Kansantalous

Asuntomarkkinat 2022 - ennuste

KANSANTALOUDEN TUTKIMUSRYHMÄ
16 helmikuu 2022

Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2022

Asuntomarkkinat palautuvat lähelle entisiä kasvu-uriaan

Tämä on PTT:n alueellinen asuntomarkkinaennuste. Lisäksi ennusteeseen kuuluu asuntomarkkinoiden erityisteema, jossa pohditaan asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymiä. – lue erityisteema täältä (linkki).

Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla poikkeuksellinen. Asuntojen hinnat nousivat reippaasti, kun taas vuokrakehitys oli vaisumpaa. Koronapandemia ja rajoitustoimet muokkasivat kotitalouksien kulutusta niin, että asuntomarkkinoille ohjautui aiempaa enemmän rahaa. Rajoitustoimet ja etäopiskelu puolestaan heikensivät vuokra-asuntojen kysyntää. Vuonna 2022 asuntomarkkinat palautuvat kohti pandemiaa edeltäneitä kasvu-uria. Poikkeuksellisesta pandemia-ajasta huolimatta asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin ajurit säilyvät. Kaupungistuminen lisää väestöä kaupunkiseuduilla, väestön ikääntyminen muuttaa asumistarpeita ja alueiden kehitys hajautuu edelleen.

Hintojen kasvu hidastuu ja vuokrien kasvu kiihtyy

Asuntojen hintakehitys lähti kiihtymään koronapandemian myötä.  Vuonna 2021 asuntohintojen kasvu oli erityisen reipasta. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kasvoivat viime vuonna 4,0 prosenttia. Kuitenkin kehitys vaihteli suuresti eri alueilla ja useassa kaupungissa hinnat laskivat edelleen. Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 5,4 prosenttia, kun taas muualla Suomessa nousua oli 2,1 prosenttia. Asuntomarkkinoiden erkaantuminen jatkui siis vahvana. Hintojen nousu koski kaikkia asuntotyyppejä, sillä koko maassa rivitalojen hinnat nousivat 3,4 prosenttia ja omakotitalojen hinnat puolestaan arvion mukaan reilu kuusi prosenttia. Hintojen nousuvauhti oli huipussaan viime vuoden toisella neljänneksellä. Sen jälkeen hintojen nousuvauhti on hidastunut. Edelleen pääkaupunkiseudulla hintojen nousuvauhti on ollut nopeampaa kuin muualla Suomessa, mutta koronan myötä muun Suomen asuntohintojen nousuvauhti on ollut lähempänä pääkaupunkiseudun hintakehitystä.

Vuokramarkkinoilla on ollut haasteita korona-aikana ja vapaarahoitteisten vuokrien kehitys oli erittäin maltillista vuonna 2021. Koko maassa uusien ja vanhojen sopimusten vuokrat nousivat vain 0,8 prosenttia. Samoin pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa kasvua oli 0,8 prosenttia. Tuetun asumisen vuokrat kehittyivät samaa tahtia. Koko maassa ja muualla Suomessa ARA-vuokrat kasvoivat 0,9 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla yhden prosentin.

Vuonna 2022 hinta- ja vuokrakehityksen ennustetaan palautuvan lähelle koronaa edeltänyttä tasoa (Kuvio 1). Hintakehitys näytti rauhoittumisen merkkejä jo viime vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Vuonna 2022 hintojen nousuvauhti hidastuu, mutta vapaarahoitteisten vuokrien nousuvauhti kiihtyy. ARA-vuokrat nousevat puolestaan samaa tahtia kuin vuonna 2021. Vuonna 2022 vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan nousevan 2,5 prosenttia, vapaarahoitteisten uusien ja vanhojen sopimusten vuokrien 1,3 prosenttia ja ARA-vuokrien 0,9 prosenttia.

 

Kuvio 1. Hinta- ja vuokrakehitys sekä ennusteet. Kuviossa on kuvattu vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys, uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien sekä ARA-vuokrien kehitys. 

Koronapandemialla oli merkittävä vaikutus muuttoliikkeeseen. Erityisesti pääkaupunkiseudulla muuttovoitto tippui jyrkästi. Puolestaan muualla Suomessa muuttoliikkeen kehitys oli aiempaa suotuisampaa. Rajoitustoimien päättyminen helpottaa palveluiden työllisyystilannetta ja lisää opiskelijoiden liikkuvuutta kevään aikana, mikä palauttaa muuttoliikkeen kohti aiempaa kehitystä. Lisäksi asuntokysyntää vahvistaa kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu, mikä on seurausta parantuvasta työllisyystilanteesta ja palkankorotuksista. 

Vaikka inflaatio onkin kiihtynyt ja 12 kuukauden Euribor-korkoon on odotettavissa selkeää nousua, eivät nämä tekijät vaikuta merkittävästi asuntohintojen kehitykseen vielä tänä vuonna. Kiinteistöjen hoitokulujen voimakas nousu sen sijaan asettaa suuret korotuspaineet vuokriin. Asuntorakentaminen on ollut erittäin vilkasta viime vuonna ja asuntotuotannon korkea taso säilyy vielä tämän vuoden ajan. Valmistuvien asuntojen runsas määrä puolestaan hillitsee sekä asuntohintojen että vuokrien nousua.

Asuntomarkkinoiden tilanne on tällä hetkellä hyvin poikkeuksellinen, kun vielä haetaan suuntaa koronapandemian jälkeiselle ajalle. Ennusteeseen sisältyy tavanomaistakin suurempia riskejä ja epävarmuustekijöitä. Riskit liittyvät sekä pandemia-ajan jälkeiseen makrotaloudelliseen kehitykseen että pandemian suoriin vaikutuksiin asuntomarkkinoihin. Inflaation kiihtyminen lisää keskuspankin koronnostojen todennäköisyyttä, millä on asuntohintojen nousua hidastava vaikutus. Inflaation kiihtymisen keskeisin syy on ollut toistaiseksi energian hinnan nopea nousu. Toisaalta epävarmaa on vielä se, kuinka suurena tämä nousupaine realisoituu vuokriin.

