- Asuminen
Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2019: Teema
Jatkuuko vuokra-asumisen suosion kasvu?
Asuntokuntien hallintaperusteissa kehitys on viimeisen kymmenen vuoden aikana vienyt vuokra-asuntojen kasvuun (Kuvio 1). Esimerkiksi Helsingissä vuokralla asuvia asuntokuntia on vuodesta 2012 alkaen ollut jo enemmän kuin omistusasuvia. Myös Tampereella kehitys on samansuuntaista, omistusasuvia asuntokuntia on vielä niukasti enemmän.
Vuokra-asuntojen osuus asuntokunnista on ollut yhtä korkealla tasolla viimeksi 1970-luvulla. Kehitys on ollut kasvava 1990-luvulta asti, jolloin vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kävi noin 25 %:ssa. Viime vuosina hallintaperusteen mukaiset kehityssuunnat eivät ole yhtä voimakkaat koko maan tasolla kuin suurimmissa kaupungeissa. Suunta on viime vuodet ollut kuitenkin sama myös koko maan tasolla: vuokra-asumisen suosio on kasvanut. Vuokra-asumisen yleistyminen on jatkunut siitä huolimatta, että omistusasuminen suhteessa vuokra-asumiseen on edelleen edullista (Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2019, kuvio 12).
Kuvio 1. Asuntokunnat hallintaperusteen mukaan. Lähde: (Tilastokeskus 2019a).
Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä on kasvanut Suomessa noin 90 000:lla viimeisen kymmenen vuoden aikana. Omistusasuntokuntien määrä on kasvanut määrällisesti lähes yhtä paljon, mutta suhteellisesti kasvu vuokra-asuntokunnissa on ollut lähes kaksinkertainen.
Vuokra-asumisen suosion kasvu on trendi myös Euroopassa. Vuokralla asuminen on kasvanut viimeisen kymmenen vuoden aikana erityisesti Iso-Britanniassa, Irlannissa ja Baltian maissa. Suuremmissa maissa, kuten Ranskassa ja Saksassa kehitys on ollut vakaampaa hallintaperusteiden välillä. Puolassa omistusasumisen suosio on kasvanut rajusti 2010-luvulla. (Eurostat 2018).
Vuokra-asumisen suosion taustaa ja kestävyyttä tarkastellaan seuraavilla kysymyksillä: Miten hallintaperusteet ovat kehittyneet alueellisesti ja kotitaloustyyppien mukaan? Lisäävätkö matalammat asumismenot säästämistä tai sijoittamista vai kulutusta? Miten vuokralla asuminen vaikuttaa varallisuuden kertymiseen? Lisääkö vuokra-asumisen suosio myös muiden asumispalveluiden kulutusta?
Vuokra-asumisen yleistyminen
Vuokra-asumisen yleistyminen alkoi näkyä jo 1990-luvulla, jolloin vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kaikista asuntokunnista nousi noin 26 prosentista 32 prosenttiin vuosituhannen vaihteessa (Kuvio 2). Vuokra-asumisen osuuden kehitys oli tasaisempaa 2000-luvun alussa, mutta vauhti kiihtyi uudelleen 2010-luvulla. Vuonna 2017 vuokralla asuvien asuntokuntien osuus oli jo 33 prosenttia. Asuntokuntien hallintamuodon laskentaperusteita muutettiin vuonna 2005, joten Kuvio 2:ssa näkyy tasomuutos kyseisenä vuotena. Kehityksen trendi ennen ja jälkeen vuotta 2005 olivat kuitenkin tasaista.
Kuvio 2. Asunnon hallintamuoto, osuus asuntokunnista. Huom! Sarjan laskentaperuste muuttunut vuonna 2005. Lähde: Tilastokeskus, PTT
Vuokra-asumisen yleistymisen taustalla oli erityisesti muutos kerrostaloasuntojen hallintamuotojen osuuksissa. Vuokra-asuminen oli omistusasumista yleisempää kerrostaloissa koko maan tasolla jo vuonna 1994. Kerrostaloasunnoissa tapahtunut siirtymä omistusasumisesta vuokra-asumiseen on näkynyt myös kaikkien talotyyppien hallintamuotojen osuuksissa. Vuonna 2017 kerrostaloasunnoissa vuokralla asui 57 prosenttia asuntokunnista. (Kuvio 2)
Kuvio 3. Asuntokanta hallintamuodon mukaan. Lähde: (Liiteri 2019), PTT.
