• Asuminen

Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2017:
Epävarmuus vähenee – kysyntä kasvaa

Asuntomarkkinaennusteessa tarkastellaan asuntojen hintojen ja vuokrien kehitystä. Katsauksessa ennustetaan vanhojen kerrostalohuoneistojen hintakehitystä sekä vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrakehitystä koko maassa ja suurimmissa kaupungeissa vuonna 2017. Ennuste pohjaa malliin, jossa kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja asuntolainojen korot yhdessä eräiden epävarmuustekijöiden (mm. työttömyysepävarmuus) kanssa selittävät hinta- ja vuokrakehitystä. Ennusteessa tarkastellaan myös asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia taustatekijöitä, kuten rakentamista.

Ennusteen erityisteemana tänä vuonna on pienten asuntojen markkinat – lue erityisteema täältä.

Vuodelle 2017 ennustetaan vanhojen kerrostaloasuntojen hintoihin 1,8 prosentin kasvua koko maan tasolla (Kuvio 1, Huom: ARA-vuokrien muutosta kuvaavan neljännesvuosidatan rajoitteiden vuoksi sarja esitetty vuoden 2015 loppuun). Alueelliset erot hintakehityksessä ovat kuitenkin merkittäviä – kasvavilla kaupunkiseuduilla odotetaan asuntojen hintojen nousevan maan keskiarvoa enemmän, kun taas väestöltään vähenevillä paikkakunnilla hinnat laskevat. Hintakehitys eriytyy myös huoneluvun suhteen. Etenkin kasvavilla kaupunkialueilla yksiöiden hinnat ovat erkaantuneet muiden vanhojen asuntojen hintakehityksestä. Kokonaisuudessaan vuosi 2017 lupaa vanhojen kerrostaloasuntojen hintoihin edellisvuosia nopeampaa kasvua. Tämä johtuu vähitellen paranevasta talouskasvusta ja epävarmuustekijöiden vähenemisestä.

Pitkään jatkunut talouden alakulo on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Epävarman työllisyystilanteen johdosta vuokra-asuminen on ollut houkutteleva vaihtoehto omistusasumiselle. Vapaarahoitteiset vuokrat jatkoivatkin nousuaan myös vuonna 2016, vaikka vuokrien nousu ei ollut yhtä nopeaa kuin edellisvuonna. Uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 2,4 prosentin vauhdilla vuonna 2017. Myös vuokrien nousussa on alueellisia eroja, ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamisen lisääntyminen saattaa hillitä vuokrien nousua lähitulevaisuudessa joissain kaupungeissa.

ARA-vuokrat ovat nousseet useana vuonna peräkkäin. Vuokrien korotuksia on perusteltu kasvaneilla hoito- ja korjauskustannuksilla. Asuntojen ikä vaatii useassa tapauksessa varautumista perusparannuksiin, vaikkakin hoito- ja korjauskustannusten perimiselle vuokrassa on määritelty katto. Kasvukeskusten ulkopuolella tyhjillään olevien ARA-asuntojen määrä on kasvanut, mikä luo vuokrayhtiöille lisäpaineita korottaa vuokria tyhjäkäynnin kulujen kattamiseksi näillä alueilla. Vuonna 2016 ARA-vuokrat nousivat ennusteen mukaan 2,2 prosenttia ja vuonna 2017 niiden ennustetaan nousevan 2,0 prosenttia. Hoitokustannusten nousu ei ole yhtä voimakasta tänä vuonna kuin aiemmin. ARA-vuokrat ovat vapaarahoitteisia vuokria edullisempia erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suuremmissa kaupungeissa. Suurten kaupunkien ulkopuolella erot ovat pieniä, ja ARA-vuokrat saattavat olla jopa vapaarahoitteisia korkeampia.

Suomen talous elpymässä

Suomen bruttokansantuote on vihdoin kääntynyt kasvuun. Suotuisia merkkejä on nähty erityisesti kotitalouksien kulutuksen kasvussa ja rakentamisessa. Myös teollisuustuotannossa on merkkejä piristymisestä. Rakentaminen jatkaa kasvuaan tänä vuonna, ja kustannuskilpailukyvyn paraneminen mahdollistaa myös suotuisamman vientikehityksen.

Yksityisen kulutuksen kasvu hidastuu ostovoiman heikon kehityksen vuoksi. Palkankorotukset jäävät pieniksi, ja hinnat nousevat viime vuosia nopeammin. Työllisyyskehitys jatkuu suotuisana, vaikka kehityksessä on suuria alueellisia eroja. Myös kuluttajien odotukset ovat aiempaa positiivisemmat. Suomen BKT:n kasvu nopeutuu 1,4 prosenttiin vuonna 2017.

Työllisyyden näkymät vakaat

Suomalaisten kotitalouksien kokema työttömyysepävarmuus on ollut suurta kriisin jälkeisessä taloustilanteessa. Työttömyysaste kuitenkin laski vuonna 2016 ja työttömyyden vähenemisen odotetaan jatkuvan vuonna 2017. Tämänhetkiset suotuisat merkit työllisyyden ja talouden kehityksessä näkyvät kuluttajien kokeman työttömyysuhan vähenemisenä.

