Ajankohtaista

PTT:n ennusteen mukaan asuntojen nimellishinnat tulevat laskemaan noin kymmenen prosenttia vuosina 2009-2011

  • PTT:N ALUEELLINEN ASUNTOMARKKINAENNUSTE 2009-2011

      

    ·        PTT:n ennusteen mukaan asuntojen nimellishinnat tulevat laskemaan noin kymmenen prosenttia vuosina 2009-2011. Asuntohintojen reaalinen lasku tulee olemaan noin 15 prosenttia kun inflaatiovauhti hidastuu prosentin tai parin tuntumaan.

    ·        Asuntokauppa alkoi hyytyä jo alkusyksystä, ja hidastunut kaupankäynti on vetänyt myös asuntojen hinnat loivaan laskuun. Hintojen lasku johtuu lähinnä talouskehityksen suuresta epävarmuudesta sekä asunnonostajien riskinottohalukkuuden laskusta. Varsinkaan työllisyyskehitys ei enää ruoki kuluttajien optimismia oman lainanhoitokykynsä suhteen niin kuin tähän asti. Asuntojen hintakehitystä ei parin seuraavan vuoden aikana myöskään tue viime vuosien voimakas tulokehitys. Tilannetta asuntomarkkinoilla helpottaa kuitenkin asuntolainojen korkotason lasku, eikä lainojen saatavuuskaan tule vaikeutumaan merkittävästi.

    ·        Ennustetta tehtäessä on oletettu että talouden taantuma ei taitu suoranaiseksi lamaksi, vaan työttömyyden kasvu jää korkeintaan pariin prosenttiyksikköön ja talouden hidas elpyminen alkaa vuoden 2009 loppupuolella tai viimeistään v 2010 alussa.

    ·        Varsinaista asuntojen hintaromahdusta ei tulla näkemään, sillä Suomen asuntomarkkinoille ei ole viime vuosien nopeasta hintojen noususta huolimatta kehittynyt samanlaista hintakuplaa kuin esimerkiksi Yhdysvalloissa, Iso-Britanniassa, Irlannissa ja Espanjassa. Asunnonostajien kasvaneen tulotason, laskevien korkojen ja asuntojen reaalihinnoissa jo tapahtuneen korjausliikkeen vuoksi asuntojen hinnat ovat Suomessa realistisella tasolla suhteutettuna sekä niiden hintahistoriaan että asuntomarkkinoiden kriisimaiden hintatasoon.

    ·        Asuntolainojen lyhennysten ja korkojen osuus kotitalouksien nettotuloista ei ole kasvanut siitä mihin 2000-luvulla on totuttu, ainakaan asuntojen hintojen nousun vuoksi. Tutkimuksessa tarkasteltiin kokonaan velkarahalla ostetun kerrostalokaksion lainanhoitokustannuksia eri puolilla maata viimeisen kymmenen vuoden aikana. Vaikka asuntojen hinnat ovatkin kasvukeskuksissa nousseet nopeasti, kotitalouksien tulojen nousu, historiallisesti suhteellisen matala korkotaso sekä pitkät laina-ajat ovat helpottaneet asuntovelallisten taakkaa.

    ·        Asuntojen myyjistä valtaosalle on taloudellisesti mahdollista vetäytyä pois markkinoilta odottamaan aikojen paranemista, jos he säilyttävät työpaikkansa. Liiallinen velkaantuminen on ongelma vain pienelle osalle kotitalouksia ja suurimmat luotot näyttävät keskittyneen maksukykyisimpiin kotitalouksiin. Asuntojen hinnat laskevat lähivuosina kuitenkin PTT:n ennustetta enemmän jos työttömyys lähtee rajuun kasvuun ja panee liikkeelle asuntojen pakkomyynnit. Työllisyystilanteen raju ja nopea heikkeneminen viilentäisi asuntomarkkinoita myös niiden osalta jotka säilyttäisivät työpaikkansa.

    ·        Asuntojen hinnat ovat 2000-luvulla kehittyneet melko lailla samaa tahtia eri puolilla maata. Tilastokeskuksen viimeisimpien tietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat kuitenkin laskeneet vasta pääkaupunkiseudulla, mutta pysyneet muualla maassa vielä ennallaan. Myös kiinteistövälittäjien myyntitilastojen mukaan hintojen lasku on pääkaupunkiseudulla ollut muuta maata nopeampaa. Hintakehityksessä ei kuitenkaan tule olemaan suuria alueellisia eroja maan eri kasvukeskusten välillä, vaan viime vuosien tapaan pääkaupunkiseutu toimii jälleen hintajohtajana, jota muut kaupungit seuraavat.

    ·        Asuntojen uudisrakentaminen suhteessa koko asuntokantaan on niin pientä että asuntorakentamisen nopealla supistumisella ei ole näkyvää vaikutusta asuntojen hintoihin kolmen vuoden pituisen tarkasteluperiodin aikana.

    ·        Asuntojen hintoja ei voi tarkastella irrallaan vuokramarkkinoista. Viime vuosien aikana omistusasuminen on tullut vuokra-asumista edullisemmaksi, kun omistusasumisen hinnaksi lasketaan pelkät asuntolainan korkokustannukset (ja poistot), mutta lainojen lyhennykset lasketaan säästämiseksi. Omistusasuminen olisi siis ollut vuokralla asumista edullisempaa vaikka omistusasuntojen hintojen nousua ei otettaisi huomioon. Korkeammat korot ja asuntojen hintojen nousu 2000-luvun puolivälistä lähtien korjasivat tilannetta välillä tilannetta vuokra-asumisen eduksi. Korkojen ja asuntohintojen lasku ja samanaikainen vuokrien nousu ovat kuitenkin jälleen kasvattamassa omistusasumisen edullisuutta.

    ·        Sekä yksityisissä vuokrissa että tuettujen vuokra-asuntojen vuokrissa on nousupaineita erityisesti ensi vuonna. Tuettujen vuokra-asuntojen vuokrataso riippuu pelkästään asunnoista vuokranantajalle koituvista kiinteistöjen hoito- ja ylläpitokustannukset sekä korkokustannuksista, jotka molemmat ovat nousseet nopeasti. Hoitokustannuksissa on edelleen nousupaineita korkeiden palkankorotusten vuoksi, mutta ylläpitokustannukset tulevat alas sitä mukaa kun alentunut öljyn hinta alkaa näkyä lämmityskustannuksissa. Yleinen korkotason lasku näkyy lainarahan hinnassa viiveellä. Pieni osa kuntien tuetusta vuokra-asuntotarjonnasta rahoitetaan tosin yksityisiltä yrityslainamarkkinoilta, jotka ovat vielä pahasti jäissä.

    ·        Yksityisetkin vuokranantajat ovat siirtämässä kasvaneita kiinteistönhoito- ja ylläpitokuluja vuokriin viiveellä. Lisäksi yksityisten markkinoiden vuokria nostaa vuokra-asuntojen kasvanut kysyntä sitä mukaa kun asuntokauppa on hyytynyt.

     ALUEELLINEN ASUNTOMARKKINAENNUSTE 2009-2011
    Petri Mäki-Fränti - Markus Lahtinen - Hanna Karikallio - Janne Huovari – Raija Volk
    Julkaisu saatavana painettuna alkuvuodesta 2009.
    Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos, Eerikinkatu 29 A, 00180 Helsinki,
    puh. (09) 348 8844, sähköposti: econ.res@ptt.fi

    Lisätietoja: Petri Mäki-Fränti, puh. (09) 3488 8420, petri.maki-franti@ptt.fi.