Asuntokannassa tapahtuvat muutokset ovat hitaita vilkkaasta uudistuotannosta huolimatta (Kuvio 3). Asuntokannassa tapahtuneet hallintamuotojen muutokset ovat suhteellisesti tarkasteluna olleet vuokra-asuntojen osalta tasaiset. ARA-vuokra-asuntojen määrä asuntokannasta on laskenut vuosituhannen alusta lähes 17 %:sta vuoteen 2017 hieman reiluun 13 prosenttiin (Liiteri 2019). ARA-vuokra-asuntokannasta on viime vuosina vapautunut sääntelystä huomattava määrä asuntoja, eikä vilkas ARA-asuntojen uudistuotanto ole samassa suhteessa paikannut niiden osuutta. Vapaarahoitteiset omistusasunnot ovat laskeneet osuuttaan samoin. Muut vapaarahoitteiset asunnot ovet paikanneet omistusasuntojen osuutta.
Kerrostaloissa vuokralla asuvien asuntokuntien määrässä ja osuudessa on vilkkainta suurimmissa kaupungeissa (Kuvio 4). Hallintamuotojen osuuksien kehitys oli vuodesta 2005 vuoteen 2012 tasaista kuten edellä koko maassa. Vuodesta 2013 vuoteen 2017 vuokra-asuntojen osuus on kasvanut suurimmissa kaupungeissa 3-4 prosenttiyksikköä. Vuokralla-asuminen on selvästi yleisintä Oulussa ja Jyväskylässä, missä vuokralla asuvien osuus on jo yli 60 % asuntokunnista. Näissä kaupungeissa opiskelijoiden osuus asukkaista on myös huomattava.
Kuvio 4. Kerrostaloasuntojen hallintamuodon osuus suurimmissa kaupungeissa. Lähde: Tilastokeskus, PTT
Asuntotuotanto ja erityisesti kerrostaloasuntojen rakentaminen kiihtyivät suurimmissa kaupungeissa vuodesta 2010 alkaen. Vuoden 2010 jälkeen seitsemässä suurimmassa kaupungissa valmistui lähes kaksinkertainen määrä kerrostaloasuntoja, kun valmistuvien asuntojen määrä näissä kaupungeissa hyppäsi alle 5 000 asunnosta yli 10 000 asuntoon. Valmistuvien asuntojen määrä pysyi noin 10 000 asunnossa vuosittain näissä kaupungeissa vuoteen 2017 asti, minkä jälkeen asuntorakentamisen noususuhdanteen jälkeen uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut jo yli 15 000. (Tilastokeskus 2019b).
Kerrostaloihin kohdistunut uudistuotanto on kohdistunut suurissa kaupungeissa yhä enemmän asuntosijoittajien omistukseen. Tämän lisäksi vuokra-asuntosijoittaminen on kasvanut myös vanhassa asuntokannassa (Alho ym. 2018). Asuntosijoittamisen kasvu on osaltaan lisännyt vuokra-asuntojen tarjontaa ja siten myös vuokra-asumisen suosiota. Monipuolistunut vuokra-asuntojen tarjonta pystyy tarjoamaan yhä useammalle kotitaloudelle tarpeisiin soveltuvan asunnon.