Vuonna 2016 kuluttajien kokema epävarmuus työpaikoista ei lisääntynyt, pikemminkin työttömyyden uhka siirtyi lähemmäs neutraalia tasoa, jolla työttömyysuhka ei lisäänny tai vähene (Kuvio 2, nollaa pienempi luku merkitsee työttömyyden uhan lisääntymistä.). Suotuisat kehitykset työllisyydessä ja varmemmat tulevaisuuden näkymät rohkaisevat kuluttamaan ja investoimaan. Epävarmuuden väheneminen työmarkkinoilla saattaa lisätä muun muassa kotitalouksien halukkuutta hankkia omistusasunto.

Tulojen kasvu hidasta tänä vuonna

Kotitalouksien reaalisten käytettävissä olevien tulojen kasvu on vuonna 2017 hitaampaa kuin edellisenä vuonna. Vuonna 2016 tulot kasvoivat arviolta 1,5 prosenttia, ja kasvua ennustetaan olevan vain noin 1,0 prosenttia vuonna 2017. Kotitalouksien tulojen heikko kehitys heijastuu epäsuotuisasti asuntojen kysyntään ja hintoihin.

Käytettävissä olevien tulojen kasvua rajoittaa tänä vuonna heikko ansiotason nousu, joka johtuu erityisesti kilpailukykysopimuksen mukaisista palkkojen nollakorotuksista. Ansiotasoon vaikuttavat positiivisesti lähinnä liukumien nousu hyvän työllisyystilanteen aloilla. Inflaatio taas nousee noin 1,2 prosenttiin vuonna 2017, mikä vaikuttaa negatiivisesti reaalitulojen kehitykseen. Toisaalta käytettävissä olevat tulot kasvavat kilpailukykysopimuksessa päätettyjen veronkevennysten ansiosta.

Palkkatulojen kasvu on joka tapauksessa heikkoa. Käytettävissä olevien tulojen kasvu tulee muualta kuin palkkatulojen kasvusta. Erityisesti yritysten toimintaylijäämän kasvu on ollut nopeaa vuonna 2016. Tämä tarkoittaa, että mediaanikotitalouden tulokehitys on heikompaa kuin keskimääräinen kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu antaisi ymmärtää. Tulojen kasvu ei näin ollen välttämättä heijastu suoraan omistusasuntomarkkinoille kasvavana kysyntänä.

Korkojen nousua ei näkyvissä

Markkinakorot ovat pysyneet pitkään historiallisen matalina. EKP:n rahapolitiikka tulee jatkumaan keveänä myös ennusteperiodilla – esimerkiksi määrällinen elvyttäminen jatkuu EKP:n ilmoituksen mukaan ainakin tämän vuoden loppuun asti. 12 kuukauden EURIBOR on vuonna 2017 nollassa ja lyhyellä aikavälillä korkotasoon ei ole tulossa huomattavia muutoksia.

Asuntolainojen laskennallinen korkomarginaali on vuonna 2016 vakiintunut noin 1,2 prosentin tuntumaan, ja uusien asuntolainojen keskikorot ovat olleet matalammalla tasolla kuin vuonna 2015. Marginaalien kaventumista tänä vuonna ei ole enää liiemmälti odotettavissa. Vuonna 2016 uusien asuntolainojen keskikorko on ollut noin 1,2 prosenttia. Vuodelle 2017 PTT ennustaa uusien asuntolainojen korkomarginaaliksi ja keskikoroksi 1,2 prosenttia.

Pankkien välinen kilpailu näkyy lainamarginaalien kaventumisena. Asuntolainojen korkomarginaaleissa on kuitenkin paljon hajontaa kotitalouksien sekä alueiden välillä. Kasvavissa kaupungeissa asuntojen arvoon liittyy vähemmän riskiä kuin hiipuvilla paikkakunnilla. Myös asuntolainaa hakevan asiakkaan riskit huomioidaan yhä tarkemmin, mikä johtaa hajontaan koroissa erityyppisten asiakkaiden välillä.  

Kun asuntolainojen marginaalit ovat kaventuneet ja reaalikorot laskevat selkeästi, kotitaloudet saattavat vaisusta tulokehityksestä huolimatta intoutua ottamaan asuntolainoja asunnonostoa varten. Lisäksi talouden pitkään heikkona jatkuneen kehityksen aikana omistusasumismarkkinoille on mahdollisesti muodostunut patoutunutta kysyntää. Esimerkiksi nuoremmissa ikäluokissa (alle 25-vuotiaat ja 25-34-vuotiaat) asuntovelallisten kotitalouksien osuus on pienentynyt viime vuosina, mikä johtuu muun muassa ensiasunnon ostajien määrän vähenemisestä.

Vuonna 2016 asuntolainakanta kasvoi noin 2,5 prosentin vauhdilla, hieman ripeämmin kuin sitä edellisenä vuonna tai aiemmin. Osa lainakannan kasvusta selittyy pankkien tarjoamilla lyhennysvapailla, jotka olivat voimassa vielä vuoden alkupuolella. Myös uusia asuntolainoja on nostettu jonkin verran enemmän kuin parina edellisvuonna. Vuoden 2016 heinäkuussa voimaan tullut lainakatto ei ole vetänyt uusien asuntolainojen määrää alaspäin. Joidenkin pankkien markkinoille tuomat pidemmät asuntolainat saattavat vuonna 2017 lisätä asuntolainojen kysyntää.

