvulukujen voidaan katsoa edustavan pitkän aikavälin tasapainoa. Lopuksi vähennämme hinta- ja määräsarjoista niiden keskimääräisen kasvuasteen, jolloin nollataso kuvaa sarjoissa pitkän aikavälin tasapainoa. Kuvio 9 esittää lopullisen aineiston vuodesta 1976 alkaen.

Kuvio 9. Asuinrakennusinvestointien ja asuntohintojen poikkeamat pitkän aikavälin tasapainosta.

Tarkastellaan seuraavaksi kysynnän ja tarjonnan merkitystä ekonometrisen mallin (6) avulla. Mallista saadaan arvio siitä, kuinka paljon kysyntä- ja tarjontatekijät selittävät lyhyellä sekä pitkällä aikavälillä hintojen ja tuotannon vaihteluista. Näyttää siltä, että lyhyellä aikavälillä tarjontatekijöiden merkitys korostuu asuinrakennusinvestointien kohdalla (Kuvio 10). Pidemmällä aikavälillä kysyntätekijöiden merkitys kasvaa, ja ne selittävätkin suhteellisen suuren osan asuinrakentamisen vaihteluista. Tämä on jossain määrin odotettua, sillä rakentamisen ei voi olettaa reagoivan kovin lyhyellä aikavälillä kysyntämuutoksiin. 

Pidemmällä aikavälillä kysyntätekijät selittävät noin 60 prosenttia asuinrakentamisessa tapahtuvista vaihteluista. Asuntohintojen kohdalla kysyntä on lyhyellä ja pitkällä aikavälillä merkittävin hintavaihteluita selittävä tekijä. Kysyntätekijät selittävät 80–90 prosenttia hintavaihteluista. Tulokset kysynnän ja tarjonnan merkityksestä asuntohintoihin ja asuinrakentamiseen ovat linjassa euroalueen aineistolla saatujen tulosten kanssa (Battistini et al., 2018). 
Tärkeitä kysyntätekijöitä ovat esimerkiksi tulot, väestönmäärä sekä asuntolainojen korkotaso. Kysyntätekijöiden merkitys asuntohintojen suhteen ei ole yllättävää, sillä asuntotarjonta sopeutuu yleensä hitaasti kysynnän muutoksiin. Kysynnän kasvu nostaa asuntohintoja ja vasta pidemmän aikavälin kuluessa asuntotarjonta sopeutuu, jolloin hinnat laskevat. Asuntokannan kasvua saattaa kuitenkin rajoittaa eri tekijät, jolloin asuntokanta ei pääse sopeutumaan korkeampaan kysyntään, edes pidemmällä aikavälillä. Kysyntäshokin seurauksena tapahtuva hintojen nousu ja vain vähäinen asuinrakentamisen lisääntyminen kertoo asuntotarjonnan jäykkyydestä. Asuntotarjonnan joustavoittamiseksi voisi olla tarpeen pohtia entistä tarkemmin kaavoituskäytäntöjä, suojelumääräyksiä, valituksiin liittyviä sääntöjä sekä rakennuskustannuksia kasvattavien rakentamismääräysten (esimerkiksi autopaikkavaatimus Helsingissä) perusteita (Oikarinen, 2015).

Kuvio 10. Kysyntä- ja tarjontatekijöiden merkitys asuntomarkkinoilla. x-akselilla kuvataan mihin vuosineljännekseen asti asuinrakentamisen tai hintojen vaihtelua selitetään. y-akselilla kuvataan sitä, kuinka suuren osan kyseessä olevan muuttujan vaihtelusta kysyntä- tai tarjontashokki selittää.

Tarkastellaan vielä mallin avulla sitä, miten kysyntä- ja tarjontashokit selittävät reaalisten hintojen poikkeamia keskimääräiseltä kasvu-uralta (Kuvio 11). Koko maan tasolla vuodesta 2016 alkaen reaalinen hintakehitys on ollut keskimääräistä hitaampaa. Positiiviset tarjontashokit (taulukon 1 mukaisesti, positiivinen tarjontashokki vaikuttaa negatiivisesti hintoihin) ovat enemmän kuin kompensoineet kysyntäshokkien vaikutuksen asuntomarkkinoilla. Tarjonnan lisääminen on onnistunut laskemaan hintoja keskimääräistä hintakehitystä matalammalle tasolle viime vuosina.

Varsinkin kasvukeskuksissa kysyntä tulee pysymään vahvana, jolloin tarjonnan lisäämisen merkitys maltillisen hintakehityksen ylläpitämiseksi korostuu. Toinen keino hintakehityksen tasoittamiseen kaupunkien sisällä on heikompien alueiden kehittäminen (Anenberg and Kung, 2018). Tällöin asunnonostajat kokisivat nämä alueet suhteellisesti houkuttelevampina verrattuna muihin alueisiin. Näin kysyntää ohjautuisi tasaisemmin kaikille alueille, jolloin hintakehityskin olisi tasaisempaa.

Kuvio 11. Kysyntä- ja tarjontashokkien vaikutus reaalisten asuntohintojen poikkeamiin pitkän aikavälin kasvu-uralta. y-akselilla nolla kuvaa pitkän aikavälin kasvu-uraa ja poikkeamat alaspäin tarkoittavat keskimääräistä hitaampaa hintojen kasvua ja poikkeamat ylöspäin keskimääräistä nopeampaa kasvua.