Myös viimeaikaiset geopoliittiset levottomuudet voivat vaikuttaa asuntomarkkinoihin lisäämällä yleistä varovaisuutta kotitalouksien käyttäytymiseen. Jos Venäjän aggressiivisuus Ukrainassa yltyy sotatilaksi asti, lisääntyy myös Suomessa huoli levottomuuksien leviämisestä laajemmalle ja niiden vaikutuksista talouden kehitykseen. Näin ollen monet kotitaloudet varmasti siirtävät asunnon ostopäätöksiä tuonnemmaksi. Lisäksi epävarmuutta ennusteeseen luo se, missä määrin muuttoliike palautuu entiselleen koronan jälkeen. 

Korona ja asuntomarkkinat

Kahden viimeisen vuoden aikana kotitalouksien kulutusprofiili on ollut poikkeuksellinen. Useiden rajoitustoimien takia kotitalouksille jäi paljon rahaa säästöön ja osa kulutuksesta suunnattiin uudelleen. Toisaalta kotitalouksien vaatimukset asunnon suhteen muuttuivat. Näin ollen asumiseen ohjautui normaalia enemmän rahaa, mikä on näkynyt asuntohintojen nousuna. Myös sijoittajille on kertynyt ylimääräistä rahaa ja se on osin sijoitettu asuntomarkkinoille. Koronapandemialla onkin ollut laajat vaikutukset asuntomarkkinoihin ja siihen, millaisiin asuntoihin kysyntä kohdistuu.

Koronapandemia vaikutti suuresti myös työmarkkinoihin ja sitä kautta asuntomarkkinoihin. Ensinnäkin rajoitustoimet ovat heikentäneet erityisesti palvelualojen työllisyyttä. Toiseksi etätyöskentely on lisääntynyt korona-aikana erittäin paljon, ja sen myötä työssäkäyntialueet ovat laajentuneet ainakin väliaikaisesti. Lisäksi opiskelijoiden siirtyminen etäopiskeluun on vähentänyt muuttamista merkittävästi. Tämä on näkynyt erityisesti pääkaupunkiseudun muuttovoiton huomattavana laskuna. Toisaalta taas muiden alueiden muuttoliikkeet ovat kehittyneet positiiviseen suuntaan. Omistusasuntojen kauppa on käynyt erityisen hyvin, sillä tyypillisesti hyvin toimeentulevien toimistotyöläisten taloudellinen tilanne on pysynyt vakaana. Matalapalkkaisten palveluammateissa työskentelevien työtilanne on puolestaan ollut hyvin epävakaa. Tämä yhdistettynä opiskelijoiden etäopiskeluun on aiheuttanut haasteita vuokra-asuntomarkkinoille. Toisaalta myös kotitalouksien asumismieltymykset ovat muuttuneet, kun lisääntynyt etätyö on saanut kotitaloudet vaatimaan asunnoltaan enemmän tilaa.

 

 

Kuvio 2. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys asunnon koon suhteen.

Omakotitalojen kysyntä kasvoi suhteessa kerrostaloasuntojen kysyntään. Tämä näkyy muun muassa vanhojen omakotitalojen hintojen voimakkaana nousuna koronakriisin aikana. Tyypillisesti vanhojen omakotitalojen hinnat ovat olleet keskimäärin laskusuuntaisia ennen pandemiaa, mutta viime vuonna omakotitalojen hinnat kasvoivat arviolta reilu kuusi prosenttia. Kotitaloudet ovat arvostaneet pandemian aikana suurempia asumisneliöitä myös kerrostaloissa. Kuvio 2 osoittaakin, että kaksioiden ja sitä suurempien asuntojen hinnat nousivat enemmän kuin yksiöiden hinnat niin pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa.

Pientalojen ja suurempien asuntojen houkuttelevuus on näkynyt myös pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Viime vuosina kerrostalo- ja rivitaloasuntojen hinnat ovat muuttuneet vain hieman kehyskunnissa. Kuitenkin viime vuonna rivitaloasuntojen hinnat nousivat 3,7 prosenttia, kun taas kerrostaloasuntojen hinnat laskivat 0,1 prosenttia. Omakotitalojen hinnat nousivat kehyskunnissa arviolta noin yhdeksän prosenttia vuonna 2021. Vuokrakehitys oli kehyskunnissa samanlaista kuin pääkaupunkiseudulla, eli 0,8 prosenttia.

On tärkeää huomata, että laajentuneet etätyöskentelymahdollisuudet koskevat vain tietotyöläisiä. Suorittavaa työtä tekevien on edelleen matkustettava työpaikalleen. Tästä seuraa se, että asuntomarkkinoiden jakautuminen voi vahvistua edelleen. Etätyön mahdollistamana omistusasuminen sijoittuu kauemmaksi työpaikoista, kun taas vuokra-asuminen pysyy lähempänä työpaikkoja. Tämä pitää sisällään sen oletuksen, että tietotyöläiset asuvat todennäköisemmin omistusasunnossa ja suorittavaa työtä tekevät vuokra-asunnossa. Koronapandemia saattaakin hieman voimistaa ”Nurmijärvi-ilmiötä”, mutta se ei tule kääntämään muuttoliikkeen suuria suuntaviivoja. Edelleen merkittävä osa kotitalouksista haluaa riittävät palvelut kohtuullisen välimatkan päähän asunnostaan.

