Kansantalous

Asuntomarkkinat 2018 erityisteema: Rakentamisen alueellinen tasapaino

KANSANTALOUDEN TUTKIMUSRYHMÄ
12 tammikuu 2018

Asuntomarkkinaennuste 2018 erikoisteema:
Asuntorakentamisen alueellinen tasapaino

Tämä on PTT:n 2018 asuntomarkkinaennusteen erikoisteema. Varsinaisen ennusteen pääset lukemaan täältä.

Rakentamisen aloitukset lähtivät kasvuun vuoden 2015 aikana ja aloitusten määrä nousi merkittävästi vuoden 2016 aikana. Vahva kasvu on jatkunut myös vuonna 2017, ja kasvu näkyy ennen kaikkea asuntorakentamisessa. Asuntoja valmistuu nyt enemmän kuin pitkään aikaan.
Tämänhetkiseen rakentamisen tilanteeseen saattaa liittyä alueellisia epätasapainoja sen suhteen, mikä tarve uudisrakentamiselle on. Viimeaikaisen rakentamisen nopean kasvun on epäilty synnyttävän ylitarjontaa asunnoista eräissä maakuntien keskuskaupungeissa. Huolena on ollut erityisesti, että väestönkasvu ei ole ollut riittävää luomaan tarvittavaa kysyntää asunnoille. (Rakennusteollisuus RT 2017a).

Erikoisteemassa tarkastellaan asuntorakentamista suhteessa väestökehitykseen keskittyen muutamiin kaupunkeihin, joissa on erilainen tilanne uudisrakentamisen ja väestönkasvun suhteen. Esimerkkejä kaupungeista, joissa voi olla riski liiallisen rakentamisesta ovat tässä teemassa Seinäjoki, Joensuu ja Rovaniemi. Vertailukohdiksi on valittu suurempia kaupunkeja: pääkaupunkiseudun kaupungit, Tampere ja Turku.
Teemassa selvitetään, miten rakentamisen nopea kasvu on viime vuosina ollut mahdollista, minne uusia asuntoja on valmistunut, miten työllisyyskehitys on tukenut hintakehitystä ja millaista väestökehitys on ollut näillä alueilla.

Nykyinen uudisrakentamisen määrä ei ole vielä aiheuttanut ylitarjontaa alueellisille asuntomarkkinoille tarkastelluissa kaupungeissa. Suurissa kaupungeissa asuntorakentamisen kapasiteetti on vielä riittänyt täyttämään asuntorakentamisen tavoitteet. Esimerkkeinä olleissa maakuntien keskuskaupungeissa väestökehitys kaupunkien sisällä on lisännyt väestöä kaupunkimaisilla alueilla. Kaupunkien keskustat houkuttelevat asukkaita myös maakuntakeskuksissa ja uusille kaupunkiasunnoille on kysyntää. Rakentamisen kapasiteetista voi kuitenkin syntyä rajoite kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle.

Rakentamisen nopea kasvu

Uudisrakentamista ovat vauhdittaneet hyvät signaalit talouskasvusta. Kuluttajien luottamus omaan talouteen on ollut korkealla tasolla, työllisyys on ollut kasvussa ja lainakorot ovat olleet edelleen matalalla. Odotettua voimakkaampana jatkunut kaupungistumiskehitys on lisännyt kysyntää erityisesti kaupunkiasumiselle.

Täydennysrakentaminen ja kaupunkirakenteen tiivistäminen ovat kasvattaneet asuinrakentamista jo aiemmin pääkaupunkiseudulla, mutta nyt rakentamisen kasvu näkyy myös maakuntakeskuksien asuntorakentamisessa.Asuntorakentaminen lähti asuntoaloitusten osalta uudelleen voimakkaaseen nousuun vuoden 2015 lopulla. Rakentamisen volyymi seurasi perässä vuonna 2016. Vuoden 2017 osalta luvut ovat vielä harhaisia alaspäin, koska rekisteriaineistoissa on puutteita viimeisimmissä julkistuksissa. Rakentamisen trendi tulee jatkumaan nousevana myös tulevina vuosina. (Kuvio 1 Asuntorakentaminen Suomessa).

Pieniin kaupunkiasuntoihin jo useamman vuoden ajan kohdistunut voimakasta sijoittajakysyntää (Kekäläinen ym. 2017). Kotitalouksien talouden parantuessa myös kuluttajien kysyntä pieniin kaupunkiasuntoihin on ollut kasvussa. Uudisrakentamisen määrän kasvu on vastannut kasvaneeseen kysyntään, mutta huolimatta ennätyssuuresta valmistuneiden asuntojen määrästä kysynnän kasvu ylittää edelleen asuntojen tarjonnan erityisesti suurimmissa kaupungeissa.

Kaupungistumiskehitys näkyy myös muutamissa maakuntien keskuskaupungeissa, joissa kaupungin sisäinen väestökehitys on kasvattanut väestöä kaupunkien keskustoissa. Monissa kaupungeissa 60- ja 70-luvuilla rakennettuja keskustoja ollaan rakentamassa uudelleen. Tämän lisäksi uutta tonttimaata on vapautunut teollisuuden käytöstä, kun teollinen toiminta on loppunut. Uusia asuinalueita on alettu rakentaa esimerkiksi Joensuun Penttilässä sekä Helsingissä Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa.

