- Asuminen
Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2018:
Kasvukeskuksien asuntomarkkinoilla vilkasta
– rakentamisen voimakas kasvu hillitsee
hintojen ja vuokrien nousua
Lauri Vuori ja Hanna Karikallio: PTT-ennuste: Asuntomarkkinaennuste 2018. ISSN 1799-9340. Helsinki 2018.
Asuntomarkkinaennusteessa tehdään katsaus asuntomarkkinoiden kehitykseen sekä tarkastellaan asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia taustatekijöitä, kuten rakentamista ja työllisyyskehitystä. Katsauksessa ennustetaan vanhojen kerrostalohuoneistojen hintakehitystä sekä vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrien kehitystä vuonna 2018 paitsi koko maan tasolla myös erikseen suurimmissa kaupungeissa.
Ennusteen pohjana on malli, jonka keskeisin oletus on, että asuntojen hinnat noudattelevat kotitalouksien tulokehitystä. Tulojen lisäksi asuntojen hintoihin vaikuttaa mallissa korkotaso yhdessä eräiden epävarmuutta mittaavien muuttujien (mm. työttömyysepävarmuus) kanssa.
Vuonna 2017 asuntomarkkinoita leimasi hintojen alueittainen eriytyminen: talouskasvusta huolimatta asuntomarkkinat vilkastuivat vain kasvukeskuksissa, kun taas pienemmissä kaupungeissa – syrjäseuduista puhumattakaan – asuntojen hinnat laskivat. Rakentamisessa nähtiin huippulukuja, mikä lisäsi ja lisää vieläkin tarjontaa asuntomarkkinoilla. Tämä puolestaan hillitsee kovimpia hinta- ja vuokrapaineita kasvukaupungeissa myös vanhojen asuntojen osalta.
Vuonna 2017 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat ennakkotietojen mukaan Suomessa 1,9 prosenttia. Vuodelle 2018 ennustetaan 2,2 prosentin nousua (Kuvio 1: Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ja vanhojen ja uusien vuokrien vuosimuutokset. Ennuste: PTT). Vanhojen kerrostaloasuntojen hintoihin ennustetaan siis edellisvuosia voimakkaampaa kasvua. Tänä vuonna yhä useampi kaupunki pääsee takaisin kasvu-uralle. Tätä selittää talouskasvu, alhaalla pysyvät korot, suotuisa tulo- ja työllisyyskehitys sekä siitä seuraava taloudellisen epävarmuuden väheneminen.
Kaupunkien välillä erot asuntomarkkinoiden ja asuntojen hintojen kehityksessä ovat edelleen merkittäviä, joskin kasvukeskuksien voimakkaan rakentamisbuumin ja lisääntyneen tarjonnan ansiosta erot hieman tasoittuvat. Asuntokauppa on vilkastunut ja hintojen nousu vahvaa alueilla, joilla väestön määrä kasvaa. Oman lisänsä tarkasteluun tuo alueen sisällä tapahtuvien muuttojen lisääntyminen väestön mieliessä lähiöistä kohti keskustaa.
Asuntojen hintakehitys on eriytynyt voimakkaasti paitsi alueen myös asunnon huoneluvun suhteen. Kasvukeskuksissa yksiöiden hinnat ovat erkaantuneet selvästi muiden asuntojen hintakehityksestä. Tätä selittää sijoittajien kiinnostuksen kasvu pieniin asuntoihin: suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa ei päädy asuntojen ensiostajille vaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen.
Erityisesti yksiöiden hintojen karkaaminen monien ostajien käsistä on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Omistusasunnon korkea hinta yhdessä taloudellisen epävarmuuden kanssa on johtanut siihen, että vuokra-asuminen on ollut paitsi houkuttelevaa myös ehkä ainoa vaihtoehto. Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,8 prosenttia vuonna 2017. Edellisvuoteen verrattuna vuokrien nousu hidastui. Uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 2,1 prosenttia vuonna 2018. Asuntomarkkinoilla ei siis nähdä tänä vuonna suurtakaan eroa hintojen ja vuokrien nousussa. Asuntomarkkinoiden alueelliset erot näkyvät myös vuokramarkkinoilla. Rakentamisen lisääntyminen ja vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu hillitsevät vapaarahoitteisten vuokrien nousua kasvavissa kaupungeissa.
ARA-vuokrien nousut ovat maltillisia. Vielä muutama vuosi sitten melko suuria ARA-vuokrien korotuksia perusteltiin kasvaneilla hoito- ja korjauskustannuksilla. ARA-asuntojen ikä on usein vaatinut varautumista perusparannuksiin, vaikkakin hoito- ja korjauskustannusten perimiselle vuokrassa on määritelty katto. Kasvukeskusten ulkopuolella tyhjillään olevien ARA-asuntojen määrä on kasvanut, mikä luo osaltaan lisäpaineita vuokrien korotuksille tyhjäkäynnin kulujen kattamiseksi. Vuonna 2017 ARA-vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 2,0 prosenttia ja vuonna 2018 niiden ennustetaan nousevan 1,6 prosenttia. ARA-vuokrien nousu on siis tänä vuonna vapaarahoitteisten vuokrien nousua maltillisempaa. Muutamaa poikkeusta lukuunottamatta ARA-vuokrien nousussa tänä vuonna ei ole juuri eroja kaupunkien välillä.
Suomen taloudessa korkeat kasvuluvut
Suomen talous on nopeassa ja laaja-alaisessa kasvussa. Rakentamisen voimakas kasvu auttoi talouden takaisin kasvu-uralle, minkä jälkeen talouden kasvua on vauhdittanut etenkin vienti. Myös kulutuksen ja investointien lisääntyminen ovat piristäneet taloutta. Suomalaisen tuotannon kilpailukykyä ovat parantaneet useat tekijät: palkankorotukset ovat jo useana vuonna olleet huomattavan maltillisia; kilpailukykysopimus on alentanut työn sivukuluja; uudet tuotteet, prosessit ja toimintatavat yrityssektorilla ovat kiihdyttäneet tuotannon kasvua. Vaikka tuotanto on kasvanut työllisyyttä nopeammin, myös työllisyys on nyt kirimässä.