Korona-aikana muodostuneet mieltymykset asumisväljyyden suhteen voivat jäädä pysyviksi. Esimerkiksi lisääntyneen etätyöskentelyn myötä koteihin halutaan enemmän neliöitä, jotta sinne saa sopimaan toimivan työpisteen, joka ei häiritse muuta asumista. Vaihtoehtoisesti kotitaloudet voivat toivoa taloyhtiöstä löytyvän työskentelypisteen.

Koronakriisin pitkän aikavälin vaikutuksista asumiseen ei vielä pysty päättelemään mitään varmaksi, koska tilanne ei ole päässyt normalisoitumaan. On kuitenkin oletettavaa, että hinta- ja vuokrakehitys palautuvat pääosin muutaman vuoden sisällä lähelle koronaa edeltänyttä kasvu-uraa. Kuitenkin joitain pysyviä muutoksia asuntomarkkinoille saattaa jäädä. Esimerkiksi etätyöskentelyn myötä laajentuneet työssäkäyntialueet voivat heikentää pääkaupunkiseudun asuntokysyntää. Kun työmatka ei ole päivittäinen rasite, voi sen silloin tällöin tehdä kauempaakin.

Talouskasvu reipasta

Suomen talous on toipunut nopeasti koronakriisistä. Vuonna 2021 bruttokansantuote kasvoi ennusteiden mukaan noin 3,7 prosenttia. Tänä vuonna kasvun odotetaan jatkuvan reippaana, kun rajoitustoimista päästään täysin eroon. Tämän vuoden aikana kotitalouksien tilanne normalisoituu, mikä tasapainottaa myös asuntomarkkinoiden tilannetta. Työllisyys on toipunut nopeasti ja positiivisen kehityksen odotetaan jatkuvan myös tänä vuonna, kun palvelualoillakin työllisyystilanne palautuu. Kokonaisuudessaan makrotaloudellisten tekijöiden odotetaan tukevan asuntomarkkinoiden kehitystä (Taulukko 1).

Taulukko 1. Makrotalouden ennusteet.

% 2021 2022e
Käytettävissä olevat tulot 3,2 3,5
12kk Euribor -0,49 0,2
Inflaatio 2,2 2,5
Lainamarginaali 0,71 0,7
Työttömyys 7,7 6,5

Koronapandemian aiheuttamien rajoitustoimien myötä kotitalouksilla jäi enemmän rahaa säästöön, mikä kanavoitui osin asuntomarkkinoille. Asunnonostoaikeet ovat olleet huippulukemissa koronakriisin ajan (Kuvio 3). Työttömyysepävarmuus pieneni nopeasti viime vuoden aikana. Kuitenkin uudet rajoitustoimet vuoden vaihteen tienoilla saivat työttömyysepävarmuuden kasvamaan jälleen, mutta epävarmuuden odotetaan hälvenevän, kun talous pääsee avautumaan. Parantuva työllisyystilanne ja kohtuulliset palkankorotukset saavat kotitalouksien käytettävissä olevat nimellistulot kasvamaan 3,5 prosenttia. Tulokehitys tukee asuntomarkkinoiden hintakehitystä, mutta toisaalta kulutuksesta kanavoituu jatkossa suhteellisesti pienempi osuus asuntomarkkinoille, kun kotitalouksien kulutustottumukset normalisoituvat.

Kuvio 3. Kuluttajien asunnon ostoaikomukset.

Inflaatio on kivunnut korkealle ja sen uskotaan pysyvän korkeana myös tämän vuoden aikana, keskimäärin 2,5 prosentissa. Toistaiseksi inflaatio on kohonnut energian hintojen voimakkaan nousun myötä. Öljyn hinta lähti ripeään nousuun, kun taloudellinen toimeliaisuus palautui koronashokin jälkeen. Sähkön hinta lähti puolestaan voimakkaaseen nousuun viime vuoden syksyllä. Päästöoikeuksien hinnat sekä sääolosuhteet vaikuttivat sähkön hinnan nousuun. Vaikka inflaatio onkin korkealla, ei sen vielä odoteta muodostuvan ongelmaksi asuntomarkkinoiden hintakehityksen kannalta, koska suurimmat hinnan nousut ovat tapahtuneet rajatussa hyödykeryhmässä. Vuokriin energian hinnan muutokset puolestaan asettavat suuren nostopaineen.

Asuntolainojen tyypillisen viitekoron 12 kuukauden Euriborin kehitys on ollut viime vuosina hyvin tasaista ja korko on pysynyt negatiivisena jo kuusi vuotta (Kuvio 4). Nyt negatiivisten korkojen aika näyttäisi tulevan kohti päätöstään. Kohonnut inflaatio sai 12 kuukauden Euribor-koron hyppäämään selkeästi ylöspäin, mutta korko pysyi edelleen negatiivisena. Euroopan keskuspankki (EKP) on ollut toistaiseksi varovainen koronnostojen suhteen. Kuitenkin jos inflaatiokehitys leviää energiahyödykkeistä myös muihin eriin alkuvuoden aikana, reagoi EKP ainakin yhdellä koronnostolla tämän vuoden aikana. Jos inflaatiokehitys ei leviä muihin eriin, loppuvuodesta kuluttajahintojen nousun pitäisi rauhoittua. 12 kuukauden Euribor-koron ennustetaan olevan tänä vuonna keskimäärin 0,2 prosenttia. 