Kotitalouksien velkaantuminen on jatkunut vuonna 2016, mutta melko maltillisella tahdilla. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2016 kolmannella neljänneksellä kuitenkin jo 126,9 prosenttia käytettävissä olevista tuloista. Korkotason ollessa matala velanhoitokulut pysyvät vielä maltillisina, eikä velkaantuneisuuden odoteta aiheuttavan makrovakausongelmia ennusteperiodilla. Kuitenkin pidemmällä aikavälillä korkojen nousuun on varauduttava, ja kotitalouksien velkaantuneisuuden kasvu on riski koko kansantaloudelle.

Taulukko 1: Ennusteen taustamuuttujat

Ennusteen keskeisimmät taustamuuttujat on esitetty taulukossa 1. Hinta- ja vuokraennusteita laadittaessa selittäjinä toimivat kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja korot sekä eräät epävarmuustekijät. Yleisesti pitkällä aikavälillä kotitalouksien tulokehitys määrittää asuntojen hintakehitystä tilanteessa, jossa rakennusmaan saatavuus on rajallista. Lainasta maksettavat korot määrittävät poikkeamia pitkän aikavälin tulojen määrittämältä tasolta. Tarkasteltavia epävarmuustekijöitä ovat muun muassa kotitalouksien kokema työttömyysuhka ja alueellinen työttömyysaste (ks. mallin tarkempi kuvailu, PTT työpapereita 169).

Asuinrakentaminen piristyi viime vuonna

Väestön ja aluerakenteen muutokset ovat tekijöitä, jotka ovat viime aikoina ohjanneet eniten asuntomarkkinoiden kehitystä, erityisesti tarkasteltaessa uudisasuntotuotantoa. Myös lähitulevaisuudessa asuntojen kysyntä painottuu ennen kaikkea kasvaville alueille, mikä vaikuttaa siihen, missä asuntoja rakennetaan ja miten hinnat kehittyvät eri alueilla.

Asuntorakentaminen piristyi vuonna 2016 asuntoaloituksilla mitattuna, ja tänä vuonna asuntoja valmistuu lähes 35 000 kappaletta, mikä on selkeästi edellisvuotta enemmän (Kuvio 3). Vuotuinen arvio asuntotuotannon kokonaistarpeesta on VTT:n vuonna 2016 julkaiseman ennusteen mukaan noin 25 000–30 000 asuntoa riippuen koko maan alueellisesta väestönkehityksestä. VTT:n uusi perusuran ennuste (25 000 kpl) perustuu Tilastokeskuksen syksyn 2015 alueelliseen väestöennusteeseen. Korkeamman asuntotarpeen (30 000 kpl) kaupungistumisskenaariossa otetaan huomioon väestön keskittyminen neljälletoista suurimmalle kaupunkialueelle.

Myös asuinrakentamisen volyymi-indeksi on kasvanut vuonna 2016. Volyymi, eli tuotannon kiinteähintainen arvo, ei kuitenkaan nouse yhtä paljon kuin valmistuvien asuntojen määrä, koska valmistuvista asunnoista iso osa on pienasuntoja.  Vuoden 2016 lopulla myönnettyjen rakennuslupien määrä on jonkin verran laskenut, mikä ennakoi vuoden 2017 jäävän lähivuosien toistaiseksi vahvimmaksi rakentamisen vuodeksi.

Asuntorahastojen ja ARAn tuotanto lisääntynyt

Asuntorakentaminen on ollut niin vilkasta, etteivät kotitalouksien asunnonostoaikeet riitä selittämään sitä kokonaan. Voimakasta rakentamisen kasvua ovat tukeneet sekä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja hankkivien asuntorahastojen ostot ja rakennusinvestoinnit että ARA-tuotanto. Uudistuotannon määrä on noussut erityisesti pääkaupunkiseudulla (Kuvio 4).

Asuntotuotanto on seuraillut lähivuosina VTT:n aiemman ennusteen asuntotarpeen perusuraa, mutta tuotanto on sijoittunut eri tavalla alueiden välillä kuin laskelmissa arvioitiin. 90 prosenttia rakentamisesta on tapahtunut 14 suurimmalla kaupunkiseudulla. VTT:n kaupungistumisskenaariossa asuntotuotannon tarve on suhteellisesti aiempaakin suurempi näillä alueilla. Lisäksi Helsingin ja Tampereen seuduilla on jääty jälkeen asuntorakentamisessa verrattuna tarpeeseen. Helsingin seudun asuntovajeen ollessa noin 20 000 asuntoa myös potentiaalisia muuttajia jättää muuttamatta alueelle.