Omistusasumisen kustannukset suhteessa vuokraan
Omistusasuminen on ollut tällä vuosikymmenellä erityisen edullista. Suuri vaikutus on ollut matalilla koroilla. Omistusasumisen kustannukset suurimmissa kaupungeissa lähestyivät vuokralla asumisen kustannuksia vuonna 2008, kun euriborkorot olivat viime vuosien korkeimmalla tasollaan. Tänä vuonna omistusasumisen kustannusten ennustetaan olevan noin 50-65 % vuokralla asumisen kustannuksista. (Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2019, kuvio 12.) Euriborkorot laskivat nollan alapuolelle vuonna 2016 ja sitä myöten asuntolainojen keskikorko on laskenut ennätyksellisen matalaksi alle prosenttiin. Asuntolainojen korkokulut muodostuvat tällä hetkellä lähinnä pankin perimästä lainamarginaalista.
Asumismuodon valintaan vaikuttaa osaltaan verotus ja muut kannustimet. Perinteiden lisäksi asunnon myyntivoiton sekä asuntotulon verottomuus ohjaa omistusasumiseen. Tällä vuosikymmellä omistusasumisen kannustimia on rajattu kaventamalla oman vakituisen asunnon asuntolainan korkovähennysoikeutta. Rajausta on tehty vuodesta 2012 alkaen. Vuonna 2019 asuntolainan koroista vähennyskelpoisia on 25 %:a koroista. Korkovähennysoikeuden rajauksen vaikutukset ovat olleet kuitenkin vähäiset matalista koroista johtuen, eikä se siten riitä yksin selittämään nyt nähtyä vuokra-asumisen suosion kasvua. Oma kannustinvaikutuksensa on asumistuella, joka ohjaa tuensaajien asumisvalintaa vuokra-asumiseen. Toisaalta pienet omistuasunnot ovat karanneet pienipalkkaisten ulottumattomiin kasvukaskuksissa. (Soininvaara 2018).
Asuntomarkkinoiden polarisaatio on näkynyt 2010-luvulta alkaen varsinkin kerrostaloasuntojen hinnoissa suurimpien kaupunkien ja muun maan välillä. Vuodesta 2010 alkaen vuokrat ovat kuitenkin jatkaneet selvästi vauhdikkaampaa kasvua kuin hinnat. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla vuokrat kasvoivat reaalisesti vuodesta 2010 vuoteen 2017 18 %, kun hinnat kasvoivat reaalisesti samalla aikavälillä vain reilut 7 %. Vaikka vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut huomattavasti suurimmissa kaupungeissa, ovat vuokrat kasvaneet selvästi hintoja ja elinkustannusindeksiä nopeammin. Silti vuokra-asumisen osuuden kasvu on edelleen jatkunut. Vuokra-asumisen kysynnän kasvu voikin olla seurasta joko asumispreferenssien muutoksesta tai luotto- tai muiden rajoitteiden myötä pakon sanelemaa.
Ketkä asuvat vuokralla?
Vuokra-asumisen suosion kehitystä on seuraavissa kuvioissa tarkasteltu kahden havaintovuoden, 2011 ja 2016, välillä. Vuokra-asumisen suosion kasvu kiihtyi uudelleen vuoden 2011 jälkeen ja vuosi 2016 oli viimeisin saatavilla oleva tilastovuosi kotitalouksien elinvaiheen ja asunnon hallintamuodon selvittämiseen.
Vuokralla asuvat muodostavat hyvin heterogeenisen joukon, josta löytyy asukkaita monista sosioekonomisista ryhmistä. Samoin on myös omistusasujien joukossa. Vuokra-asuminen on korostunutta matalimmissa tuloluokissa, kuten myöhemmin tulo- ja varallisuustarkastelussa nähdään.
Kotitalouden elinvaiheen mukaan vuokra-asuminen on korostuneen suosittua nuorissa kotitaloustyypeissä. Kotitalouksien nuoruudesta johtuen myös tulo- ja varallisuuskehitys on heikompaa kuin omistusasuvilla, joissa on suhteessa selvästi enemmän vanhempia kotitalouksia.
Vuokralla asuvia kotitalouksia tarkasteltaessa on huomioitava moninaisen asukasjoukon lisäksi vuokra-asumisen usein väliaikainen luonne. Erityisesti nuorilla kotitalouksilla säästäminen ja varallisuuden kerryttäminen ovat usein edellytys luoton saantiin asuntoa varten. Muissa kotitaloustyypeissä vuokra-asuminen voi tuoda tarvittavaa joustoa elämäntilanteiden muutosten yhteydessä.