Uusien asuntolainojen marginaalit eivät ole reagoineet kovinkaan voimakkaasti koronapandemian aiheuttamiin talouden haasteisiin (Kuvio 4). Marginaalin ennustetaan pysyvän 0,7 prosentin tuntumassa. Pankkien oletetaan toimivan konservatiivisesti, eikä ole odotettavissa, että asiakkaista lähdettäisiin kilpailemaan marginaaleja alentamalla. Vaikka asuntolainojen korot ovatkin noususuuntaisia, ei nousu vaikuta asuntohintojen kehitykseen merkittävällä tavalla vielä tänä vuonna. Toki korkojen nousu on yksi tekijä, joka pitää osaltaan asuntohintojen nousun tulojen kasvua hitaampana. Jos inflaatiokehitys jatkuu nopeana myös tämän vuoden jälkeen, korot tulevat jatkamaan nousuaan ja voivat saavuttaa sellaisen tason, johon useat kotitaloudet eivät ole tottuneet. Korkojen nousu haastaakin niiden kotitalouksien velanhoitokykyä, joiden velkamäärä suhteessa tuloihin on korkea. Korkojen nousu vaikuttaa myös sijoittajien kiinnostukseen asuntomarkkinoita kohtaan, kun asuntosijoitusten tuotto suhteessa muihin sijoitusinstrumentteihin heikkenee.

 

Kuvio 4. Asuntolainojen korkokehitys.

Asuntolainakannan kasvu kiihtyi koronakriisin myötä. Osittain uusien nostettujen asuntolainojen kasvettua, ja osittain syynä oli lyhennysvapaiden lisääntynyt käyttö ja takaisinmaksuaikojen pidentyminen. Uusien asuntolainojen nostot kääntyivät laskuun viime vuoden puolenvälin jälkeen. Suomen pankin tietojen mukaan kotitalouksien velkaantuneisuus oli viime vuoden loppupuoliskolla noin 135 prosenttia suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin. Asuntolainojen osuus on vakiintunut vuoden 2010 jälkeen noin 80 prosentin tuntumaan, mutta taloyhtiölainojen osuus on edelleen kasvussa. Yhteensä asunto- ja taloyhtiölainojen osuus on jo lähellä 100 prosenttia käytettävissä olevista tuloista.

Talous- ja korkotilanne ovat pitäneet sijoittajat vielä kiinnostuneina asunnoista sijoituskohteina. Suomen pankin tietojen mukaan sijoituslainakanta kasvoi viime vuonna nopeammin kuin omistusasuntolainakanta. Toisaalta sijoittajakysynnän suuri määrä nostaa asuntohintoja, mutta samalla se maltillistaa vuokrakehitystä tarjonnan lisääntymisen kautta. 

Asuntorakentaminen vilkasta vielä tämän vuoden

Koronakriisin vaikutukset asuntorakentamiseen ovat jääneet melko pieniksi. Suomessa rakennusurakat ovat pysyneet suhteellisen hyvin käynnissä, vaikka työmailla ovat jyllänneet koronatartunnat. Rakennusteollisuuden luottamus palautuikin huippulukemiin nopeasti koronakriisin aiheuttaman tiputuksen jälkeen.

Asuntorakentaminen kääntyi kasvuun jälleen vuoden 2020 aikana ja vuonna 2021 asuntoaloitukset lähtivät jyrkkään nousuun (Kuvio 5). Rakennussyklin mukaisesti myös valmistuneiden asuntojen määrä tulee kääntymään selvään kasvuun tämän vuoden alkupuoliskon aikana. Rakennusteollisuuden ennusteen mukaan uusia asuntoja valmistuu tämän vuoden aikana noin 40 000 kappaletta. Näistä 20 000 on vapaarahoitteisia kerrostaloasuntoja ja 8 000 ARA-asuntoja, rivi- ja omakotitaloja puolestaan rakennetaan noin 12 500 kappaletta. Arvion mukaan valmistuvien asuntojen määrä kasvaa kaiken kaikkiaan noin 8 prosenttia. Valmistuvien kerrostalojen määrässä on puolestaan vain hieman nousua.

VTT:n vuonna 2020 määrittelemä asuntotuotannon tarve on 35 000 asuntoa vuodessa. Tähän tavoitteeseen nähden nyt valmistuu paljon asuntoja, mikä osaltaan hillitsee asuntomarkkinoiden hintakehitystä. Asuntotuotannon taso pysyy korkeana vielä tämän vuoden, mutta ensi vuonna valmistuvien asuntojen määrä kääntyy laskuun, sillä myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi laskuun jo viime vuoden puolenvälin tienoilla. Rakentamisen uudistuotanto on mennyt hyvin kaupaksi, eikä valmiiden asuntojen varasto ole liiaksi kasvanut (Kuvio 6).

 

Kuvio 5. Kerrostaloasuntojen rakentaminen.

 

Kuvio 6. Myytävänä olevan uudistuotannon määrä pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa.

Valmistuneiden asuntojen keskimääräinen neliömäärä saavutti muutama vuosi sitten pohjansa, hieman reilu 65 neliötä per asunto. Viime vuonna valmistuneiden asuntojen keskineliömäärä oli kivunnut 70 neliön tuntumaan. Pienten asuntojen määrää rakennustuotannossa on kritisoitu, mutta toisaalta on tärkeää huomioida, että yhden hengen kotitalouksien määrä on kasvanut selvästi vuoden 2015 jälkeen.

Rakennuskustannukset kääntyivät viime vuonna hyvin voimakkaaseen nousuun (Kuvio 7). Raaka-aineiden hinnan nousu sai materiaalikustannukset nousemaan jyrkästi ja toisaalta pula osaavasta työvoimasta nosti työkustannuksia. Vuonna 2021 rakennuskustannukset kasvoivat kokonaisuudessaan 5,4 prosenttia, tarvikkeiden osuus 7,5 prosenttia ja työn osuus 3,9 prosenttia. Kustannusten nousu hiipui viime vuoden loppupuolella. Hintakehityksen odotetaan rauhoittuvan edelleen tämän vuoden aikana. Rakentamisen hinta muodostuu kolmesta tekijästä: tontista, rakentamisesta ja veroista. Rakentamisen osuus on noin 30–40 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla osuus on matalampi kuin pienissä kaupungeissa. Näin ollen rakennuskustannusten nousu ei näy täysimääräisesti rakennushankkeiden hinnoissa.

 

Kuvio 7. Rakennuskustannusten kehitys.

