- Asuminen
Peetu Keskinen, Hanna Karikallio, Sanni Kiviholma. PTT-ennuste: Alueelliset asuntomarkkinat 2020. Helsinki 2020.
Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2020:
Asuntojen hintakehitys polarisoituu yhä vahvemmin – vuokrakehitys yhtenäisempää
Asuntomarkkinaennusteessa tarkastellaan alueellisten asuntomarkkinoiden kehitystä sekä asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä, kuten rakentamista, kauppamääriä ja työllisyyttä. Katsauksessa esitetään ennuste vuodelle 2020 vanhojen kerrostalohuoneistojen hintakehityksestä sekä vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrien kehityksestä sekä koko maan tasolla että myös erikseen suurimmissa kaupungeissa. Hintaennuste pohjautuu malliin, jonka keskeisin oletus on, että asuntojen hinnat noudattelevat kotitalouksien tulokehitystä. Myös korkotaso huomioidaan mallissa keskeisesti asuntojen hintoihin vaikuttavana tekijänä.
Ennusteen tiivistävä infograafi: https://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/asuntomarkkinaennuste-2020-infograafi.html
Vuonna 2019 asuntojen hintojen alueittainen eriytyminen kasvukeskusten ja haja-asutusalueiden välillä jatkui voimakkaana. Kaupungistuminen muuttaa yhteiskuntaamme ennennäkemättömällä tavalla: Suomen aluerakenne muuttuu vauhdilla, jota ei ole nähty vuosikymmeniin. Pääkaupunkiseudulla ja muutamassa muussa yliopistokaupungissa väestö kasvaa nopeasti. Joillakin kaupunkiseuduilla väestö kasvaa maltillisesti, mutta useimmissa seutukunnissa väestö supistuu. Tämä näkyy suoraan asuntomarkkinoiden kehityksessä. Talouskasvusta huolimatta asuntomarkkinat ovat vilkastuneet vain merkittävimmissä kasvukeskuksissa, kun taas pienemmissä kaupungeissa – syrjäseuduista puhumattakaan – asuntojen hintojen lasku on jatkunut. Yhä harvemman kaupungin asuntomarkkinat ovat päässeet kasvu-uralle.
Viime vuonna rakentamisessa ylettiin huikeaan yli 40 000 uuteen asuntoon. Rakentaminen kasvukeskuksissa on tänä vuonna hidastunut, mutta vain hieman. Tämä puolestaan hillitsee kovimpia hinta- ja vuokrapaineita kasvukaupungeissa myös vanhojen asuntojen osalta.
Vuonna 2019 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat ennusteen mukaan Suomessa 1,2 prosenttia. Vuodelle 2020 ennustetaan 1,0 prosentin nousua (Kuvio 1). Näin ollen vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kehittyvät vuonna 2020 vastaavasti kuin vuonna 2019. Asuntomarkkinoilla ei ole odotettavissa isoja suunnanmuutoksia. Merkittävin piirre on kasvukeskusten ja muiden alueiden asuntomarkkinoiden erilainen hintakehitys, joka edelleen jyrkkenee. Tulokehitys on tänä vuonna suotuisaa, vaikka talouden kasvun onkin ennakoitu hieman hidastuvan. Matala korkotaso on yksi merkittävimmistä asuntomarkkinoiden kasvua tukevista tekijöistä. Inflaatio pysyttelee edellisvuoden tasolla, eikä sillä ole merkittävää vaikutusta asuntomarkkinoihin.
Asuntorakentaminen on pysynyt korkealla tasolla pääkaupunkiseudulla, mikä ylläpitää asuntomarkkinoiden kasvun painopistettä uudiskohteissa. Asuntoaloitukset ovat vuoden liukuvalla keskiarvolla mitattuna Helsingissä ja Espoossa edelleen korkealla tasolla. Vantaalla, Tampereella ja Turussa puolestaan aloitusten lukumäärä on jo useamman vuosineljänneksen ajan ollut laskusuunnassa. Koko maassa asuntoaloitusten määrän ennustetaan olevan noin 31 000 kappaleen tuntumassa tänä vuonna.
Kuvio 1. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ja vuokrien vuosimuutokset. Ennuste: PTT.
Nopea kaupungistuminen on asuntomarkkinoiden kehitystä selvimmin ohjaava voima. Asuntokauppa on vilkasta ja hintojen nousu vahvaa alueilla, joilla väestön määrä kasvaa. Tällaisia kaupunkeja on Suomessa kuitenkin yhä vähemmän, ja niinpä asuntomarkkinoiden ongelmat ulottuvat yhä enemmän
myös moniin keskisuuriin kaupunkeihin. Kasvukeskuksien asuntomarkkinoilla kysyntä kasvaa: uusia asuntoja rakennetaan vilkkaasti, kaupungit tiivistyvät ja asuntojen hinnat nousevat. Toisaalta taantuvilla alueilla asuntomarkkinoiden ongelmat pahenevat.
Huomionarvoista on, että Suomessa kaupungistuminen koskee vain muutamaa suurinta kaupunkia ja näistäkin vain pääkaupunkiseutu ja Tampere ovat selvästi voimakkaimman kaupungistumisen kohteina. Kyseisissä kaupungeissa keskusta-alueille halutaan asumaan, vaikka työpaikka sijaitsisi keskustan ulkopuolella. Ihmisten asumistarpeissa korostuu yhä enemmän sijainnin ja palveluiden merkitys. Keskuksista maaseudulla työssäkäynti onkin selvästi kasvussa, ei enää niinkään toisin päin. Keskimääräiset työmatkat maaseudulla sijaitseviin työpaikkoihin ovat selvästi pidentyneet. Harvaan
asutun maaseudun työpaikkoihin tullaankin nykyisin keskimäärin kaikkein kauimpaa.
Asuntojen hintakehitys on eriytynyt myös asunnon huoneluvun suhteen. Kasvukeskuksissa yksiöiden hintakehitys on irtaantunut muiden kokoluokkien hintakehityksestä. Asuntosijoittaminen on edelleen houkutteleva sijoitusmuoto. Kehityksen voidaan odottaa laantuvan vasta, kun korot kääntyvät nousuun
ja vuokratuottojen kasvu hidastuu. Sijoittajien kiinnostus kohdistuu keskeisillä sijainneilla oleviin pieniin asuntoihin, joista saatavat vuokratuotot ovat tarjonneet matalien korkojen aikana vakaata tuottoa. Suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa päätykin ensiostajien sijaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen. Tämä vaimentaa samalla vanhojen asuntojen kaupankäyntiä, sillä sijoittajien ostamien uusien asuntojen kaupassa ei synny asuntokaupan ketjua. Epävarmuutta aiheuttaa sijoittajien lyhytjänteinen toiminta markkinoilla, mikä saattaa lisätä asuntojen hintojen heiluntaa.
Erityisesti yksiöiden hintojen karkaaminen monien ostajien käsistä on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Omistusasunnon korkea hinta yhdessä kiristyneiden lainaehtojen kanssa on johtanut siihen, että vuokra-asuminen on ollut paitsi houkuttelevaa myös ehkä ainoa vaihtoehto. Entistä useampi päätyy myös omasta halustaan vuokra-asumiseen. Vuokra-asuminen tuo vapautta ja helppoutta sopeutua muutoksiin. Asumistarpeiden muuttuessa tiheään halu sitoutua asuntoon tai asuntolainaan vähenee.
Pienten asuntojen määrä on noussut erityisesti suurissa kaupungeissa. Kasvavista kaupungeista Helsingissä yksiöiden suhteellinen osuus asuntotuotannossa ei ole noussut merkittävästi 2010-luvulla. Suurin yksiöiden osuus asuntotuotannossa on Tampereella, jossa niiden osuus on noussut viime vuosina yli 40 prosenttiin. Vastaava kehityssuunta on nähtävissä myös Turussa ja Oulussa sekä Espoossa ja Vantaalla.
