- Asuminen
Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2021
Asuntomarkkinoiden vahva vire kesti historiallisesti jopa koronakriisin
– isoon kuvaan tuli kuitenkin uusia sävyjä
– Asuntomarkkinaennusteen erityisteemassa asuntomarkkinoita tarkastellaan yksityiskohtaisemmin pandemian, talouskriisien ja kysyntätekijöiden merkitystä – lue erityisteema täältä (linkki).
– Tutustu Asuntomarkkinaennusteen kokoavaan infograafiin täältä
– Ennuste julkaistiin webinaarissa, jossa sen esitteli PTT:n Peetu Keskinen. Kommenttipuheenvuorot pitivät Sakari Heikinen ja Juho Kostiainen. Voit tutustua webinaarin esityksiin tästä
Johdanto
Asuntomarkkinoiden myönteinen kehitys vuonna 2020 oli poikkeus negatiivisten talousuutisten joukossa. Myönteisestä kehityksestä kertoo esimerkiksi se, että asunnon ostoaikomukset ovat ennätyskorkealla tasolla koronaviruspandemiasta huolimatta (Kuvio 1). Osakeasuntojen hinnat nousivat ennakkotietojen mukaan koko maassa vuonna 2020 2,3 prosenttia. Ensimmäisellä neljänneksellä asuntomarkkinoiden tilanne oli vakaa koko maan tasolla. Toisella neljänneksellä hinnat pysyivät suunnilleen samalla tasolla koko maan tasolla koronaviruspandemiasta huolimatta. Aluetasolla asuntomarkkinoiden polarisaatio kuitenkin näkyy vahvana: kasvukeskuksissa hintojen kasvu on jatkunut, mutta osassa keskisuuria kaupunkeja hintakehitys on ollut heikompaa.
Kuvio 1. Kuluttajien asunnonostoaikeet seuraavan 12 kuukauden aikana koko maassa.
Asuntohinnat ovat kehittyneet pääosin myönteisesti myös Suomen ulkopuolella. Nousulle on esitetty kolme syytä: kevyt raha- ja finanssipolitiikka sekä asunnonostajien muuttuneet preferenssit. Kevyenä jatkunut rahapolitiikka tukee asuntomarkkinoita, kun yhä useammalla on mahdollisuus ottaa asuntolainaa ja velallisilla ei ole vaikeuksia selvitä asuntolainan koroista. Lisäksi koronakriisi on osunut suhteellisesti enemmän palvelualoille, jossa pienipalkkaisten, nuorten ja naisten osuus on suurempi kuin muilla aloilla. Koronakriisin epätasaisella vaikutuksella eri tuloryhmiin on seurauksia asuntomarkkinoille: keski- ja korkeatuloiset asunnonostajat eivät ole koronakriisin tuoman epävarmuuden takia siirtäneet asunnonostoaan, koska kriisi ei ole vaikuttanut heidän tulo- ja työllisyyskehitykseensä yhtä paljon kuin pienituloisten.
Talouden tilannekuva
Suomalaisten kotitalouksien kokema työttömyysepävarmuus lisääntyi koronaviruspandemian alkuvaiheessa nopeasti. Pohja saavutettiin vuoden 2020 toukokuussa, jonka jälkeen on nähty hienoista toipumista. Vuoden 2021 osalta vahvempi toipuminen leimaan tämän vuoden taloustilannetta. Alkuvuosi eletään vielä koronan varjoissa ja epidemiatilanne vähentää sekä kotimaista että vientikysyntää. Rokotteen myötä kulutus lähtee kasvuun ja kulutusta ohjautuu uudelleen enemmän myös palveluihin. Laajan rokotesuojan muodostuminen kestää kuitenkin luultavasti syksyyn saakka.
Kulutuksen kasvu on vuonna 2021 varsin nopeaa, sillä kotitalouksien säästäminen on kasvanut korona-aikana keskimäärin varsin paljon. Viime vuonna kulutus laski noin neljä prosenttia, mutta käytettävissä oleva tulot jopa kasvoivat hieman. Säästöjen lisäksi kotitalouksien ostovoimaa tukevat ennen koronaa sovitut palkankorotukset ja työllisyyden toipuminen.