Asuntokauppa rauhoittuu

Asuntokauppa vilkastui selvästi koronakriisin myöstä, kun kotitalouksilla jäi enemmän rahaa käytettäväksi asumiseen (Kuvio 8). Erityisesti omakotitalojen kauppa kasvoi voimakkaasti. Kysyntäpiikki saavutettiin viime vuoden puolenvälin tienoilla ja sen jälkeen asuntokappa on osoittanut rauhoittumisen merkkejä. Muualla Suomessa kauppamäärät lisääntyivät enemmän kuin pääkaupunkiseudulla. Kaksioiden ja sitä suurempien asuntojen kauppamäärät kasvoivat enemmän kuin yksiöiden. Sijoittajat ovat edelleen kiinnostuneita pienistä asunnoista ja ovat osaltaan pitäneet kysyntää yllä. Sijoittajakysynnän varjopuolena on se, että runsas kysyntä on saanut pienten asuntojen hinnat nousemaan, mikä on haitannut erityisesti nuorten aikuisten asunnonostomahdollisuuksia.

 

Kuvio 8. Osakeasuntojen kauppamäärät.

Valmistuvien asuntojen määrä hillitsee alueellisten hintojen nousua

Viime vuonna asuntojen hinnat kasvoivat monilla alueilla poikkeuksellisen paljon (Kuvio 9). Asuntojen alueellisen hintakehityksen ennustetaan palautuvan kohti koronakriisiä edeltänyttä aikaa, minkä takia tämän vuoden alueellisten asuntohintojen kasvu on vaisumpaa kuin viime vuonna. Käytettävissä olevien tulojen kehitys antaa hyvän lähtökohdan arvioida asuntohintojen kehitystä. Muut kysyntään tai tarjontaan vaikuttavat tekijät voivat sitten aiheuttaa poikkeamia tästä vertailutasosta. Tänä vuonna hintakehitys on jonkin verran hitaampaa kuin käytettävissä olevien tulojen kehitys (Taulukko 2).

 

 

Kuvio 9. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys suurimmissa kaupungeissa.

Talouden avautuminen lisää palvelualojen työllisyyttä, mikä lisää erityisesti pääkaupunkiseudun, mutta myös muiden suurten kaupunkien asuntokysyntää. Toisaalta valmistuvien asuntojen määrän kasvulla on hintakehitystä hillitsevä rooli. Viime vuonna useissa kunnissa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat voimakkaasti vuoden puolenvälin tienoilla, ja hintakehitys rauhoittui vuoden loppua kohden. Tämän seurauksena vertailuhinnat viime vuodelta ovat korkeat. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka hinnoissa tapahtuisikin tämän vuoden sisällä selvää kasvua, jää lopullinen vuosikasvuluku suhteessa pienemmäksi.

Taulukko 2. Alueelliset vanhojen kerrostaloasuntojen hintaennusteet vuodelle 2022.

  2021, % 2022e, %
Koko maa 4,0 2,5
Helsinki 6,2 3,5
Espoo-Kauniainen 4,6 2,0
Vantaa 0,1 1,2
Turku 5,4 3,0
Tampere 5,2 3,5
Lahti 2,3 -0,1
Kuopio 0,3 -0,1
Jyväskylä -2,9 0,2
Oulu 2,8 -0,5

Vaikka muuttoliike pääkaupunkiseudulle hiipui koronapandemian myötä, nousivat vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat Helsingissä reilut kuusi prosenttia. Pääkaupunkiseudun muuttoliikkeen odotetaan palautuvan lähelle koronaa edeltänyttä tasoa lähivuosien aikana, mikä tukee alueen asuntokysyntää. Kuitenkin runsas uusien asuntojen tarjonta hillitsee asuntohintojen nousua. Helsingissä kerrostaloasuntohankkeiden luvat ja aloitukset ovat pysyneet melko tasaisesti muutama vuosi sitten saavutettujen huippulukemien tasolla. Tämä ennakoi valmistuvien asuntojen määrän pysyvän hyvällä tasolla. Myös Espoossa ja Kauniaisissa hintakehitys oli erityisen suotuisaa viime vuonna. Tänä vuonna alue pääsee jälleen hyötymään pääkaupunkiseudun imuvoimasta, mikä lisää asuntokysyntää. Mutta Espoossakin asuntotuotannon kasvu hillitsee hintojen nousuja.

Vantaa tekee poikkeuksen viime vuoden vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitykseen, sillä siellä kasvu oli hyvin vaisua ja hintojen kasvu heikkeni erityisesti vuoden keskivaiheilla. Tästä syystä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat tänä vuonna nopeammin kuin viime vuonna.

Myös Turussa ja Tampereella asuntojen hinnat nousivat viime vuonna reilu 5 prosenttia. Väestönmäärä alueilla on ollut kasvussa ja alueiden vetovoiman uskotaan edelleen säilyvän. Molemmissa kaupungeissa alueiden väestönkasvuun on vastattu rakentamista lisäämällä. Sekä Turussa että Tampereella haettujen kerrostaloasuntojen rakennuslupien määrä ja asuntoaloitukset saavuttivat huippulukemat viime vuoden aikana. Näin ollen valmistuneiden asuntojen määrä tulee kasvamaan alueilla tämän vuoden aikana merkittävästi.

Jyväskylässä asuntojen hinnat ovat useamman vuoden olleet laskusuuntaiset ja viime vuonnakin hinnat tippuivat lähes kolme prosenttia. Asuntojen hintakehitys on pysynyt negatiivisena, koska alueelle on rakennettu paljon vuoden 2015 jälkeen. Tälle vuodelle kaupunkiin odotetaan hienoista asuntohintojen kasvua, sillä yliopistokaupungin vetovoima lisääntyy koronarajoitteiden hellittäessä. Lisäksi Jyväskylässäkin rakentamisen luvat ja aloitukset ovat kääntyneet jälleen kasvuun vuoden 2020 lopulla, mutta muutaman vuoden takaisiin huippulukemiin on reilusti matkaa.