Kuluttajien luottamus on korkealla tasolla, ja talouden kehittyessä suotuisasti myös kulutus lisääntyy. Kulutuksen kasvu pitää kuitenkin kotitalouksien säästämisasteen negatiivisena. Kulutus on jo pitkään kasvanut tuloja nopeammin, ja jo parina viime vuonna kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat jääneet kulutusta pienemmiksi. Kotitalouksien velkaantuminen siis jatkuu.
Vaikka palkankorotukset ovat tänä vuonna vielä maltilliset, nousee nimellinen ansiotaso selvästi nopeammin kuin viime vuosina. Inflaatiokin on nopeutumassa, mutta se ei riitä kumoamaan ansiotason nousua. Kun vielä työllisten määrä kasvaa, kasvaa myös reaalinen ostovoima.
Työllisyyden näkymät paranemassa
Suomalaisten kotitalouksien kokema työttömyysepävarmuus on ollut korkealla tasolla finanssikriisin jälkeisessä pitkittyneessä taantumassa (Kuvio 2 Kotitalouksien kokema työttömyysuhka omalla kohdalla 2009–2017. Nollaa pienempi luku merkitsee työttömyyden uhan lisääntymistä.). Työttömyysaste kääntyi laskuun vuonna 2016 ja ennakkotietojen mukaan lasku jatkui – vaikkakin loivasti – edelleen viime vuonna. Tänä vuonna myönteisenä jatkuvan taloustilanteen odotetaan näkyvän merkittävänä työttömyyden vähenemisenä. Tämänhetkiset valoisat merkit työllisyyden ja talouden kehityksessä näkyvätkin kuluttajien kokeman työttömyysuhan selvänä laskuna.
Työllisyyden suotuisa kehitys sekä positiivisemmat tulevaisuuden näkymät rohkaisevat kuluttamaan ja investoimaan. Epävarmuuden vähenemisen työmarkkinoilla voidaan odottaa peilautuvan kysynnän kasvuna asuntomarkkinoilla.
Tulojen kasvu nopeutuu
Kotitalouksien reaaliset käytettävissä olevat tulot kasvavat vuonna 2018 selvästi nopeammin kuin vuotta aikaisemmin. Vuonna 2017 tulot kasvoivat arviolta 1,7 prosenttia. Vuonna 2018 kasvua ennustetaan olevan noin 2,4 prosenttia.
Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu perustuu hyvään työllisyyskehitykseen, palkkojen nousuun sekä maltilliseen hintojen nousuun. Merkittävimmin kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja kasvattaa tänä vuonna palkansaajien ansiotason nousu: ansiotaso nousee nimellisesti yli 2 prosenttia. Inflaatio taas pysyy melko matalana: vuonna 2018 kuluttajahinnat nousevat noin 1,3 prosenttia. Kun kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu perustuu ennen kaikkea palkkatulojen kasvuun, on todennäköistä, että tulojen kasvu näkyy kysynnän lisäyksenä myös asuntomarkkinoilla ja markkinatilanteesta riippuen se saattaa myös edesauttaa asuntojen hintojen nousua.
Korot pysyvät alhaalla
Markkinakorot ovat pysyneet pitkään historiallisen matalina: keskimääräinen 12 kuukauden EURIBOR oli vuonna 2017 jopa hieman negatiivinen. EKP:n rahapolitiikka tulee jatkumaan keveänä, sillä ohjauskoron odotetaan pysyvän nollassa. Vuoden 2018 aikana 12 kuukauden EURIBOR kääntyy kuitenkin taas positiiviseksi, eivätkä korot enää laske. Lyhyellä aikavälillä korkotasoon ei ole kuitenkaan tulossa asunnonostajan tai asuntovelallisen näkökulmasta huomattavia muutoksia.
Asuntolainojen laskennallinen korkomarginaali oli vuonna 2017 noin 1,0 prosentin tuntumassa, ja uusien asuntolainojen keskikorko oli 0,85 prosenttia. Keskikorot olivat siis matalammalla tasolla kuin vuotta aikaisemmin. Marginaalit ovat kaventuneet hienoisesti jo jonkin aikaa ja vastaava kehitys jatkuu myös tänä vuonna. Vuodelle 2018 PTT ennustaa uusien asuntolainojen korkomarginaaliksi 0,9 prosenttia ja uusien asuntolainojen keskikoroksi 1,0 prosenttia.
Pankkien välinen kilpailu kaventaa lainamarginaaleja. Asuntolainojen korkomarginaaleissa on kuitenkin paljon hajontaa sekä kotitalouksien että alueiden välillä. Kasvavissa kaupungeissa asuntojen arvoon liittyy vähemmän riskiä kuin hiipuvilla paikkakunnilla. Myös asuntolainaa hakevan asiakkaan riskit testataan tarkasti, mikä johtaa korkomarginaalien hajontaan erityyppisten asiakkaiden välillä. Laskennallinen marginaali kuvaakin huonosti pankin lainanhakijalle tarjoamaa marginaalia.
Talouden käännyttyä kasvuun ensiasunnonostajat ovat palaamassa omistusasumismarkkinoille. Finanssikriisi romahdutti ensiasunnonostajien määrän, ja määrä pysyi matalana usean vuoden ajan. Patoutunut kysyntä alkaa kuitenkin purkautua ja ensiasunnon ostajat ovat taas merkittävässä asemassa asuntomarkkinoilla. Alueelliset erot korostuvat kuitenkin myös tässä ryhmässä: ensiasunnonostajia kiinnostavat kasvukeskuksien asunnot. Muualla Suomessa ensiasunnonostajien määrä on edelleen laskussa.