Asuntotuotantoa on pyritty lisäämään korkean kysynnän alueilla monin keinoin, muun muassa hallituksen kohdentamilla lisäavustuksilla MAL-sopimuskunnille. Nykyisessä rakentamisen suhdannetilanteessa ja tehokkaan resurssien allokoinnin näkökulmasta lisätukien tarvetta on kuitenkin syytä pohtia. Alueilla, joilla kysyntää on paljon, asuntojen hinnat selvästi ylittävät rakennuskustannukset, joten asuntotuotanto on rakennusliikkeille kannattavaa. Jos alueella on riittävästi kysyntää, tontin varaaminen ARA-tuotantoon vaikuttaa vain siihen kuka asunnot rakentaa, mutta ei lisää asuntojen tarjontaa. Tarjonnan lisätukiin lukeutuu myös lyhyen korkotukivaltuuden käyttöönotto. Pidemmällä aikavälillä tärkeintä riittävän asuntotarjonnan kannalta on tonttitarjonnan kasvattaminen ja rakentamista rajoittavan sääntelyn purkaminen. Esimerkiksi rakentamattoman maan kiinteistöveron korotuksilla voidaan lisätä tonttitarjontaa ja edesauttaa rakentamista.

Kauppamäärät pysyneet lähes ennallaan

Vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat vuonna 2016 olleet hieman korkeammalla tasolla kuin edellisenä vuonna (Kuvio 5). Muutaman vuoden takainen pudotus kauppamäärien tasossa osoittaa asuntomarkkinoiden sopeutuneen heikomman talouskasvun aikaan erityisesti myyntimäärien kautta. Uudiskohteiden osalta kauppoja on keskimäärin tehty enemmän vuonna 2016 kuin edellisenä vuonna, ja tämänhetkiset rakentamisen näkymät ennustavat kauppamäärien kasvavan niissä myös tänä vuonna.

Asuntojen markkinointiajat alkoivat lyhentyä vuoden 2016 alussa, mutta pidentyivät taas vuoden loppua kohti koko maan tasolla. Uudiskohteita on tullut markkinoille enemmän ja niiden keskimääräinen markkinointiaika on lyhentynyt vuoden 2016 aikana.

Markkinoilla on kuitenkin havaittavissa selkeää polarisaatiota sekä erityyppisten asuntojen välillä että alueittain. Tarkasteltaessa asuntojen vaihtuvuutta kasvavilla seuduilla, ja erityisesti Helsingissä, yksiöiden myyntiajat ovat huomattavasti muiden asuntojen myyntiaikoja lyhyempiä (Kuvio 6). Helsingissäkään ei kuitenkaan ole tapahtunut viimeisten viiden vuoden aikana muutosta myyntiajoissa niin, että yksiöiden myyntiajat olisivat lyhentyneet suhteellisesti enemmän.

Sekä koko maassa että Helsingissä myyntiajat olivat viime vuonna keskimäärin pidempiä kuin vuonna 2012. Vuoden 2014 jälkeen asuntojen markkinointiajat ovat kuitenkin lyhentyneet Helsingissä kaikkien asuntojen osalta vuoden 2016 viimeiseen neljännekseen saakka. Koko maassa markkinointiaikojen piteneminen tasoittui viime vuoden alkupuolella, mutta myyntiaikojen piteneminen jatkui loppuvuonna.

Asuntojen hinnat nousevat

Ennakkotietojen ja PTT:n ennusteen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 1,5 prosenttia vuonna 2016. Koko maan tasolla hintojen nousu on ollut odotettua nopeampaa, ja suotuisan kysyntätilanteen jatkuessa hinnat nousevat vuonna 2017 vikkelämmällä 1,8 prosentin vuosivauhdilla. Asuntojen hintojen nousu on jälleen kiihtymässä.

Matalalla pysytellyt korkotaso tukee asuntojen hintatason nousua myös vuonna 2017. Kuluttajien luottamus omaan talouteensa on ollut kasvussa vuoden 2016 aikana. Samalla työttömyysasteet ovat suurimpien kaupunkien alueilla viimein kääntyneet laskuun. Sekä matala korkotaso että parempi työllisyys näkyvät kuluttajien luottamuksessa ja tukevat nousevaa hintakehitystä koko Suomessa myös vuonna 2017. Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen hidas kasvu tuo kuitenkin malttia asuntojen hintojen nousuun koko maassa.

Aiemmin hintakehityksessä havaitut suuret alueelliset erot suurimpien kaupunkien välillä ovat jossain määrin tasoittuneet (Taulukko 2). Nopeinta hintojen nousu viime vuonna oli Helsingissä ja Tampereella. Näissä kaupungeissa hintojen odotetaan nousevan eniten myös tänä vuonna. Pääkaupunkiseudun muissa kaupungeissa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuonna 2016 ja suotuisan hintakehityksen odotetaan jatkuvan vuonna 2017. Väestönkasvu keskittyy eniten juuri pääkaupunkiseudulle ja Tampereelle, mikä näkyy näissä kaupungeissa verraten voimakkaampana asuntojen hintojen nousuna. Myös asuntosijoittajien aktiivinen toiminta lisää kysyntää markkinoilla. Sijoittajien kiinnostus on siirtynyt pääkaupunkiseudulla myös Helsingin ulkopuolelle sekä pääkaupunkiseudulta muihin kasvaviin kaupunkeihin.