Kuvio 2. Työttömyyden uhka omalla kohdalla merkittävää.
Säästämisen kasvu ei ole koskenut vain Suomea, vaan sama ilmiö on nähtävissä myös muissa maissa, joten kulutuksen kasvu kansainvälisesti lisää myös Suomen vientikysyntää. Monissa maissa koronaisku talouteen on kuitenkin ollut Suomea pahempi ja millä on myös pidempiaikaisia negatiivisia vaikutuksia talouden toipumiseen.
Talouskasvua sekä Suomessa että maailmalla tukee myös koronaelvytys. Keskuspankin pitävät korot matalina ja osto-ohjelmia jatketaan. Myös finanssipolitiikka on elvyttävää. Tämä on näkynyt vahvasti Suomessa jo viime vuonna. Julkisen investoinnit olivat kolmannella neljänneksellä jopa 15 prosentin kasvussa. Kokonaisuudessa investoinnit ovat kuitenkin laskeneet, sillä erityisesti yksityiset kone- ja laiteinvestoinnit ovat vähentyneet.
Koronakriisi on osunut taloudellisesti erityisesti nuoriin aikuisiin, jotka usein työskentelevät koronasta kärsineillä aloilla. Lisäksi monen nuoren kiinnittyminen työmarkkinoille on heikentynyt yritysten vähentäessä uusia rekrytointeja. Alle 30-vuotiaiden joukossa palkkasumman lasku olikin vuonna 2020 merkittävästi suurempi verrattuna vanhempaan 30–64-vuotiaiden ikäryhmään (Kuvio 3). Nuorilla palkkasumma laski toukokuussa 15 prosenttia, kun samaan aikaan vanhemman ikäryhmän kohdalla lasku oli vain 5 prosentin luokkaa. Vuoden 2020 loppupuolella alkaneen toisen tautiaallon vaikutus näyttää kuitenkin olevan tasaisempi. Koronakriisin taloudellisten iskujen epätasaisella jakautumisella on myös pidempiaikaisia vaikutuksia nuorten kiinnittymiseen työmarkkinoille, johon tulee kiinnittää erityishuomio akuutin kriisin laantuessa.
Kuvio 3. Palkkasumman prosentuaalinen muutos edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna 16–29 ja 30–64-vuotiaiden sekä kaikkien 16–64-vuotiaiden joukossa. Lähde: Tilannehuone
Suhdannepolitiikan kannalta koronaviruspandemiaan on vastattu vahvasti raha- ja finanssipolitiikalla. Rahapolitiikan ollessa monessa maassa jo ennen koronaviruspandemiaa hyvin elvyttävää, lisätukea suhdannepolitiikkaan on tuonut valtioiden massiiviset koronaelvytyspaketit. Näillä toimenpiteillä on lievennetty koronaviruspandemian negatiivisia taloudellisia vaikutuksia. Lisäksi nk. automaattiset vakauttajat (1) ovat pehmentäneet tulojen laskua. Finanssipolitiikan automaattiseen osaan lasketaan suhdannetilanteen mukana vaihtelevat menot ja tulot, joiden reagointi ei riipu millään tavalla poliittisista päätöksistä.
Suomessa automaattiset vakauttajat ovat suhteellisen suuret verrattuna moneen muuhun Euroopan maahan (Bouabdallah et al., 2020). Automaattisten vakauttajien kautta taloudellinen tuki välittyy nopeammin sitä tarvitseville ihmisille toisin kuin päätösperäisen finanssipolitiikan kautta. Dolls ym. (2019) ovat arvioineet, että Suomessa työttömyyden iskiessä tästä aiheutuva tulojen lasku kompensoituu lähes 60-prosenttisesti (Kuvio 4).