Myös Kuopiossa asuntojen hintakehitys on ollut laskusuuntainen vuoden 2015 jälkeen, mutta koronapandemia käänsi hinnat hienoiseen nousuun. Asuntohintakehityksen ennustetaan Kuopiossa kääntyvän kohti koronaa edeltänyttä aikaa ja näin ollen tälle vuodelle ennustetaan, että asuntojen hinnat laskevat hieman. Kuopiossa rakentaminen lähti voimakkaaseen kasvuun vuoden 2015 jälkeen ja valmistuneiden asuntojen osalta saavutettiin huippulukemat vuonna 2018. Luvat ja aloitukset saavuttivat jälleen viime vuonna huippulukemat ja valmistuneiden asuntojen määräkin on jo lähellä vuoden 2018 ennätystä.

Lahdessakin koronakriisi taittoi viime vuonna pitkään jatkuneen asuntohintojen laskun. Lahdessa hintakehitys palautuu kohti koronaa edeltänyttä aikaa ja tälle vuodelle ennustetaan asuntohintojen laskevan hieman.  Kuitenkin Lahdessa valmistuneiden asuntojen määrä on pohjalukemissa, mikä voi aiheuttaa lähiaikoina paineita asuntohintojen nousulle.  Asuntoaloituksissa oli hienoinen positiivinen vire viime vuonna, mutta se ei ole vielä näkynyt valmistuneiden asuntojen määrässä.

Oulussa asuntojen hintakehitys oli erittäin suotuisaa viime vuonna verrattuna aiempien vuosien kehitykseen. Väestönmäärä Oulussa on ollut kasvussa, mikä on vilkastuttanut asuntomarkkinoita. Asuntokysynnän uskotaan tasoittuvan tämän vuoden aikana ja viime vuoden poikkeuksellisen voimakkaan nousun takia, asuntojen hinnat laskevat Oulussa tänä vuonna noin puoli prosenttia. Vaikka kasvuluku on negatiivinen, kasvavat hinnat ennusteen mukaan vuoden alun ja lopun välillä. Myös Oulussa luvat ja aloitukset kääntyivät kasvuun viime vuonna, mutta valmistuneissa asunnoissa se ei ole vielä näkynyt. On siis odotettavaa, että asuntotuotanto kasvaa hieman tämän vuoden aikana.

Kuvio 10 osoittaa, että asuntohintojen kehitys on mukaillut melko tasaisesti käytettävissä olevien tulojen kehitystä. Kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa omistusasunnossa asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin on pysynyt koko maassa hyvin vakaana, noin reilu viidessä prosentissa. Helsingissä suhdeluku on huomattavasti korkeampi, reilu 10 prosenttia. Korona-aikana neliöhinnat kohosivat suhteessa tuloihin enemmän suurissa kaupungeissa, mutta tänä vuonna kehitys tasoittuu. Näin ollen voidaan todeta, että asuntojen hintakehitys on vakaalla pohjalla.

 

 
Kuvio 10. Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnan suhde omistusasunnossa asuvien kotitalouksien käytettävissä olevaan mediaanituloon. suurimmissa kaupungeissa. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot on ennustettu vuosille 2021 ja 2022. Tuloennuste on sama kaikille kaupungeille.

Omakotitalojen kysyntä kasvoi reilusti

Omakotitalojen hinnat lähtivät voimakkaaseen nousuun koronapandemian myötä (Kuvio 11). Pääkaupunkiseudulla kasvu kiihtyi jo vuoden 2019 aikana. Vuoden 2021 ensimmäisen puoliskon jälkeen kasvuvauhti on hiipunut selvästi. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hintojen kasvu on viime vuoden aikana lähennellyt jopa 15 prosenttia. Omakotitalojen hinnat kasvoivat viime vuonna arviolta noin 6 prosenttia. Pientalojen (omakotitalot, rivitalot ja paritalot) rakentaminen on ollut pohjalukemissa vuodesta 2015 lähtien. Vuoden 2021 aikana aloitettujen pientalojen rakennushankkeiden määrä on kääntynyt kasvuun 9,7 prosenttia. Vuonna 2022 omakotitalojen kysyntä ja sitä kautta myös hintakehitys hieman rauhoittuu edelliseen vuoteen verrattuna.

 

Kuvio 11. Omakotitalojen hintojen kehitys.

Talouden normalisoituminen lisää vuokra-asuntojen kysyntää alueellisesti

Viime vuonna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kehittyivät vaisusti ja vuokramarkkinoiden tilanne onkin ollut erityisen haastava, varsinkin pääkaupunkiseudulla, koronapandemian alettua. Erityisesti palveluihin vaikuttaneet rajoitustoimet sekä opiskelijoiden siirtyminen etäopiskeluun on heikentänyt vuokra-asuntojen kysyntää. Tilastokeskuksen tilastojen mukaan näyttäisi siltä, että pääkaupunkiseudulla uudet vuokrasopimukset ovat jopa olleet laskussa viime vuoden aikana. Viime vuosina onkin vallinneet vuokralaisten markkinat, ja vuokranantajat ovat joutuneet kilpailemaan hyvistä vuokralaisista.

Vuokrasopimuksissa korotukset sidotaan yleensä elinkustannusindeksiin, joten elinkustannusten kehityksen voidaan jossain määrin ennustavan vapaarahoitteisten vanhojen vuokrasopimusten korotuksia. Uusien vuokrasopimusten taso puolestaan määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Näin ollen vuokramarkkinoiden kireys heijastelee juuri uusien vuokrasopimusten tasoon. Uusien ja vanhojen vuokrien korotuksissa painottuvat tänä vuonna hieman eri asiat.