Asuntopolitiikan asiantuntijat ovatkin nostaneet esiin riskejä, joita asuntokannan yksipuolistuminen voi aiheuttaa. Asuntokanta muuttuu hitaasti ja nyt rakennettavien asuntojen pitäisi pyrkiä vastaamaan asumistarpeita ja -preferenssejä myös tulevaisuudessa. Toisaalta pienten asuntojen laaja-alainen rakentaminen helpottaa yksinasuvien muita korkeampia asumiskustannuksia suurissa kaupungeissa, kun tarjonnan lisääntyminen laskee hintojen nousupaineita. Pienten asuntojen ei katsota olevan ongelma ainakaan tiiviin kaupunkirakenteen piirissä, eli paikoilla, joissa elämäntapa on kaupunkilainen ja palvelutarjonta on hyvä. (Karikallio et al., 2019)
Asuntomarkkinoiden alueelliset erot tulevat esiin myös vuokramarkkinoilla, vaikka yleisesti ottaen erot vuokrien kehityksessä ovat kaupunkien välillä pienemmät kuin erot asuntojen hintojen kehityksessä. Voimakkaan uudistuotannon myötä vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut, mikä hillitsee vapaarahoitteisten vuokrien nousua kasvukaupungeissa. Väkiluvun alueellinen kehitys ja muuttoliike näkyvät kysynnän muutosten kautta erityisesti asuntojen hinnoissa.
Uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 1,4 prosenttia vuonna 2019. Näin ollen Suomen asuntomarkkinoilla vapaarahoitteiset vuokrat nousisivat vuonna 2019 hieman asuntojen hintoja nopeammin. Vuonna 2020 vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 1,6 prosenttia. Vuokrien nousu siis pysyy hyvin lähellä viime vuoden tasoa.
ARA-vuokrien keskimääräiset nousut ovat viime vuosina olleet lähellä asuntojen hintojen keskimääräistä nousua. 2010-luvun alkupuolella melko suuria ARA-vuokrien korotuksia perusteltiin kasvaneilla hoito- ja korjauskustannuksilla. ARA-asuntojen ikä on usein vaatinut varautumista perusparannuksiin, mutta hoito- ja korjauskustannusten perimiselle vuokrassa on määritelty katto. Kasvukeskusten ulkopuolella tyhjillään olevien ARA-asuntojen määrä on kasvanut, mikä luo osaltaan lisäpaineita vuokrien korotuksille tyhjäkäynnin kulujen kattamiseksi. Vuonna 2019 ARA-vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,1 prosenttia ja tänä vuonna niiden ennustetaan nousevan 1,3 prosenttia. ARA-vuokrien nousu on siis jo usean vuoden ajan ollut vapaarahoitteisten vuokrien nousua maltillisempaa, ja saman kehityksen ennustetaan jatkuvan myös tänä vuonna. ARA-vuokrien nousussa on jonkin verran kaupunkikohtaisia eroja.
Suomen talouskasvu hidastuu hieman – Epävarmuutta kuitenkin ilmassa
Suomen talouden ennustetaan kasvavan vuonna 2019 1,3 ja vuonna 2020 1,2 prosenttia. Talouden positiivinen vire Suomessa jatkuu, vaikka kasvu onkin hidastumassa. Kasvun hidastumisesta huolimatta Suomen vientimenestys on ollut kohtuullisen hyvää heikkoon kansanväliseen kysyntään nähden. Maailmantalouden ongelmat ovat välittyneet myös meille, ja viennin kasvu on hidastunut selvästi. Investoinnit ovat olleet talouskasvun tärkeä moottori, mutta investointien kasvu on pysähtynyt, ja ne kääntyvät tänä vuonna lievään laskuun.
Talousnäkyminen heikkeneminen ja lisääntynyt epävarmuus saavat yritykset lykkäämään investointipäätöksiä. Neljän vuoden asuinrakentamisen nousukausi on ohi, mutta asuinrakentaminen säilyy kuitenkin edelleen varsin korkealla tasolla. Kolme vuotta jatkunut työllisyyden kasvu taittui vuoden 2019 vaihteessa ja on sen jälkeen jopa hieman laskenut. Työllisyyden heikkenemiseen on vaikuttanut sekä kysynnän kasvun heikkeneminen että tarjontaongelmat. Palkkojen nousu jatkuu tänä vuonna ja ensi vuoden palkankorotukset ovat todennäköisesti jopa hieman viime vuosia suurempia. Matalana pysyvä inflaatio tukee kotitalouksien ostovoimaa.
Kuluttajien luottamus on Suomessa korkealla tasolla, mutta kotitalouksien kulutuksen kasvu on ollut heikkoa. Ennen kaikkea on vähentynyt kestävien kulutustavaroiden, eli pääasiassa autojen, kulutus. Suomessa on nähtävissä sama ilmiö kuin laajemminkin euroalueella. Kulutuksen kasvua ei ole hillinnyt tulojen hidas kasvu, sillä tulokehitys on jatkunut hyvänä palkankorotusten ja hyvän työllisyystilanteen myötä. Alueellisen työllisyyden muutokset ovat historiallisesti olleet hyvä mittari ennustamaan tulojen kehitystä (Kuvio 2). Työllisyyden vahva kehitys indikoi myös tulojen kasvavan tulevina vuosina kohtalaista vauhtia. Tämä tukee asuntomarkkinoiden vakaata kehitystä vuonna 2020.
Suomessa ja useissa muissa euroalueen maissa kotitalouksien säästämisaste onkin noussut selvästi. Kotitalouksien kulutusta vaimentaneet tekijät ovat kuitenkin pitkälti poistuneet ja kotitalouksien kulutuksen kasvun odotetaan kiihtyvän erityisesti, mikäli teollisuustuotannon alamäki ei ala näkyä työmarkkinoilla ja palkkakehityksessä. Kotitalouksien ostovoimaa lisäävät palkankorotukset, jotka ovat tänä vuonna kasvussa. Reaalisesti palkkatason nousua tukee kuluttajahintojen maltillinen kehitys. Ks. PTT:n kansantalousennuste: Talous kasvaa epävarmuudesta huolimatta.
Kuvio 2. Tulojen ja työllisyyden kasvulla on vahva yhteys alueellisella tasolla.
Työllisyys ei enää parane, mutta ostovoima kasvaa
Suomalaisten kotitalouksien kokema työttömyysepävarmuus oli korkealla tasolla finanssikriisin jälkeisessä pitkittyneessä taantumassa (Kuvio 3). Koettu työttömyysepävarmuus alkoi laskea talouden elpyessä. Vuosina 2017 ja 2018 talouskasvu ja parantunut työllisyys ovat kääntäneet työttömyyden yhä selvempään laskuun. Kolme vuotta jatkunut työllisyyden kasvu taittui vuoden 2019 vaihteessa ja on sen jälkeen jopa hieman laskenut. Talouden ja työllisyyden kasvun hyytyminen näkyy myös siten, että kuluttajien kokema työttömyysuhka ei ole enää pienentynyt, mutta on pysynyt matalalla tasolla.
Vakaa työllisyystilanne rohkaisee kotitalouksia kuluttamaan. Vähäisen kotitalouksien kokeman työttömyysuhan voidaan odottaa heijastuvan voimistuneena kysyntänä asuntomarkkinoilla.
Kotitalouksien reaalisten käytettävissä olevien tulojen kasvu pysyy kuluvana vuonna edellisvuoden tasolla. Merkittävimmin kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja kasvattaa palkansaajien ansiotason nousu. Työllisyyskehitys ei sen sijaan enää tue käytettävissä olevien tulojen kasvua.
Ansiotaso nousee tänä vuonna 2,8 prosenttia, kun viime vuonna nousua ansiotasossa oli 2,7 prosenttia. Kuluttajahintojen nousu pysyy viime vuoden tasolla, joten sen vaikutukset ostovoiman kehitykseen pysyvät maltillisina. Vuonna 2019 kuluttajahinnat nousivat keskimäärin noin 1,0 prosenttia. Vuonna 2020 kuluttajahintojen ennustetaan nousevan vastaavasti 1,0 prosenttia.
Kun kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu perustuu ennen kaikkea palkkatulojen kasvuun,
on todennäköistä, että tulojen kasvu näkyy kysynnän kasvuna asuntomarkkinoilla ja markkinatilanteesta riippuen se saattaa myös edesauttaa asuntojen hintojen nousua.
Kuvio 3. Työttömyyden uhka omalla kohdalla edelleen vähäistä.
Korot pysyvät pakkasella
Markkinakorot ovat pysyneet pitkään historiallisen matalina: keskimääräinen 12 kuukauden EURIBOR oli vuonna 2019 edellisvuosien tapaan hieman negatiivinen. EKP:n rahapolitiikka tulee jatkumaan keveänä, sillä Euroopan keskuspankki (EKP) ilmoitti jo keväällä, että koron nostoja ei ole tiedossa ja
pankkien rahoitusohjelma saa jatkoa. Vaikka EKP:n rahapolitiikka on ennätysmäisen elvyttävää, on hyvin mahdollista, että EKP laskee korkoja edelleen yhä enemmän negatiiviseksi. Näyttääkin siltä, että lyhyellä tai hieman pidemmälläkään aikavälillä korkotason nousu ei tule rasittamaanasuntomarkkinoita: asunnonostajan ja asuntovelallisen näkökulmasta korkotaso pysyy houkuttelevan matalana.