Kuvio 4. Automaattiset vakauttajat eri EU-maissa työttömyysshokkiin. Lähde: Dolls ym. (2019).
Arvio on myös linjassa koronakriisin aikana saatujen tietojen valossa, joiden mukaan markkinatulojen keskimääräinen 4,5 prosentin lasku johtaa 1,8 prosentin laskuun käytettävissä olevien tulojen osalta (2). Ruotsissa automaattisten vakauttajien koon on arvioitu olevan hiukan Suomea pienempiä, mutta Tanskassa vakauttajat olisivat kokoluokaltaan Suomen tasolla. Monessa muussa maassa automaattiset vakauttajat eivät ole tarjonneet yhtä suurta elvyttävää vaikutusta, vaan sitä on pitänyt toteuttaa päätösperäisen finanssipolitiikan avulla. Tästä syystä esimerkiksi Yhdysvalloissa, jossa automaattiset vakauttajat ovat Suomea pienemmät, koronaviruspandemiaan on vastattu ennätyssuurilla elvytyspaketeilla.
Työllisyys
Suomen työmarkkinat ovat toipuneet yllättävänkin nopeasti koronakriisistä, vaikka joulukuussa otettiinkin hieman takapakkia. Lomautettujen määrä laski nopeasti kevään jälkeen ja työllisyys nousi nopeasti kevään kuopasta koko syksyn. Vuoden lopulla lomautettuja oli kuitenkin edelleen noin 65 000 enemmän ja työllisiä noin 45 000 vähemmän kuin ennen koronakriisiä. Myös työttömyysaste oli koholla 1,5 prosenttiyksikköä 8,2 prosentissa.
Erityisen positiivista on ollut se, että työvoiman määrä on noussut jo koronakriisiä edeltävän tason yli. Osallistumisasteen trendi oli vuoden lopulla 78 prosentissa, mikä on korkeampi kuin koskaan Suomessa.
Koronan isku työmarkkinoille oli hyvin alakohtainen. Eniten kärsivät palvelualojen työlliset. Tämä näkyy myös korona-aikana työpaikkansa menettäneiden ikäjakaumassa ja työsuhdetyypissä. Selvästi eniten laski nuorten työllisyys ja heidän työllisyytensä on myös palautunut hitaimmin. Samoin työpaikan menetys on koskenut ennen muuta osa-aikaisessa työsuhteessa olleita. Vakituiset työsuhteet eivät korona-aikana vähentyneet.
Palvelualojen työllisyys jää selvästi heikommaksi myös kevään aikana ja työmarkkinoiden toipuminen tuskin jatkuukaan ennen aikaisintaan loppukevättä. Työllisyys voi palautua aiemmalle tasolle palveluissa vasta koronan uhan väistyttyä. Viimeistään kesällä piristyvä talouskasvu kasvattaa kuitenkin työllisyyttä uudelleen.
Koronakriisin aika lomautetut ja työttömäksi jääneet ovat onneksi keskimäärin helpommin työllistyviä. Nuorten palvelualojen työntekijöiden on suhteellisen nopea löytää työpaikkoja, kunhan palvelualoilla on kysyntää.
Korot
Korot ovat pysyneet tukevasti negatiivisina euroalueella. Koronakriisin myötä markkinakorot lähtivät uudelleen laskuun ja asuntolainojen viitekorkona käytetty 12 kuukauden euriborkorko on laskenut noin -0,5 prosenttiin. Asuntolainojen korkoja euriborin koronavuoden muutokset eivät ole heilutelleet, sillä niissä viitekorko on rajoitettu nollaan. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko onkin pysytellyt noin 0,7 prosentissa jo yli vuoden.
Korot ovat myös jäämässä mataliksi ainakin lähitulevaisuudessa. Euroopan keskuspankki on viestittänyt, ettei se nosta ohjauskorkoja ennen kuin inflaatio on noussut tukevasti lähemmäs sen inflaatiotavoitetta, hieman alle kaksi prosenttia. Pandemian aikana aloitettu uutta arvopapereiden osto-ohjelmaa se aikoo jatkaa joka tapauksessa ensi vuoden maaliskuuhun asti. Sitä ennen ei myöskään korkoja nosteta.