Vanhoissa sopimuksissa iso painoarvo on energian hinnan nousulla. Viime vuonna elinkustannusindeksi kohosi 2,2 prosenttia. Toisaalta vuokranantajat eivät välttämättä uskalla siirtää korotuksia täysimääräisesti vuokriin, jotta he eivät menetä hyviä vuokralaisia. Vuokrakehitys jääkin tänä vuonna jonkin verran alle yleisen inflaatiokehityksen, sillä vuokra-asuntoja on edelleen alikäytöllä ja rakentaminen pitää asuntotarjontaa yllä.

Uusien vuokrasopimusten tason puolestaan määrittää vuokra-asuntojen kysynnän ja vapaana olevien vuokra-asuntojen suhde. Toisaalta kaupunkeihin virtaa jälleen uusia vuokralaisia, mikä lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Myös asuntojen hintojen nousu aiheuttaa nostopaineita uusiin vuokrasopimuksiin. Kuitenkin Vuokraovi.com-palvelun mukaan vapaita vuokra-asuntoja on tarjolla runsaasti, vaikkakin niiden määrä on laskenut viime vuoden lopulta. Lisäksi uusia vuokra-asuntoja valmistuu tämän vuoden aikana. Näin ollen uusien vuokrasopimusten osalta markkinatilanne voi vielä olla suotuisa vuokralaiselle.

Vuokra-asuntokysynnän ennustetaan palautuvan kevään aikana kohti koronakriisiä edeltänyttä aikaa, kun palveluiden työllisyystilanne normalisoituu ja opiskelijat palaavat lähiopetukseen (Taulukko 3). Tänä vuonna vapaarahoitteisten vuokrien kasvu onkin reippaampaa kuin viime vuonna.

Taulukko 3. Uusien ja vanhojen vuokrasopimusten alueellinen ennuste vuodelle 2022.

  2021,% 2022e%
Koko maa 0,8 1,3
Helsinki 0,8 1,2
Espoo-Kauniainen 0,8 1,0
Vantaa 0,8 1,5
Turku 1,5 1,4
Tampere 1,3 1,2
Lahti 0,4 0,6
Kuopio 0,5 1,0
Jyväskylä 0,0 0,8
Oulu 1,1 1,3

Pääkaupunkiseudulle virtaa paljon uusia vuokra-asujia, kun palvelualojen työntekijät ja opiskelijat muuttavat alueelle, kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta hillitsee vuokrien nousua. Turussa ja Tampereella vuokrat kehittyivät viime vuonna erityisen hyvin, koska asuntotuotanto oli vielä melko vähäistä. Tänä vuonna vuokrakehitys hieman hiipuu, sillä uusia asuntoja valmistuu suuri määrä sekä Turussa että Tampereella. Myös Oulussa vuokrat kehittyivät viime vuonna keskiarvoon nähden hyvin, koska asuntotuotanto laski edellisestä vuodesta. Ensi vuonna valmistuvien asuntojen määrä hieman nousee, mutta alueen vetovoima pitää vuokramarkkinoiden kysyntää yllä. Jyväskylässä, Kuopiossa ja Lahdessa opiskelijoiden paluu saa vuokra-asuntojen kysynnän vilkastumaan. 

Kuvio 12 osoittaa, että vuokralla asuvien kotitalouksien maksamien vuokrien suhde käytettävissä oleviin tuloihin kääntyi laskuun viime vuonna. Koko maassa 50-neliöisen asunnon vuokra suhteessa vuokralla asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin on noin 40 prosenttia. Helsingissä suhdeluku on lähennellyt jo 50 prosenttia. Tänä vuonna vuokrat kehittyvät edelleen hieman hitaammin kuin vuokralaisten käytettävissä olevat tulot.

 

Kuvio 12. Vanhan kerrostaloasunnon neliövuokran suhde vuokralla asuvien kotitalouksien käytettävissä oleviin mediaanituloihin suurimmissa kaupungeissa. Vertailu asuntona on käytetty 50 neliöistä kerrostaloasuntoa. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot on ennustettu vuosille 2021 ja 2022. Tuloennuste on sama kaikille kaupungeille.

Ara-vuokrat nousevat maltillisesti

ARA-vuokriin vaikuttaa muun muassa asuntokannan rakenne ja rahoitusrakenne. Kukin ARA-asunnon omistava kuntayhtiö päättää itsenäisesti vuokristaan. Vapaarahoitteisten vuokrien ja ARA-vuokrien määräytymisperusteet ovat erilaiset. Vapaarahoitteisten vanhojen vuokrasopimusten korotukset on tyypillisesti sidottu elinkustannusindeksiin, kun taas ARA-asuntojen vuokrat määritellään omakustannusperusteella jokaiselle taloyhtiölle erikseen. Kuitenkin tasausmenetelmän avulla saman vuokrataloyhteisön omistamien vuokratalojen- ja asuntojen vuokria voidaan tietyin ehdoin tasata eri taloyhtiöiden välillä. Merkittävin tekijä, joka vaikuttaa omakustannustasoon, on rakennuksen ylläpidosta aiheutuvat kustannukset. Näin ollen ARA-vuokrien kehitystä voidaan ennakoida edeltävän vuoden ylläpitokustannusten perusteella. Vuonna 2021 asuinkerrostalojen ylläpidon kustannukset nousivat arviolta noin 3 prosenttia. ARA-vuokrien kasvuennusteet ovat melko maltillisia tälle vuodelle, vaikka ylläpidonkustannuksissa onkin ollut suuret kasvupaineet (Taulukko 4). Suurin syy tälle on se, että kun kuntayhtiöt ovat tehneet korotuspäätöksiä, ei vielä ole ollut täysin tiedossa esimerkiksi energian hintojen voimakas nousu. Yleistä korotustasoa matalammat korotukset tänä vuonna voi aiheuttaa paineita tuntuvammille korotuksille vuonna 2023.