Asuntolainojen laskennallinen korkomarginaali oli 0,75 prosenttia vuonna 2019, ja uusien asuntolainojen keskikorko oli vastaavasti 0,45 prosenttia. Keskikorot olivat siis matalammalla tasolla kuin vuotta aikaisemmin, jolloin keskikorko oli noin 0,76 prosenttia. Keskikoron laskun takana on sekä
korkotason lasku että pankkien kaventuneet marginaalit. Laskennallinen korkomarginaali on pienentynyt vuoden 2013 elokuusta lähtien. Tuolloin marginaali oli 1,61 prosenttia. Tänä vuonna on odotettavissa, että marginaalien loiva lasku jatkuu: vuonna 2020 uusien asuntolainojen korkomarginaali on 0,70 prosenttia ja uusien asuntolainojen keskikorko 0,3 prosenttia.
Pankkien välinen kilpailu kaventaa lainamarginaaleja. Asuntolainojen korkomarginaaleissa on kuitenkin paljon hajontaa sekä kotitalouksien että alueiden välillä. Kasvavissa kaupungeissa asuntojen arvoon liittyy vähemmän riskiä kuin hiipuvilla paikkakunnilla. Myös asuntolainaa hakevan asiakkaan riskit testataan tarkasti, mikä johtaa korkomarginaalien hajontaan erityyppisten asiakkaiden välillä. Laskennallinen marginaali kuvaakin huonosti pankin lainanhakijalle tarjoamaa marginaalia.
Talouskasvu ja työmarkkinoiden positiiviset signaalit eivät ole saaneet ensiasunnonostajia palaamaan omistusasumismarkkinoille toivotussa määrin. Finanssikriisi romahdutti ensiasunnonostajien määrän ja se on pysynyt matalana usean vuoden ajan. Ensiasunnon ostajien tilanne on vaikeutunut muun muassa siksi, että liikkeellä on edelleen runsaasti asuntorahastoja, institutionaalisia sijoittajia kuten vakuutusyhtiöitä sekä yksityisiä sijoittajia. Pankkien lisääntyneen sääntelyn vuoksi tiukentuneet luotonantoehdot ovat osaltaan vaikeuttaneet ensiasuntojen ostoa. Lainaa ei saa yhtä helposti ja yhtä hyvillä ehdoilla kuin vielä muutama vuosi sitten. Hintojen nousun seurauksena ensiasuntoa varten on kasvukeskuksissa säästettävä yhä kauemmin. Myös kynnys ensiasunnon ostoon on entistä korkeampi: asunnon ostohalukkuuteen vaikuttavat yleisen talous- ja työllisyystilanteen lisäksi näkemys omasta taloudellisesta tilanteesta ja sen tulevaisuudesta. Alueelliset erot korostuvat myös tässä ryhmässä: ensiasunnon ostajat keskittyvät kasvaviin kaupunkeihin.
Asuntolainoja nostettiin viime vuonna (marraskuun 2019 lopun tiedot) 100 milj. euroa enemmän kuin edellisvuonna vastaavana aikana: asuntolainakannan vuosikasvu oli 2,7 prosenttia. Uusia asuntolainoja nostettiin vuonna 2019 noin 6,25 prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Asuntolainojen takaisinmaksuajat pidentyivät: vuoden 2019 aikana nostettujen uusien asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli noin 20v 9kk, kun se vuonna 2018 oli noin 20 vuotta. Myös kotitalouksien talletuksien kasvuvauhti oli viime vuonna nousussa: talletukset kasvoivat jo 9,4 prosentin vuosivauhtia marraskuussa 2019. Kasvuvauhdin kiihtyminen johtuu erityisesti käyttelytilien suuresta suosiosta.
Kotitalouksien velkaantumisen kasvu pysähtyi vuonna 2019. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2019 kolmannella neljänneksellä 128 prosenttia käytettävissä olevista tuloista, kun se vuotta aikaisemmin oli 128,1 prosenttia. Vaikka kotitalouksien velkaantumistahti on pysähtynyt, ovat huolet suomalaisten velkaantumiseen liittyvistä riskeistä edelleen olemassa. Esimerkiksi Euroopan järjestelmäriskikomitea varoitti Suomea jo vuoden 2016 lopulla kotitalouksien suuresta velkaantuneisuudesta, johon liittyy keskipitkän aikavälin riskejä. Myös Suomen Pankki ja Finanssivalvonta ovat ilmaisseet huolensa suomalaisten pitkään jatkuneesta velkaantumisen kasvusta.
Velkaantuneisuutta siivittävät muun muassa myönteiset talous- ja työllisyysnäkymät, kuluttajien vahva luottamus, matalat korot sekä asuntomarkkinoiden vilkkaus kasvukeskuksissa. Asuntolainojen lisäksi kotitalouksien velan määrää lisäävät taloyhtiölainat, joilla rahoitetaan asunto-osakeyhtiöiden uudis- tai korjausrakentamista. Suuri osa taloyhtiölainoista kohdistuu nimenomaan kotitalouksille (Andersson, 2018).
Kulutusluottojen kysynnän kasvuun on reagoitu lakimuutoksella: kulutusluottojen ehtojen tiukentamisella vuoden 2019 syyskuun alusta alkaen pyritään nimenomaan suomalaisten ylivelkaantumisen hillitsemiseen ja velkakierteen katkaisemiseen. Muutos saattaa lyhyellä aikavälillä näkyä suomalaisten maksuhäiriömerkintöjen kasvuna. Tuloihinsa ja varallisuuteensa nähden runsaasti velkaantuneet kotitaloudet ovat haavoittuvia korkojen nousun, tulomenetysten ja asuntojen hintojen laskun suhteen. Kotitalouksien korkea velkaantuminen pitää sisällään riskejä Suomen rahoitusjärjestelmän ja kansantalouden vakauden kannalta.
Kuvio 4. Keskimääräinen asuntovelka suurimmissa kaupungeissa. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Asunto-osakeyhtiöiden lainakanta on kolminkertaistunut kymmenessä vuodessa. Taloyhtiölainat ovatkin olleet keskeinen tekijä kotitalouksien velkaantumisen kasvun takana viime aikoina. Valtaosa lainoista on asukkaiden ja sijoittajien omistamilla yksityisillä asunto-osakeyhtiöillä. Taloyhtiölainan avulla asunnon myyntihinta saadaan uudiskohteessa pienemmäksi.
Taloyhtiönlainaan liittyy usein lyhennysvapaita, jonka jälkeen yhtiölainaa aletaan lyhentämään rahoitusvastikkeen muodossa. Osakkaan kannalta tämä on ongelmallista, sillä on vaikea arvioida, mikä on muiden osakkaiden kyky selviytyä suurista yhtiövastikkeista erityisesti sen jälkeen, kun lyhennysvapaat loppuvat. Asuntoyhtiöiden lainat tulevat lopulta aina osakkaiden maksettaviksi.
Keskimääräinen asuntovelka on laskenut tai pysynyt vakaalla tasolla monissa suuremmissa kaupungeissa viimeisen 10 vuoden aikana. Vain kasvukeskuksissa asuntovelkamäärä on jatkanut kasvuaan. Helsingissä ja Espoossa asuntovelan määrä on keskimäärin noin 150 000 euroa, Vantaalla hiukan vähemmän sekä Turussa ja Tampereella 100 000 euron tuntumassa (Kuvio 4). Muissa kaupungeissa asuntovelan määrä on tasoittunut tai jopa kääntynyt laskuun. Tässä suhteessa näyttää siltä, että velkaantuminen keskittyy vain muutaman kasvavaan kaupunkiin.
Uudiskohteiden suuret yhtiölainaosuudet ovat vetäneet puoleensa erityisesti sijoittajia, sillä yhtiölainaosuudet ovat tarjonneet mahdollisuuden hyviin tuottoihin suuren velkavivun ja lyhennysvapaiden kautta. Yhtiölainoissa pankki ei pysty tarkastelemaan asiakkaan maksukykyä ja riskejä yhtä tarkkaan kuin kotitalouksille myönnetyissä lainoissa. Asuntosijoittajat saavat siis taloyhtiön kautta lainaa halvemmalla. Viranomaiset pohtivat parhaillaan sääntelyä liittyen muun muassa taloyhtiölainojen ylärajaan sekä lyhennyspakkoon.