Taulukko 2: Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen muutos. Ennuste: PTT

Työllisyyden kasvu lisää kysyntää ja nostaa hintoja

Ennusteessa hintoja ja vuokria mallinnettaessa otetaan huomioon alueellisia eroja työttömyydessä. Suurimpien kaupunkien välillä työttömyys vaihtelee 10 ja 18 prosentin välillä. Kaikissa tarkasteltavissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kaupungeissa työttömyysaste on huomattavasti korkeampi kuin pääkaupunkiseudulla. Tampereelle, Ouluun, Turkuun ja Jyväskylään myös muuttaa paljon työttömiä, mikä merkitsee kysynnän suuntautumista aluksi vuokra-asuntomarkkinoille. Näin ollen nopeakaan väestönkasvu ei välttämättä aiheuta isoja muutoksia asuntojen hintojen kehitykseen.

Toisaalta työllisyyskehitys kaupungeittain on vaihdellut viime aikoina paljonkin. Vuoden 2016 kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana työllisyyskehitys on edellisvuoteen verrattuna ollut hyvää erityisesti Päijät-Hämeessä, Pohjois-Pohjanmaalla ja Pohjois-Savossa sekä Keski-Suomessa. Myös työttömyysasteen kehitys on näillä alueilla ollut melko suotuisaa. Tarkasteltavien kaupunkien osalta positiivinen työllisyyskehitys heijastuu Oulun ja Jyväskylän hintoihin suotuisasti.

Espooseen ja Vantaaseen verrattuna Tampereen positiivisempi hintakehitys aiheutuu osin patoutuneesta asuntokysynnästä. Malliennustetta positiivisempaa hintakehitystä joissain korkean työttömyysasteen yliopistokaupungeissa saattaa selittää asuntosijoittamisen suosion kasvu. Sijoittajakysynnällä on vaikutusta myös uudisrakentamiseen, jonka vilkastuminen saattaa hillitä hintojen nousua.

Pienten asuntojen hinnat nousseet eniten

Sen lisäksi, että Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti muuta maata nopeammin, pienten asuntojen hintakehitys on eriytynyt yleisestä kehityksestä (Kuvio 7, indeksi 2010=100). Erityisen nopeaa hintojen nousu on ollut Helsingin yksiöissä vuodesta 2011 eteenpäin, mutta myös kaksioiden hinnat ovat nousseet ripeästi.

Myös muualla maassa yksiöiden hinnat ovat nousseet ripeästi vuodesta 2010 eteenpäin. Pienimmät asunnot ovat kasvattaneet suosiotaan. Muun maan kaksioiden ja kolmioiden hintakehitys on ollut selkeästi heikompaa. Kaikissa kasvavissa kaupungeissa pienten asuntojen hinnat ovat nousseet muita asuntoja nopeammin.

Helsingissä hinta- ja tulokehitys eriytyneet

Viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hintojen nousu on ollut Helsingissä tulokehitystä selkeästi nopeampaa (Kuvio 8). Samansuuntainen kehitys jatkuu myös ennusteperiodilla. Kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin nousee Helsingissä jo 10 prosenttiin vuonna 2017.

Heikko tulokehitys kaikissa tarkastelukaupungeissa ja asuntohintojen keskimääräistä hintojen nousua nopeampi kasvu tarkoittaa Helsingin lisäksi myös Espoossa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla, että neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvaa. Erityisesti Tampereella nousu on merkittävä. Jyväskylän ja Oulun asuntomarkkinoilla asuntojen hintojen nousu on maltillisempaa suhteessa tulokehitykseen. Koko maan tasolla neliöhinnat kasvavat tuloja nopeammin.

Omakotitalojen myyntiajat pitkiä

Omakotitalojen hinnoissa on ollut pidemmällä tarkastelujaksolla heilahteluja suunnasta toiseen, mutta viime vuonna hinnat nousivat toista vuotta peräkkäin koko maassa (Kuvio 9). Hinnat nousivat samaa tahtia kerrostaloasuntojen hintojen kanssa. Omakotitalojen myyntiajat ovat pidemmät kuin missään muussa asuntotyypissä. Keskimääräisissä myyntiajoissa ei kuitenkaan ole tapahtunut suurta muutosta vuoden 2016 aikana verrattuna edellisvuoteen.  

Omakotitalojen hintojen nousu on nopeinta pääkaupunkiseudulla. Pääkaupunkiseudulla omakotitalot muodostavat vain pienen osan asuntomarkkinoista – muualla maassa niiden osuus on suurempi. Omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta vuonna 2016 oli noin 1560 euroa koko maassa ja noin 3100 euroa pääkaupunkiseudulla. Hintaeroja selittää pääkaupunkiseudun kallis tonttimaa ja vähäinen omakotitalojen määrä.

Tulevaisuudessa omakotitalojen määrä kasvaa hitaasti. Väestön muuttoliike kohti kaupunkeja ja ikääntyminen vähentävät kysyntää omakotiasumiselle. Myönnetyissä rakennusluvissa on havaittavissa pidemmällä aikavälillä selkeä laskeva trendi pientalojen osalta. Vuoden 2016 edetessä pientalojen rakennusluvat (kappalemäärä) ovat olleet kuitenkin lievässä kasvussa.