Asuntorakentamisessa on kokonaismäärän osalta pysytelty vuoden 2010 jälkeen tasaisesti noin 30 000 vuosittain valmistuvan asunnon tasolla. Tänä vuonna valmistuvien asuntojen määrässä tullaan kuitenkin näkemään suuri nousu, kun asuntoja valmistuu yli 40 000 (ks. ennuste kuvio 3).
Valmistuneiden asuntotyyppien välillä rakentamisessa on 2010-luvulla kuitenkin tapahtunut merkittävä muutos. Kerrostaloasuntoja valmistui vuodesta 2011 alkaen keskimäärin 17 000 kappaletta, mikä oli noin 4 000 asuntoa enemmän kuin 2000-luvun alussa keskimäärin. Kerrostaloasuntoja on lukumääräisesti valmistunut yhtä paljon viimeksi vuonna 1975. Samaan aikaan erillisten pientalojen määrä alkoi laskea: vuonna 2011 pientaloja valmistui lähes 12 000, kun vuonna 2016 vastaava luku oli noin 7 000 pientaloa. Rivi- ja ketjutalojen määrässä ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia 2010-luvulla. (Kuvio 2 Valmistuneet asunnot asuntotyypeittäin. Lähde: Tilastokeskus, PTT).

Asuntoaloituksissa odotetaan olevan pientä laskua kuluvan vuoden aikana verrattuna viime vuoden ennätyssuuriin asuntoaloituksiin. Rakentamisen kapasiteetti on koetuksella ja mahdollisuuksia resurssien kasvattamiseen on kartoitettava tarvittaessa. Kapasiteetin rajoittaessa tuotantoa, on uhkana, että rakennuskustannukset kasvavat jyrkästi. Pienten kerrostaloasuntojen rakentaminen vaatii enemmän sei-niä kuin suuremmissa kohteissa. Betonielementtien toimitusviiveet ovat aiheuttaneet pullonkaulaa rakentamiselle yhdessä työvoimapulan kanssa.

Rakennusalan työllisyys on ollut kasvussa vuoden 2016 alusta alkaen (Tilastokeskus 2017). Työllisyyden kasvu näkyi myös uusissa asuntoaloituksissa. Vuonna 2016 asuntoaloitukset kasvoivat 37 000 aloitukseen, lähes 15 prosenttia edelliseen vuoteen. Vuonna 2017 asuntoaloituksia arvioidaan olevan ennätysmäärä 43 000 kappaletta ja aloitukset pysyvät myös tänä vuonna korkealla tasolla, noin 40 000 asuntoaloituksessa.


Rakennusteollisuuden työvoimakyselyn (2017b) mukaan talonrakennusteollisuuden työmaiden kokonaisvahvuus oli kasvanut vuonna 2016 lähes 47 prosenttia verrattuna vuoden 2013 kyselyyn. Ulkomaisen työvoiman osuuden kasvuvauhti oli tasaantunut jo 2013 kyselyssä ja nyt sen osuus oli jopa pienentynyt. Vuonna 2016 ulkomaalaisten osuus työmaiden kokonaisvahvuudesta oli 17 prosenttia, kun se kolmea vuotta aiemmin oli lähes 22 prosenttia. Ulkomaalainen työvoima kasvoi kuitenkin absoluuttisesti mitattuna kolmen vuoden takaiseen tilanteeseen.

Rakennusteollisuuden johtopäätösten mukaan työvoiman kokonaisvahvuuden kasvu ei olekaan perustunut ainoastaan ulkomaisen työvoiman määrän kasvuun. Yhä useampi talonrakennusalalle syntyneistä työpaikoista on mennyt suomalaisille. Työvoimareserviä on löytynyt työttömistä, oppilaitoksista valmistuneista sekä mahdollisesti alan vaihtajista.

Rakentamisen työvoiman kasvu on mahdollistunut rakentamisen vilkastumisen myötä, kun kaavoitusta on lisätty. Suurimpien kaupunkiseutujen asuntotuotannon tavoitteista sovitaan yhdessä muiden maankäyttöön ja liikenteen kehittämistavoitteiden kanssa valtion ja kaupunkien välisillä maankäytön, liikenteen ja asumisen MAL-sopimuksilla (Ympäristöministeriö 2017c). Uusimmat MAL-sopimukset solmittiin Helsingin, Tampereen, Turun ja Oulun kaupunkiseuduille koskemaan vuosia 2016-2019. Aiempi sopimuskausi koski Helsingin ja Turun seudulla vuosia 2012-2015 sekä Tampereen ja Oulun seudulla vuosia 2013-2015. Ensimmäinen MAL-aiesopimus laadittiin Tampereen kaupunkiseudun osalta koskemaan jo vuosia 2011-2012.

Sopimuskausien välillä MAL-sopimusten mukaiset asuntotuotantotavoitteet kasvoivat. Esimerkiksi asuntotuotantotavoite kasvoi pääkaupunkiseudulla vuosien 2012-2015 tavoitteesta 38 240 asunnosta yli 7 500 asunnolla nykyisen sopimuskauden tavoitteeseen 45 888 asuntoon. (Ympäristöministeriö 2012, 2017b). MAL-sopimuksissa on asuntotuotannon kokonaistavoitteiden ohella merkittävät tavoitteet ARA- ja muulle kohtuuhintaiselle vuokra-asuntotuotannolle. Asuntotuotannon kasvu on riittänyt vastaamaan näihin tavoitteisiin.

Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja Tampereella on arvioitu olevan pidemmän aikavälin aikana syntynyttä vajetta asunnoista. (Vainio 2016).  MAL-sopimusten mukaiset asuntotuotantotavoitteiden kasvattamiset ovat olleet yksi keino saada näiden kaupunkiseudun kuntien kaavoitus ja tonttituotanto vastaamaan kyseisiin kuntiin kohdistuvaan kysyntään.