Taulukko 1: Ennusteen taustamuuttujat
| 2019e, % | 2020e, % | |
| Käytettävissä olevat tulot | 2,7 | 2,8 |
| 12kk Euribor | -0,3 | -0,4 |
| Inflaatio | 1,0 | 1,0 |
| Lainamarginaali | 0,75 | 0,70 |
| Työttömyys | 6,7 | 6,7 |
Ennusteen keskeisimmät taustamuuttujat ja niiden kehitys on esitetty taulukossa 1. Hinta- ja vuokraennusteita laadittaessa selittäjinä toimivat kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja korot sekä eräät epävarmuustekijät (ks. mallin tarkempi kuvailu, PTT työpapereita 169 – linkki).
Asuinrakentamisessa odotetaan vaikeaa vuotta
Alustavien tietojen mukaan rakentamisessa päädyttiin viime vuonna laskeviin lukemiin, vaikka asuinrakentaminen jatkui vielä alkuvuonna vilkkaana. Vuodesta 2020 odotetaan alalla vaikeaa ja asuntorakentamisen volyymin lasku kohti normaalimpaa tuotannon tasoa jatkuu. Uudisrakentaminen keskittyy talouskasvun heikentyessä entistä voimakkaammin suuremmille kaupunkiseuduille ja kasvualueille. Pääkaupunkiseudun vilkas asuntorakentaminen, matala korkotaso sekä vahvana pysyvä sijoittajien kysyntä jarruttavat asuntotuotannon hidastumista.
Väestön ja aluerakenteen muutokset ohjaavat tällä hetkellä merkittävimmin Suomen asuntomarkkinoiden kehitystä. Uudisrakentaminen painottuu hyvin voimakkaasti kasvukeskuksiin. Kaupungistuminen on jatkunut Suomessa odotettuakin voimakkaampana. Samalla haasteet kasvavat siellä, missä väestönkehitys on kääntynyt negatiiviseksi.
Ennakkotietojen mukaan asuntoaloituksia kertyi viime vuonna 38 000. Tänä vuonna luvun odotetaan pienenevän, sillä asunnoille myönnetyt rakennusluvat vähentyivät selvästi viime vuoden mittaan. Vuonna 2018 asuntorakentaminen oli poikkeuksellisen voimakasta: asuntoaloituksilla mitattuna vuonna 2018 aloitettiin noin 45 000 asunnon rakennustyöt. Vaikka asuinrakentaminen on selvästi hyytynyt, pysyy se vielä keskimääräisen tason tuntumassa. Uudisrakentaminen keskittyy talouskasvun heikentyessä entistä voimakkaammin suuremmille kaupunkiseuduille ja kasvualueille. Rakennusteollisuus arvioi, että vuonna 2020 käynnistyy yhteensä 32 000 asunnon rakennustyöt. Markkinoille valmistuu kuitenkin vielä suuri määrä erityisesti kerrostaloasuntoja.
Asuinrakennuksille myönnettyjen rakennuslupien määrät ovat laskeneet pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta koko maassa. Lupakehityksen perusteella asuntomarkkinoiden voidaan odottaa selvästi hidastuvan. Rakennuslupien vähenemisen taustalla on rakentamisen pitkään kestänyt nousu sekä
hidastuva talouskasvu. Suomen talouden kovin kasvukausi on takana ja kotitalouksien varovaisuus on lisääntynyt. Taloyhtiölainoihin ja asuntoluottoihin kaavaillut kiristykset lisäävät entisestään epävarmuutta.
Vuotuinen arvio asuntotuotannon kokonaistarpeesta on VTT:n vuonna 2016 julkaiseman ennusteen mukaan noin 25 000–30 000 asuntoa riippuen koko maan alueellisesta väestönkehityksestä. VTT:n perusuran ennuste (25 000 kpl) perustuu Tilastokeskuksen syksyn 2015 alueelliseen väestöennusteeseen. Korkeamman asuntotarpeen (30 000 kpl) kaupungistumisskenaariossa otetaan huomioon väestön keskittyminen neljälletoista suurimmalle kaupunkialueelle. Vaikka uudisasuntojen tuotanto ylittääkin edelleen kaupungistumisskenaarion ennusteen asunnontuotannon kokonaistarpeesta, kaupungistumisen kiihtyminen on ylittänyt odotukset ja kasvavien seutujen asuntotarve on meillä jatkossakin suurta. Pidemmällä aikavälillä asuinrakentamista kannattelee myös työssäkäyntialueiden laajentuminen uusien liikennehankkeiden myötä.
Asuinrakentamisen volyymin ennakoidaan laskevan kuluvana vuonna noin 2 prosenttia. Vuoden 2018 volyymikasvu oli noin 9 prosenttia ja vuonna 2019 asuinrakentamisen volyymi laski noin prosentin. Volyymiin, eli tuotannon kiinteähintaiseen arvoon, vaikuttaa sekä valmistuvien asuntojen määrä että
niiden keskikoko. Viime vuosina valmistuvista asunnoista iso osa on ollut pienasuntoja: asuntojen keskikoko on painunut viime vuosina hyvin nopeasti alaspäin. Tämän johdosta asuinrakentamisen volyymin muutokset ovat olleet vähäisempiä kuin muutokset valmistuvien asuntojen määrässä. Tuotannon painottuminen entistä pienempiin asuntoihin on seurausta muun muassa yhden ja kahden hengen kotitalouksien suuresta osuudesta väestössä, sijoittajakysynnästä sekä taloudellisen liikkumavaran kapenemisesta pitkittyneen taantuman jälkeen.
Kuvio 5. Asuntorakentamisessa myönnetyt luvat, asuntoaloitukset ja valmistuneet asunnot koko maassa aikavälillä 2010:1–2019:11.
Viime vuosien reippaasta talouskasvusta huolimatta omakotitalojen rakentaminen on kehittynyt heikosti. Kasvuseuduilla omakotitalorakentaminen vetää, mutta koko maan tasolla luvut ovat odotuksia heikommat. Ennakkotietojen mukaan viime vuonna käynnistyi 6 900 omakotitalon rakennustyöt. Tälle vuodelle määrän arvioidaan putoavan 6 700 omakotitaloon.
Hallitus lisää ARA-tuotantoa
Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa aloitusten määrät ylsivät ennakkotietojen mukaan viime vuonna 7 500 asuntoon. Tänä vuonna aloituksia odotetaan kertyvän 9 000. Viime vuosina ARA-tuotanto on vastannut 19-30 prosentin osuutta koko asuntotuotannosta; rakentamisen nousukauden kiihdyttyä ARA-tuotannon osuus laski alle 20 prosentin. Vapaarahoitteinen asuntotuotanto on vetänyt viime vuosina ennätyksellisen hyvin, ja säänneltyyn tuotantoon ei ole riittänyt tekijöitä. Vapaarahoitteisen asuntorakentamisen väheneminen vapauttaa resursseja jälleen ARA-rakentamiseen.
Hallitusohjelmassa asetettiin tavoitteeksi, että valtion pitkällä korkotuella rakennettavien asuntojen uudistuotannon määräksi tulee vähintään 10 000 uutta asuntoa vuosittain. Näistä yli puolet tulisi Helsingin seudulle. ARA-tuotannossa korkotukivaltuuksia suunnataan alueille, joilla asuntojen kysynnän arvioidaan säilyvän voimakkaana myös pitkällä aikavälillä. Lisäksi hallitusohjelman kirjauksen mukaan kohtuuhintaista asuntorakentamista edistetään kasvavilla kaupunkiseuduilla ottamalla käyttöön käyttötarkoituksen muutosavustus, jolla olemassa olevaa rakennuskantaa, kuten toimistoja, voidaan muuttaa ARA-asunnoiksi.
Hallitusohjelman kirjaukset ovat oikeansuuntaisia, sillä kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääminen kasvukeskuksissa on edelleen ajankohtainen haaste asuntomarkkinoilla. Pidemmällä aikavälillä tärkeintä riittävän asuntotarjonnan kannalta on tonttitarjonnan kasvattaminen ja rakentamista rajoittavan sääntelyn purkaminen.