Asuntolainoja nostettiin viime vuonna vilkkaasti: kasvua vuodesta 2016 oli noin 2 prosenttia ja vuodesta 2015 jopa 11 prosenttia. Uusia asuntolainoja nostettiin vuonna 2017 samaan tahtiin kuin edellisvuonna. Asuntolainojen takaisinmaksuajat pidentyivät: vuoden 2017 aikana nostettujen uusien asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli noin 19 v 6 kk, kun se vuonna 2016 oli noin 19 vuotta. Kaiken kaikkiaan vuonna 2017 asuntolainakanta kasvoi 2,2 prosenttia – asuntolainakannan kasvu on hiukan hidastunut, mihin on vaikuttanut yhtenä tekijänä asuntolainojen lyhennyksien lisääntyminen.
Kotitalouksien velkaantuminen on jatkunut edelleen vuonna 2017. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2017 kolmannella neljänneksellä 127,6 prosenttia käytettävissä olevista tuloista, kun se vuotta aikaisemmin oli 126,4 prosenttia. Vaikka kotitalouksien velkaantumistahti on hidastunut, ovat monet tahot ilmaisseet huolensa velkaantumiseen liittyvistä riskeistä. Esimerkiksi Euroopan järjestelmäriskikomitea varoitti Suomea vuoden 2016 lopulla kotitalouksien suuresta velkaantuneisuudesta, johon liittyy keskipitkän aikavälin riskejä. Suomen Pankin mukaan suomalaiset kotitaloudet ovat ennätyksellisen velkaantuneita tuloihinsa nähden, velkaantuneisuus on kasvanut jo pitkään, velka on pääosin vaihtuvakorkoista ja asuntovelka on voimakkaasti keskittynyt osalle kotitalouksia. Tuloihinsa nähden voimakkaasti velkaantuneet kotitaloudet ovat erityisen haavoittuvia korkojen nousun ja tulonmenetysten, kuten työttömyyden, suhteen. Varallisuuteensa nähden voimakkaasti velkaantuneet kotitaloudet ovat puolestaan haavoittuvia asuntojen hintojen laskun suhteen. Toisaalta on syytä huomioida, että kansainvälisesti vertaillen ja korkotaso huomioiden suomalaisten velkaantuneisuuden kasvu on ollut maltillista.
Huoli Ruotsin asuntomarkkinoiden kehityksestä on kasvanut viime kuukausina myös Suomessa. Ruotsissa asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun ja Tukholmassa pudotusta tuli viime vuoden marraskuussa jo yli 6 prosenttia edellisen vuoden marraskuuhun verrattuna. Vaikka Suomessa ei ole Ruotsin kaltaista asuntokuplaongelmaa – asuntojen hinnat ovat tuloihin suhteutettuna Suomessa vakaalla tasolla – Ruotsin asuntomarkkinoiden tunnelmat saattavat välittyä meille eri tavoin. Vaikutuskanavia ovat erityisesti vienti, jos kulutuskysyntä Ruotsissa heikkenee laajemmin. Lisäksi pankkisektorilla toimivat suuret pankit ovat samat meillä ja Ruotsissa: pankkien mahdolliset tappiot näkyvät luotonannon rajoittamisena myös Suomessa.
Taulukko 1. Ennusteen taustamuuttujat
| 2017 | 2018e | |
| Käytettävissä olevat tulot | 1,70% | 2,40% |
| 12kk euribor | -0,20% | 0,10% |
| Inflaatio | 0,80% | 1,30% |
| Lainamarginaali | 1,05% | 0.90% |
| Työttömyys | 8,50% | 7,90% |
Ennusteen keskeisimmät taustamuuttujat ja niiden kehitys on esitetty taulukossa 1. Hinta- ja vuokraennusteita laadittaessa selittäjinä toimivat kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja korot sekä eräät epävarmuustekijät (ks. mallin tarkempi kuvailu, PTT työpapereita 169).
Asuinrakentaminen ennätyksellistä
Väestön ja aluerakenteen muutokset ohjaavat tällä hetkellä merkittävimmin asuntomarkkinoiden kehitystä Suomessa. Erityisesti tämä näkyy uudisasuntotuotannossa. Kaupungistuminen on jatkunut Suomessa odotettuakin voimakkaampana. Talouden hyvä vire ja muuttoliike kasvukeskuksiin vahvistavat kysyntää asuntomarkkinoilla ja ylläpitävät rakentamistarpeita myös tulevina vuosina. Uudisrakentaminen painottuu hyvin voimakkaasti kasvukeskuksiin. Samalla haasteet kasvavat siellä, missä väestönkehitys on kääntynyt negatiiviseksi.
Asuntorakentamisen kasvu oli viime vuonna erityisen voimakasta: rakentamisen määrä ylitti finanssikriisiä edeltäneen tason ja asuntojen kappalemääräiset aloitukset olivat ennätyslukemissa. Asuntoaloitusten arvioidaan pysyvän korkealla tasolla myös kuluvana vuonna, joskin aloitusten ennakoidaan kääntyvän hienoiseen laskuun. Asuntoaloituksilla mitattuna viime vuonna aloitettiin lähes 43 000 asunnon rakennustyöt, mikä on selkeästi edellisvuotta enemmän (Kuvio 3 Valmistuvien asuntojen määrä. Ennuste: PTT.). Rakennusteollisuus arvioi, että tänä vuonna käynnistyy yhteensä 40 000 asunnon rakennustyöt.