Markkinakorot nousevat kuitenkin nykyisestä pohjasta, ennen keskuspankkien toimia. Kulutuskysynnän nopea kasvun pandemian päätettyä ja elvytystoimien myötä hinnat voivat nousta tänä vuonna yllättävänkin nopeasti. Tämä saisi myös markkinakorot nousuun, mitkä saavat kuitenkin nousta selvästi ennen kuin se vaikuttaa asuntoluottojen korkoihin.
| 2020e, % | 2021e, % | |
| Käytettävissä olevat tulot | 1,8 | 2,2 |
| 12kk Euribor | -0.3 | -0,4 |
| Inflaatio | 0,3 | 0,8 |
| Lainamarginaali | 0,75 | 0,70 |
| Työttömyys | 7,8 | 8,0 |
Taulukko 1: Ennusteen taustamuuttujat
Ennusteen keskeisimmät taustamuuttujat ja niiden kehitys on esitetty taulukossa 1. Hinta- ja vuokraennusteita laadittaessa selittäjinä toimivat kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja korot sekä eräät epävarmuustekijät (ks. mallin tarkempi kuvailu, PTT työpapereita 169 – linkki).
Kuvio 5. Asuntorakentamisessa myönnetyt luvat, asuntoaloitukset ja valmistuneet asunnot koko maassa aikavälillä 2012:1–2020:11.
Asuinrakentaminen
Suomessa investointien kehitys oli vuonna 2020 euroalueeseen nähden suotuisaa. Ennakkotietojen mukaan myös asuinrakennusinvestoinnit laskivat vuoden 2020 kolmella ensimmäisellä neljänneksellä vain vähän edellisvuoteen verrattuna. Voidaankin sanoa, että koronakriisin vaikutus rakentamiseen on ollut odotettua vähäisempi. Revisiot tilastotietoihin ovat kuitenkin mahdollisia. Asuinrakentamisessa korkeasuhdanteen huippu saavutettiin vuonna 2018 asuntoaloitusten perusteella. Huipusta ollaan laskeutumassa kohti pitkän aikavälin tasoa, noin 30 000 asuntoaloitusta. Vuonna 2020 asuntoaloitusten määrän ennustetaan olevan noin 38 000 asunnon tasolla.
Kasvukeskuksissa asuntoaloitukset eivät ole laskeneet merkittävästi koronakriisistä huolimatta. Esimerkiksi Espoossa 12 kuukauden liukuvalla keskiarvolla mitattuna asuinrakennusten aloitusmäärät jatkoivat kasvuaan vuonna 2020. Kaupungistumisen myötä asuinrakentamisen näkymiä tukee kasvukeskusten tarve lisätä asuntotarjontaansa, minkä lisäämisellä on mahdollista vaikuttaa asuntojen hintakehitykseen. Asuinrakentaminen suhteessa BKT:hen on pysytellyt pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella viime vuodet (Kuvio 6). On oletettavaa, että suhdeluku lähestyy lähivuosina pitkän aikavälin keskiarvoaan. Kasvukeskuksissa uusille asunnoille on tarvetta, mutta keskisuurissa kaupungeissa asuntotarjonta tulee olemaan riittävää useimmissa tapauksissa. Asuinrakentaminen tulee lähivuosina keskittymään vahvasti kasvukeskuksiin.
Kuvio 6. Asuinrakentamisen suhde bruttokansantuotteeseen Suomessa aikavälillä 1975:1–2020:3. Pitkän aikavälin suhdeluku on 6,1 prosenttia. 2020:3 suhdeluku on 7,3 prosenttia.