Asuntorakentaminen on vilkastunut viime vuosina asuntosijoittajien toimesta. Lainakorot ovat olleet matalalla tasolla finanssikriisin jälkeisinä vuosina vuodesta 2009 alkaen. Matalat tuotot muissa sijoituskohteissa saivat sijoittajat kiinnostumaan asuntosijoittamisesta. Epävarman taloustilanteen myötä kotitalouksien asunnonostohalut olivat vähentyneet ja samalla asuntorahastojen merkitys tuotannon ylläpitäjänä oli kasvanut  (Kekäläinen ym. 2017). 
Uudiskohteiden hintoihin ja vuokriin rahastoilla on silti voinut olla nostava vaikutus, vaikka ne lisäävätkin asuntotarjontaa. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttajat ovat kohdistaneet investointejaan hyvin valikoiden. Pääkaupunkiseudun lisäksi uudistuotanto on keskittynyt muutamiin harvoihin suuriin ja kasvaviin kaupunkeihin.

Talouden piristyttyä pitkittyneen taantuman jälkeen myös kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kasvaneet viime vuosina. Yhdessä kuluttajien kasvaneen luottamuksen myötä myös yksityistä rahaa on alkanut siirtyä asuntomarkkinoille. Kasvanut kuluttajien kysyntä on kasvattanut kokonaiskysyntää asunnoille. Samalla se madaltaa riskejä, jotka liittyisivät sijoittajien nopeaan vetäytymiseen asuntomarkkinoilta. 

Rakentamisen nopea kasvu on ollut mahdollista suotuisan talouskehityksen myötä. Kuluttajien luottamus on ollut korkealla tasolla ja kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kääntyneet nousuun pitkän taantuman jälkeen. Kysyntä erityisesti kaupunkiasumiselle on odotettua voimakkaampaa. Kysyntää vastaavan rakentamisen kasvu on vasta lähtenyt kuromaan umpeen usealta vuodelta syntynyttä asuntotuotannon vajetta. Rakentamisen kapasiteetti on kuitenkin koetuksella. Rajallisilla resursseilla on yhä tärkeämpää kiinnittää huomiota siihen, mitä ja minne rakennetaan.

Asuntoja valmistuu ennätysmäärä

Tämän hetkiseen rakentamisen tilanteeseen saattaa liittyä alueellisia epätasapainoja sen suhteen, mikä tarve uudisrakentamiselle on. Viimeaikainen rakentamisen nopea kasvu on kuitenkin herättänyt epäilyksiä asuntorakentamisen ylitarjonnasta. Eräissä maakuntien keskuskaupungeissa voidaan olla synnyttämässä ylitarjontaa asunnoista, koska väestönkasvu ei ole riittävää luomaan tarvittavaa kysyntää asunnoille. (Rakennusteollisuus RT 2017a).

Asuntorakentaminen on vilkastunut erikoisteeman esimerkkikaupungeissa finanssikriisin jälkeisinä vuosina vuodesta 2010 alkaen. Vuodesta 2016 alkaen asuntoja on valmistunut jälleen kiihtyvään tahtiin. Lukumääräisesti eniten asuntoja on rakennettu pääkaupunkiseudun kaupunkeihin Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle. Viime vuosina rakentaminen on vauhdittunut myös kahdessa muussa Etelä-Suomen kasvukolmion kaupungissa, Tampereella ja Turussa. (Kuvio 3 Asuntotuotannon määrä esimerkkikaupungeissa. Lähde: Kaupunkien rakennusvalvonta, PTT)

Rakentamisen yleinen vilkastuminen viime vuosina on alkanut näkyä myös maakuntakeskuksissa, Joensuussa, Seinäjoella ja Rovaniemellä.  (Kuvio 3).
Vuonna 2016 valmistuneista asuinrakennuksista lähes kolmannes valmistui pääkaupunkiseudulla. Tampereella ja Turussa valmistui reilu 10 % koko Suomen asuntotuotannosta sekä Joensuussa, Seinäjoella ja Rovaniemellä yhteensä noin 5 %. Muun Suomen osuus esimerkkikaupunkien jälkeen oli hieman yli puolet valmistuneista asunnoista.

Asuntorakentamisen vauhdittuminen on ominaista taloudellisen taantuman aikana, jolloin tuotetaan erityisesti tuettua asuntokantaa. Asuntoaloitusten huiput ovatkin 2000-luvulla sijoittuneet vuosien 2009-2010 ja 2015-2016 vaihteisiin. Jälkimmäisen asuntoaloitusaallon myötä rakennusinvestoinnit olivat vetämässä Suomen taloutta nousuun. Näiden asuntoaloitusten satoa korjataan nyt vuosina 2017 ja 2018, jolloin valmistuvien asuntojen määrän odotetaan rikkovan viime vuosikymmenten ennätyksiä.

Pääkaupunkiseudulle valmistuu kolmannes asuntotuotannosta

Pääkaupunkiseudun kaupungeissa, Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla rakentami-nen on ollut korkealla tasolla 2010-luvulla. Vuonna 2016 Pääkaupunkiseudun MAL-sopimusalueen asuntotuotanto oli hieman alle 10 000 uutta asuntoa. Valmistuneiden asuntojen määrä oli noin 96 prosenttia MAL-sopimuksen mukaisesta vuositavoitteesta, 10 325 asunnosta. (Ympäristöministeriö 2017b).

MAL-sopimuksessa vuodelle 2016 Helsingin tavoite oli 5 400 asuntoa vuodessa, eikä tavoitteeseen olla päästy viime vuosien korkeista asuntotuotantoluvuista huolimatta. Espoon asuntotuotantotavoite oli 2 700 asuntoa vuonna 2016. Myös Espoo on jäänyt tavoitteesta ensimmäisellä sopimusvuodella. Vantaa on sen sijaan jopa ylittänyt oman vuositavoitteensa, 2 160 asuntoa.