Vuokra-asuminen on edelleen suosituinta nuorissa kotitaloustyypeissä, joko yhden hengen tai lapsettomien parien talouksissa (Kuvio 5). Yhden hengen alle 35-vuotiailla kotitalouksilla osuus on noussut koko maan tasolla jo yli 76 prosenttiin. Vastaavan ikäisillä lapsettomilla pareilla osuus lähentelee jo 70 prosenttia.
Kuvio 5. Vuokra-asumisen osuus kotitalouden elinvaiheen mukaan. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Näiden kotitaloustyyppien lisäksi vuokra-asuminen on kasvanut eniten pareilla, joilla on alakouluikäisiä lapsia (Kuvio 6). Viimeksi mainituilla pareilla vuokra-asumisen osuus oli vielä vuonna 2011 10 %, kun se oli viisi vuotta myöhemmin kasvanut yli 15 %:iin. Vuosien 2011 ja 2016 välillä vuokra-asumisen suosio väheni ainoastaan alle kouluikäisten lasten pareilla, pareilla, joilla oli sekä ala- että täysi-ikäisiä lapsia sekä lapsettomilla yli 64-vuotiailla pareilla. Kaikkien edellä mainittujen kotitaloustyyppien osalta vuokra-asuminen oli kuitenkin jo valmiiksi hyvin vähäistä.
Kuvio 6. Vuokra-asumisen osuuden muutos vuosina 2011-2016, %-yksikköä. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Vuokralla asumisen osuuden kasvua erityisesti nuorilla alle 35-vuotiaiden kotitalouksilla voi selittää ensiasunnon ostajien määrän lasku ja ostajien keski-iän kasvu tällä vuosikymmenellä. Ensiasunnon ostajien määrä romahti vuonna 2013 ja on kasvanut hitaasti sen jälkeen. Ensiasunnon kauppojen määrä laski kuitenkin suhteessa yhtä paljon kuin asuntokauppojen määrä kokonaisuudessaan varainsiirtoveron uudistuksen myötä. Vuodesta 2011 vuoteen 2016 ensiasunnon ostajien keski-ikä kasvoi lähes vuodella ja keski-iän kasvu on jatkunut edelleen sen jälkeen. (Kuvio 7.)
Kuvio 7. Ensiasunnon ostajien määrä ja keski-ikä. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Kun vuokralla asuvien osuutta kaikista asuntokunnista tarkastellaan eri tuloviidenneksen mukaan pidemmällä ajalla, nähdään että vuokra-asumisen osuus on kasvanut tällä vuosituhannella eniten alimmassa tuloviidenneksessä. Aivan viime vuosina osuus on laskenut, mutta vastaavasti kasvua on jonkin verran toisessa ja kolmannessa viidenneksessä. Korkeimmassa tuloviidenneksessä vuokra-asumisen osuuden trendi on ollut edelleen laskeva. (Kuvio 8.)
Kuvio 8. Tuloviidennekset ja vuokra-asuminen. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Vuokra-asuminen yleistymistä ei ole enää 2000-luvulla vetänyt matalimman tuloviidenneksen kotitaloudet vaan kasvua on nähty myös keskituloisten kotitalouksien viidenneksissä. Näiden kotitalouksien osalta asumismuodon valinta ei vältäämättä ole vain taloudellisen pakon sanelema. Toisaalta asuntojen hintojen nousu on voinut kuitenkin nostaa tätä rajaa, jolloin vuokra-asuminen on taloudellisesti ainoa vaihtoehto myös korkeammissa tuloluokissa.
Asumismuodon valinta voi yhä enemmän johtua asumispreferenssien muutoksesta. Vuokra-asumisen joustavuus houkuttelee yhä enemmän myös keskituloisia kotitalouksia. Asumispreferenssien muutoksiin palataan teeman lopussa.