Vuotuinen arvio asuntotuotannon kokonaistarpeesta on VTT:n vuonna 2016 julkaiseman ennusteen mukaan noin 25 000–30 000 asuntoa riippuen koko maan alueellisesta väestönkehityksestä. VTT:n uusi perusuran ennuste (25 000 kpl) perustuu Tilastokeskuksen syksyn 2015 alueelliseen väestöennusteeseen. Korkeamman asuntotarpeen (30 000 kpl) kaupungistumisskenaariossa otetaan huomioon väestön keskittyminen neljälletoista suurimmalle kaupunkialueelle. Uudisasuntojen tuotanto paikkaakin tällä hetkellä tehokkaasti viime vuosina syntynyttä vajetta kasvukeskusten asuntomarkkinoilla.
Myös asuinrakentamisen volyymi on kasvanut vuonna 2017. Volyymi, eli tuotannon kiinteähintainen arvo, ei kuitenkaan nouse yhtä paljon kuin valmistuvien asuntojen määrä, koska valmistuvista asunnoista iso osa on pienasuntoja: 10 vuodessa uuden kerrostaloasunnon keskikoko on pudonnut 62 neliöstä 45 neliöön. Asuntojen uudisrakentamisen volyymikehitykselle myönteistä on sen sijaan omakotitalorakentamisen piristyminen. Vuoden 2017 lopulla myönnettyjen rakennuslupien määrä on edelleen korkealla tasolla, mikä ennakoi rakentamisen jatkuvan vahvana myös seuraavina vuosina.
Myös ARAn tuotanto lisääntynyt
Voimakasta rakentamisen kasvua ovat tukeneet osaltaan ARA-tuotannon kasvu sekä asuntorahastojen ostot ja rakennusinvestoinnit. Viime vuosina ARA-tuotanto on vastannut 25-30 prosentin osuutta koko asuntotuotannosta. Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa korkotukivaltuuksia on lisätty, mikä on mahdollistanut aiempia vuosia korkeamman tuotannon. Aloitusten määrät ylsivät viime vuonna 8600 asuntoon ja tänä vuonna odotetaan samansuuruista aloitusten määrää. (Kuvio 4. Uudistuotannon tilanne pääkaupunkiseudulla ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella.)
ARA-tuotantoa rajoittaa tonttipulan lisäksi urakkatarjousten vähyys. Vapaarahoitteisen asuntotuotannon vedossa säänneltyyn tuotantoon ei riitä tekijöitä. Myös kustannustason nousu rajoittaa ARA-aloituksia.
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääminen kasvukeskuksissa on edelleen ajankohtainen haaste asuntomarkkinoilla. Pidemmällä aikavälillä tärkeintä riittävän asuntotarjonnan kannalta on tonttitarjonnan kasvattaminen ja rakentamista rajoittavan sääntelyn purkaminen. Asuntomarkkinoiden toimivuuteen edistetään parhaiten kaavoittamalla asuntotontteja vähintään MAL-aiesopimuksen tavoitteiden mukaisesti.
Rakentamisen keskittymistä kuvaa hyvin seuraavat tiedot: 90 prosenttia rakentamisesta on tapahtunut 14 suurimmalla kaupunkiseudulla, ja lisäksi 70 prosenttia asuinrakennuksille myönnetyistä rakennusluvista kohdistuu neljälle suurimmalle seutukunnalle. Merkittävästä uudisrakentamisesta huolimatta voimakkaimmin kasvavissa kaupungeissa asuntotarve nousee koko ajan. Esimerkiksi Helsingissä väestön viimeaikainen kehitys on yhä ylittänyt asuntotarjonnan kasvun. Niin kauan kuin asuntomarkkinoilla kysyntä ylittää tarjonnan, hinnat ja vuokrat uhkaavat nousta.
Kauppamäärät kasvussa – myyntiajat laskussa
Asuntomarkkinat sopeutuivat talouden taantumaan erityisesti myyntimäärien kautta. Talouden käännyttyä kasvuun kotitaloudet ovat jälleen uskaltautuneet asuntokaupoille; vanhojen asuntojen kauppamäärät olivat vuoden 2017 tammi-lokakuussa noin 2 prosenttia korkeammalla tasolla edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna (Kuvio 5 Asuntokaupan volyymit koko maassa. Osakeyhtiömuotoiset kerros- ja rivitalot. Ennuste: PTT). Varainsiirtoveron korotus vuoden 2013 maaliskuussa vilkastutti asuntomarkkinoita: kauppamäärissä on voimakas piikki juuri ennen varainsiirtoveron nousun voimaantuloa.
Uudiskohteiden osalta asuntokaupan kasvu oli viime vuonna erittäin vahvaa: tammi-lokakuussa uusien asuntojen kauppa kasvoi yhteensä noin 47 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Tämänhetkiset rakentamisen näkymät enteilevät vilkasta kaupankäyntiä myös vuodelle 2018.
Asuntojen markkinointiajat alkoivat lyhentyä selvästi vuoden 2016 lopusta alkaen. Helsingin yksiöiden markkinointiajoissa lasku alkoi jo aikaisemmin, alkuvuonna 2016. Parissa vuodessa markkinointiajat ovat pudonneet noin kuukaudella – Helsingissä yksiöt myydään keskimäärin jo alle kahdessa viikossa.
Markkinoilla on kuitenkin selkeää polarisaatiota sekä erityyppisten asuntojen että alueiden välillä. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen myyntiaika oli koko maan tasolla viime vuonna hieman yli 70 päivää ja Helsingissä noin 30 päivää. Helsingin yksiöt myytiin keskimäärin noin 15 päivässä kun vastaava koko maan luku oli noin 45 päivää. Helsingin asuntojen myyntiajat ovat laskeneet jonkin verran nopeammin kuin Suomessa keskimäärin. (Kuvio 6: Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen markkinointiaika Q1/2012-Q4/2017, keskiarvo vuosineljänneksittäin.)
Asuntojen hintojen nousu kiihtyy – asuntomarkkinoilla säilyy maltti
Ennakkotietojen ja PTT:n ennusteen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 1,9 prosenttia vuonna 2017. Suotuisassa taloustilanteessa ja kysynnän kasvaessa hintojen nousu kiihtyy vuonna 2018. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan kuluvana vuonna nousevan 2,2 prosenttia.