Taulukko 4. ARA-vuokrien alueellinen ennuste vuodelle 2022.

  2021,% 2022e,%
Koko maa 0,9 0,9
Helsinki 1,2 1,0
Espoo-Kauniainen 0,8 0,8
Vantaa 0,8 0,8
Turku 0,8 0,9
Tampere 1,2 1,3
Lahti 1,1 1,2
Kuopio 1,4 1,3
Jyväskylä 0,4 1,0
Oulu 1,3 1,0

Myös ARA-tuotanto on säilynyt vilkkaana koronakriisin aikana. Vuonna 2021 ARA-tuotantoa aloitettiin reilu 9 600 asuntoa, mikä on noin 15 prosenttia enemmän kuin edellisenä vuotena. Rakennusteollisuuden ennusteen mukaan tänä vuonna ARA-tuotanto puolestaan laskee saman verran ja asuntoja valmistuu noin 8 000 kappaletta. Suurin osa ARA-tuotannosta kohdistuu kasvukeskuksiin, erityisesti pääkaupunkiseudulle. Lisäksi ARA-tuotanto painottuu pieniin asuntoihin. Helsingissä noin 60 prosenttia ARA-tuotannosta on yksiöitä ja kaksioita.

Viime vuosina ARA-vuokrien suhde vapaarahoitteisiin vuokriin on pysynyt melko tasaisena eri alueilla (Kuvio 13). Suhteessa edullisempia ARA-vuokrat ovat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla yleensä. Mitä pienempiin kaupunkeihin ja mitä pienemmille asuntomarkkinoille mennään, sitä suurempi on ARA-vuokrien suhteellinen taso. Tämä tarkoittaa sitä, että tuetussa vuokra-asunnossa asuvat kotitaloudet eivät saa kovinkaan suurta hyötyä verrattuna vapaarahoitteiseen asuntoon. Monissa pienissä ja keskisuurissa kunnissa ARA-yhtiöt ovatkin ongelmissa, kun väestö vähenee ja asuntojen houkuttelevuus on heikko.  Heikon kannattavuuden takia ARA-asuntoyhtiöitä on alettu hiljalleen ajaa alas näissä kunnissa. Valtion tarjoamia purkuavustuksia on parannettu, jotta haitat yhtiöiden lakkauttamisesta olisivat mahdollisimman pienet kaikille osapuolille.

 


Kuvio 13. ARA-neliövuokrien suhde vapaarahoitteisiin neliövuokriin.


Viime vuosina ARA-asuntoja on vapautunut vuosittain rajoitteista noin 5000–6500 lainaehtojen kautta ja 4000–6500 on vapautettu erillisellä hakemuksella. Vapautuvien asuntojen määrä on pysynyt melko tasaisena vuoden 2017 jälkeen ja noin 75 prosenttia vapautuneista asunnoista jää vuokrakäyttöön. Nämä asunnot siis muuttuvat vapaarahoitteisiksi ja niiden vuokrien säännöstely päättyy. Vuokrat eivät kuitenkaan yleensä nouse vastaavien vapaarahoitteisten asuntojen tasolle, vaan muutos tapahtuu vähitellen. Näin ollen ARA-asuntojen rajoituksista vapautuminen ei aiheuta suurta shokkia asuntomarkkinoille.

Yhteenveto: Asuntomarkkinat uuden edessä

Yhteenvetona voidaan todeta, että asuntomarkkinat hakevat vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla suuntaansa koronakriisin jälkeiselle ajalle. Asuntohintojen kasvuvauhti hieman laantuu viime vuodesta, kun kotitalouksien kulutustottumukset normalisoituvat. Muuttoliike palautuu kevään aikana, kun palvelualojen työllisyystilanne paranee ja opiskelijat palaavat lähiopetukseen. Tämä lisää merkittävästi vuokra-asuntojen kysyntää, mutta toistaiseksi vuokra-asuntojen tarjonta on hyvällä tasolla. Vuokra-asuntoja on tyhjillään ja uusia valmistuu vielä tämän vuoden aikana runsaasti. Inflaation nousu aiheuttaa nostopaineita vanhoihin vuokrasopimuksiin, mutta ne eivät realisoidu täysimääräisinä.

Vielä toistaiseksi korko pysyy sellaisella tasolla, että se hidastaa vain vähän asuntojen hintojen nousutahtia. Kuitenkin negatiivisten korkojen aika näyttäisi tulevan päätökseen tämän vuoden aikana. Koron jatkavat nousuaan tämän vuoden jälkeenkin, mutta elleivät muutokset ole nopeita ja suuria, asuntomarkkinat sopeutuvat korkeampien korkojen maailmaan ilman suurempia häiriöitä. Korot ovat kuitenkin olleet niin pitkään hyvin matalat, että herää huoli koron nousun vaikutuksista hyvin velkaisten kotitalouksien lainanhoitokykyyn. 

Koronapandemian pysyvät vaikutukset asuntomarkkinoille jäävät vielä nähtäväksi. Todennäköistä on, että ainakin pääkaupunkiseudulla asuntokysyntä saattaa jäädä tulevina vuosina hieman heikommaksi, koska etätyöskentely mahdollistaa työssäkäyntialueiden laajenemisen. Toisaalta koronakriisi on aiheuttanut muutoksia kotitalouksien asumismieltymyksissä niin asunnon kuin taloyhtiön yhteisten tilojen suhteen. Lähitulevaisuus kertoo, kuinka pysyviä nämä mieltymysten muutokset ovat.

Tämä on PTT:n alueellinen asuntomarkkinaennuste. Lisäksi ennusteeseen kuuluu asuntomarkkinoiden erityisteema, jossa pohditaan asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymiä. – lue erityisteema täältä (linkki).