Vuokralla asuvien tulot kehittyneet hitaammin
Vuokra-asumisen keskityttyä pääasiassa matalimpaan tuloviidennekseen, ovat vuokralla asuvien mediaanitulot kulutusyksikköä kohden oletettavasti omistusasuvia tai kaikkien kotitalouksien mediaania matalammat (Kuvio 9). Kuten aiemmin jo todettiin, ovat vuokralla asuvat kotitaloudet selvästi omistusasuvia kotitalouksia nuorempia, jolloin tulokehitys on erilaisessa vaiheessa.
Kulutusyksikköä kohden lasketut rahatulot eroavat hallintamuodon mukaan myös kotitalouksien koossa. Sekä keskimääräistä kotitalouksen kokoa tai kulutusyksikköjen määrää käyttäen omistusasuvat kotitalouden ovat suurempia. Kuten edellä (Kuvio 5) kotitalouksien elinvaihetarkastelussa nähtiin, ovat lapsiperheet selvästi useammin omistusasuvia. Kulutusyksikköjen määrää laskettaessa lapset on huomioitu matalammilla painoilla.
Kuvio 9. Käytettävissä olevat rahatulot kulutusyksikköä kohti, mediaani, asunnon hallintamuodon mukaan. Lähde: (Tilastokeskus 2019c), PTT.
Vuokralla asuvien keskimäärin pienempien ja viime vuosina hitaammin kasvaneiden tulojen myötä vuokrat ovat kasvaneet selvästi enemmän suhteessa tuloihin (Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2019, kuvio 11). Vuokralla asuvan kotitalouden käytettävissä olevista tuloista menee suurimmissa kaupungeissa vuokraan yli 30 prosenttia. Helsingissä ja Jyväskylässä keskimäärin jopa yli 35 %.
Asumiskustannukset hallintamuodon mukaan
Vuodesta 2008 alkaen omistusasujien asumiskustannukset ovat olleet laskusuunnassa. Sen sijaan vuokra-asuvilla asumiskustannukset ovat nousseet lähes koko vuosituhannen ajan aivan viime vuosiin asti. Asumiskustannuksiin luetaan Tilastokeskuksen määritelmän mukaisesti kotitalouden varsinaisen asunnon käyttömenot, asuntolainan korot ja kiinteistövero. Kuvio 10 oikean puolen asteikon mukaisesti omistus- ja vuokra-asuvien asumiskustannusten tulo-osuudet ovat laskeneet toisiaan viime vuosina.
Kuvio 10. Asumiskustannukset kulutusyksikköä kohti, mediaani, asunnon hallintasuhteen mukaan. Vasen asteikko vuoden 2016 hinnoin. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Vielä vuonna 2002 keskimääräiset euromääräiset asumiskustannukset erosivat vuoden 2016 rahassa omistus- ja vuokra-asuvilla vain noin 1500 euroa, mutta vuokralla asuvilla osuus käytettävissä olevista rahatuloista oli 13,5 prosenttiyksikköä enemmän. Vuoteen 2016 euromääräiset erot asumisen ja energian kulutusmenoissa ovat revenneet jo lähes 3 000 euroon, vaikka suhteessa kaikkiin kulutusmenoihin osuudet ovat omistus- ja vuokra-asuvilla lähes samat kuin vuosituhannen alussa.
Omistusasujilla valtaosa asumisen ja energian kulutusmenoista koostuu asuntolainan lyhentämistä, mikä tavallaan pakkosäästämisen muotona kasvattaa omistusasuvan kotitalouden varallisuutta.
Vuokralla asuvan varallisuuden kertyminen on hidasta
Omistusasuminen kasvattaa kotitalouden nettovarallisuutta huomattavasti (Kuvio 11). Nettovarallisuudessa kotitalouden bruttovarallisuudesta on vähennetty velat. Vuonna 2016 velattomassa omistusasunnossa asuvien kotitalouksien mediaani oli lähes 250 000 euroa, asuntovelallisilla omistusasuvilla kotitalouksilla hieman yli 100 000 euroa ja vuokralla asuvilla kotitalouksilla hieman alle 2 500 euroa.