Kyselytietojen mukaan rakentamista ovat rajoittaneet viime vuosina pääosin tarjontatekijät (Kuvio 7). Kysyntätekijöiden merkitys rakentamista rajoittavana tekijänä on kasvanut vuodesta 2018 alkaen. Tämä on linjassa reaalitalouden yleisen tilanteen kanssa: työttömyysaste on ollut hienoisessa kasvussa jo vuoden 2019 alkupuolelta lähtien. Ei ole yllättävää, että koronakriisin aikana kysynnän merkitys rakentamista rajoittavana tekijänä on korostunut, kun ihmisten tulot ovat laskeneet taloustilanteen heikentyessä.
Tulojen lasku ei kuitenkaan ole kohdistunut kaikkiin tuloryhmiin samalla tavalla, joten asuntomarkkinoilla kysyntää on pandemiasta huolimatta riittänyt. Kysynnän ei ole nähty rajoittavan rakentamista samalla tavalla kuin aikaisemmissa kriiseissä, joissa kysyntärajoitteet ovat olleet paljon suurempia kuin koronaviruspandemian aikana. Tämä havainto pätee esimerkiksi finanssi- ja eurokriiseihin, joissa kysynnän merkitys rakentamista rajoittavana tekijänä oli merkittävä (Kuvio 7).
Myynnissä olevan uudistuotannon määrä on laskenut selkeästi erityisesti pääkaupunkiseudun ulkopuolella (Kuvio 8). Pääkaupunkiseudulla asuntotarjonta on laskenut maltillisemmin, mikä heijastaa vahvoja pidemmän aikavälin kysyntänäkymiä. Muualla maassa myynnissä olevan uudistuotannon määrän voi ennakoida laskevan edelleen tulevina vuosina.
Kuvio 7. Rakentamista rajoittaneet tekijät aikavälillä 2000:1–2021:1.
Kauppamäärät heilahdelleet pandemian mukana
Asuntomarkkinoilla kauppamäärien kehitys koronaviruspandemian aikana on ollut hyvin yhteneväistä kasvukeskuksissa (3) ja muualla maassa. Koronaviruspandemian alkaessa vuoden 2020 toisella neljänneksellä kerros- ja rivitalojen kauppamäärät vähenivät odotetusti. Kauppamäärien vähentyminen näkyi erityisesti kerrostaloasuntojen kauppamäärissä, jotka vähenivät Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan yli 15 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.
Myös omakotitalojen osalta kauppamäärät vähenivät koko maassa selkeästi, noin 8 prosenttia. Rivitaloasuntojen kauppamäärät eivät reagoineet niin vahvasti, vaan laskua oli vain noin 4 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna. Pandemiatilanteen selkiytyessä vuoden 2020 kolmannella vuosineljänneksellä kauppamäärät nousivat erityisesti rivitalojen kohdalla, missä kauppamäärissä päästiin yli 6 000 asunnon tasolle. Prosentuaalisesti kasvua vuodentakaiseen oli yli 20 prosenttia, mikä kertoo rivitalojen suuresta kysynnästä. Kerrostalojen osalta kolmannella neljänneksellä palauduttiin alkuvuoden tasolle noin 12 000 asuntokauppaan, mikä tarkoittaa 10 prosentin kasvua vuodentakaiseen nähden.
Kauppamäärien osalta muutokset ovat olleet suhteellisen samankaltaisia alueesta riippumatta. Suurimmat erot ovat tulleet vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä. Vuoden loppupuolella heikentynyt pandemiatilanne on osaltaan näkynyt myös asuntokauppamäärissä. Kasvukeskusten ulkopuolella kerrostalojen kauppamäärät ovat vähentyneet reilusti. Rivitaloasuntojen kohdalla yhtä suurta laskua ei ole nähty. Kasvukeskuksissa rivitaloasunnot ovat menneet parhaiten kaupaksi, eikä muutosta kauppamäärissä vuodentakaiseen verrattuna juurikaan ole. Kerrostalokaupat sen sijaan vähentyivät noin 4 prosentin verran neljännellä vuosineljänneksellä. Nämä havainnot sopivat hyvin koronaviruspandemian aiheuttamaan kysynnän muutokseen, missä asunnonostajat ovat etsineet uusia asumisvaihtoehtoja vastaamaan muuttuneita asumistarpeita pandemian aikana. Vuoden 2021 osalta on mielenkiintoista nähdä miten kysyntä asuntomarkkinoilla tulee suuntautumaan, kun pandemiatilanne rokotusten myötä paranee.