Valmistuvien uusien omakotitalojen vuosittainen määrä on ollut rakennuslupien tavoin pidempään laskussa ja lasku jatkui vielä vuonna 2016, ei tosin yhtä jyrkkänä kuin aiemmin. Viime vuonna parantuneen rakentamisen suhdannetilanteen seurauksena omakotitaloja tulee tänä vuonna valmistumaan jonkin verran enemmän kuin viime vuonna.  

Vuokrat nousevat edelleen – erot kaupunkien välillä pieniä                                                   

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet ripeällä tahdilla koko 2010-luvun alkupuoliskon. Vuokrien nousu on ollut selkeästi asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen nousua ripeämpää. Myös vuonna 2016 vuokrat nousivat nopeammin kuin vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat, 2,6 prosentin vuosivauhdilla. 2017 vapaarahoitteisten vuokrien nousu hidastuu 2,4 prosenttiin. Vaikka vuokra-asuntotarjontaa tulee lisää, nousevat vuokrat erityisesti voimassaolevien sopimusten korotuksien seurauksena.

Alueelliset erot vertailukaupunkien välillä vapaarahoitteisten vuokrien muutosta tarkasteltaessa ovat pieniä (Taulukko 3). Vantaalla vuokrien nousu on ollut pitkään nopeampaa kuin muissa kaupungeissa. Viime vuonna myös Espoossa vuokrat nousivat 3 prosentin vuosivauhdilla. Vantaalla vuokrien nousu jatkuu vuonna 2017 selkeästi koko maata nopeammin.

Taulukko 3. Vapaarahoitteisten vuokrien (uudet ja vanhat sopimukset) hintakehitys eri kaupungeissa vuosina 2016 ja 2017. Ennuste: PTT

Asuntohintoja nopeamman vuokrien nousun taustalla on koko maan tasolla pitkään jatkunut talouden heikko tila. Viime vuoden suotuisat merkit ennakoivat kuitenkin positiivisempaa talouskasvua tänä vuonna. Epävarmuustekijöiden vähentyessä omistusasumisesta tulee houkuttelevampi vaihtoehto ja vuokrien nousu hidastuu.

Samaan aikaan väestön muuttoliikkeen suunta kohti kaupunkeja jatkuu. Tämä tukee vuokra-asumisen kysynnän kasvua ja vuokrien nousua. Kotitalouksien koon pieneneminen tarkoittaa myös, että yhä useampi asuu yksin ja pienten asuntojen kysyntä kasvaa tulevaisuudessa. Vuokralla asuvien asunnot ovat keskimäärin pienempiä kuin omistusasunnot. Lisäksi viime vuonna voimaan tulleet lainakatot suurempine omarahoitusosuuksineen voivat vaikuttaa vuokra-asumisen kysyntää lisäävästi.

Vuokra-asumisen kysynnän kasvu, vakaat vuokratuotot ja matalat korot ovat houkutelleet ammattimaisia asuntosijoittajia vuokra-asuntomarkkinoille. Uudiskohteiden rakentaminen lähti kunnolla käyntiin viime vuonna, ja asuntotarjonnan lisääntyminen voi heijastua alenevina vuokrankorotuspaineina joissain kaupungeissa. Toisaalta Espoon ja Vantaan korkeat vuokrankorotukset saattavat johtua osin kalliimmista uusista vuokrasopimuksista – kysynnän ollessa suurta on helpompi pyytää korkeampaa vuokraa.

Tulot kehittyvät heikosti suhteessa vuokriin

Samalla kun vuokrat ovat nousseet, tulotaso on pysynyt talouskriisin jälkeisessä Suomessa lähes muuttumattomana. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin on kasvanut koko maassa, mutta alueelliset erot kaupunkien välillä ovat huomattavia (Kuvio 10, Vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin vuosina 2010–2017, 50 m2 asunto). Suurten opiskelijaväestöjen Tampereella ja Jyväskylässä vuokrien osuus tuloista nousee yli 34 prosentin vuonna 2017. Myös Helsingissä vuokrien osuus vuokralaisten tuloista jatkaa nousuaan.

Vantaalla vuokrien osuus suhteessa tuloihin nousee nopeammin kuin muualla nopeasti nousevien vuokrien johdosta. Vuonna 2017 Vantaalla vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin on jo yli 32 prosenttia. Espoossa vuokrat kasvavat vuokralaisten tuloja nopeammin 2016 ja 2017 – vuonna 2015 tilanne oli tasapainoisempi.

Omistusasuminen kannattaa

Matalan korkotason ansiosta omistusasumisesta on tullut vuokralla asumiseen verrattuna huomattavasti edullisempaa (Kuvio 11). Omistusasumisen hintakehitys on ollut myös maltillista verrattuna vuokrien kehitykseen, mikä yhdessä matalan korkotason kanssa näkyy pienempinä lainanhoitokuluina.

Omistusasuminen suhteessa vuokriin on kalleinta Oulussa. Muissa tarkastelukaupungeissa omistusasumisen kustannus suhteessa vuokralla asumiseen on tänä vuonna 55 ja 65 prosentin välillä. Omistusasuminen halpeni suhteessa vuokriin vielä vuonna 2016, mutta 2017 omistusasumisen hinta suhteessa vuokriin pysyy samalla tasolla kuin edellisenä vuonna.