Kuvio 11. Nettovarallisuus asunnon hallintamuodon mukaan 1987-2016. Lähde: Tilastokeskus, PTT.
Varallisuuden kerryttämisen ja säästämisen on nähty usein turvana esimerkiksi sairastumisen tai työttömyyden varalle, jolloin omaisuutta reaalisoimalla pystyy kattamaan välttämättömiä menoja. Matala nettovarallisuuden määrä asettaa kotitalouksia eriarvoiseen asemaan myös esimerkiksi hakiessa pankkilainaa suurempaan hankintaan, jolloin vakuudeksi kelpaavaa omaisuutta edellytetään usein lainan saamiseksi. Usein puhutaan omistusasumisen urasta, jolloin omaan asuntoon säästämällä ja lainaa lyhentämällä on mahdollista kerryttää varallisuutta ja mahdollistaa elämäntilanteen muutosten myötä uuden, mahdollisesti kalliimman, asunnon osto.
Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole enää yhtä merkityksellistä kuin vanhemmille sukupolville. Omistusasuntoa ei myöskään pidetä enää ainoana tapana kerryttää varallisuutta. Vuokra-asumisen yleistyessä (Kuvio 2) ja vuokran viedessä yhä suuremman osan tuloista (Kuvio 10) voi säästäminen tulevan varalle olla monella kotitaloudella vähäistä. Säästävätkö vuokralla asuvat kotitaloudet eri kohteisiin kuin omistusasuvat kotitaloudet?Koska vuokralla asuvat kotitaloudet ovat keskimäärin pienituloisempia, on varallisuuden kertyminen ja säästäminen vähäistä. Tuloerot huomioiden vuokra-asuvien sijoitusvarallisuus on kuitenkin samankaltaista velkaisessa omistusasunnossa asuvien kanssa.
Esimerkiksi kotitalouksien pörssiosakkeisiin ja sijoitusrahastoihin sijoitetuissa varoissa vuokralla asuvien kotitalouksien mediaanivarallisuus on kasvanut vuonna 2016 jo suuremmaksi kuin asuntovelallisilla kotitalouksilla. Suhteessa käytettävissä oleviin vuosituloihin vuokralla asuvien kotitalouksien kerryttämät mediaanivarat ovat selväsi suuremmat kuin omistusasuvilla asuntovelallisilla kotitalouksilla. (Kuvio 11.) Lähes kaikissa muissa rahoitusvarallisuuden luokissa vuokralla asuvilla kotitalouksilla on mediaanitasolla matalammat määrät varallisuutta.
Kuvio 12. Kotitalouksien varallisuus pörssiosakkeissa ja sijoitusrahastoissa, mediaani (€) sijoittaneista kotitalouksista, vuoden 2016 hinnoin. Lähde: Tilastokeskus, PTT
Asumispreferenssien muutos
Asumispreferenssien muutos voi tarjota yhden selityksen sille, miksi vuokra-asumisen suosio on kasvanut viimeisten vuosikymmenien aikana, etenkin 2010-luvulla. Suomalaisten muuttuvat asumispreferenssit liittyvät tiukasti isoihin trendeihin, kuten kaupungistumiseen, väestön ikääntymiseen ja digitalisaatioon.
Kaupungistuminen lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Suuriin kasvukeskuksiin muuttaville vuokra-asuminen näyttäytyy yhä useammin helpompana, turvallisena ja joustavana asumisen vaihtoehtona. Moni kaupunkiin muuttava haluaa asua kaupungin sykkeessä palveluiden, harrastusmahdollisuuksien ja vapaa-ajan aktiviteettien lähettyvillä.
Halutuimmilla asuinalueilla hintataso on usein suhteellisen korkea, jolloin asunnon omistaminen on monille poissuljettu vaihtoehto. Tässä tapauksessa vuokraaminen on ainoa keino päästä asumaan halutuimmille asuinalueille. Lisäksi kaupunkilaisten urbaaniin elämäntyyliin sopii vuokra-asumisen helppous ja joustavuus omistusasumista paremmin: Asumisesta jää rahaa palveluiden kuluttamiseen, elämyksien hakemiseen ja oman hyvinvoinnin ylläpitämiseen. Vuokra-asumisen joustavuus vastaa hyvin myös työelämän koventuneisiin vaatimuksiin, koska sopeutuminen erilaisiin elämäntilanteiden muutoksiin voi tapahtua nopeasti.