Kuvio 8. Valmiiden asuntojen osuus myytävänä olevista uusista asunnoista pääkaupunkiseudulla ja sen ulkopuolella.
Pandemia on vahvistanut asuntohintojen alueellista eriytymistä
Pääosin asuntomarkkinat ovat selvinneet hyvin koronaviruspandemian aikana, kuten asuntokauppamääristä voi päätellä. Hintojen ja kauppamäärien kehitys on ollut pääosin myönteistä niillä alueilla, joissa hintakehitys oli vahvaa jo ennen pandemiaa. Muutamaa kaupunkia lukuun ottamatta hintojen nousu pandemian aikana on rajoittunut lähinnä kasvukeskuksiin. Osakeasuntojen hintakehityksen osalta Kuopiota ja Kotkaa voidaan pitää mielenkiintoisina poikkeuksina: ennakkotietojen mukaan osakeasuntojen hinnat nousivat Kuopiossa ja Kotkassa keskimäärin noin 4 prosenttia jokaisen vuosineljänneksen aikana 2020:2–2020:4.
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vuonna 2020 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishinnat nousivat 2,1 prosenttia. Kasvukeskusten hintakehitys vetää koko maan hintoja ylöspäin. Helsingissä hinnat kasvoivat melkein 5 prosenttia sekä Turussa ja Tampereella noin 4 prosentin luokkaa. Hitaampaa hintakehitys oli Vantaalla ja Oulussa, missä hinnat olivat lähellä nollakasvua. Maakuntakeskuksissa Lahdessa ja Jyväskylässä kerrostaloasuntojen hinnat laskivat noin 3 prosenttia. Kuopiossa hinnat nousivat selkeästi.
Ennusteen mukaan vuodelle 2021 hinnat eivät kasva enää niin ripeää vauhtia, koska ihmisillä on pandemiatilanteen parantuessa myös muita kulutusmahdollisuuksia, jotka eivät pandemian aikana ole olleet mahdollisia. Kasvukaupungeissa kerrostaloasuntojen hinnat nousevat aikaisempien vuosien tahtiin. Rajoitettu tarjonta Helsingissä pitää hinnat korkealla tasolla. Tampereella hinnat kasvavat myös nopeasti. Esimerkiksi raitiotien valmistuminen parantaa joukkoliikenneyhteyksiä monilla alueilla, vaikkakin suuri osa raitiotien tuomista hyödyistä on jo kapitalisoitunut asuntojen hintoihin. Vantaalla ja Oulussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat selkeästi muista kasvukaupunkeja maltillisemmin, vain 0,5 prosentin luokkaa vuonna 2021.
| 2020, % | 2021e, % | |
| Koko maa | 2,3 | 1,5 |
| Helsinki | 5,0 | 4,0 |
| Espoo-Kauniainen | 2,7 | 2,0 |
| Vantaa | 0,6 | 0,5 |
| Tampere | 4,4 | 4,6 |
| Turku | 3,8 | 3,5 |
| Jyväskylä | -3,7 | -2,0 |
| Oulu | -0,5 | 0,5 |
| Lahti | -3,5 | -2,0 |
| Kuopio | 3,0 | 0,0 |
Taulukko 2: Vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishintojen muutos. Lähde: Tilastokeskus, ennuste: PTT.