Vaikka asuntojen hoitokustannukset kasvavat, matala korkotaso ja hintoja nopeammin kasvavat vuokrat pitävät omistusasumisen ja vuokrien suhdetta vakaana. Vuonna 2017 omistusasumisen lainanhoitokustannuksia nostaa lisäksi korkojen verovähennyskelpoisen osuuden pieneneminen. Hallituskauden aikana korkojen verovähennyskelpoinen osuus on tarkoitus alentaa 25 prosenttiin vuonna 2019. Tämä tekee omistusasumisesta vähemmän houkuttelevaa, mutta edistää muun muassa työvoiman liikkuvuutta.

ARA-vuokrat nousevat vapaarahoitteisia nopeammin

ARA-vuokrien korotukset ovat olleet viime vuosina korkealla tasolla, ja vuokrat kasvoivat PTT:n ennusteen mukaan 2,2 prosenttia vuonna 2016. Tänä vuonna vuokrat nousevat 2,0 prosentin vauhdilla.

ARA-vuokrien määrityksessä käytetty omakustannusperiaate tarkoittaa, että asuntojen vuokra voi olla enintään määrä, joka kattaa muiden tuottojen ohella asuntojen rahoituksen ja hoitomenot. Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannukset ovat kasvaneet huomattavasti viime vuosina (Kuvio 12, Huom: ARA-vuokrien muutosta kuvaavan neljännesvuosidatan rajoitteiden vuoksi sarja esitetty vain vuoden 2015 loppuun). Viime vuonna asuinkerrostalon ylläpidon kustannuskehitystä jarrutti kuitenkin heikko inflaatio, ja hoitokustannusten kasvu hidastui 1 prosenttiin. Hoitokustannusten hitaampi kasvu heijastuu pienempinä vuokrankorotustarpeina vuodelle 2017.

Tänä vuonna nopeutuva inflaatio tarkoittaa nopeampaa asuinkerrostalon ylläpidon kustannusten nousua. Ylläpidon kustannusten muutos tulee kuitenkin pysymään kohtuullisemmalla tasolla kuin muutamana edellisenä vuotena, ja hoitokustannusten kasvun odotetaan olevan 1,5 prosenttia.

Hoitokustannusten nousun lisäksi yhtenä lisäsyynä ARA-vuokrien suurille korotuksille on pidetty korjausten lisääntymistä sekä taloyhtiöiden tarvetta varautua tuleviin remontteihin. Tammikuun alusta lähtien varautuminen tuleviin remontteihin on rajoitetumpaa, kun asetuksessa määritetään konkreettiset enimmäisrajat sille, mitä kohtuullinen varautuminen on. Tämä voi heijastua matalampina vuokrankorotuksina jo tänä vuonna.

ARA-vuokrat suhteellisesti edullisimpia pääkaupunkiseudulla

ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välinen suhde on koko maassa vuonna 2016 hieman alle 90 prosenttia (Kuvio 13). Pääsääntöisesti ARA-vuokrat ovat vapaarahoitteisia vuokria selkeästi halvempia vain pääkaupunkiseudulla. Pienemmissä kaupungeissa ARA-vuokrat voivat olla jopa vapaarahoitteisia vuokria korkeampia johtuen vapaarahoitteisten asuntojen suhteellisen matalista vuokrista sekä ARA-asuntojen ylitarjonnasta ja tyhjien asuntojen aiheuttamista kustannuksista

Helsingissä ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde on noin 73 prosenttia. Viime vuosina ARA-vuokrat ovat laskeneet entisestään suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin. Muissa tarkastelukaupungeissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella ARA-vuokrat ovat yli 90 prosenttia suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin.

ARA-asuntojen osalta vuokrien lisäksi markkinatilanteet asuntojen saamisen suhteen vaihtelevat merkittävästi alueittain. Asunnon saaminen on vaikeinta Helsingissä ja Vantaalla, lisäksi markkinatilanne on kireä myös muualla pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Kuopiossa. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamisen kasvu näillä alueilla on tuonut jonkin verran helpotusta tilanteeseen, mutta erityisesti pääkaupunkiseudulla lisärakentamiselle on paljon tarvetta.  Toisaalta muuttotappiopaikkakunnilla ja kaupungeissa, joissa asuntojen kysyntä ei ole yhtä ylimitoitettua suhteessa tarjontaan, ARA-asuntoja on tyhjillään.

Suomessa polarisoituneet asuntomarkkinat

Suomessa asuntomarkkinat ovat yhä polarisoituneemmat: suuret kaupungit ja niiden ympäryskunnat kasvavat ja niissä hinnat ja vuokrat nousevat. Toisaalla taas väestö vähenee, asuntojen arvo laskee ja asunnoille on vaikea löytää ostajaa tai vuokraajaa. Tarkasteltaessa koko maan hintakehitystä kasvavilla kaupungeilla on suuri painoarvo, mikä nostaa kokonaisuudessaan vanhojen kerrostaloasuntojen hintoja tänä vuonna. Samasta syystä vuokrat kasvavat koko maan tasolla.