Asumisen tärkeimmät viihtyvyystekijät ovat sijainti ja hyvät liikenneyhteydet, luonnonympäristö sekä rauhallisuus. Sijainti ja liikenneyhteydet on noussut tärkeimmäksi viihtyvyystekijäksi ohi rauhallisuuden. Myös palvelutoiveissa on tapahtunut muutoksia, jotka ovat sidoksissa asumispreferenssien kokonaisvaltaisempaan muutokseen; kahvilat ja ravintolat ovat nousseet asuinalueen toivotuimmaksi palveluksi ohi ruokakauppa-, joukkoliikenne-, pankki- ja postipalvelujen. Kahviloiden ja ravintoloiden merkitys on kasvanut etenkin urbaanin kaupunkikulttuurin ja yhteisöllisyyden kehittymisen myötä. Kuluttajien preferenssit ovat siirtymässä tavaroiden kuluttamisesta kohti palveluiden kuluttamista. Nämä muutokset kertovat ennen kaikkea asumispreferenssien urbanisoitumisesta, mikä tarkoittaa keskustamaisen kerrostaloasumisen suosion lisääntymistä ja omakotitalotoiveiden vähenemistä. Asumistoiveiden urbanisoitumisen trendi on globaali ilmiö ja riippumaton taloudellisista suhdanteista. (Strandell 2017).
Tuottavuuden kasvun seurauksena kulutustavarat ovat halventuneet suhteessa palkkoihin, jolloin kuluttajien ostovoima on kasvanut. Ostovoiman kasvun seurauksena ihmisillä on nykyään mahdollisuus ostaa enemmän palveluita. Kuluttajien preferenssien muutos kohti palveluiden kulutusta tarkoittaa sitä, että tavaroiden omistaminen vähenee. Esimerkiksi omaa autoa ei ole välttämätöntä omistaa, jos liikkuminen on mahdollista toteuttaa hyvin suunnitellun ja toimivan liikkumispalvelun avulla. Palveluvaltaistumisen, teknologisen kehityksen ja digitalisaation myötä tämän kaltaiset liikkumispalvelut tulevat varmasti yleistymään suuremmilla kaupunkiseuduilla.
Palveluiden lisääntyvä kysyntä näkyy myös asumispreferensseissä. Asumiseen liittyvät tarpeet voidaan yhä useammin tyydyttää palveluiden eikä omistamisen kautta. Tyypillisiä asumiseen liittyviä palveluita ovat mm. kattosauna, harraste- ja työtilat, pesutupa, kuntosali ja erilaiset yhteiskäyttötavarat kuten sähköauto. Yksinasuvien määrän kasvaessa erilaisten asumispalveluiden avulla on mahdollista parantaa asumisen yhteisöllisyyttä ja luoda yhteenkuuluvuuden tunnetta taloyhtiössä.
Vuokra-asumisen suosio jatkaa kasvuaan
Vuokra-asumisen yleistymisen taustalla ovat monet kaupungistumiseen liittyvät tekijät: vuokra-asuntojen tarjonta on monipuolistunut, asumispreferenssit ovat muuttuneet ja kotitalouskohtaiset taloudelliset syyt ohjaavat vuokra-asumiseen kasvukeskuksissa.
Asuntotuotanto on tällä vuosikymmenellä kasvanut huomattavasti. Rakentaminen on keskittynyt pääasiassa kerrostaloasuntoihin ja vuodesta 2010 alkaen uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut suurimpiin kaupunkeihin lähes kaksinkertainen määrä. Eurokriisin jälkeisinä vuosina asuntosijoittaminen on lisännyt suosiotaan. Muiden sijoituskohteiden tuottojen laskun myötä asunnot nähtiin maltillista, mutta vakaata tuottoa tuottavina sijoituskohteina. Lisäksi asuntosijoittamisen suosion kasvu on tuonut markkinoille lisää erilaisia vuokranantajia sekä erilaisia vuokra-asuntokohteita ja -konsepteja.