Omakotitalot
Omakotitalojen hintakehitys on ollut viime vuodet huomattavasti paljon heikompaa suhteessa kerros- ja rivitaloihin. Tähän on vaikuttanut edelleen jatkuva kaupungistumiskehitys. Työ- ja opiskelumahdollisuuksien sekä laadukkaiden palveluiden keskittyminen kaupunkeihin ovat vahvoja vetovoimatekijöitä, jotka heijastuvat myös asuntojen hintoihin näillä alueilla. Yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ja pääkaupunkiseudun osalta omakotitalojen hintakehityksessä on nähty positiivisempia merkkejä jo vuoden 2019 loppupuolelta lähtien. Erityisen vahvaa kasvua hintakehitys on ollut pääkaupunkiseudulla, jossa tyypillisen omakotitalon hinta nousi vuoden 2020 ensimmäisellä neljänneksellä ennakkotietojen mukaan 16 prosenttia. Pääkaupunkiseudun ja suurempien kaupunkien ulkopuolella tyypillisen omakotitalon hintakehitys ei ole tähän mennessä merkittävästi poikennut pitkän aikavälin kasvuluvuista. Suunta saattaa olla myös pienempien kaupunkien kohdalla ylöspäin, sillä vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä omakotitalojen hinnat nousivat myös alle 100 000 asukkaan kaupungeissa.
Kuvio 9. Omakotitalojen nimellishintakehitys 2006Q1-2020Q3.
ARA-tuotannon osuus kasvussa
Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa aloitusten määrät ylsivät ennakkotietojen mukaan melkein 9 300 asuntoon vuonna 2020. Tämä on yli 1 000 asuntoa enemmän kuin sitä edeltävänä vuonna 2019, mikä tarkoittaa 18 prosentin kasvua. Kasvu selittyy suurelta osin asumisoikeusasuntojen tuotannon kasvulla. Lisäksi kasvua oli myös eritysryhmien ja lyhyen korkotuen vuokra-asuntotuotannon piirissä. Pitkän korkotuen vuokra-asuntojen määrä pysyi lähes ennallaan. Viime vuosina ARA-tuotanto on vastannut 20–30 prosentin osuutta koko asuntotuotannosta. Vapaarahoitteinen asuntotuotanto on ollut viime vuodet kasvussa, ja säänneltyä tuotantoa ei ole nähty yhtä houkuttelevana vaihtoehtona. Koronavuonna ARA-tuotannon osuus alkavista asunnoista kuitenkin nousi 26 prosenttiin. ARA-asuntojen määrä vuonna 2020 oli 2000-luvun 5. suurin vuosituotanto. Suuri prosentuaalinen kasvu ARA-tuotannossa oli Tampereella, Turussa ja Oulun MAL-seudulla.
Pandemiatilanne hillitsi vuokrien nousua
Vapaarahoitteisten vuokrien kehitys koko maassa oli vuonna 2020 edellisvuosien kaltaista. Ennakkotietojen mukaan vuokrat nousivat vuonna 2020 1,2 prosenttia. Kasvukeskuksissa vuokrakehitys oli vuoden 2019 kaltaista eikä suuria heilahteluja neljännesvuosittain havaittu. Espoossa vapaarahoitteisten vuokrien nousu taittui vuonna 2020. Alkuvuonna muutos vuodentakaiseen oli reilu 2 prosenttia, mutta viimeisellä neljänneksellä vuokrat nousivat enää 1 prosentin vauhtia. Muissa kasvukeskuksissa vuokrakehitys oli 1,5 prosentin tuntumassa vuonna 2020 (Taulukko 3).
Vuokrien maltillinen kehitys tarkoittaa sitä, että ero hinta- ja vuokrakehityksessä saattaa kasvaa osassa kaupunkeja. Koronaviruspandemian myötä kasvukeskukset ovat jakautuneet tässä selkeästi kahteen ryhmään. Vuokrat kasvoivat nopeammin Vantaalla ja Oulussa, ja päinvastainen tilanne oli muissa kasvukaupungeissa. Tämän suhteen vuonna 2021 tilanne tulee jatkumaan samankaltaisena.