Pääkaupunkiseudun kaupunkien osalta vuosittaiset asuntotuotantotavoitteet kas-vavat tasaisesti vuoteen 2019 asti. Päästäkseen tavoitteisiin, on rakennustoiminnan jatkuttava vilkkaana näillä alueilla. Vuonna 2017 Helsingin, Espoon ja Vantaan asuntotuotannon on arvioitu olevan noin 12 000 asuntoa, mikä olisi lähes 2 000 asuntoa enemmän, kuin mitä vuonna 2016 valmistui. Vuonna 2017 on arvioitu asuntoaloituksien määrän olevan yli tuhat asuntoa enemmän kuin valmistuvien asuntojen määrä kyseisenä vuotena. (Ympäristöministeriö 2017a). Nykyisillä asuntoaloitusten määrillä asuntotuotannon tavoitteisiin tullaan pääsemään pääkaupunkiseudulla.

Tampere ja Turku kurovat asuntovajetta kiinni

Tampereella on valmistunut vuosittain hieman alle 2 000 asuntoa 2010-luvulla. Rakentamisen määrä on jäänyt jälkeen vuosituhannen alun rakentamisen määristä, jolloin vuosittainen asuntotuotanto oli parhaimmillaan yli 2 000 asuntoa. Asuntotuotanto on laahannut väestönkasvun perässä. Vuosituhannen alun jälkeen 2 000 valmistuvan asunnon raja rikottiin uudelleen vasta vuonna 2016. Asuntotuotantotavoite on 1 900 asuntoa vuodessa MAL-sopimuskaudelle 2016-2019. Tampereen kaupunkiseudulla MAL-sopimuksissa tavoite on noin 3 000 asuntoa vuosittain. (Ympäristöministeriö 2016a)

Turussa asuntotuotanto on vuoden 2010 jälkeen noussut erityisesti kerrostaloasunnoissa. Asuntotuotanto on ollut hyvin matalaa 2000-luvun alkuvuosikymmenellä, vuosittain on jääty jopa alle 500 valmistuneeseen asuntoon. Rakennustoiminta on kuitenkin piristynyt finanssikriisin jälkeisinä vuosina. Tuotantohuippu oli vuosi 2012, jolloin valmistui yhteensä yli 1 200 asuntoa. 2010-luvun alkupuolella asuntoja on valmistunut vuosittain keskimäärin 950. Parina viime vuotena asuntoja on valmistunut Turkuun jälleen yli 1 000 asunnon vuosivauhtia. MAL-sopimuksessa Turun asuntotuotantotavoite on yli 1100 asuntoa vuosittain vuosille 2016–2019. (Ympäristöministeriö 2016b)

Joensuussa, Seinäjoella ja Rovaniemellä asuntotuotanto vilkasta

Joensuussa valmistui 2010-luvun alussa keskimäärin noin 650 asuntoa vuodessa. Vuosituhannen alussa rakentaminen oli selvästi matalammalla tasolla, vuosittain valmistuneita asuntoja oli vähimmillään alle 300 useana vuotena. Vuonna 2015 valmistui 839 asuntoa, joista suurin osa rakentui asuinkerrostaloihin. Vuonna 2016 asuntotuotanto oli sen sijaan laskenut 528 asuntoon.

Rakennuslupien perusteella Joensuussa tulee valmistumaan selvästi enemmän asuntoja tulevina vuosina. Kerrostalohuoneistoja on rakenteilla Joensuuhun ennätysmäärä ja rakennuslupien perusteella rakentaminen jatkuu voimakkaana. Itä-Suomen yliopiston päätös siirtää Savonlinnan luokanopettajakoulutus Joensuuhun syksyllä 2018 on suurin yksittäinen syy suureen kerrostaloasuntojen määrän kasvuun. Vuonna 2018 Joensuuhun odotetaan muuttavan noin 700 opiskelijaa, joille rakennetaan vastaava määrä opiskelija-asuntoja.

Seinäjoella asuntotuotanto on viimeisten parin vuoden aikana vilkastunut. Uusissa asunnoissa oli pieni notkahdus vuonna 2014, jolloin valmistui alle 500 asuntoa. Vuonna 2016 asuntoja valmistui jo yli viiden vuoden keskiarvon, yli 600. Rakentaminen ei näytä hiipumisen merkkejä Seinäjoellakaan. Vuonna 2016 myönnettiin rakennuslupia lähes 1 200 asunnolle ja joulukuun 2017 alussa keskeneräisiä uusia asuntoja oli yli 1 300 kappaletta. Keskeneräisistä uusista asunnoista yli 1 000 asuntoa oli asuinkerrostaloissa.

Rovaniemellä asuntotuotanto ollut viimeisen kymmenen vuoden aikana keskimäärin hieman yli 400 valmistunutta asuntoa. Erillispientalojen osuus on ollut Rovaniemen valmistuvasta asuntokannasta suurta verrattuna muihin kaupunkeihin. Keskimäärin viime vuosina erillispientaloja on ollut yli puolet valmistuneesta asuntokannasta.

Rakentamisessa on Rovaniemellä tapahtumassa myös selvä käänne Joensuun tapaan. Vuonna 2016 rakennuslupia myönnettiin lähes vuoden 2012 tuotantohuippua vastannut määrä, yli 500 kappaletta. Rakennuslupien puolella kasvua oli erityisesti asuinkerrostaloihin myönnetyissä luvissa, joita oli myönnetty 150 kappaletta enemmän vuoden takaiseen verrattuna.

Asuntomarkkinoilla vetoa työmarkkinoiden epävakaudesta huolimatta

Työmarkkinoiden kohtaannolla on suuri alueellinen merkitys asuntomarkkinoiden kehitykselle. Asuntojen kysynnän kannalta kotitalouksien vakaa taloustilanne, muun muassa hyvien työllisyysnäkymien myötä, lisää halukkuutta ja mahdollisuuksia hankkia omistusasunto. Talouden rakennemuutos on ollut suuri haaste sellaisille alueille, joilla yksittäisen yrityksen tai toimialan merkitys työnantajana on suuri. Yksittäisen työnantajan ajautuminen vaikeuksiin voi romahduttaa asuntojen hinnat alueella.