Myynnissä olevan uudistuotannon määrä on kääntynyt selvään laskuun niin pääkaupunkiseudulla kuin muualla maassa. Tästä huolimatta myynnissä olevaa uutta asuntokantaa on vielä edellisvuosien voimakkaan uudisrakentamisen jäljiltä runsaasti. Suomen Pankin viime vuonna julkaiseman tutkimuksen mukaan runsas asuntotuotanto on hillinnyt asuntojen hintojen nousua merkittävästi Suomessa: tarjonnalla on onnistuttu laskemaan asuntohintojen kasvuvauhti sen pitkän aikavälin keskiarvon alapuolelle (Lindblad et al., 2019). Asuntotuotannon taso pitää pystyä pitämään riittävänä myös tulevina vuosina: kasvavissa kaupungeissa asuntotarve nousee koko ajan. Jos kysynnän kasvuun ei onnistuta reagoimaan tarjonnan kasvulla, paineet asuntomarkkinoilla purkautuvat hintoihin ja vuokriin.
Kuvio 6. Uudistuotannon tarjontatilanne pääkaupunkiseudulla ja sen ulkopuolella.
Kauppamäärät lisääntyneet vain pääkaupunkiseudulla ja Tampereella
Asuntokaupan tilastojen mukaan vanhojen asuntojen kauppa laski viime vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Alustavien tietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät laskivat Suomessa viime vuoden tammi–kesäkuussa noin 3,2 prosenttia verrattuna vastaavaan ajanjaksoon
edellisvuonna. Kaupat laskivat erityisesti alkuvuodesta, sillä kesällä asuntokauppa kävi jo pirteämmin.
Kaupunkikohtaiset erot vanhojen asuntojen kauppamäärissä viime vuoden tammi-kesäkuussa olivat suuria. Kauppamäärät kasvoivat pääkaupunkiseudulla (2%) ja Tampereella (3,8%). Pääkaupunkiseudun kehyskunnissa pysyttiin edellisvuoden tasolla. Eniten kauppamäärät laskivat Porissa (-23%), Jyväskylässä (-17%), Oulussa (-14%), Kouvolassa (-13,5%) ja Kuopiossa (-12%). Luvuista voidaan päätellä, että vanhojen asuntojen kauppa kävi viime vuonna ainoastaan merkittävimmissä kasvukeskuksissa ja niiden lähialueilla.
Kuluttajien asunnonostoaikeet ovat vahvistuneet viime vuoden loppupuolella (Kuvio 7). Indikaattori on 2000-luvun korkeimmalla tasolla, mikä antaa viitteitä siitä, että asuntokaupan aktiviteetti tulee säilymään tänä vuonna suhteellisen vahvana. Alueellisesti tarkasteltuna vahvimmat omistusasunnon
ostoaikomukset ovat pääkaupunkiseudulla ja matalimmat Itä-Suomessa. Länsi-, Etelä- ja Pohjois-Suomen alueet sijoittuvat näiden kahden selkeän ääripään välimaastoon.
Kuvio 7. Kuluttajien asunnonostoaikeet seuraavan 12 kuukauden aikana koko maassa.
Myös uudiskohteiden kauppamäärissä nähtiin viime vuonna laskua edellisvuoteen nähden, mutta myyntimäärät pysyivät edelleen korkealla tasolla. Koko maassa uudiskohteiden kauppa laski 2,6%. Pääkaupunkiseutu ja muu Suomi menivät myös uudiskohteiden kaupassa eri suuntiin, sillä pääkaupunkiseudulla uudiskohteiden kaupat lisääntyivät 1,3%, kun ne muualla Suomessa laskivat 4,7%.
Uusien osakeasuntojen tarjonnan kasvu on vähentänyt vanhojen asuntojen kysyntää. Uudiskohteiden huoneistokoko painottuu pieniin asuntoihin, mutta pieniä asuntoja ostavilla ei ole yleensä laittaa myyntiin entisiä asuntoja. Käytettyjä asuntoja ei näin ollen tule markkinoille, jolloin kaupan rotaatio ei toimi oikealla tavalla.
Asuntomarkkinoilla kaupankäynti on ollut pitkälti sijoittajakaupan ja pääkaupunkiseudulle tai muihin kasvukeskuksiin muualta Suomesta muuttavien pientalouksien asuntokaupan varassa. Pääkaupunkiseudulla viime vuoden alkupuoliskolla kuitenkin myös omakotitalojen myynti oli kasvussa.
Marraskuussa 2019 varainsiirtoveron ilmoittaminen muuttui. Kiinteistönvälittäjien tuli marraskuusta alkaen ilmoittaa varainsiirtoveron maksusta sähköisellä lomakkeella paperilomakkeen sijaan. Lakimuutoksessa varainsiirtoveron ilmoittamisesta tuli pakollista. Siten asuntokauppojen lukumäärät eivät ole tulevaisuudessa täysin vertailukelpoisia aiempien ajankohtien tietoihin, sillä aiemmin osa varainsiirtoveroilmoituksista on jätetty tekemättä.
Kauppamäärät ennakoivat asuntomarkkinoiden hintamuutoksia
Kauppamäärien muutoksilla on havaittu olevan ennustevoimaa suhteessa asuntomarkkinoilla tapahtuviin hintamuutoksiin. On järkevää olettaa, että ostajat reagoivat asuntomarkkinoilla tapahtuviin hintamuutoksiin nopeammin kuin myyjät: Ostajien päätökset riippuvat suoraan heidän havaitsemistaan hinnoista asuntomarkkinoilla, kun taas myyjillä päätöksenteko riippuu heidän saamista tarjouksistaan. Lisäksi on todennäköistä, että ostajilla on parempi käsitys asuntomarkkinoilla vallitsevasta hintatasosta, koska heillä on tapana vertailla hintoja eri alueiden välillä. (Hort, 2000; Oikarinen, 2012).
Kuvio 8. Vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät koko maassa ovat pysyneet samalla tasolla viimeisten vuosien ajan. Hintaindeksin mukaan hinnat ovat nousseet 1-2 prosentin vuosivauhtia viime vuosina. Hintojen muutos kuvaa muutosta edellisen vuoden samaan ajankohtaan nähden aikavälillä 2011:1–2019:3. Vuoden 2019 luvut ovat ennakollisia.
Kuvio 8 havainnollistaa vanhojen kerrostalojen kauppamäärien ja hintojen muutoksen välistä suhdetta 2010-luvulla. Yksinkertaisen tarkastelun perusteella hinnat reagoivat kauppamäärien muutoksiin viiveellä: kauppamäärät olivat vielä vuonna 2012 toisella neljänneksellä korkealla tasolla, mutta hintojen voi katsoa reagoineen tähän korkeaan tasoon vasta reilua vuotta myöhemmin. Kauppamäärissä laskua kesti vuoden 2013 loppuun ja hinnat reagoivat tähän vasta vuoden 2014 ja 2015 vaihteessa, jolloin hintojen lasku alkoi taittua. Viime vuosina määrät ovat vaihdelleet neljännesvuosittain 14 000-16 000 kaupan välillä. Hinnat ovat nousseet keskimäärin noin 1-2 prosentin vauhtia.
Hinnat erkanevat pääkaupunkiseudun sisällä
Ennakkotietojen ja PTT:n ennusteen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 1,2 prosenttia vuonna 2019. Asuntomarkkinoiden kehitys jatkuu vakaana ja hinnat nousevat vuonna 2020 1,0 prosenttia. Matalalla pysyvät korot sekä kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu ylläpitävät asuntomarkkinoiden kehitystä, vaikka talouden kasvun hidastuminen ja taloudellisen epävarmuuden lisääntyminen luovat varjoja asuntomarkkinoidenkin ylle.
Asuntojen hintojen nousua hillitsee edelleen viime vuosina lisääntynyt asuntotarjonta, vaikka rakentaminen onkin tänä vuonna laskussa. Erot alueiden välillä ja sisällä ovat huomattavia. Asuntotuotanto keskittyy Suomessa alueellisesti yhä selvemmin suurimpiin kasvukeskuksiin. Rakennusluvista nähdään, että esimerkiksi Helsingissä ja etenkin Espoossa asuntotuotanto pysyy korkealla tasolla. Sijoittajavetoinen kauppa säilyy kasvukeskuksissa vahvana ja halutuilla alueilla sijaitseville uudiskohteille on edelleen runsaasti kysyntää. Suurissa kaupungeissa uusia asuntoja myydään yhä suurilla yhtiölainaosuuksilla, mutta yhtiölainojen osuuden kasvu on kuitenkin pysähtynyt.
