- Blogit
- Asuminen
Kirjoittaja on PTT:n ekonomisti. Twitter: @laurivuori
Ylen artikkelissa 27.2. (https://yle.fi/uutiset/3-10076263) huomiota keräsi otsikko, jossa asunnon vuokraamista sanottiin omistusasumista halvemmaksi. Otsikon muotoilu lipsahti myös allekirjoittaneen tarkistuksen ohi juttua kommentoidessani. Otsikon taustalla olivat eri käsitteet asumiseen käytettävistä kustannuksista. Artikkelissa tarkasteltiin miten asumismenot eroavat eri kaupungeissa toisistaan asuttaessa vuokralla tai omistusasunnossa.
Tarkastelussa on käytetty kahta eri määritelmään kuvaamaan asumiseen liittyviä kustannuksia: asumismenoa ja asumiskuluja. Termien määritelmän erona on käytännössä lainanlyhennysten laskeminen mukaan summaan. Asumismenossa lainanlyhennys on mukana kasvattamassa kuukausittaista asumisesta maksettavaa erää. Asumismenot on myös Tilastokeskuksen käyttämä käsite asumismenojen mittaamiseen tulonjakotilastossa (http://www.stat.fi/meta/kas/asumismenot.html). Asumiskuluissa lainanlyhennykset eivät ole mukana, mutta lainan korkokulut ovat. Asumiskuluissa olevat erät eivät kasvata varallisuutta.
Kun mitataan kukkarosta kuukausittain asumiseen meneviä kustannuksia, on artikkelissa käytetty asumismenoja. Tällä käsitteellä vuokra-asuminen on kuukausimenoiltaan halvempaa kuin omistusasuminen. Tämä antaa kuitenkin väärän käsityksen eri asumismuotojen kannattavuudesta pidemmällä aikavälillä. Omistusasumisen lainanlyhennykset ovat säästämistä, minkä seurauksena varallisuuden kerryttäminen tekee omistusasumisesta kokonaisuudessaan kannattavampaa.
Omistusasumisen kulujen suhdetta vuokriin on verrattu myös PTT:n asuntomarkkinaennusteista (http://www.ptt.fi/ennusteet/kansantalous-ja-asuntomarkkinat/asuntomarkkinat-2018-ennuste.html). Alla olevasta kuviosta nähdään, että asumiskuluilla mitattuna omistusasumisen hinta on 50-64 % vuokralla asumisen hinnasta suurimmissa kaupungeissa. Kuviossa on mitattu asumiskuluja, eli lainanlyhennyksiä ei ole huomioitu. Laskentakehikko on kuvattu asuntomarkkinaennusteessa.
Omistusasumisen asumismenoja tarkasteltaessa lainanlyhennysten tulkinta on ongelmallista. Ne ovat asunnon omistajalle ilman muuta säästämistä, joka lisää varallisuutta, mutta ne eivät ole kuukausittaisen säästämispäätöksen tulos. Omistusasumisen yhteydessä lainanlyhennys on pakkosäästämistä, johon on joka kuukausi löydyttävä maksuvalmiutta. Tämä osuus tuloista on myös pois muusta kulutuksesta ja muusta säästämisestä.
Lainanlyhennys on kulutuskäyttäytymisen kannalta neutraalia säästämistä vain silloin, jos henkilö muutenkin sijoittaisi vähintään saman verran asuntovarallisuuteen kuukausittain. Jotta eri asumismuotojen kokonaistaloudelliset vaikutukset tulevat näkyväksi, asumiskulujen rinnalla on järkevää tarkastella sellaista mittaria, jossa lainanlyhennys on mukana, eli asumismenoja.
Asumismuodon valintaan ei vaikuta kuitenkaan pelkästään asumismenojen suuruus, vaan myös rajoitteet luotonsaannissa vaikuttavat käyttäytymiseen. Henkilölle, jonka elämäntilanteeseen omistusasuminen muuten sopisi mutta joka on esimerkiksi menettänyt luottotiedot, vuokralla asuminen voi olla ainoa vaihtoehto. Myös työsuhteen muodolla ja työmarkkinoiden muutoksilla on vaikutusta siihen, millaiset edellytykset lainansaantiin ja asuntovarallisuuden kerryttämiseen eri ihmisillä on.
Ero muihin säästökohteisiin, kuten osake- tai rahastosijoittamiseen, on huomattava omistusasumiseen liittyvässä varallisuuden kerryttämisessä. Omaan asuntoon säästetty varallisuus on vaikeasti nostettavissa käyttöön, eikä sitä voi pienissä osissa nostaa kulutettavaksi. Esimerkiksi rahastoihin kuukausisäästävä voi tarpeen mukaan nostaa sijoituksiaan. Omasta asunnosta tämä on hankalampaa ja kalliimpaa.
Yhteen kohteeseen sijoitettaessa varojen hajautusta ei synny ja riskitkin ovat suuremmat. Omaan asuntoon kerrytetty varallisuus realisoituukin vain asuntoa myydessä. Asuntoa vuokratessa siitä on mahdollista saada kassavirtaa, mutta sijoitettu pääoma on edelleen kiinnitetty asuntoon.
Omistusasujan olisikin syytä pystyä säästämään myös lainalyhennysten lisäksi muihinkin kohteisiin säästöjen hajauttamiseksi. Yhden mahdollisuuden tähän tarjoaa laina-ajan pidentäminen. Tällöin kuukausittainen lyhennyserä on pienempi, mutta pidentynyt laina-aika kasvattaa korkokuluja. Kasvaneet korkokulut on kuitenkin mahdollista kattaa muista sijoituskohteista saaduilla tuotoilla. Pidemmät laina-ajat mahdollistavat sijoitusten hajautuksen, mutta pidempi laina-aika ei saisi toimia porttina lainojen euromäärän kasvattamiselle.