Varsinkin suurten asuinrakennushankkeiden osalta päätöksiä rakentamisesta tehdään kuitenkin perustuen pitkälle aikavälille. Työllisyyskehitys on hyvin suhdanneherkkää ja siten muutokset työllisyyskehityksessä voivat olla lyhyelläkin aikavälillä suuria. Lyhyen aikavälin muutokset työllisyydessä vaikuttavat ensisijaisesti asuntojen hintoihin, eivät niinkään asuntojen tarjontaan. Taantuman pitkittyessä vuodesta 2013 eteenpäin asuntojen hinnat laskivat esimerkkeinä olevissa maakuntakeskuksissa suuria kaupunkeja enemmän (Kuvio 4 Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi).

Suhdanteet vaikuttavat eniten siihen, minkä tyyppistä uudisrakentaminen on. Taantumassa yleishyödylliset rakennuttajat saavat edullisia urakkatarjouksia. Näiden urakoiden myötä asuntorakentaminen on noussut pitkänajan keskiarvoa korkeammalle tasolle. Noususuhdanteessa rakentaminen kohdistuu kohteisiin, joissa on mahdollista saada ARA-tuotantoa parempaa tuottoa. ARA-tuotannolla on merkittävä suhdanteita tasaava ja asuntotuotantoa ylläpitävä rooli isoissa kasvavissa kaupungeissa. Pääkaupunkiseudun kaupungeissa työttömyyden ja avointen työpaikkojen suhde on kehittynyt viimeisen reilun kymmenen vuoden aikana lähes toisiaan vastaavalla uralla.

Helsingissä työpaikkojen avoinnaoloaste on ollut jatkuvasti muita pääkaupunkiseudun kaupunkeja korkeammalla tasolla, mutta samoin on ollut työttömien osuuskin. Espoossa työpaikkojen avoinnaoloaste on ollut matala verrattuna muihinkin esimerkkikaupunkeihin. Työttömyysaste on kuitenkin myös vastaavasti esimerkkikaupungeista matalimmalla tasolla. Vantaan kehitys avointen työpaikkojen ja työttömyyden osalta on Helsingin ja Espoon välimaastosta.

Tampereella ja Turussa työttömyysasteen ja avointen työpaikkojen kehitys on ollut myös samankaltaista keskenään. Finanssikriisi vuodesta 2009 alkaen kohteli kaupunkeja eri tavoin. Turussa avointen työpaikkojen määrä jousti enemmän vuonna 2009 kuin Tampereella, jossa työttömyysaste kasvoi voimakkaammin edeltävään vuoteen verrattuna.

Kolmen muun esimerkkikaupungin Joensuun, Rovaniemen ja Seinäjoen kehityksessä työttömyysasteiden ja avointen työpaikkojen suhteen ei ole ollut enää yhtä yhtenäisiä piirteitä kuin edellä pääkaupunkiseudun sekä Tampereen ja Turun kohdalla.

Seinäjoen seutu on selvinnyt viime vuosien heikosta talouskehityksestä yritystoimialojen laajuuden turvin. Yritystoiminta on kuitenkin keskittynyt pieniin yrityksiin, eikä alueella ole useita suuria korkean arvolisän tuottoon pystyviä yrityksiä. Seinäjoella työttömien työnhakijoiden osuus on ollut Manner-Suomen matalimmalla tasolla. Työvoiman kysyntää on riittänyt teollisuudessa ja rakentamisessa. Avoimia työpaikkoja on vielä erityisesti palveluissa.

Rovaniemen seudulla työllisyyskehitys on parantunut viime aikoina. Suhdannevire on ollut hyvä alueen päätoimialoilla matkailussa, maa- ja metsätaloudessa sekä kaivostoiminnassa. Työllisyyskehitys on ollutkin parempaa muihin esimerkkikaupunkeihin verrattuna. Työttömyysaste on kasvanut vain vähän vuodesta 2013 alkaen ja samalla avointen työpaikkojen määrä on suhteellisesti kasvanut vuosittain vuoden 2013 jälkeen. Työttömyysaste on kuitenkin edelleen korkealla tasolla ja työttömyyden rakenteelliset ongelmat ovat haastavia.

Joensuun seudulle on sijoittunut laajasti eri toimialojen yrityksiä. Kasvua on ollut erityisesti metalli- ja muovialoilla sekä sote-palveluissa. Yritystoiminta on suurilta osin alihankintaa ja matalan jalostusasteen tuotantoa, joilla kilpailukyvyn parantaminen on haastavaa. Työvoiman kohtaannossa on myös alueella suuria ongelmia. Monilla toimialoilla on pulaa osaavasta työvoimasta, mutta samalla työttömyysaste on korkea ja pitkäaikaistyöttömyys on muuta Suomea yleisempää.

Väestönlisäys voimakkainta kaupunkimaisilla alueilla

Kysyntään asuntomarkkinoilla vaikuttavat väestökasvu, kotitalouksien koon kehitys sekä muuttoliike. Suomessa kaupunkialueilla asuvien osuus on kasvanut tasaisesti luonnollisen väestökasvun sekä nettomuuttoliikkeen myötä. Muuttoliike on kohdistunut erityisesti suurimpiin kaupunkeihin, mikä on kasvattanut asuntojen kysyntää ja siten tarvetta kysyntää vastaavalle uudisrakentamiselle. Viime vuosina oleskeluluvan saaneet turvapaikanhakijat ovat lisäksi lisänneet kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla erityisesti kasvukeskuksissa (Holappa ym. 2016).