Taulukko 2: Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen muutos. Ennuste: PTT.
| 2019e, % | 2020e, % | |
| Koko maa | 1,2 | 1,0 |
| Helsinki | 3,4 | 3,1 |
| Espoo-Kauniainen | 1,3 | 1,2 |
| Vantaa | 0,5 | 1,0 |
| Tampere | 2,9 | 3,0 |
| Turku | 1,0 | 2,0 |
| Jyväskylä | -1,0 | 0,4 |
| Oulu | 0,3 | 0,6 |
| Lahti | -1,9 | -1,4 |
| Kuopio | -2,5 | -2,0 |
Ennen kaikkea asuntojen hintakehitykseen vaikuttaa nopeana pysyvä kaupungistuminen: hintakehityksen eriytyminen jatkuu. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehityksen erot suurimpien kaupunkien välillä pysyvät huomattavan suurina (Taulukko 2). Ripeintä hintojen nousu oli ennakkotietojen mukaan viime vuonna pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Saman kehityksen ennustetaan jatkuvan myös kuluvana vuonna. Väestönkasvu keskittyy yhä selvemmin juuri näille alueille, mikä näkyy myös voimakkaampana asuntojen hintojen nousuna. Asuntojen hinnoissa polarisaatio jatkuu myös alueiden ja kaupunkien sisällä. Pääkaupunkiseudun hintojen nousua pitävät yllä Helsingin kalleimmat alueet. Pääkaupunkiseudulla erot hintakehityksessä Espoon ja Vantaan sekä Helsingin välillä voimistuvat. Erityisesti Vantaalla asuntotarjonnan lisääntyminen on pitänyt hintojen nousun viime vuosina hyvin maltillisena. Tampereella puolestaan uusien raitiovaunureittien varrelle nousevat asunnot ovat suosittuja ja hinnat ovat vuodesta 2015 lähtien nousseet keskusta-alueella 4 prosentin vauhtia. Monessa maakuntakeskuksessa hinnat jopa laskevat: Lahdessa ennustetaan 1,4 prosentin ja Kuopiossa 2 prosentin laskua. Jyväskylässä ja Oulussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat maltillisesti.
Yksiöiden hintaero repesi entisestään Helsingissä
Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti muuta maata nopeammin. Hintaero Helsingin ja muun Suomen välillä kasvoi ennakkotietojen mukaan tuntuvasti myös vuonna 2019. Esimerkiksi yksiöiden hinnat ovat muualla Suomessa nousseet vuosina 2015-2019 alle 2,0 prosenttia ja Helsingissä yli 18 prosenttia. Myös kaksioilla ja sitä suuremmilla asunnoilla hinnat ovat kyseisinä vuosina nousseet yhteensä yli 10 prosenttiyksikköä enemmän Helsingissä kuin muualla Suomessa.
Yksiöiden hinnat ovat eriytyneet muihin kokoluokkiin kuuluvien asuntojen hintakehityksestä erityisesti Helsingissä mutta myös muualla Suomessa (Kuvio 9). Hintaerot erikokoisten asuntojen osalta repesivät selvästi jo vuoden 2012 alussa. Vuoden 2015 jälkeen kaksioiden ja kolmioiden tai sitä suurempien asuntojen hintakehitys on kuitenkin yhdenmukaistunut. Vuonna 2019 ero yksiöiden ja kaksioiden hintakehityksessä kasvoi Helsingissä tuntuvasti: yksiöiden hinnat nousivat Helsingissä yli kaksi kertaa nopeammin kuin kaksioiden hinnat. Myös kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen hintakehitys ylitti viime vuonna selvästi kaksioiden hintakehityksen Helsingissä.
Kuvio 9. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys asunnon koon suhteen Helsingissä ja muualla Suomessa 2015–2019/Q3. Indeksi 2015=100.
Muualla Suomessa ero yksiöiden ja muiden kokoluokkien asuntojen hintakehityksen välillä tasaantui ennakkotietojen mukaan vuonna 2019. Kaikissa kokoluokissa asuntojen hinnat olivat laskussa, mutta yksiöiden hintojen lasku oli voimakkainta. Muun Suomen asuntojen hintakehityksen tarkastelussa ainoastaan yksiöiden hinnat ylittivät viime vuonna vuoden 2015 hintatason. Pienet asunnot ovat kasvattaneet suosiotaan ja kaikissa kasvavissa kaupungeissa pienten asuntojen hinnat ovat nousseet muiden asuntojen hintakehitystä nopeammin. Helsinkiä lukuun ottamatta muissa Suomen suurissa kaupungeissa pienten asuntojen tarjonnan kasvu on estänyt hintakehityksen repeämisen verrattuna isompien asuntojen hintakehitykseen. Vaikka yksiöiden tarjonta on kasvanut uudistuotannon myötä myös Helsingissä, se ei kuitenkaan ole ollut riittävän suurta estääkseen hintakehityksen voimakkaan eriytymisen.
Helsingissä ja Tampereella hintojen nousu ylittää tulokehityksen
Viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hintojen nousu on ollut nopeinta Helsingissä ja se on ollut selkeästi myös tulokehitystä nopeampaa (Kuvio 10). Vuonna 2019 kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin kasvoi Helsingin lisäksi ainoastaan Tampereella.
Kuvio 10. Kerrostaloasunnon neliöhinnan suhde kotitalouksien keskimääräiseen käytettävissä olevaan vuosituloon vuosina 2006–2019. Tulot kaupunkikohtaisia. Ennuste: PTT.
Vuonna 2020 kehitys jatkuu edelleen samansuuntaisena. Neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvaa tarkastelukaupungeista Helsingissä ja Tampereella. Muissa suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat nousevat tulokehitystä mukaillen. Helsingissä kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin on jo yli 10 prosenttia, kun koko maassa vastaava luku on noin 5,5 prosenttia. Lisäksi suurista kaupungeista Jyväskylässä ja Oulussa kerrostaloasuntojen neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin jää alle 5 prosentin. Tämä voidaan tulkita myös siten, että keskimäärisillä käytettävissä olevilla vuosituloilla saa Helsingissä sijaitsevasta kerrostaloasunnosta keskimäärin hieman alle 10 neliötä, mutta Jyväskylässä tai Oulussa sijaitsevasta kerrostaloasunnosta keskimäärin yli 20 neliötä vuonna 2020.
Omakotitalojen kauppamäärissä selvää piristymistä
Omakotitalojen hintakehityksessä on ollut vuosien välillä voimakasta heiluntaa. Koko maan tasolla vuosia 2015 ja 2016 lukuun ottamatta omakotitalojen hinnat ovat olleet 2010-luvulla laskussa.
Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat vuoden 2019 kolmella ensimmäisellä neljänneksellä koko maassa 0,9 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat keskimäärin 0,5 prosenttia ja muualla maassa laskivat 1,0 prosenttia. (Kuvio 11). Käytettyjen omakotitalojen kauppamäärät olivat sen sijaan viime vuoden kolmella ensimmäisellä neljänneksellä lähes 9,5 prosentin kasvussa. Pääkaupunkiseudulla kauppamäärät kasvoivat jopa yli 33 prosenttia ja muualla Suomessa 8,2 prosenttia. Omakotitalojen keskimääräiset myyntiajat lyhenivät viime vuoden aikana pääkaupunkiseudulla ja pitenivät muualla Suomessa. Omakotitalon keskimääräinen myyntiaika oli pääkaupunkiseudulla 107 päivää (2018: 119 päivää) ja muualla Suomessa 140 päivää (2018: 135 päivää).
Pääkaupunkiseudulla omakotitalon neliö maksaa keskimäärin yli kaksi kertaa enemmän kuin muualla Suomessa. Omakotitalojen hintakehityksen eriytyminen alueiden välillä ei ole kuitenkaan yhtä suoraviivaista kuin kerros- ja rivitalojen hintakehityksen alueellinen eriytyminen. Omakotitalojen
hintakehitys on pienissä kaupungeissa ollut huomattavasti tasaisempaa kuin pääkaupunkiseudulla, jossa hintavaihtelut ja kauppamäärien vaihtelut vuosineljännesten välillä ovat suuria. Tätä selittää osaltaan se, että pääkaupunkiseudulla ja myös muissa suurimmissa kaupungeissa omakotitalojen
kauppoja tehdään melko vähän, jolloin jopa yksittäiset kaupat saattavat aiheuttaa heilahtelua hintoihin. Lisäksi tilastosta puuttuvat vuokratontilla olevien omakotitalojen kaupat, Näiden osuus suurissa kaupungeissa voi olla jopa yli puolet omakotitalokaupoista.
Kuvio 11. Omakotitalojen hintakehitys 2006-2019/Q3.