Sekä matala korkotaso että työllisyyden kasvu näkyvät kuluttajien luottamuksessa ja tukevat hintojen nousua. Työttömyysasteet ovat suurimpien kaupunkien alueilla kääntyneet laskuun. Lisäksi kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja ostovoima alkavat nousta taas nopeammin.
Asuntojen hintojen nousua hillitsee tarjonnan kasvu rakentamisen jatkuessa edelleen vahvana. Asuntojen hintojen voimakas lasku Ruotsissa saa asunnonostajat varovaisiksi myös Suomessa. Ruotsin tunnelma välittyy monin tavoin Suomen asuntomarkkinoille, mutta vaikutuksen suuruutta on vielä vaikea arvioida.
Hintakehityksen erot suurimpien kaupunkien välillä ovat yhä merkittäviä, joskin erot ovat hieman tasoittumassa (Taulukko 2). Nopeinta hintojen nousu oli viime vuonna Helsingissä, Espoossa ja Turussa. Väestönkasvu keskittyy edelleen juuri näille alueille, mikä näkyy myös voimakkaampana asuntojen hintojen nousuna. Yhä merkittävämmäksi ilmiöksi asuntomarkkinoilla tulee rakenteellinen siirtymä, kun kotitaloudet, lapsiperheet mukaan luettuina, hakeutuvat kaupunkien keskustoihin. Lisäksi asuntosijoittajien aktiivinen toiminta pitää yllä voimakasta kysyntää asuntomarkkinoilla. Sijoittajien kiinnostus on kuitenkin siirtynyt pääkaupunkiseudulta myös muihin kasvaviin kaupunkeihin.
Taulukko 2. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen muutos
| 2017 | 2018e | |
| Koko maa | 1,9% | 2,2% |
| Helsinki | 4,0% | 2,5% |
| Espoo-Kauniainen | 2,5% | 3,0% |
| Vantaa | 2,2% | 2,8% |
| Tampere | 2,1% | 2,5% |
| Turku | 3,4% | 1,8% |
| Jyväskylä | 1,6% | 2,0% |
| Oulu | 1,3% | 1,5% |
Työllisyyden kasvu piristää asuntomarkkinoita
Hintoja ja vuokria mallinnettaessa huomioidaan alueelliset erot työttömyydessä. Suurimpien kaupunkien osalta työttömyysaste vaihteli vuonna 2017 Espoon 10,2 ja Joensuun 17,5 prosentin välillä. Pääkaupunkiseudulla työttömyysasteet ovat yleisesti huomattavastikin matalampia kuin muissa suurissa kaupungeissa. Kasvukeskuksiin muuttaa paljon työttömiä, mikä merkitsee kysynnän suuntautumista erityisesti vuokra-asuntomarkkinoille. Näin ollen väestönkasvun vaikutukset asuntomarkkinoille välittyvät useita eri kanavia pitkin, eivätkä välttämättä aiheuta paineita yksinomaan asuntojen hintojen nousulle.
Työllisyyskehitys suurimmissa kaupungeissa on vaihdellut merkittävästi. Vuoden 2017 tammi-lokakuussa työllisyyskehitys on edellisvuodesta parantunut yli 1 prosentilla pääkaupunkiseudulla ja Turussa. Vastaavasti työllisyys on laskenut yli 1 prosentilla Hämeenlinnassa, Porissa ja Kouvolassa. Työllisyyskehityksen voidaan nähdä heijastuvan kyseisten kaupunkien asuntomarkkinoiden kehitykseen. Muutamissa korkean työttömyysasteen yliopistokaupungeissa odotettua parempaa hintakehitystä selittää asuntosijoittamisen suosion kasvu.
Pienet asunnot edelleen hintavetureina
Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti muuta maata nopeammin, minkä lisäksi pienten asuntojen hinnat ovat eriytyneet yleisestä hintakehityksestä (Kuvio 7, Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys asunnon koon suhteen Helsingissä ja muualla Suomessa 2010–2017/Q3. Indeksi 2010=100.). Erityisen nopeaa hintojen nousu on ollut Helsingin yksiöissä, mutta myös kaksioiden hinnat ovat nousseet ripeästi. Hintaerot repesivät selvimmin vuoden 2012 alussa.
Vuonna 2017 Helsingin sisällä hintojen eriytyminen jatkui: erityisesti yksiöt ja kaksiot kasvattivat eroa isompiin asuntoihin nähden. Helsingin sisäisten hintaerojen kehitys jää kuitenkin vaatimattomaksi, kun vertailu tehdään muuhun Suomeen nähden. Helsingin hintaerot muuhun Suomeen verrattuna kasvoivat selvästi vuonna 2017. Kaiken kaikkiaan esimerkiksi yksiöiden hinnat ovat muualla Suomessa nousseet vuosina 2010-2017 keskimäärin hieman yli 1 prosentin vuodessa ja pääkaupunkiseudulla keskimäärin hieman yli 5 prosenttia.
Pienimmät asunnot ovat kasvattaneet suosiotaan myös muualla Suomessa. Kaikissa kasvavissa kaupungeissa pienten asuntojen hinnat ovat nousseet muita asuntoja nopeammin.
Helsingissä hinnat nousevat tulokehitystä nopeammin
Viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hintojen nousu on Helsingissä ollut selkeästi tulokehitystä nopeampaa (Kuvio 8 Kerrostaloasunnon neliöhinnan suhde kotitalouksien keskimääräiseen käytettävissä olevaan vuosituloon vuosina 2006–2018. Tulot kaupunkikohtaisia. Ennuste: PTT). Kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin ylitti vuonna 2017 jo 10 prosentin rajan. Samansuuntainen kehitys jatkuu myös vuonna 2018, vaikkakin tulokehityksen paraneminen loiventaa nousua.
Neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvaa tarkastelukaupungeista myös Tampereella, Espoossa, Vantaalla ja Turussa. Tulokehitystä mukaillen neliöhinnat nousevat Jyväskylässä ja Oulussa.
Omakotitalojen hintakehitys eriytyy alueittain
Omakotitalojen hintakehityksessä on ollut vuosien välillä voimakasta vaihtelua. Koko maan tasolla omakotitalojen hinnat olivat loivassa nousussa vuosina 2015 ja 2016, mutta kääntyivät viime vuonna laskuun. Omakotitalojen hinnat laskivat viime vuoden tammi-marraskuussa noin 1 prosentin vuodentakaisista luvuista (Kuvio 9).Käytettyjen omakotitalojen kauppamäärät sen sijaan kasvoivat vuoden 2017 tammi-marraskuussa koko maan tasolla noin 2,8 prosenttia. Lisäksi omakotitalojen keskimääräiset myyntiajat lyhentyivät viime vuoden aikana.
Myös omakotitalojen hintakehitys alkaa yhä selvemmin eriytyä alueiden välillä: pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hinnat olivat vuoden 2017 lopulla noin 4 prosentin nousussa, kun taas kehyskunnissa ja alle 20000 asukkaan kunnissa omakotitalojen hinnat olivat noin 1,0 prosentin laskussa. Pääkaupunkiseudun lisäksi myös muissa suurissa kaupungeissa omakotitalojen hinnat olivat hienoisessa nousussa. Hintojen lasku keskittyi siis pienemmille paikkakunnille. (Kuvio 9: Omakotitalojen hintakehitys.)
On kuitenkin syytä huomata, että pääkaupunkiseudulla omakotitalojen kauppoja tehdään melko vähän, jolloin jopa yksittäiset kaupat saattavat aiheuttaa heilahtelua hintoihin. Samasta syystä pääkaupunkiseudun korkeat omakotitalojen hintojen kasvuluvut eivät riitä kääntämään koko maata kuvaava omakotitalojen hintakehitystä positiiviseksi, kuten muiden asuntotyyppien kohdalla saattaa tapahtua.
Tulevaisuudessa omakotitalojen määrä kasvaa hitaasti. Väestön muuttoliike kohti kaupunkeja – vieläpä kohti kaupunkien keskustoja – sekä väestön ikääntyminen vähentävät omakotiasumisen kysyntää. Pientaloille myönnetyissä rakennusluvissa on ollut havaittavissa pidemmällä aikavälillä selkeä laskeva trendi. Vuonna 2016, ensimmäisen kerran kuluvalla vuosikymmenellä, pientalojen rakennusluvat (kappalemäärä) kääntyivät nousuun ja sama kehitys jatkui myös viime vuonna.
Valmistuvien uusien omakotitalojen vuosittainen määrä on ollut rakennuslupien kehitystä seuraillen jo pidempään laskussa, mutta lasku pysähtyi vuonna 2017. Hyvässä rakentamisen ja talouden suhdannetilanteessa valmistuvien omakotitalojen määrä on kääntynyt nousuun ja nousun odotetaan jatkuvan myös kuluvana vuonna.
Vuokrien nousu hieman maltillistunut – vastaa nyt asuntojen hintojen nousua
Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet voimakkaasti 2010-luvulla. Vuokrien nousu on ollut selkeästi asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen nousua ripeämpää. Vuonna 2017 vuokrat nousivat 1,8 prosentin vuosivauhdilla, eli edelleen nopeammin kuin vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat. Vuonna 2018 vapaarahoitteisten vuokrien nousu kiihtyy 2,1 prosenttiin. Asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat siis kuluvana vuonna suunnilleen samaa vauhtia, mikä osaltaan kuvaa asuntomarkkinoiden vakaata tilannetta. Vuokrien nousu perustuu erityisesti voimassaolevien sopimusten korotuksiin. Vuokra-asuntotarjonta kasvaa nopeasti, minkä seurauksena uusissa vuokrasopimuksissa vuokrat saattavat kuitenkin kääntyä jopa laskuun.
Alueelliset erot vapaarahoitteisten vuokrien kehityksessä ovat kaventumassa (Taulukko 3). Vantaalla vuokrien nousu oli pitkään nopeampaa kuin muissa kaupungeissa. Vantaa on kuitenkin hyvä esimerkki siitä, miten asuntotarjonnan voimakas kasvu on tehnyt vuokrakehityksestä maltillisempaa. Viime vuonna vuokrat nousivat suurista kaupungeista eniten Helsingissä (3,2 prosenttia), muualla vuokrakehitys oli melko tasaista.
Taulukko 3. Vapaarahoitteisten vuokrien (uudet ja vanhat sopimukset) hintakehitys eri kaupungeissa vuosina 2017 ja 2018. Ennuste: PTT.
| 2017e | 2018e | |
| Koko maa | 1,8% | 2,1% |
| Helsinki | 3,2% | 2,6% |
| Espoo-Kauniainen | 1,8% | 2,3% |
| Vantaa | 1,0% | 2,0% |
| Tampere | 2,2% | 2,0% |
| Turku | 1,8% | 1,8% |
| Jyväskylä | 1,8% | 1,5% |
| Oulu | 2,0% | 2,5% |
Nopeasti nousseiden vuokrien taustalla on vuokra-asuntojen kysynnän kasvu. Erityisesti yksiöiden hintojen nopea nousuvauhti kasvukeskuksissa on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Omistusasunnon korkea hankintahinta yhdessä pitkään jatkuneen taloudellisen epävarmuuden kanssa on johtanut siihen, että vuokra-asumisesta on tullut paitsi houkuttelevaa myös ehkä pakonsanelemaa. Yhtenä tekijänä vuokra-asumisen kysynnän kasvussa on vuonna 2016 voimaan tulleet lainakatto ja suurempi omarahoitusosuus. Lisäksi väestön muuttoliikkeen suunta kohti kaupunkeja on osaltaan lisännyt vuokra-asumisen kysyntää. Oman lisän vuokra-asuntomarkkinoiden kysyntään tuo vielä opiskelijat: opiskelijoiden siirtyminen yleisen asumistuen piiriin aikaansaa lisäkysyntää pienille asunnoille, joista on muutoinkin pulaa.