Taloustilanteen parantuminen näkyy vapaarahoitteisten vuokrien nopeampana nousuvauhtina vuonna 2021. Pandemiatilanne on varmasti osaltaan keventänyt paineita vuokrankorotuksia kohtaan. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajien jäsenkyselyiden perusteella yksityiset vuokranantajat ovat pandemian seurauksena pidättäytyneet vuokrankorotuksista normaalioloja enemmän. Myös talouden yleinen hintakehitys on ollut hyvin maltillista, mutta tilanne todennäköisesti muuttuu vuonna 2021, jolloin inflaatio kiihtyy alle 1 prosenttiin. Nämä tekijät vahvistavat vuokrien nousupaineita erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella, jossa vuokrakehitys on ollut maltillista vuonna 2020. Esimerkiksi Jyväskylässä ja Lahdessa vuokrien kasvu lähestyy keskimääräistä korotusvauhtia. Koko maan osalta vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 1,4 prosenttia.
| 2020, % | 2021e, % | |
| Koko maa | 1,2 | 1,4 |
| Helsinki | 1,5 | 1,8 |
| Espoo-Kauniainen | 1,7 | 1,7 |
| Vantaa | 1,7 | 1,8 |
| Tampere | 1,5 | 1,7 |
| Turku | 1,7 | 1,8 |
| Jyväskylä | 0,3 | 1,0 |
| Oulu | 1,4 | 1,6 |
| Lahti | 0,2 | 0,9 |
| Kuopio | 0,5 | 1,4 |
Taulukko 3. Vapaarahoitteisten nimellisvuokrien (uudet ja vanhat sopimukset) kehitys eri kaupungeissa vuosina 2020 ja 2021. Lähde: Tilastokeskus, ennuste: PTT.
Ara-vuokrat kehittyivät vuonna 2020 samaa vauhtia kuin vuotta aikaisemmin, muutos edellisvuoteen nähden oli 1,1 prosenttia. Melkein kaikissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ARA-vuokrien kehitys oli aikaisempaan vuoteen nähden maltillisempaa. Vain Tampereella vuokrat nousivat keskimääräistä nopeammin. Erityisesti Jyväskylässä kehitys oli aikaisempaan nähden maltillista. Maakuntakeskuksissa Lahdessa, Jyväskylässä ja Kuopiossa vuokrat laskivat selkeästi vuonna 2020 edellisvuodesta. Kuopiossa lasku oli melkein yhden prosenttiyksikön verran.
ARA-vuokrien suhde vapaarahoitteisiin vuokriin koko maassa pysyi hieman yli 80 prosentissa. Suurimmissa kaupungeissa ARA-vuokrat ovat suurissa kaupungeissa edelleen selkeästi alhaisemmalla tasolla verrattuna vapaarahoitteisiin vuokriin, erityisesti pääkaupunkiseudulla. ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde oli Helsingissä noin 70 prosenttia. Suurimmissa kaupungeissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella ARA-vuokrat olivat 84–93 prosenttia vapaarahoitteisista vuokrista.
Kuvio 10. ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuonna 2020. Lähde: Tilastokeskus.
—
(1) PTT:n blogikirjoitus avaa lisää automaattisten vakauttajien toimintaa: Janne Huovari ja Peetu Keskinen: Automaattiset vakauttajat tasoittavat talouden huojuntaa koronakriisissä – Pellervon taloustutkimus PTT
(3) Kasvukeskuksiin luetaan pääkaupunkiseudun kaupungit (Helsinki, Espoo ja Vantaa) sekä Turku ja Tampere.
Aiheesta muualla:
– Asuntomarkkinaennusteen erityisteemassa asuntomarkkinoita tarkastellaan yksityiskohtaisemmin pandemian, talouskriisien ja kysyntätekijöiden merkitystä – lue erityisteema täältä (linkki).
– Tutustu Asuntomarkkinaennusteen kokoavaan infograafiin täältä
– Ennuste julkaistiin webinaarissa, jossa sen esitteli PTT:n Peetu Keskinen. Kommenttipuheenvuorot pitivät Sakari Heikinen ja Juho Kostiainen. Voit tutustua webinaarin esityksiin tästä