Asumispreferenssien muutosten myötä tarve erilaisille asumiseen liittyviin palveluihin on muuttumassa. Sijainnin ja liikenneyhteyksien korostuessa vuokra-asuminen tuo enemmän vapautta ja joustoa sovittaa asumista elämäntilanteen muutoksiin.
Siten etenkin suurten kaupunkien keskustoissa hinnannousu aiheuttaa sen, että siellä asuminen on monelle mahdollista vain vuokraamisen kautta. Hintakehitykset erityisesti kasvukeskusten ja haja-asutusalueiden välillä ovat revenneet samaan aikaan tällä vuosikymmenellä. Halutuimmilla asuinalueilla hintatason nousu voi poissulkea asunnon omistamisen.
Kaupungistuminen ei ole pysähtymässä Suomessa, joten vuokra-asumisen suosion jatkuminen etenee vielä tulevinakin vuosina ja vuosikymmeninä. Vuokra-asuntojen tarjonnan lisääntyminen on hidastanut vuokrien nousuvauhtia aivan viime vuosina, mutta aiemmin 2010-luvulla vuokrien nousu on ollut esimerkiksi pääkaupunkiseudulla selvästi asuntojen hintojen nousua nopeampaa. Kuten viime vuosina on nähty, on myös vuokrakehitykseen pystytty vaikuttamaan asuntojen riittävällä tarjonnalla kasvukeskuksissa.
Asumiskustannusten tulo-osuuden kasvu vuokralla asuvilla näyttää taittuneen viime vuosina. Samoin asumiskustannusrasitteisten vuokralla asuvien kotitalouksien määrä. Asumiskustannukset vievät kuitenkin tällä hetkellä keskimäärin neljänneksen käytettävissä olevista rahatuloista. Asumiskustannuksien jälkeinen käytettävissä oleva rahatulo on rajatumpi muuhun kulutukseen, saati säästämiseen.
Vuokralla asuvilla kotitalouksilla varallisuuden kertyminen ja säästäminen on vähäisempää kuin muilla kotitalouksilla. Tämä johtuu vuokralla asuvien kotitalouksien keskimäärin pienemmistä tuloista. Tuloerot huomioiden vuokralla asuvien kotitalouksien sijoitusvarallisuus on kuitenkin hyvin samankaltaista velallisten omistusasuvien kotitalouksien kanssa. Velallisilla omistusasuvilla kotitalouksilla varallisuus kuitenkin kertyy samalla asuntolainaa lyhentämällä.
Lähteet
Alho, E., Härmälä, V., Oikarinen, E., Kekäläinen, A., Noro, K., Tähtinen, T. ja Vuori, L. (2018), Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet, Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 2018(9).
Eurostat (2018), Distribution of population by tenure status, type of household and income group, https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-datasets/-/ilc_lvho02 (viitattu 5.12.2018).
Liiteri (2019), Elinympäristön tietopalvelu Liiteri, http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Elinympariston_tietopalvelu_Liiteri (viitattu 5.12.2018).
Soininvaara (2018), Asumistuki asuntopolitiikan välineenä, Akava Works -raportti 2/2018.
Strandell, A. (2017), Asukasbarometri 2016 – Kysely kaupunkimaisista asuinympäristöistä. Suomen ympäristökeskus.
Tilastokeskus (2019a), Asunnot ja asuinolot, https://www.stat.fi/til/asas/index.html (viitattu 5.12.2018).
Tilastokeskus (2019b), Rakennus- ja asuntotuotanto, https://www.stat.fi/til/ras/index.html (viitattu 5.12.2018).
Tilastokeskus (2019c), Tulonjakotilasto, http://www.stat.fi/til/tjt/index.html (viitattu 7.1.2019).