1 Talouskriisi voi olla joko ”normaali” taantuma tai finanssikriisi. Talouskriisi luokitellaan taantuman sijaan finanssikriisiksi, jos kaksi ylimääräistä ehtoa täyttyy: i) rahoitus- ja pankkijärjestelmässä on rahoitusvakauden horjumiseen viittavia merkkejä, kuten talletuspakoja tai suuria tappioita pankkijärjestelmässä, ii) rahoitusjärjestelmän vakauttamiseen tähtääviä toimenpiteitä vastauksena pankkijärjestelmässä tapahtuneisiin tappioihin (Laeven ja Valencia 2013).

2 Keskiarvoura laskettiin myös, mutta yksittäisten vakavien kriisien takia keskiarvoa ei voida tässä pitää hyvänä mittarina tyypilliselle kehitysuralle. Sota-aikojen havainnot on poistettu niin, että suhdannehuippu ei saa olla vuosien 1909–1920 tai 1935–1947 välisenä aikana.

3 Mukana olevat maat ovat Australia, Belgia, Kanada, Sveitsi, Saksa, Tanska, Espanja, Suomi, Ranska, Iso-Britannia, Italia, Japani, Alankomaat, Norja, Portugali, Ruotsi ja Yhdysvallat. 

4 Tarkastelu perustuu Suomen pankin ja EKP:n julkaisuihin (Battistini et al., 2018; Lindblad et al., 2019).

5 Asuntomarkkinoita tällä lähestymistavalla ovat tutkineet aikaisemmin mm. (Jarociński and Smets, 2008; Vargas-Silva, 2008). Fry ja Pagan (2011) tarjoavat hyvä katsauksen merkkirajoitteilla identifioitavaan rakenteelliseen VAR-malliin.

6 Käytämme rakenteellista BVAR-mallia, jossa kysyntä- ja tarjontashokit identifioidaan osion alussa kuvatuilla merkkirajoitteilla (Taulukko 1). Merkkirajoitteet ovat voimassa yhden vuoden ajan. Malliin valittiin neljä viivettä. Käytämme Minnesota-prioria ja optimoimme hyperparametrit.

 

Aiheesta muualla:

–   Asuntomarkkinaennuste 2021 (linkki).

–   Tutustu Asuntomarkkinaennusteen kokoavaan infograafiin täältä

–   Ennuste julkaistiin webinaarissa, jossa sen esitteli PTT:n Peetu Keskinen. Kommenttipuheenvuorot pitivät Sakari Heikinen ja Juho Kostiainen. Voit tutustua webinaarin esityksiin tästä

Lähteet

Anenberg, E., Kung, E., 2018. Can more housing supply solve the affordability crisis? Evidence from a neighborhood choice model. Reg. Sci. Urban Econ.
Battistini, N., Le Roux, J., Roma, M., Vourdas, J., 2018. The state of the housing market in the euro area. ECB Econ. Bull. Issue 7 2018 120.
Fry, R., Pagan, A., 2011. Sign Restrictions in Structural Vector Autoregressions: A Critical Review. J. Econ. Lit. 49, 938–960. https://doi.org/10.1257/jel.49.4.938
Goolsbee, A., Syverson, C., 2021. Fear, lockdown, and diversion: Comparing drivers of pandemic economic decline 2020. J. Public Econ. 193, 104311. https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2020.104311
Jarociński, M., Smets, F.R., 2008. House Prices and the Stance of Monetary Policy (ECB Working Paper No. 891).
Jordà, Ò., Schularick, M., Taylor, A.M., 2017. Macrofinancial History and the New Business Cycle Facts. NBER Macroecon. Annu. 31, 213–263. https://doi.org/10.1086/690241
Keskinen, P., 2020. Alueellisten asuntomarkkinoiden hintatekijät (Ympäristöministeriön julkaisuja No. 2020:29). Ympäristöministeriö.
Lindblad, A., Sariola, M., Viertola, H., 2019. Mitkä tekijät ohjaavat asuntojen hintoja ja tuotantoa? (No. 3), Euro ja Talous.
Oikarinen, E., 2015. Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot. Kansantal. Aikakauskirja 111.
Suomen Pankki, 2021. Asuntolainoja nostettiin poikkeuksellisen paljon loppuvuonna 2020 [WWW Document]. Suom. Pankki. URL https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/rahalaitosten-tase-lainat-ja-talletukset-ja-korot/tiedotehistoria/2021/asuntolainoja-nostettiin-poikkeuksellisen-paljon-loppuvuonna-2020/ (accessed 2.8.21).
Thompson, D., 2021. Superstar Cities Are in Trouble [WWW Document]. The Atlantic. URL https://www.theatlantic.com/ideas/archive/2021/02/remote-work-revolution/617842/ (accessed 2.8.21).
Vargas-Silva, C., 2008. Monetary policy and the US housing market: A VAR analysis imposing sign restrictions. J. Macroecon. 30, 977–990. https://doi.org/10.1016/j.jmacro.2007.07.004