Kasvukeskusten vuokra-asuntomarkkinat houkuttelevat edelleen asuntosijoittajia. Vuokra-asuntojen saatavuus paranee ja vuokrien korotuspaineet helpottuvat tarjonnan kasvun myötä, mutta vuokra-asuntojen kasvava tarve pitää vuokratasot nousussa kaikissa kasvukeskuksissa. Talouden epävarmuustekijöiden vähentyessä ja yleisen taloustilanteen parantuessa kiinnostus omistusasumiseen kasvaa, mikä osaltaan hillitsee vuokrien nousua.
Tuloihin suhteutetut vuokrat nousevat vain vähän
Samalla kun vuokrat ovat nousseet nopeasti, tulotaso on pysynyt Suomessa talouskriisin jälkeen lähes muuttumattomana. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin on kasvanut koko maassa, mutta erot kaupunkien välillä ovat merkittäviä (Kuvio 10, Vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin vuosina 2010–2018, 50 m2 asunto. Ennuste: PTT). Helsingissä ja Jyväskylässä vuokrien osuus tuloista ylittää jo 35 prosenttia.
Myös Tampereella vuokrien osuus vuokralaisten tuloista on korkealla tasolla ja suunta on edelleen nouseva. Vuokralla asuvat kotitaloudet sopeuttavat vuokramenojaan tinkimällä neliöistä. Huomionarvoista on, että tänä vuonna vapaarahoitteisten vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin nousee yleisesti huomattavasti maltillisemmin kuin edellisinä vuosina: taustalla on sekä nopeutunut tulojen kasvu että vuokrakehityksen hidastuminen.
Vantaalla vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin on noussut nopeammin kuin muissa suurissa kaupungeissa. Tätä selittää viime vuosien voimakas vuokrien nousu. Vuonna 2017 vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin oli Vantaalla jo noin 33 prosenttia.
Vuonna 2011 vastaava luku oli vielä noin 27 prosenttia. Kasvua kyseiseen suhdelukuun on siis Vantaalla viime vuosien aikana tullut liki prosenttiyksikkö vuodessa. Espoossa vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin on kuluvalla vuosikymmenellä ollut suurista kaupungeista matalin. Voimakas vuokrien nousu vuonna 2016 nosti kuitenkin Espoonkin vuokrien ja tulojen suhdeluvun koko maan keskimääräiselle tasolle.
Omistusasumisen vetovoima säilyy
Omistusasumisesta on tullut vuokralla asumiseen verrattuna huomattavan edullista (Kuvio 11 Omistusasumisen kustannus suhteessa vuokraan 2006–2018. Laskelma ja ennuste: PTT). Verrattuna vuokrien kehitykseen asuntojen hintakehitys on viime vuosien aikana ollut maltillista, mikä yhdessä matalan korkotason kanssa näkyy pienempinä lainanhoitokuluina.
Kuviossa 11 omistusasumisen kustannukset on laskettu pääomakustannuksina, jotka on määritelty verovähennyksillä korjattuina korkokustannuksilla asuntoneliötä kohti, mihin on lisätty asunnon hoitokulut (yhtiövastike). Vuokra-asumisen kustannuksina on käytetty vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen neliövuokraa. Laskelmasta on jätetty pois asuntojen kuluminen sekä niiden odotettu arvonnousu, joiden on oletettu pitkällä aikavälillä suurin piirtein kumoavan toisensa.Omistusasumisen kustannus suhteessa vuokralla asumisen kustannukseen eroaa selvästi kaupungeittain; kyseinen suhde on suurin Oulussa (64%) ja pienin Helsingissä (50%). Kaupunkien väliset erot selittyvät pitkälti eroilla vuokrakehityksessä.
Omistusasuminen halpeni suhteessa vuokralla asumiseen vielä vuonna 2016, mutta vuonna 2017 omistusasumisen ja vuokralla asumisen kustannusten suhde pysyi samalla tasolla kuin edellisenä vuonna ja saattoi jopa joissakin kaupungeissa hivenen nousta. Viime vuonna omistusasumisen lainanhoitokustannuksia nosti korkojen verovähennyskelpoisen osuuden pieneneminen 35 prosenttiin.
Tänä vuonna vuokrien ja asuntojen hintojen kehityksessä ei ole merkittävää eroa. Omistusasumisen ja vuokralla asumisen kustannusten suhde pyysyykin vakaana. Kaupunkien välisessä tarkastelussa erot säilyvät. Hallituskauden aikana korkojen verovähennyskelpoinen osuus on tarkoitus alentaa 25 prosenttiin vuonna 2019. Tämän on arvioitu vähentävän omistusasumisen houkuttelevuutta, mutta edistävän muun muassa työvoiman liikkuvuutta.
ARA-vuokrien korotukset laskussa
ARA-vuokrien korotukset ovat olleet 2010-luvun alkupuolella korkealla tasolla. Viime vuosina korotukset ovat kuitenkin pienentyneet. Vuoden 2017 lopulla ARA-vuokrat olivat koko maan tasolla noin 2,0 prosentin nousussa edellisestä vuodesta. Tänä vuonna ARA-vuokrien nousu hidastuu hieman: ARA-vuokriin ennustetaan koko maan tasolla 1,6 prosentin nousua.