Kaupunkien kasvun hillitsemistä puolustetaan joskus siitä syystä, että kaupungistumisen nähdään keskittävän työpaikkoja ja olevan syynä taantuvien alueiden ongelmille. Kaupunkien kasvun rajoittaminen ei kuitenkaan kumoa taantuvien alueiden näivettymistä. Kasvun rajoittaminen kaupungissa ei johda työpaikkojen siirtymiseen maaseudulle ja pikkupaikkakunnille. Sen sijaan kasvun rajoittaminen asuntotuotantoa rajoittamalla nostaa hintoja ja voi johtaa siihen, että alemman tulotason työntekijät eivät pysty muuttamaan alueille, joilla työpaikkoja olisi.   

Kasvavissa kaupungeissa on tärkeää turvata riittävä kaavoitetun maan saatavuus ja mahdollistettava kaupunkirakenteen tiivistäminen. Tiivis kaupunkirakenne on hajaantunutta tehokkaampi, ja täydennysrakentamisella on mahdollista tuottaa asuntoja huomattavasti edullisemmin kuin kokonaan uusia asuinalueita rakentamalla. Kaupunkien kasvun hidasteena ovat erityisesti kaupungeille kasvusta koituvat kustannukset, jotka vähentävät kannusteita kaavoittaa tontteja.

Kasvu vaatii kalliita investointeja infrastruktuuriin ja palveluihin, mutta hyödyt saadaan verotulojen muodossa vasta myöhemmin. Tästä johtuva kaavoitetun maan heikko saatavuus vähentää asuntojen tarjontaa halutuilla asuinpaikoilla. Lyhyen aikavälin kustannuksiin keskittyminen voi tarkoittaa, että alueelle suuntautuva muuttoliike vähenee ja sen potentiaali jää osin hyödyntämättä. Maan tarjonnan joustavuus vaikuttaa myös siihen, missä suhteessa kaupungistumisen kustannukset ja hyödyt ovat. Kun tarjonta on joustavaa, kustannukset kasvavat hyötyjä hitaammin, ja maan tarjonnan lisääminen voi siten lisätä kaupungistumisesta saatavia hyötyjä.

Kaavoitusta lisäämällä voidaan lisätä asuntotarjontaa. Pitkällä aikavälillä riittävä asuntotarjonta on tehokas keino hidastaa asumisen hinnan nousua. Tehokkaan maankäytön kannalta olennainen tekijä on myös kaupunkiseutujen kuntien välinen yhteistyö sekä maankäyttöpolitiikassa että palvelujen järjestämisessä. Asuntotarjontaa on pyritty kasvukeskuksissa lisäämään esimerkiksi maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimuksilla, korkotukilainoilla ja muilla kannusteilla, mutta toistaiseksi näillä keinoilla näyttää olevan rajalliset mahdollisuudet lisätä tarjontaa.

Viime vuonna uudisasuinrakentaminen lähti kuitenkin selkeään kasvuun. Tämänhetkisessä rakentamisen suhdannetilanteessa tarjonnan lisätuille ei olekaan välttämättä tarvetta – julkisia rahoja ei ole syytä ohjata muutoinkin kannattaville rakennuttajille. Toisaalta valtion taloudellinen tuki ARA-vuokra-asunnoille on matalan korkotason johdosta ollut suhteellisen pientä. ARA-tuotannon tavoitteena on tukea niin sanottua kohtuuhintaista asumista, mutta tuetulla asuntotuotannolla voi myös olla muuta rakentamista syrjäyttävä vaikutus, jonka vuoksi sosiaalinen asuntotuotanto ei välttämättä lisää asuntojen tarjontaa. Lyhyellä aikavälillä tuettu rakentaminen voi kuitenkin heikossa suhdannetilanteessa toimia katalyyttina muulle rakentamiselle paikkakunnilla, joilla kysyntää asunnoille olisi. Pitkällä aikavälillä vain riittävän suuri tarjonta voi hillitä hintojen nousua.

Asuntomarkkinat ovat merkittävässä osassa myös työmarkkinoiden toiminnan kannalta. Vuokra-asuntojen tarjonnalla on tärkeä rooli työvoiman liikkuvuuden mahdollistamisessa. Omistusasumisen tukemiseen on tehty muutoksia – muun muassa asuntolainan verovähennyskelpoisten korkojen osuus pienenee edelleen vuonna 2017. Omistusasuminen on kuitenkin edelleen huomattavasti edullisempaa suhteessa vuokralla asumiseen. Onkin aiheellista pohtia, mitä perusteita omistusasumisen tukemiselle nykypäivänä on. Esimerkiksi työvoiman liikkuvuuden kannalta omistusasuminen voi olla ongelmallista. Lisäksi omistus- ja vuokra-asumisen rinnalla olisi syytä tarkastella myös uusia rakentamisen ja asumisen malleja.

Antti Kekäläinen, Tuuli Tähtinen, Lauri Vuori. PTT-ennuste: Asuntomarkkinat 2017. ISSN 1799-9340. Helsinki 2017.

LIITE

Edellä käsiteltyjen alueiden lisäksi ennusteen tausta-aineistossa on tietoja muiden kaupunkialueiden asuntomarkkinakehityksestä: