- Asuminen
Asuntomarkkinoilla vihdoin positiiviset näkymät
Sisällysluettelo
Asuntojen hinnat kääntyvät varovaiseen nousuun tänä vuonna. Nousun ajureina ovat laskevat korot, reaalitulojen kasvu ja suurten kaupunkien väestönkasvu, jarruina puolestaan runsas asuntotarjonta sekä työllisyyden ja maailmantalouden epävarmat näkymät. Vuokrat nousevat tänä vuonna yhä maltillisesti.
Ennusteen erikoisteeman löydät täältä: https://www.ptt.fi/ennusteet/erikoisteema-alueellinen-asuntomarkkinaennuste-2025/
Asuntohintojen nousu käynnistyy varovaisesti ja vuokrien nousu jatkuu keskimäärin ennallaan
Asuntomarkkinoiden alamäki jatkui viime vuonna, mutta hintojen laskuvauhti hiipui edelliseen vuoteen nähden. Viime vuonna vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat Suomessa keskimäärin 3,7 prosenttia. Korkojen lasku kiihtyi vuoden puolenvälin jälkeen, mutta samaan aikaan irtisanomisuutiset ja työttömyys lisääntyivät huomattavasti. Talouden ja työllisyyden epävarmat näkymät ovatkin vielä jarruttaneet kotitalouksien asunnonostoaikeita. Vaikka kotitalouksien reaalitulot olivat kasvussa viime vuonna, eivät kotitaloudet ole vielä toipuneet taloudellisesti tai henkisesti vuonna 2023 tapahtuneesta ostovoiman voimakkaasta supistumisesta. Asuntomarkkinoiden käännös kasvuun onkin hyvin varovainen. Asuntokaupan määrät alkoivat näyttää hienoisia toipumisen merkkejä viime vuoden loppupuoliskolla. Myös hintakehityksessä pohjat näyttäisivät saavutetun viime vuoden aikana ja joissain kaupungeissa on ollut havaittavissa varovainen käänne nousuun jo loppuvuodesta.
Vuonna 2025 asuntojen hintojen ennustetaan kääntyvän varovaiseen nousuun. Korkotaso on edelleen laskusuuntainen ja kotitalouksien käytettävissä olevat nimellistulot kehittyvät hyvin, mikä tukee asunnonostopäätöksiä. Mikäli maailmantilanteen yleinen epävarmuus ei riistäydy käsistä, talouskasvun virkoaminen ja työllisyyskehityksen taittuminen kirkastavat kotitalouksien tulevaisuudennäkymiä ja vilkastuttavat asuntokauppaa. Kaupankäynnin vilkastuminen kääntää myös hinnat nousuun. Kuitenkin asuntotarjontaa on edelleen runsaasti, mikä rajoittaa hintojen nousupotentiaalia. Asuntokysynnän vilkastuminen on pääasiassa seurausta kotitalouksien patoutuneiden asunnon hankinta- ja vaihtotarpeiden purkautumisesta. Sijoittajien ei vielä odoteta isoissa määrin palaavan markkinoille. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisten hintojen ennustetaan nousevan 1,5 prosenttia tänä vuonna.
Kuvio 1. Asuntojen hinta- ja vuokrakehitys sekä ennusteet. Kuviossa on kuvattu vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys, vapaarahoitteisten vuokrien sekä ARA-vuokrien kehitys.
Väestön kasvu kiihdyttää myös vuokra-asuntokysyntää suurissa kaupungeissa tänä vuonna. Kuitenkin vuokra-asuntoja on edelleen runsaasti tarjolla varsinkin pääkaupunkiseudulla, mikä hillitsee vuokrien nousua. Vapaarahoitteiset vuokrat nousevat tänä vuonna 1,6 prosenttia. Korkojen noustua aiempaa huomattavasti korkeammalle tasolle monissa ara-yhtiöissä on edelleen merkittäviä vuokrien nostopaineita, mikä saa ara-vuokrat nousemaan voimakkaammin kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Ara-vuokrat nousevat tänä vuonna keskimäärin 2,7 prosenttia.
Suurimmat riskit asuntomarkkinoilta ja asuntokaupasta ovat hälvenneet, mutta merkittävät positiiviset yllätykset eivät tällä hetkellä näytä todennäköisiltä. Vaikka Suomen Pankin tilastojen mukaan yksityiset asuntosijoittajat ovat jo osoittaneet aktivoitumisen merkkejä, ei korkoympäristö ja vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne näytä institutionaalisten asuntosijoittajien näkökulmasta vieläkään riittävän houkuttelevalta. Onkin oletettavaa, että asuntosijoittajien paluu markkinoille tapahtuu hyvin hitaasti. Asuntomarkkinat normalisoituvat vasta, kun kotitalouksien usko tulevaisuuteen vahvistuu. Kansantalouden kasvunäkymiin liittyy monia riskejä ja haasteita, mitkä heijastuvat työllisyys- ja tulokehityksen kautta kotitalouksille. Vähäinen rakentamisen määrä ei vielä näy asuntohinnoissa, koska kysyntä on ollut niin vaisua. Jos rakentamisessa ei näy piristymisen merkkejä tämän vuoden puoleen väliin mennessä, voi toimiala ajautua yhä syvemmälle ongelmiin. Tämä lykkäisi paluuta normaaleihin asuntotuotannon tasoihin yhä kauemmas tulevaisuuteen. Asuntorakentamisen pitkien viiveiden takia uutta asuntotuotantoa saadaan markkinoille merkittävissä määrin parhaassakin tapauksessa vasta vuoden 2027 aikana. Olemassa olevien valmiiden asuntojen kannan huvetessa markkinoille voi tulla asuntopula, joka saa hinnat reippaampaan kasvuun tulevina vuosina.
Pääkaupunkiseudulla asuntomarkkinoiden ongelmat olleet suurimmat
Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat Suomessa keskimäärin 3,7 prosenttia viime vuonna. Pääkaupunkiseudulla hintakehitys oli edelleen heikompaa kuin muualla Suomessa keskimäärin (Kuvio 2). Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 4,4 prosenttia, kun muualla Suomessa laskua tuli keskimäärin 2,9 prosenttia. Asuntosijoittajien kysynnän heikkous näkyy edelleen yksiöiden hintojen suurempia asuntoja heikompana hintakehityksenä. Pääkaupunkiseudulla yksiöiden hinnat laskivat 4,8 prosenttia, kun muualla Suomessa laskua tuli keskimäärin 3,6 prosenttia. Rivitalojen hinnat laskivat keskimäärin 2,3 prosenttia. Omakotitalojen hinnat laskivat arviolta 5,5 prosenttia.
Kuvio 2. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys asunnon koon mukaan.
Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat viime vuonna keskimäärin 1,3 prosenttia. Pääkaupunkisedulla kehitys oli edelleen heikompaa kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat nousivat 0,5 prosenttia ja muualla Suomessa 1,9 prosenttia. Kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen vuokrat nousivat enemmän kuin pienempien asuntojen. Ara-vuokrat kasvoivat 4,7 prosenttia vuonna 2024. Pääkaupunkiseudulla tuettujen vuokrien nousu oli voimakkaampaa kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla ara-vuokrat kasvoivat 5,5 prosenttia, kun muualla Suomessa tuetut vuokrat kasvoivat keskimäärin 4,1 prosenttia. Ara-vuokrien korotukset olivat lähes samat asunnon koon suhteen.
Uusien kerrostaloasuntojen hinnat laskivat viime vuonna 3,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat keskimäärin 5,6 prosenttia ja muualla Suomessa keskimäärin 0,7 prosenttia. Uusien osakeasuntojen kauppamäärät olivat erittäin matalia viime vuonna. Keskimäärin uusien osakeasuntojen kauppamäärä oli 120 asuntoa kuukaudessa koko maassa, kun vuonna 2022 kauppaa käytiin keskimäärin reilu 200 kertaa kuukaudessa. Vähäisten kauppamäärien ja rakennusyhtiöiden houkuttelukampanjoiden vuoksi Tilastokeskuksen tilastot uusien osakeasuntojen hintakehityksestä eivät pysty kuvaamaan todellista tilannetta riittävän hyvin.
Vanhojen osakeasuntojen kauppa elpyi hieman viime vuonna, vaikka alkuvuosi oli kaupankäynnin kannalta haastava (Kuvio 3). Ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapauden poistuminen aikaisti asuntokauppoja vuoden 2024 alusta vuoden 2023 loppuun, mikä osaltaan heikensi ensimmäisen kvartaalin kauppamääriä. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtyjen vanhojen osakeasuntojen kauppojen määrä kasvoi vuonna 2024 3,7 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Kerrostaloasuntojen kauppa kasvoi 3,6 prosenttia ja rivitaloasuntojen 3,9 prosenttia. Alueellinen kehitys oli kuitenkin epätasaista: pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät laskivat 1,7 prosenttia, kun taas muualla Suomessa ne kasvoivat 6,3 prosenttia. Keskimäärin koko maassa tehtiin kuukausittain noin 2 030 vanhojen kerrostaloasuntojen kauppaa.
Kuvio 3. Kiinteistövälittäjien kautta tehtyjen asuntokauppojen määrät vuosineljänneksittäin 2020–2024.
Korkojen lasku tukee talouskasvua, mutta kasvu on epävakaalla pohjalla
Suomen talouskasvu on osoittamassa elpymisen merkkejä, mutta sen taustalla olevat tekijät luovat edelleen epävakautta (Taulukko1). Talouden kehitys nojaa tällä hetkellä erityisesti korkojen laskuun, joka tukee yksityistä kulutusta ja investointeja. Maailmantalouden näkymät ovat kuitenkin edelleen epävarmat. Donald Trumpin paluu Yhdysvaltojen presidentiksi lisää viennin kasvun haasteita, mikä voi rajoittaa talouden toipumista. Suomen talous kasvaa tänä vuonna reilu yhden prosentin.
Kotimarkkinoilla ansiotason suotuisa kehitys on tukenut kotitalouksien kulutuskysyntää. Myös ostovoima kasvaa selvästi, kun kuluttajahintojen nousu pysyy maltillisena. Asuntolainojen korkokustannusten lasku hillitsee inflaatiopaineita, mutta hyödykeverojen nosto vaikuttaa toiseen suuntaan. Toisaalta kuluttajien varovaisuus heijastuu vielä alku vuoden säästämiskäyttäytymiseen ja investointipäätöksiin.
Positiivisena kehityksenä työttömyysasteen ennustetaan kääntyvän laskuun vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, mikä kertoo työmarkkinoiden elpymisestä. Työllisyyden paraneminen vahvistaa kotitalouksien taloudellista tilannetta.
Vuoden 2025 inflaationäkymät Suomessa ovat maltilliset. Veronkorotukset, talouden elpyminen ja palkan korotukset aiheuttavat hintapaineita vuonna 2025, mutta kaikki yritykset eivät ole pystyneet siirtämään viime vuoden syyskuussa voimaantullutta arvonlisäveron korotusta kuluttajien maksettavaksi.
| Taulukko 1. Makrotalouden ennusteet | ||
|---|---|---|
| % | 2024 | 2025e |
| Käytettävissä olevat nimellistulot | 3,5 | 3,6 |
| 12 kk Euribor | 3,3 | 2,0 |
| Inflaatio | 1,6 | 1,5 |
| Työttömyysaste | 8,4 | 8,3 |
Korkojen lasku jatkuu, mutta maltillisempana
12 kuukauden Euribor laski voimakkaasti viime vuonna (Kuvio 4). Suhdanteen heikkeneminen ja euroalueen inflaation laantuminen ovat puoltaneet EKP:n koronlaskupäätöksiä. Tässä on myös auttanut inflaatio-odotusten pysyminen tavoitellulla tasolla. EKP huolena on ollut euroalueen melko runsaat palkankorotukset, erityisesti palvelusektorilla, jotka ovat pitäneet yllä inflaatiopaineita. Euroalueen heikko talouskasvu ja palkannousupaineiden asteittainen helpottaminen antavat perusteita myös tuleville koron laskuille. Jos euroalueen talouteen ei tule maailmantalouden kehityksestä johtuvia negatiivisia shokkeja, ohjauskorkojen laskutahti hidastuu vuoden aikana.
Vuonna 2025 12 kuukauden Euriborin ennakoidaan olevan keskimäärin 2 prosenttia. Euriborin lasku elvyttää asuntomarkkinoita ja kotitalouksien kulutusta. Suomessa yli puolella asuntokunnista on jonkinlaista velkaa. Korkojen lasku näkyy jo konkreettisesti kotitalouksien lainanhoitomenoissa – tammikuussa 12 kuukauden Euribor tarkistui keskimäärin 1,1 prosenttiyksikköä alaspäin.
Kuvio 4. Asuntolainojen tyypillisimmän koron 12 kuukauden euriborin kehitys vuosina 2000–2024.
Kotitalouksien tilanne kohenee
Palkankorotukset ylläpitävät kotitalouksien ansiotason vahvaa kasvua. Tänä vuonna ansiotaso nousee 3,8 prosenttia. Maltillisena pysyvä inflaatio parantaa palkansaajien ostovoimaa tänä vuonna. Vaikka kotitalouksien ostovoima onkin kasvussa, on se vielä huomattavasti matalammalla tasolla kuin ennen inflaation voimakasta nousua. Ostovoiman palautuminen Ukrainan sodan ja energiakriisin aiheuttamaa inflaation voimakasta nousua edeltäneelle tasolle vie useita vuosia. Hintatason pysyvästi korkeampi taso rajoittaakin vielä kotitalouksien kulutusmahdollisuuksia.
Työmarkkinat kehittyivät heikosti viime vuonna, kun työttömien määrä kasvoi ja työllisten määrä väheni. Työllisyys on laskenut erityisesti rakentamisen, teollisuuden, ammatillisen, tieteellisen ja teknisen toiminnan sekä hallinto- ja tukipalvelujen aloilla. Toisaalta rakenteellinen työvoimapula on tukenut työvoiman kysyntää tietyillä aloilla, kuten sosiaali- ja terveydenhuollossa sekä informaatio- ja viestintäsektorilla, joissa työllisyys on kasvanut. Työmarkkinoiden kehityksen ennustetaan kääntyvän vuoden ensimmäisen puoliskon aikana. Työttömyysaste laskee vuonna 2025 8,4 prosenttiin ja työllisyysaste nousee 72,1 prosenttiin.
Kotitalouksien asunnonostohalukkuus on alkanut elpyä pohjalukemista, mutta kasvu etenee varovaisesti (Kuvio 5). Kulutuksessa ja lainanotossa näkyy edelleen varovaisuus, sillä kotitaloudet kokevat taloustilanteensa epävarmaksi. Erityisesti työttömyysepävarmuus on pysynyt korkealla, mikä heijastuu varovaiseen talouskäyttäytymiseen. Lisäksi kotitalouksien kokemus kuluttajahintojen noususta on selvästi korkeampi kuin tilastojen ja asiantuntijaennusteiden osoittama inflaatiovauhti, mikä lisää epävarmuutta ja hidastaa kulutuksen elpymistä. Korkojen laskun jatkuminen ja työllisyystilanteen koheneminen vahvistavat kotitalouksien tulevaisuuden näkymää, mikä lisää kulutusta ja lainanottoa.
Kuvio 5. Kuluttajien asunnonostoaikomukset.
Suomen Pankin tilastojen mukaan kotitalouksien asuntolainojen nostot kasvoivat selvästi viime vuoden viimeisellä neljänneksellä. Kuitenkin joulukuussa uusia asuntolainoja nostettiin 15 prosenttia vähemmän kuin edellisvuoden vastaavana ajankohtana. Viime vuoden heikomman kehityksen taustalla on ensiasunnon ostoon liittyvän varainsiirtoveron poisto, joka vauhditti lainanottoa vuoden 2023 lopulla, mutta vaikutti heikentävästi vuoden 2024 alun kehitykseen. Kokonaisuudessaan uusia asuntolainoja nostettiin viime vuonna euromääräisesti reilu 3 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin.
Vuonna 2023 asuntolainojen nostojen vähenemisen myötä kotitalouksien velkaantuneisuus kääntyi laskuun. Kotitaloudet ovat myös pystyneet hillitsemään velkaantuneisuuteen liittyviä riskejään korkosuojausten, säästöjen ja lainanhoitojoustojen avulla. Suomen Pankin näkemyksen mukaan kotitalouksien velkaantumiseen liittyvät riskit ovatkin hieman lievittyneet ja velanhoitokyky on säilynyt pääosin riittävänä. Asuntorahoituksen suorat luottoriskit ovat kasvaneet hieman, mutta pysyneet keskimäärin vähäisinä. Hoitamattomien asuntolainojen osuus on pienempi kuin pandemian aikana, ja pankkien kotitalouksien lainoitukseen liittyvät luottotappiot ovat pysyneet pieninä. Hoitamattomien taloyhtiölainojen osuus on pysynyt koholla, mutta hoitamattomat lainat ovat olleet pääosin muiden kiinteistöjä omistavien sektoreiden kuin kotitalouksien omistamien taloyhtiöiden lainoja. (Suomen Pankki, 2024.)
Valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä jää edelleen pieneksi
Asuntorakentaminen pysyi poikkeuksellisen heikkona viime vuoden ajan (Kuvio 6). Vuonna 2024 aloitettiin arviolta 15 000 kerrostaloasunnon rakentaminen, joista valtaosa oli tuettua asuntotuotantoa. Asuntoaloitukset pysyivät lähes samalla tasolla kuin edellisvuonna. Rakennuslupien määrän väheneminen jatkui yhä. Uusia asuntoja valmistui noin 15 500 kappaletta, mikä oli lähes puolet vähemmän kuin edellisvuonna. Vuodelle 2025 kerrostalojen aloitusmäärien arvioidaan pysyvän samalla tasolla kuin tänä vuonna, mutta valmistuvien asuntojen määrä jäänee vajaaseen 15 000 kappaleeseen. Näin ollen asuntotarjonta jatkaa hienoista supistumistaan.
Vaikka rakennuslupien määrän laskuvauhti on hidastunut, merkkejä kasvusta ei vielä ole havaittavissa. Erityisesti vähäinen uudisasuntokysyntä on heikentänyt rakennuttajien luottamusta markkinoiden elpymiseen. Rakentamisen ennakoidaan kääntyvän varovaiseen kasvuun vuoden 2025 puolivälissä, mutta kasvu tulee olemaan aluksi maltillista.
Kuvio 6. Kerrostaloasuntojen rakentaminen.
Nykyinen rakennustahti on huomattavan matala verrattuna VTT:n arvioimaan perusskenaarion asuntotuotantotarpeeseen, joka on 30 000 asuntoa vuodessa. Vuosikymmenen alkupuolella asuntotuotanto on ylittänyt tämän tason, mutta kysynnän häiriöiden vuoksi osa uusista asunnoista on jäänyt myymättä, mikä on lisännyt vapaana olevaa asuntotarjontaa. Vaikka myynnissä olevan uudistuotannon määrä on vähentynyt pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa, lasku johtuu ennen kaikkea rakennushankkeiden vähenemisestä (Kuvio 7).
Asuntomarkkinoiden hitaasta elpymisestä ja sijoittajakysynnän heikosta kehityksestä johtuen ylitarjonnan purkautuminen vie aikaa. Suurten kaupunkien väestönkasvun ennustetaan kuitenkin kiihtyvän lähivuosina, mikä kasvattaa asuntokysynnän paineita. Mikäli asuntotarjonta ei käänny kasvuun, on mahdollista, että lähivuosina suuret kaupungit kärsivät asuntopulasta.
Kuvio 7. Myytävänä olevan uudistuotannon määrä pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa.
Pitkittyessään rakennusteollisuuden ongelmat voivat heikentää käännettä kasvuun
Rakennusalalla on yhä merkittäviä haasteita, sillä korjausrakentaminenkaan ei ole kääntynyt kasvuun. Vuonna 2024 useat rakennusyhtiöt ilmoittivat uusista konkursseista, mutta konkurssien määrä ei enää kasvanut yhtä voimakkaasti kuin aiemmin. Vuonna 2024 rakennusalalla käynnistettiin lähes 750 konkurssimenettelyä, mikä on noin 30 vähemmän kuin edellisvuonna. Henkilötyövuosien osalta lasku on ollut hieman suurempi. Rakennusalan työllisten määrä laski viime vuonna 4,7 prosenttia.
Rakennusalan haastava tilanne saattaa myös heikentää alan vetovoimaa ulkomaisten työntekijöiden keskuudessa, mikä lisää riskiä heidän siirtymisestään pois Suomen työmarkkinoilta. Tämä voi aiheuttaa merkittäviä ongelmia tulevaisuudessa, sillä käänteen koittaessa osaavan työvoiman puute voi rajoittaa tuotannon kasvua ja hankaloittaa alan elpymistä. Mikäli Venäjän hyökkäyssota loppuu ja Ukrainan jälleenrakentaminen alkaa, kilpailu eurooppalaisista rakentajista kiristyy entisestään.
Viimeisen vuoden aikana rakennusalan kustannuspaineet ovat merkittävästi helpottuneet, erityisesti materiaalikustannusten laskun myötä (Kuvio 8). Tämä tarjoaa helpotusta rakentamisen kokonaishintoihin, mutta työvoimakustannusten ja palveluiden hintojen nousu ylläpitää kustannustasoa. Vaikka rakennuskustannusten nousu on hiipunut merkittävästi, ovat rakentamisen hinnat edelleen huomattavasti korkeammalla tasolla kuin vuonna 2020. Tämä on suuri haaste rakennusyhtiöille.
Kuvio 8. Rakennuskustannusten kehitys.
Väestön kasvu edelleen voimakasta suurimmissa kaupungeissa
Väestön kasvu hiipui hieman vuonna 2024 kaikista suurimmissa kaupungeissa (Kuvio 9). Turussa, Kuopiossa ja Lahdessa väestön kasvu hieman kiihtyi edellisestä vuodesta. Väestön kasvu tuli ennustekaupungeissa edelleen pääasiassa maahanmuutosta, vaikka kokonaisuudessa maahanmuutto hieman laski edellisestä vuodesta. Helsingissä, Espoossa, Tampereella ja Turussa väestö kasvoi myös kuntien välisen nettomuuton myötä. Helsingissä kuntien välinen nettomuutto oli suurinta, lähes 2 200 henkilöä, ja Tampereella toiseksi suurinta, reilu 2 700 henkilöä. Vantaalla kuntien välinen nettomuutto oli reilu 400 henkilöä negatiivinen.
Helsingissä väestön määrä kasvoi 10 000 henkilöllä, Espoossa 7 000 henkilöllä ja Vantaalla 4 000 henkilöllä. Turussa väestö kasvoi reilulla 4 000 henkilöllä ja kasvu kiihtyi edelliseen vuoteen nähden. Tampereelle puolestaan väestön kasvu laantui 5 300 henkilöön. Oulussa väestön kasvu lähes puolittui vajaaseen 1 600 henkilöön. Lahdessa väestö kasvoi vajaalla 700 henkilöllä ja Kuopiossa reilulla 1 600 henkilöllä. Jyväskylässä väestön kasvu laantui reiluun 1 500 henkilöön.
Kuvio 9. Väestömuutokset kaupungeissa 2018–2023. Vuoden 2023 luku on ennakkotieto. Lähde: Tilastokeskus.
Kotitalouksien epävarmuus hälvenee ja hinnat kääntyvät varovaiseen nousuun
Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen lasku jatkui vielä viime vuonna useissa Suomen kaupungeissa (Kuvio 10). Pääkaupunkiseudulla hintojen lasku oli edelleen huomattavan voimakasta. Tampereellakin hinnat laskivat keskiarvoa enemmän. Turussa, Jyväskylässä, Oulussa ja Kuopiossa hintojen lasku oli vaisumpaa kuin maassa keskimäärin. Lahdessa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat jopa kasvoivat viime vuonna toisen kvartaalin kasvun siivittämänä.
Kuvio 10. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys suurimmissa kaupungeissa vuosina 2015–2024.
Alueellisten asuntohintojen kehitykseen vaikuttavat tyypillisesti eniten käytettävissä olevien nimellisten rahatulojen kehitys sekä korkotason muutokset. Nämä tekijät tukevat vahvasti asuntomarkkinoiden kehitystä, mutta kotitalouksien epävarmuudet rajoittavat vielä asuntokaupan palautumista. Toisaalta asuntotarjonta on vielä runsasta ja asuntosijoittajien palaaminen markkinoille on vaisua, mikä hillitsee hinnan nousupaineita. Valmistuvien kerrostaloasuntojen määrän lasku alkaa vähitellen rajoittaa asuntotarjontaa. Vanhojen kerrostaloasuntojen alueellisen hintakehityksen ennustetaan kääntyvän varovaiseen nousuun tämän vuoden aikana, hinnat nousevat keskimäärin 1,5 prosenttia (Taulukko 2).
| Taulukko 2. Alueelliset vanhojen kerrostaloasuntojen hintaennusteet vuodelle 2025 | ||
|---|---|---|
| 2024, % | 2025e, % | |
| Koko maa | -3,7 | 1,5 |
| Helsinki | -4,3 | 1,5 |
| Espoo-Kauniainen | -3,6 | 2,7 |
| Vantaa | -6,9 | 0,4 |
| Turku | -3,3 | 1,4 |
| Tampere | -4,0 | 1,0 |
| Lahti | 0,3 | 0,8 |
| Kuopio | -1,7 | 1,9 |
| Jyväskylä | -2,2 | 0,2 |
| Oulu | -1,8 | 2,6 |
Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys vaihtelee paljon kunnittain. Helsinki kasvaa muun maan tahtia, kun asuntokysyntä kasvaa. Ylitarjontaa asunnoista on vielä jonkin verran, mutta se vähenee kuitenkin vuoden aikana. Vantaalla hintojen nousu jää vielä hyvin vaisuksi, koska omistusasuntokysyntä on heikkoa. Espoossa puolestaan hinnat kasvavat reippaasti asuntokysynnän kasvaessa. Espoossa hintojen kehitys on ollut kasvavalla trendillä jo viime vuonna. Espoossa asuntosijoittajilla on pienempi rooli kuin Helsingissä, mikä tukee asuntomarkkinoiden palautumista.
Turussa ja Tampereella vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat eivät ole laskeneet vuoden 2022 huipuistaan yhtä paljon kuin muualla Suomessa. Turussa hintakehitys näyttäisi tasaantuneen viime vuoden aikana, kun taas Tampereella hintojen laskeva trendi jatkui viime vuonna. Turussa työttömien työnhakijoiden työvoimaosuuden kasvu on ollut koko maan keskiarvoa vaimeampaa. Tampereella puolestaan työttömien työnhakijoiden osuus työvoimasta on kasvanut selvästi enemmän kuin maassa keskimäärin.
Oulussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat lähtivät toipumaan jo viime vuoden aikana. Loppuvuodesta kehitys oli jo varsin vahvaa. Valmistuvien kerrostaloasuntojen määrä on Oulussa laskenut lähelle 30 vuoden periodin alimpia tasoja. Vähenevä tarjonta tukee asuntojen hintakehitystä. Myös Kuopiossa valmistuvien asuntojen määrä on laskenut lähelle pohjalukemia, mikä tukee yhdessä väestön kasvun kanssa alueen asuntohintojen kehitystä.
Jyväskylässä ja Lahdessa vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys jää keskimääräistä vaisummaksi, heikon kysynnän ja runsaan asuntotarjonnan vuoksi.
Kuvio 11 osoittaa, että asuntohintojen kehitys on noudatellut melko yhdenmukaisesti omistusasunnossa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevien nimellisten mediaanitulojen kehitystä. Korona-aikana hintasuhde kääntyi kasvuun, kun asuntojen hinnat kasvoivat nopeammin kuin kotitalouksien tulot. Kahden edellisen vuoden aikana hintasuhde on puolestaan laskenut, kun asuntojen hinnat ovat laskeneet, mutta kotitalouksien nimellistulot ovat kasvaneet. Tämän vuoden ennusteiden mukaan hintasuhteessa ei tapahdu merkittäviä muutoksia. Esimerkiksi Helsingissä asunnon neliöhinta on hieman vajaa 10 prosenttia kotitalouden käytettävissä olevista mediaanituloista. Vuosina 2022–2025 hintasuhde on laskenut ennustekaupungeissa keskimäärin 14,3 prosenttia.
Kuvio 11. Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnan suhde omistusasunnossa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevaan mediaanituloon suurimmissa kaupungeissa. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot on ennustettu vuosille 2024 ja 2025. Tuloennuste on sama kaikille kaupungeille.
Omakotitalojen hintakehitys vaihtelee paljon alueittain
Vanhojen omakotitalojen hinnat jatkoivat laskuaan viime vuonna, vaikkakin laskuvauhti hieman hiipui (Kuvio 12). Koko maan tasolla hinnat laskivat arviolta 5,5 prosenttia vuoden aikana. Pääkaupunkiseudulla, muissa suurissa kaupungeissa ja kehyskunnissa vanhojen omakotitalojen hinnat kääntyivät vuoden kolmannella neljänneksellä kasvuun verrattuna edelliseen neljännekseen. Pääkaupunkisedulla hinnat kasvoivat jopa reilu viisi prosenttia. Kehyskunnissa vanhojen omakotitalojen hintakehitys on ollut vakaampaa, ja hintojen kehitys asettuu vuositasolla lähelle nollaa. Sen sijaan pienemmissä kunnissa hintojen lasku on ollut selvästi voimakkaampaa. Alueellisesti heikointa kehitys oli Pohjois-Suomessa, missä vanhojen omakotitalojen hinnat ovat laskeneet eniten.
Kuvio 12. Omakotitalojen hintojen kehitys 2016–2024Q3.
Vuokra-asuntokysyntä kasvaa kaupunkien väestön kasvaessa
Vapaarahoitteisten vuokrien nousu on keskimäärin ollut maltillista. Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut selvästi vaisumpaa kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudun runsas asuntotarjonta on hillinnyt vuokrien nousupaineita. Muualla Suomessa tarjontaa on ollut vähemmän, mikä on antanut vuokranantajille mahdollisuuksia korottaa vuokria. Eniten vuokrat ovat nousseet kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa. Tänä vuonna vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa kaupunkien väestönkasvun myötä. Vuokra-asuntojen ylitarjonta vähenee, kun uusia asuntoja ei enää valmistu yhtä paljon kuin aiempina vuosina.
Vuokrasopimuksissa korotukset sidotaan usein elinkustannusindeksiin, joten elinkustannusten kehitys antaa suuntaa vapaarahoitteisten vanhojen vuokrasopimusten korotuspaineista. Viime vuonna elinkustannusindeksi kasvoi 1,6 prosenttia. Kahtena aiempana vuonna elinkustannusindeksin nousu oli huomattavasti voimakkaampaa, mutta runsaan vuokra-asuntotarjonnan vuoksi vuokranantajat eivät uskaltaneet korottaa vuokria. Vuokranantajilla voi olla tavoitteita siirtää aiempina vuosina kohonneita kustannuksia vuokriin, mutta tarjonnan ollessa edelleen verrattain runsasta, on korotusvara vielä rajallinen.
Sen sijaan uusien vuokrasopimusten vuokrataso määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Näin ollen vuokramarkkinoiden kireys näkyy erityisesti uusien sopimusten hinnoissa. Kaupunkialueiden väestön kasvu, varsinkin jos se tapahtuu maahanmuuton kautta, ja kotitalouksien epävarmuus lisäävät vuokra-asuntojen kysyntää. Kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta hillitsee vuokrien nousupaineita. Tilastokeskuksen Oikotieltä keräämien vuokrailmoitusten määrä ei ole enää viime vuonna kasvanut, mutta merkittävää käännettä laskuun ei myöskään ole tapahtunut.
Keskimäärin vuokrien kasvu kiihtyy tänä vuonna 1,6 prosenttiin koko maassa. Kaupungeittain kehityksessä on jonkin verran eroja (Taulukko 3).
| Taulukko 3. Vapaarahoitteisten vuokrasopimusten alueellinen ennuste vuodelle 2025 | ||
|---|---|---|
| 2024, % | 2025e, % | |
| Koko maa | 1,3 | 1,6 |
| Helsinki | 0,5 | 1,3 |
| Espoo-Kauniainen | 0,5 | 1,3 |
| Vantaa | 0,2 | 0,6 |
| Turku | 2,3 | 2,4 |
| Tampere | 2,5 | 2,5 |
| Lahti | 1,3 | 1,0 |
| Kuopio | 2,0 | 2,0 |
| Jyväskylä | 1,8 | 1,9 |
| Oulu | 2,7 | 2,4 |
Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu kiihtyy lisääntyvän asuntokysynnän seurauksena. Alueen väestö kasvaa edelleen, ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen liikatarjonta alkaa sulaa, mikä saa vuokrat kasvavamaan edellisvuotta reippaammin. Helsingissä ja Espoossa vuokrien nousu kiihtyy selvästi viime vuodesta. Vantaalla vapaarahoitteisten vuokrien nousu on edelleen muuta pääkaupunkiseutua maltillisempaa.
Turussa ja Tampereella vuokrat jatkavat nousuaan suunnilleen viime vuoden vauhdilla. Molemmissa kaupungeissa väestön kasvu tukee vuokramarkkinoiden kehitystä, mutta erityisesti Tampereella vapaiden vuokra-asuntojen määrä on jo rajallinen, mikä pitää vuokrien nousua yllä.
Lahdessa ja Oulussa vuokrien nousu on hieman tasaantunut edellisvuoteen verrattuna. Näissä kaupungeissa tarjonnan ja kysynnän suhde on tasapainoisempi, mikä hillitsee hintojen nousupaineita. Kuopiossa ja Jyväskylässä vuokrien kehitys noudattaa edelleen viime vuoden linjaa.
Kuvio 13 osoittaa, että vuokralla asuvien kotitalouksien maksamien vuokrien suhde heidän käytettävissä oleviin tuloihinsa kääntyi laskuun vuonna 2020. Suhdeluku laskee edelleen tänä vuonna, kun kotitalouksien tulot kasvavat enemmän kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Helsingissä vuokrien suhde tuloihin on odotetusti suurin, mutta ehkä hieman yllättävästi Espoossa suhde on pienin. 50-neliöisen asunnon vuokra suhteessa vuokralla asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin on Helsingissä tänä vuonna 46 prosenttia ja Espoossa 40 prosenttia. Keskimäärin tulojen suhde vuokraan on laskenut 7,5 prosenttia vuosina 2020–2025.
Kuvio 13. Vanhan kerrostaloasunnon neliövuokran suhde vuokralla asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin suurimmissa kaupungeissa. Vertailu asuntona on käytetty 50 neliöistä kerrostaloasuntoa. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot on ennustettu vuosille 2024 ja 2025. Tuloennuste on sama kaikille kaupungeille.
Omistusasuminen jälleen edullisempaa kuin vuokralla asuminen
Korkojen nousun myötä omistusasumisen hinta suhteessa vuokraan kasvoi voimakkaasti vuosina 2022 ja 2023 (Kuvio 14). Joissain kaupungeissa omistusasuminen oli jopa kalliimpaa kuin vuokralla asuminen. Viime vuonna korkojen kääntyessä laskuun myös omistusasumisen hinta suhteessa vuokraan kääntyi laskuun. Tänä vuonna omistusasumisen edullisuus suhteessa vuokraan kasvaa edelleen.
Kuvio 14. Omistusasumisen hinta suhteessa vuokraan. Omistusasumisen kustannukset on laskettu pääomakustannuksina, jotka on määritelty verovähennyksillä korjattuina (ennen vuotta 2023) korkokustannuksina asuntoneliötä kohti, mihin on lisätty asunnon hoitokulut (yhtiövastike). Vuokra-asumisen kustannuksina on käytetty vapaarahoitteisen kerrostaloasunnon neliövuokraa.
Ara-vuokrien korotukset edelleen suuret
Ara-tuotanto pysyi viime vuonna lähes edellisen vuoden tasolla 8 400 asunnossa. Eniten kasvua oli lyhyen korkotuen vuokra-asunnoissa ja asumisoikeusasunnoissa. Vuokra-asuntojen tuotanto oli reilu 5 800. Tuotannon maantieteellisessä sijainnissa oli suuria eroja verrattuna edelliseen vuoteen. Tuotanto väheni pääkaupunkiseudulla, mutta tuplaantui Tampereen MAL-kunnissa. Pääkaupunkiseudun lisäksi valtion tukema tuotanto laski viime vuonna Turun, Oulun ja Kuopion MAL-kunnissa. Kasvua oli Tampereen lisäksi Jyväskylän ja Lahden MAL-kunnissa. Valtion tukeman uudistuotannon osuus oli viime vuonna lähes 50 prosenttia kaikesta asunto rakentamisesta.
Ara-asuntojen vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti kullekin taloyhtiölle erikseen. Tasausjärjestelmän ansiosta saman vuokrataloyhteisön omistamien rakennusten ja asuntojen vuokria voidaan kuitenkin tasata tietyin ehdoin eri taloyhtiöiden välillä. Omakustannusvuokriin vaikuttavat ensisijaisesti rakennusten ylläpidosta aiheutuvat kulut sekä korkokustannukset. Näin ollen ara-vuokrien kehitystä voidaan arvioida edellisen vuoden kiinteistön ylläpitokustannusten perusteella. Vuonna 2024 asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 1,6 prosenttia.
Ara-yhtiöt tyypillisesti ilmoittavat seuraavan vuoden vuokran korotuksistaan edellisen vuoden loppupuoliskolla. Nämä vuokrat antavat suuntaa kunkin kaupungin ara-vuokrien kehityksestä. Ennusteiden perusteella ara-vuokrien korotukset ovat myös tänä vuonna suurempia kuin vapaarahoitteisten vuokrien (Taulukko 4). Useassa kaupungissa ara-vuokrien nousu ylittää selvästi kiinteistön ylläpidon kustannusten nousun. Merkittävin tekijä vuokrien korotuspaineiden takana on edelleen korkokustannusten nousu. Helsingissä ja Espoossa ara-vuokrien korotukset ovat tänäkin vuonna verrattain korkeita. Lahdessa ara-vuokriin on odotettavissa merkittävä lasku.
| Taulukko 4. ARA-vuokrien alueellinen ennuste vuodelle 2025 | ||
|---|---|---|
| 2024, % | 2025e, % | |
| Koko maa | 4,7 | 2,7 |
| Helsinki | 6,5 | 4,2 |
| Espoo-Kauniainen | 4,4 | 3,8 |
| Vantaa | 3,0 | 1,7 |
| Turku | 5,6 | 3,3 |
| Tampere | 4,9 | 2,0 |
| Lahti | 4,6 | -3,8 |
| Kuopio | 3,5 | 1,0 |
| Jyväskylä | 3,9 | 2,0 |
| Oulu | 4,2 | 1,9 |
Ara-vuokrien edullisuus suhteessa vapaarahoitteisiin vuokriin laski myös viime vuonna. Suhteellisesti edullisimpia ara-vuokrat ovat pääkaupunkiseudulla (Kuvio 15). Myös muissa suurissa kaupungeissa ara-vuokrat ovat keskimäärin selvästi edullisempia kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Lahdessa ara-vuokrat ovat enää vajaa 7 prosenttia edullisempia kuin markkinavuokrat, mikä voi aiheuttaa kysyntäongelmia tuetuille vuokra-asunnoille. Tänä vuonna Lahden tilanne hieman helpottaa, kun ara-vuokrat laskevat tuntuvasti, mutta vapaarahoitteiset vuokrat kasvavat.
Kuvio 15. ARA-neliövuokrien suhde vapaarahoitteisiin neliövuokriin vuonna 2024.
Lähteet:
Suomen Pankki 2024. Makrovakausraportti 2/2024.