Omakotitalojen kauppamäärät olivat viime vuonna kasvussa monessa kaupungissa. Kerros- ja rivitaloasuntojen hintataso on vahvistunut enemmän kuin omakotitalojen ja kysyntä on kääntynyt hintakehityksen suhteessa edullisempiin omakotitaloihin. Etenkin kohtuuhintaiset omakotitalot ovat kysyttyjä. Parhaiten kaupaksi käyvät hyväkuntoiset talot, joissa ekologiset seikat ja asumiskustannuksiin vaikuttavat tekijät, kuten lämmitysjärjestelmä, ovat kohdallaan. Omakotitalokauppaa hidastaa kuitenkin se, että pankit arvoivat vanhojen omakotitalojen vakuusarvon matalaksi. Omakotitalojen ylläpidon merkitys on korostunut myös siksi, että pankit ovat tarkentaneet remonttilainojen myöntämisen ehtoja.
Tulevaisuudessa omakotitalojen määrä kasvaa hitaasti. Väestön muuttoliike kohti kaupunkeja – vieläpä kohti kaupunkien keskustoja – sekä väestön ikääntyminen vähentävät omakotiasumisen kysyntää. Pientaloille myönnetyissä rakennusluvissa on pidemmällä aikavälillä ollut havaittavissa selkeä laskeva trendi. Viime vuosikymmenenä ainoastaan vuosina 2016 ja 2017 pientalojen rakennusluvat (kappalemäärä) olivat nousussa.
Valmistuvien uusien omakotitalojen vuosittainen määrä on ollut rakennuslupien kehitystä seuraillen jo pidempään laskussa, mutta hyvässä rakentamisen ja talouden suhdannetilanteessa valmistuvien omakotitalojen määrän lasku pysähtyi vuonna 2017. Uusien omakotitalojen määrä on kuitenkin kääntynyt taas laskuun. Uusia kiinteistömuotoisia omakotitaloja valmistui vuonna 2018 noin 7 200. Viime vuonna päästiin noin 6900 uuteen omakotitaloon ja Rakennusteollisuus RT ry:n ennuste kuluvalle vuodelle on 6700 uutta omakotitaloa. Pitkän ajan keskiarvotuotanto on ollut 12 200 omakotitaloa vuodessa. Tähän lukuun peilattuna omakotitalorakentaminen on Suomessa romahtanut. Rakennustilastojen sisältämien lupa- ja aloitustietojen perusteella tuotanto pysyy lähivuosina laskussa.
Vuokrien nousu maltillista ja tasaista
Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet voimakkaasti 2010-luvulla. Vuokrat ovat kehittyneet selkeästi asuntojen hintoja ja muita kuluttajahintoja ripeämmin. Vuoden 2016 jälkeen vuokrien nousu on kuitenkin hieman rauhoittunut ja vuosina 2017-2019 vuokrien nousu ylitti enää hienoisesti asuntojen hintojen nousun. Vuonna 2019 vuokrat nousivat 1,4 prosentin vuosivauhdilla. Vuonna 2020 vapaarahoitteisten vuokrat nousevat 1,6 prosenttia, eli hyvin lähellä edellisen vuoden nousuvauhtia (Taulukko 3). Vuokrien kehitys on näin ollen kuluvana vuonna keskimäärin hieman yli 0,4 prosenttia nopeampaa kuin asuntojen hintojen kehitys. Asuntomarkkinoiden kehitystä voidaan näiden lukujen valossa pitää vakaana. Vuokrien nousu perustuu pitkälti voimassaolevien sopimusten korotuksiin. Toisaalta monissa kaupungeissa merkittävä osa uusista vuokra-asunnoista sijaitsee keskustan alueella tai hyvien yhteyksien varrelle, mikä selittää osaltaan keskimääräisten vuokrien nousua.
Viime vuonna vuokrat nousivat eniten pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa, mutta erot suurten kaupunkien vuokrakehityksessä jäivät huomattavan pieniksi. Kaiken kaikkiaan erot vapaarahoitteisten vuokrien kehityksessä suurimpien kaupunkien välillä ovat viime vuosina kaventuneet. Tätä tukee vuokra-asuntotarjonnan ripeä kasvu suurimmissa kaupungeissa. Huomionarvoisesti Helsingissä, Tampereella ja Turussa asuntojen hintojen nousu on vuokrien nousua nopeampaa. Muissa suurissa kaupungeissa vuokrien nousu ylittää asuntojen hintojen nousun. Helsingissä ero hinta- ja vuokrakehityksen välillä on suuri: asuntojen hinnat nousevat Helsingissä tänä vuonna 3,1 prosenttia ja vuokrat 1,6 prosenttia.
Taulukko 3. Vapaarahoitteisten vuokrien (uudet ja vanhat sopimukset) hintakehitys eri kaupungeissa vuosina 2019 ja 2020. Ennuste: PTT.
| 2019e, % | 2020e, % | |
| Koko maa | 1,4 | 1,6 |
| Helsinki | 1,6 | 1,6 |
| Espoo-Kauniainen | 1,7 | 1,6 |
| Vantaa | 2,0 | 1,8 |
| Tampere | 1,6 | 1,5 |
| Turku | 1,6 | 1,7 |
| Jyväskylä | 1,0 | 1,1 |
| Oulu | 1,4 | 1,6 |
| Lahti | 1,0 | 0,9 |
| Kuopio | 1,3 | 1,0 |
Tarjonnan voimakkaasta lisääntymisestä huolimatta etenkin muuttoliike pitää vuokra-asuntojen kysynnän korkealla. Erityisesti hyvien yhteyksien varrella olevien asuntojen kysyntä jatkaa kasvussa. Yksityisten sijoittajien, kotimaisten asuntorahastojen sekä instituutionaalisten sijoittajien odotetaan edelleen pitävän asemansa vuokra-asuntomarkkinoilla. Myös kansainväliset asuntokiinteistösijoittajat ovat edelleen vahvasti läsnä Suomen markkinoilla.
Helsinki on vielä toistaiseksi ainoa Suomen kaupunki, jossa vuokra-asukkaita on omistusasukkaita enemmän. Muutos tapahtui vuonna 2013. Sekä Tampereella että Turussa vuokra-asuminen tulee nousemaan lähivuosina ohi omistusasumisen. Tämä on vahva merkki yhtäältä kaupungistumisen kiihtymisestä sekä toisaalta asumispreferenssien muutoksesta. Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole enää yhtä merkityksellistä kuin vanhemmille sukupolville. Omistusasuntoa ei myöskään pidetä enää ainoana tapana kerryttää varallisuutta. Sen sijaan vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä enemmän. Tämä tukee vuokramarkkinoiden kehitystä vielä pitkään.
Vuokrat vievät keskimäärin kolmanneksen käytettävissä olevista tuloista
Vuokrat nousivat 2010-luvun alkupuoliskolla Suomessa nopeasti, mutta samanaikaisesti tulotaso ei noussut juuri lainkaan. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvoikin tuntuvasti koko maassa. Erot kaupunkien välillä ovat kuitenkin merkittäviä (Kuvio 12). Helsingissä vuokrien osuus tuloista ylittää tänä vuonna jo 37 prosenttia. Jyväskylässä osuus on yli 36 prosenttia ja Tampereellakin vuokrien suhde tuloihin on yli 35 prosenttia. Vastaavasti Espoossa vuokrien osuus tuloista jää suurista kaupungeista matalimmalle tasolle, alle 32 prosenttiin. Huomionarvoista on, että vuosina 2019 ja 2020 vapaarahoitteisten vuokrien osuus vuokralaisten käytettävissä olevista tuloista nousee yleisesti huomattavasti hitaammin kuin edellisinä vuosina: tulokehitys Suomessa on kyseisinä vuosina hyvä ja vuokrien nousut pysyvät maltillisina.
Vuonna 2020 helsinkiläinen vuokralla asuva kotitalous käyttää vuokraan keskimäärin noin 4,5 prosenttiyksikköä enemmän käytettävissä olevista tuloistaan kuin koko maassa keskimäärin. Vuokralla-asuvat kotitaloudet ovat sopeuttaneet vuokramenojaan muun muassa tinkimällä neliöistä ja muusta kulutuksesta. Koko maan tasolla vapaarahoitteisten vuokrien osuus vuokralaisten käytettävissä olevista tuloista on noussut viidessä vuodessa (2015-2020) noin 29 prosentista hieman yli 33 prosenttiin, eli noin 4 prosenttiyksikköä. Suurimmat nousut kyseisellä periodilla on ollut Helsingissä, Tampereella ja Jyväskylässä: noin 5 prosenttiyksikköä. Espoossa ja Vantaalla vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin on kehittynyt maltillisimmin: vuosien 2015 ja 2020 välillä tuloihin suhteutetut vuokrat ovat nousset Espoossa ja Vantaalla noin 3 prosenttiyksikköä.