ARA-vuokrien määrityksessä käytetty omakustannusperiaate tarkoittaa, että asuntojen vuokra voi olla enintään määrä, joka kattaa muiden tuottojen ohella asuntojen rahoituksen ja hoitomenot. Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannuksissa on ollut merkittäviä nousupiikkejä vuosina 2008 ja 2011. Vuodesta 2014 lähtien ylläpidon kustannukset ovat kuitenkin kasvaneet maltillisesti ja vuokrien korotukset ovat olleet ylläpidon kustannusten nousua selvästi suurempia (Kuvio 12 ARA-vuokrien sekä kiinteistön ylläpidon kustannusten vuosimuutos. Ennuste: PTT). Asuinkerrostalon hoitokustannusten kasvu jäi viime vuonna jo alle 1 prosentin, minkä odotetaan kuluvana vuonna näkyvän selvästi pienempinä vuokrankorotustarpeina.
Yhtenä syynä ARA-vuokrien suurille korotuksille on pidetty korjausten lisääntymistä sekä taloyhtiöiden tarvetta varautua tuleviin remontteihin. Vuoden 2017 alusta lähtien astui voimaan konkreettiset enimmäisrajat varautumiselle ARA-vuokrien korotuksissa. Tämän voidaan odottaa osaltaan hillitsevän ARA-vuokrien kehitystä.
Inflaation nopeutuminen tarkoittaa yhtäältä asuinkerrostalon ylläpidon kustannusten nousua. Ylläpidon kustannusten muutos tulee kuitenkin pysymään kohtuullisella tasolla ja hoitokustannusten kasvun odotetaan kuluvana vuonna olevan 1,5 prosenttia.
ARA-vuokrat suhteellisesti edullisimpia pääkaupunkiseudulla
ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välinen suhde oli koko maassa vuonna 2016 hieman alle 90 prosenttia (Kuvio 13 ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuonna 2017. Lähde: Tilastokeskus). Yleisesti ottaen ARA-vuokrat ovat vapaarahoitteisia vuokria selkeästi halvempia vain pääkaupunkiseudulla. Pienemmissä kaupungeissa ARA-vuokrat voivat olla jopa vapaarahoitteisia vuokria korkeampia johtuen vapaarahoitteisten asuntojen suhteellisen matalista vuokrista sekä ARA-asuntojen ylitarjonnasta ja tyhjien asuntojen aiheuttamista kustannuksista.
Helsingissä ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde on noin 73 prosenttia. Viime vuosina ARA-vuokrat ovat laskeneet entisestään suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kaupungeissa ARA-vuokrat ovat yli 90 prosenttia suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin.
Myös ARA-asuntojen markkinatilanteet vaihtelevat merkittävästi alueittain. Asunnon saaminen on vaikeinta Helsingissä ja Vantaalla. Markkinatilanne on kireä pääkaupunkiseudun ohella myös Tampereella ja Kuopiossa. Asuinrakentamisen kasvu näillä alueilla on tuonut jonkin verran helpotusta tilanteeseen, mutta erityisesti pääkaupunkiseudulla lisärakentamiselle on paljon tarvetta. Toisaalta muuttotappiopaikkakunnilla ja matalan asuntokysynnän kaupungeissa ARA-asuntoja on tyhjillään.
Sijainnin merkitys korostuu
Asuntomarkkinoiden kehityksen kannalta keskeistä ovat talouskasvu, työmarkkinoiden kehitys sekä rahoitusmarkkinoiden näkymät. Nyt talous on kääntynyt kasvuun ja kuluttajien luottamus on korkealla tasolla. Talouden elpyminen alkoi voimakkaasta rakentamisen lisääntymisestä. Viime vuonna viennin ja investointien kasvu alkoivat siivittää talouskasvua.
Talouden kasvu jakautuu kuitenkin epätasaisesti eri alueiden välillä. Kasvukeskukset menestyvät, kun taas harvaanasutuille syrjäseuduille kasvu ei ulotu. Kaupungistumisen intensiteetti on ylittänyt odotukset; kasvukeskusten väestön kasvu ja siten asuntotarve ovat ennätyslukemissa. Toisaalla Suomessa sen sijaan väestö vähenee, alueiden elinvoimaisuus ja työmarkkinat hiipuvat, asuntojen arvo laskee ja asunnoille on vaikea löytää ostajaa tai vuokraajaa.
Talouskasvun, muuttoliikkeen ja työllisyyden keskittyminen suurimpiin kaupunkeihin on vahvaa myös tulevina vuosina. Kaupungistuminen on tällä hetkellä merkittävä yleismaailmallinen trendi. Kaupungistumiseen liittyy määrällisen kasvun lisäksi rakenteellinen muutos: pienten asuntojen kysynnän kasvu vahvistuu. Pienistä asunnoista ovat kiinnostuneita myös sijoittajat. Tämän lisäksi sijainnin merkitys alkaa korostua kotitalouksien asumistoiveissa: lapsiperheetkin hakeutuvat esikaupunkialueiden tai kehyskuntien sijaan entistä useammin palveluiden ääreen keskustoihin. Mielenkiintoiseksi kysymykseksi jää, ovatko kotitaloudet valmiita tinkimään neliöiden määrästä myös nousukaudella, jos toisessa vaakakupissa on keskeinen sijainti.
Uudistuotannolla on pystytty vastaamaan asuntopulan pahimpiin uhkakuviin: pieniä asuntoja valmistuu ennätysmäärin kasvukeskuksiin, vieläpä keskeisille sijainneille. Asuntotarjonnan kasvu haastaa voimistuvan kysynnän, ja tasoittaa siten hintojen nousua. Kysynnän kasvu näkyykin enemmän kauppamäärien kasvuna kuin hintojen nousuna. Asuntomarkkinoiden vakaalle kehitykselle olisi tärkeää saada rakentaminen jatkumaan vireänä myös tulevina vuosina. Kehityksen mahdollistaa tonttien riittävän saatavuuden varmistaminen, maankäytön ja rakentamisen sääntelyn järkevöittäminen sekä kaupunkimaisen ympäristön edellyttämien infrahankkeiden toteuttaminen.