Kuvio 12. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin vuosina 2015–2020 (50 m2 asunto). Ennuste: PTT
Helsingissä vuokralla asuminen lähes kaksi kertaa omistusasumista kalliimpaa
Omistusasuminen on viime vuosina ollut vuokralla asumiseen verrattuna huomattavan edullista (Kuvio 13). Vuodesta 2018 alkaen omistusasuminen on kuitenkin kallistunut suhteessa vuokralla-asumiseen. Yleisesti vuokrat nousevat hieman asuntojen hintoja enemmän, mutta mm. Helsingissä ja Tampereella asuntojen hintojen nousu on vuokrien nousua nopeampaa. Tämä merkitsee sitä, että omistusasumisen ja vuokralla asumisen kustannusten suhde kääntyy nousuun. Omistusasumisen hinta nousee vuokralla-asumisen hintaa enemmän merkittävimmissä kasvukeskuksissa, mutta edelleen omistusasuminen on erittäin edullista vuokralla-asumiseen verrattuna.
Vaikka kaupunkien välisessä tarkastelussa erot ovat hieman tasoittuneet, omistusasumisen kustannus suhteessa vuokralla asumisen kustannukseen eroaa selvästi kaupungeittain. Kyseinen suhde oli vuonna 2019 suurin Oulussa (66 %) ja pienin Helsingissä (54 %). Oulussa siis omistusasumisen kustannus on noin kaksi kolmasosaa vuokralla-asumisen kustannuksesta. Vastaavasti Helsingissä vuokralla-asumisen kustannus on liki kaksinkertainen omistusasumisen kustannukseen verrattuna. Kaupunkien väliset erot selittyvät pitkälti eroilla vuokra- ja hintakehityksessä.
Kuviossa 13 omistusasumisen kustannukset on laskettu 50 m2 vanhan kerrostaloasunnon pääomakustannuksina, jotka on määritelty verovähennyksillä korjattuina korkokustannuksilla asuntoneliötä kohti, mihin on lisätty asunnon hoitokulut (yhtiövastike). Vuokra-asumisen kustannuksina on käytetty vastaavan kokoisten vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen neliövuokraa. Laskelmasta on jätetty pois asuntojen kuluminen sekä niiden odotettu arvonnousu, joiden on oletettu pitkällä aikavälillä suurin piirtein kumoavan toisensa.
Kuvio 13. Omistusasumisen kustannus suhteessa vuokraan 2006–2019. Laskelma ja ennuste: PTT.
ARA-vuokrat nousevat 1,3 prosenttia
ARA-vuokrien korotukset ovat olleet 2010-luvun alkupuolella korkeita. Yhtenä syynä suurille korotuksille on pidetty korjausten lisääntymistä sekä taloyhtiöiden tarvetta varautua tuleviin remontteihin. Vuoden 2017 alusta lähtien ARA-vuokrien korotuksissa astui kuitenkin voimaan konkreettiset enimmäisrajat remontteihin varautumiselle. Tämä on osaltaan hillinnyt ARA-vuokrien kehitystä ja viime vuosina korotukset ovatkin selvästi madaltuneet. Ennakkotietojen mukaan ARA-vuokrat nousivat vuonna 2019 koko maan tasolla keskimäärin noin 1,1 prosenttia edellisestä vuodesta. Matala inflaatio ja ARA-asuntojen heikko markkinatilanne vajaakäytöstä kärsivissä kunnissa hillitsivät osaltaan vuokrien nostoa. Kuluvalle vuodelle ARA-vuokriin ennustetaan koko maan tasolla keskimäärin 1,3 prosentin nousua.
ARA-vuokrien määrityksessä käytetty omakustannusperiaate tarkoittaa, että asuntojen vuokra voi olla enintään määrä, joka muut tuotot huomioiden kattaa asuntojen rahoituksen ja hoitomenot. Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannuksissa on ollut merkittäviä nousupiikkejä muun muassa vuosina 2008 ja 2011. Vuodesta 2014 lähtien ylläpidon kustannukset ovat kuitenkin kasvaneet hitaasti ja vuokrien korotukset ovat olleet ylläpidon kustannusten nousua selvästi suurempia (Kuvio 14). Vuonna 2018 hoitokustannusten nousu kuitenkin kiihtyi selvästi ja viime vuonna kustannusten nousu oli yli 2 prosenttia. ARA-vuokrien korotukset jäivät siis vuosien 2018 ja 2019 osalta hoitokustannusten nousua pienemmiksi. Tämä saattaa tarkoittaa vuokrien nousupaineita tulevina vuosina.
Kuvio 14. ARA-vuokrien sekä kiinteistön ylläpidon kustannusten vuosimuutos. Ennuste: PTT.
Asuinrakentamisen kasvu helpottanut ARA-asuntojen markkinatilannetta suurimmissa kaupungeissa
ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välinen suhde oli koko maassa vuonna 2019 hieman alle 85 prosenttia (Kuvio 15). Vuonna 2018 kyseinen suhde oli lähes 90 prosenttia. Kaiken kaikkiaan ARA-vuokrat ovat vapaarahoitteisia vuokria selkeästi halvempia vain pääkaupunkiseudulla. Väestöltään
vähenevissä kunnissa ARA-vuokrat ovat yleensä kalliimpia kuin markkinavuokrat johtuen vapaarahoitteisten asuntojen suhteellisen matalista vuokrista, vuokra-asuntojen ylitarjonnasta sekä tyhjien ARA-asuntojen aiheuttamista kustannuksista. Tyhjien ARA-asuntojen määrä on lisääntynyt jo pitkään.
Helsingissä ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde on noin 70 prosenttia. Viime vuosina ARA-vuokrat ovat laskeneet entisestään suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin. Suurimmissa kaupungeissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella ja kehyskunnissa ARA-vuokrat olivat keskimäärin 90
prosenttia vapaarahoitteisista vuokrista. Ero ARA- ja markkinavuokrien välillä on kuitenkin kasvussa lähes kaikissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa.
Myös ARA-asuntojen markkinatilanteet vaihtelevat merkittävästi alueittain. Asunnon saaminen on vaikeinta Helsingissä ja Vantaalla. Pääkaupunkiseudun ja useiden muiden suurten kaupunkien ARA-asunnon hakijoiden määrä on ollut kasvussa. Markkinatilanne on luokiteltu melko kireäksi pääkaupunkiseudun ohella Tampereella ja Turussa sekä osassa kehyskuntia. Helsinki siirtyi luokasta ”kireä” luokkaan ”melko kireä”, ensimmäistä kertaa ARA-indeksin mittaushistoriassa eli vuodesta 2012 alkaen. Muutoksen taustalla on väestönkasvun hidastuminen sekä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan lisääntyminen. Asuinrakentamisen kasvu onkin tuonut jonkin verran helpotusta tilanteeseen, mutta erityisesti pääkaupunkiseudulla lisärakentamiselle on paljon tarvetta. ARA-asuntojen kysynnän odotetaan säilyvän korkealla tasolla kaikissa suurissa kaupungeissa. Toisaalta muuttotappiopaikkakunnilla ja matalan asuntokysynnän kaupungeissa ARA-asuntojen ylitarjonta kasvaa.
Kuvio 15. ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuonna 2019 kolmelta ensimmäiseltä vuosineljännekseltä kaksioissa. Lähde: Tilastokeskus.
Lähteet:
Andersson, A., 2018. Kotitaloudet ottavat yli 80 prosenttia yhtiölainoista | Tieto&trendit [WWW Document]. URL http://tilastokeskus.fi/tietotrendit/blogit/2018/kotitaloudet-ottavat-yli-80-prosenttia-yhtiolainoista/ (accessed 1.23.20).
Hort, K., 2000. Prices and turnover in the market for owner-occupied homes. Reg. Sci. Urban Econ. 30, 99–119. https://doi.org/10.1016/S0166-0462(99)00028-9
Karikallio, H., Keskinen, P., Kiviholma, S., Ruuskanen, O.-P., Vuori, L., Härmälä, V., Lamminkoski, H., 2019. Pienten asuntojen osuus asuntotuotannossa ja vaikutukset asuinalueiden eriytymiseen – Pellervon taloustutkimus (No. 262), PTT Raportteja.
Lindblad, A., Sariola, M., Viertola, H., 2019. Mitkä tekijät ohjaavat asuntojen hintoja ja tuotantoa? (No. 3), Euro ja Talous.
Oikarinen, E., 2012. Empirical evidence on the reaction speeds of housing prices and sales to demand shocks. J. Hous. Econ. 21, 41–54. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2012.01.004