Pitkällä aikavälillä väestönkasvun odotetaan olevan voimakasta suurimmissa kaupungeissa pääkaupunkiseudulla, noin 20 % vuoteen 2040 mennessä. Pienemmistä esimerkkikaupungeista vain Seinäjoki pääsee vastaavan suuruiseen väestönkasvuun. Tampereella kasvua ennustetaan olevan noin 16 %, Turussa noin 12 %. Joensuussa ja Rovaniemellä kasvua odotetaan väestöennusteen mukaan olevan kuitenkin vain noin 7 %. (Tilastokeskus 2015). Väestöennuste on kuitenkin päivitetty viimeksi vuonna 2015 ja tätä uudemmat arviot väestökehityksestä ennustavat jopa suurempaa väestökasvua suurille kaupunkialueille.

Viime vuosina väestö on esimerkkikaupungeissa kasvanut vuosittain.  Yhteensä väestönlisäys on ollut yli 20 000 henkilöä vuodesta 2012 alkaen (Kuvio 5). Pää-kaupunkiseudun kaupungit erottuvat kuviosta edukseen. Lukumääräisesti väestönlisäys on suurinta Helsingissä, missä kasvu on ollut viime vuosina jopa yli 8 000 asukasta vuosittain. Espoossa kasvua on ollut noin 4 000 asukasta ja Vantaalla yli 3 000 asukasta vuosittain.

Vantaalla väestönlisäys kääntyi voimakkaaseen nousuun vuonna 2014 ja vuonna 2016 väestö kasvoi jo yli 4 500 asukkaalla vuodessa. Tampereella ja Turussa väestönkasvu on ollut maltillisempaa, noin parin tuhannen asukkaan tienoilla. Vuosittainen väestönlisäys on kuitenkin kasvussa pääkaupunkiseudun tapaan.

Väestönkasvu on selvästi hitaampaa Joensuussa, Seinäjoella ja Rovaniemellä. Seinäjoella kasvussa on ollut laskeva trendi 2010-luvulla. Väestölisäys on painunut viime vuosina Seinäjoella alle 600 asukkaan. Joensuussa kasvu on ollut tasaisesti hieman alle 500 asukasta ja Rovaniemellä runsaat 300 asukasta vuosittain viime vuosien aikana. (Kuvio 5 Väestönlisäys esimerkkikaupungeissa. Lähde: Tilastokeskus)


Esimerkkeinä olleiden maakuntakeskuksissa rakentaminen on ollut voimakasta viime vuosina. Nopeasti huomataan, että valmistuneita asuntoja on ollut viimeksi mainituissa kaupungeissa selvästi enemmän, kuin kaupunki on kasvattanut asukaslukuaan. Riittääkö näissä kaupungeissa asukkaita kaikkiin valmistuneisiin asuntoihin? Maakuntakeskuksien esimerkkikaupunkien osalta tarkastellaan seuraavassa myös kaupunkien sisäisen muuttoliikkeen vaikutusta alueellisiin asuntomarkkinoihin.

Pääkaupunkiseutu kasvaa myös väestöltään

Väestönkasvu on voimakkainta Helsingissä. Helsinkiin kohdistunut muutto on noussut aiempaa korkeammalle tasolle, noin 8 000 henkilöön vuosittain. Erityisesti opiskelijoita muuttaa Helsinkiin. Vielä kymmenen vuotta sitten väestökehitys oli lukumääräisesti lähes yhtä suurta pääkaupunkiseudun kaupungeissa. Espoossa ja Vantaalla väestö ei ole tämän jälkeen kasvanut yhtä voimakkaasti kuin Helsingissä. Ero vuosittaisessa väestökasvussa oli kasvanut lähes kaksinkertaiseksi verratessa Helsinkiä Espooseen ja Vantaaseen. Vuonna 2016 väestönlisäykset lähentyivät pääkaupunkiseudun kaupunkien välillä taas toisiaan.

Espoossa väestökasvu on ollut 2010-luvulla vuosittain noin 4 000 henkilöä. Kokonaisnettomuuton osalta Espoon väestökehityksessä on ollut paljon vuosittaista vaihtelua, mutta erityisesti vuosien 2014 ja 2015 jälkeen kokonaisnettomuutto on ollut korkealla tasolla. Perhevaltaiseen Espooseen muuttaa myös tasaisesti opiskelijoita. Sen sijaan eläkeläisten osalta kokonaisnettomuutto on ollut viime vuosina jatkuvasti negatiivista Espoossa.

Myös Vantaalla väestönkasvu on voimakasta. Helsingistä ja Espoosta poiketen opiskelijoiden osuus kasvusta on kuitenkin pientä. Väestönkasvu on ollut erityisen voimakasta Vantaalla aivan viime vuosina. Aiempina vuosina 2010-luvulla Vantaan vuosittainen väestönkasvu oli hieman alle 3 000 henkilöä vuosittain. Vuonna 2016 väestönkasvu lähestyi kuitenkin jo 5 000 asukasta. Samaan aikaan Vantaan asuntotuotanto on ollut ennätyslukemissa. 

Tampere ja Turku kasvavat

Tampereella väestönkasvu on ollut viimeisen kymmenen vuoden aikana tasaisesti noin 2 000 asukasta vuosittain. Väestölisäys oli vuosituhannen huipussa vuonna 2016, jolloin Tampereen väestömäärä kasvoi yli 3 000 henkilöä. Väestönlisäyksen odotetaan olevan Tampereella hieman yli 3 000 henkilöä myös vuonna 2017. Opiskelijoiden määrä on Tampereella suhteellisen suuri ja opiskelijoita muuttaa paljon kaupunkiin. Tampere on ollut jatkuvasti muuttovoittokunta, ja asuntokuntien määrä kasvaa tasaista tahtia.

Turussa väestönkasvu on ollut selvästi edellä mainittuja kaupunkeja hitaampaa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Vuosittainen väestönkasvu nousi yli tuhanteen 2010-luvulla, kun se oli aiemmin ollut vain joitain satoja. Viime vuosina väestönkasvu on noussut Turussa jo 2 000 henkilöön. Turkuun muuttaneista suurin osa on opiskelijoita.

Joensuussa, Seinäjoella ja Rovaniemellä sisäinen väestökehitys lisää kaupungistumista

Joensuun, Seinäjoen ja Rovaniemen väestökehitystä on analysoitu tarkemmin paikkatietoon perustuvalla analyysillä. Kaupunkien sisäisen väestökehityksen mittaamiseksi on käytetty Suomen ympäristökeskuksen kaupunki-maaseutu-luokitusta (Syke 2013). Väestötiedot ovat Tilastokeskuksen 1km x 1km väestöruu-tuaineistosta vuosilta 2005 sekä 2010-2016 (Tilastokeskus 2016).

Erittelemällä väestökehityksen kaupunkimaisiin ja maaseutumaisiin alueisiin pystytään selvittämään tarkemmin, miten kaupungistuminen näkyy kaupunkien sisäisessä väestökehityksessä. Kuvioista on huomioitava, että kaupunkien sisäinen muuttoliike luokitusten välisillä alueilla näkyy sekä miinuksena lähtömuuttoalueella että plussana tulomuuttoalueella.

Joensuussa väestönkasvu on ollut heikkoa. Opiskelijoiden suhteellinen määrä on kuitenkin suuri ja Itä-Suomen yliopiston päätös siirtää opettajakoulutus Savonlinnasta Joensuuhun tulee kasvattamaan opiskelijoiden osuutta entisestään vuonna 2018. Jo viime vuosina kaupunkiin on muuttanut pääasiassa opiskelijoita sekä eläkeläisiä. (Kuvio 6 Väestökehitys Joensuussa. Lähde: Tilastokeskus, PTT)

Heikosta kokonaisväestönkasvusta huolimatta on Joensuun sisäinen muuttoliike ollut vilkasta. Joensuun kaupunki on kasvanut huomattavasti vuodesta 2005 alkaen kuntaliitosten myötä. Vuodesta 2005 alkaen lähes jokaisena tarkasteltuna vuotena väestö on vähentynyt Joensuussa maaseutumaisilla alueilla ja selvästi enem-män kasvanut kaupunkimaisilla alueilla (Kuvio 6). Vaikka väestönkasvu kokonaisuudessaan näyttää Joensuussa heikolta suhteessa valmistuviin asuntoihin, on kaupungissa selvää kysyntää kaupunkimaiselle asumiselle. Eniten Joensuussa väestö on kasvanut sisemmillä ja ulommilla kaupunkialueilla. Voimakkainta väestön vähentyminen on ollut lukumääräisesti harvaan asutulla maaseudulla.

Seinäjoki on pitkään ollut muuttovoittoinen kaupunki ja väestönkasvu on ollut tasaista vuodesta 2009 alkaen. Vuosittainen väestönkasvu on ollut hieman alle 1 000 asukasta. Vasta viime vuosina väestönkasvu on hieman hidastunut. Opiskelijoiden osuus on kuitenkin vähäinen Seinäjoen tulomuutosta. Vain noin kolmas- tai neljäosa nettomuutosta on ollut opiskelijoita. Joensuun tapaan myös Seinäjoki on laajentunut kuntaliitoksilla vuodesta 2005 alkaen. Toisin kuin Joensuussa, Seinäjoella maaseutumaisten alueiden tyhjentyminen ei ole ollut yhtä voimakasta. Seinäjoen väestönkasvu on kohdistunut nimenomaan kaupungin kehysalueille. Seinäjoen väestö on kasvanut 2010-luvulla voimakkaasti myös sisemmällä kaupunkialueella. Vuoden 2011 jälkeen väestö on sen sijaan vähentynyt Seinäjoen ulommilla kaupunkialueilla. (Kuvio 7. Väestökehitys Seinäjoella. Lähde: Tilastokeskus, PTT) 

Rovaniemellä väestökehitys on ollut hyvin tasaista, mutta samalla myös maltillista. Vuosittainen väestönlisäys on ollut vain runsaat parisataa henkilöä. Rovaniemi kuuluu myös kaupunkeihin, joissa opiskelijoiden osuus on suuri.
Rovaniemen pinta-ala kasvoi huomattavasti vuonna 2006, kun Rovaniemen maalaiskunta yhdistyi kaupunkiin. Rovaniemi muodosti kuntaliitoksen jälkeen pinta-alaltaan Suomen suurimman kaupungin. Kuten Joensuussa, myös Rovaniemellä väestön vähentyminen on kohdistunut maaseutumaisille alueille. Suhteessa matalaan väestönkasvuun kaupunkimaisilla alueilla.
Yli puolet Rovaniemelle valmistuneista asunnoista on ollut erillispientaloja, joten väestönkasvu ulommilla kaupunkialueilla on odotettua. Viime vuosina väestö on kasvanut myös kaupungin kehysalueilla. Myös kerrostalorakentaminen on vastaavasti ollut voimakkaassa kasvussa Rovaniemellä. Rovaniemen alueelle ei ulotu luokituksissa ydinmaaseutua, joten sitä ei ole kuviossakaan. Lisäksi sisempi kaupunkialue on luokittelun mukaan Rovaniemellä hyvin suppea, joten siellä väestömuutokset ovat oletettavan pieniä. (Kuvio 8. Väestökehitys Rovaniemellä. Lähde: Tilastokeskus, PTT)

Kaupunkimaiselle asumiselle riittää kysyntää

Asuntotuotantoa kasvattamalla on mahdollista lisätä kohtuuhintaista asumista kasvukeskuksissa. Asuntojen hintojen voimakkaan nousun, esimerkiksi pääkaupunkiseudulla, on arveltu hidastavan alueen kasvua ja siten myös koko kansantalouden kasvua. Asuntojen tarjonnan vähäisyys nostaa hintoja alueilla, joilla asuntojen kysyntä on suhteessa suurempaa.

Asuntotarjonnan lisääminen on tärkeää erityisesti alueilla, joissa asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaammin kuin yleiset rakennuskustannukset. Rakentamisen kohdistaminen kohtuuhintaisiin vuokra-, omistus- ja asumisoikeusasuntoihin mahdollistaa myös matalapalkkaisten palvelualan työntekijöiden muuttamisen kasvukeskuksiin. Kohtuuhintaisten asuntojen tuotanto ehkäisee näin segregaatiota.

Uudisrakentaminen on saavuttamassa huippunsa valmistuvien asuntojen lukumäärän osalta vuonna 2018.  Vuonna 2016 lähes kolmannes asunnoista valmistui pääkaupunkiseudulle, missä asuntojen kysyntä on jatkunut edelleen vilkkaana. Rakentamisen nopea kasvu on ollut mahdollista suotuisan talouskehityksen myötä. Kuluttajien luottamus on ollut korkealla tasolla ja kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kääntyneet nousuun pitkän taantuman jälkeen. Kysyntä erityisesti kaupunkiasumiselle on odotettua voimakkaampaa ja kysyntää vastaavan rakentamisen kasvu on vasta lähtenyt kuromaan umpeen usealta vuodelta syntynyttä asuntotuotannon vajetta. Rakentamisen kapasiteetti on kuitenkin koetuksella.

Rakentamisen kapasiteetin ollessa huipussaan, on yhä tärkeämpää kohdistaa rakentamisen tuotantopanoksia sinne, missä kysyntä asunnoille ja uudisrakentamiselle on suurinta. Asuntotuotannon kokonaismäärää ei pystytä kasvattamaan rajattomasti nykyisestä kapasiteetista. Jotta rakentamisen hinta pysyy kohtuullisena, on kiinnitettävä huomiota siihen, mihin asuntoja rakennetaan tai miten rakentamisen kapasiteettia pystytään kustannustehokkaasti kasvattamaan.

Uudisrakentamisen määrästä maakuntakeskuksiin on kannettu huolta, ja asuntojen ylitarjonnasta on huolestuttu. Esimerkiksi Rovaniemellä valmistuneiden asuntojen määrä ylitti niukasti väestönlisäyksen vuonna 2016. Samaan aikaan väestönlisäys pääkaupunkiseudulla on ollut yli puolet suurempaa kuin valmistuneiden asuntojen määrä.

Edellä kuitenkin osoitettiin, että väestömuutosta ja kaupungistumista tapahtuu myös kaupunkikeskuksien sisällä. Viimeisen reilun 12 vuoden aikana väestö on vähentynyt esimerkkeinä olleiden maakuntakeskusten maaseutumaisilla alueilla. Samalla väestönlisäys on keskittynyt pääasiassa kaupunkimaisille alueille kaupungeissa. Kysyntää kaupunkimaiselle asumiselle riittää myös maakuntakeskuksissa. Keskustojen palvelut vetävät erityisesti vanhenevaa väestöä puoleensa. Riittävällä alueellisella uudisrakentamisella tuetaan asuntomarkkinoiden tasapainoista kehitystä ja ehkäistään hintojen karkaamista.

Väestöennusteen mukaan väestönkasvu ei pitkällä aikavälillä vuoteen 2040 mennessä esimerkiksi Joensuussa ja Rovaniemellä tule olemaan yhtä voimakasta kuin muissa teemassa esitetyissä esimerkkikaupungeissa. Jos rakentaminen jatkuu myös näillä alueilla yhtä vilkkaana tulevaisuudessa, on asuntotuotannon ylitarjontaan kiinnitettävä kaupungeissa huomiota. Nykyinen uudisrakentamisen määrä ei kuitenkaan ole vielä aiheuttanut ylitarjontaa alueellisille asuntomarkkinoille näissä kaupungeissa.

Suurta kysyntää kaupunkimaiselle asumiselle riittää edelleen pääkaupunkiseudulla, missä ennätyskorkeasta asuntotuotannosta huolimatta asuntojen hinnat jatkavat edelleen voimakasta nousuaan. Kuten maakuntakeskuksissakin, myös pääkaupunkiseudulla asuntotuotantoon on panostettava jatkossakin kaavoittamalla lisää kysyntää vastaavia asuntoja.

Lähteet

Holappa, V., Huovari, J., Jauhiainen, S., Karikallio, H. ja Kekäläinen, A. (2016), Alu-eellinen asuntomarkkinaennuste 2016, Pellervon taloustutkimus.
Kekäläinen ym. (2017), Alueellinen Asuntomarkkinaennuste 2017, http://www.ptt.fi/ennusteet/kansantalous-ja-asuntomarkkinat/asuntomarkkinat-2017-ennuste.html (viitattu 21.12.2017).

Rakennusteollisuus RT (2017a), Rakennusteollisuuden suhdannekatsaus, loka-kuu/2017, https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/suhdanteet-ja-tilastot/suhdannekatsaukset/2017/syyskuu-2017/korvaavanhat/2017-10-04-suhdannekatsaus-uusi_esitysaineisto.pdf (viitattu 14.11.2017).

Rakennusteollisuus RT (2017b), Rakennusteollisuuden työvoimakysely 2016, https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/suhdanteet-ja-tilastot/tyovoimakyselyt/2016-kysely/rakennusteollisuuden-tyovoimakysely-2016-tulosten-yhteenveto-taulukoineen.pdf (viitattu 12.12.2017).

Syke (2013), Kaupunki-maaseutu-luokitus, http://www.ymparisto.fi/kaupunkimaaseutuluokitus (viitattu 5.7.2017).

Tilastokeskus (2015), Väestöennuste, http://tilastokeskus.fi/til/vaenn/index.html (viitattu 21.12.2017).

Tilastokeskus (2016), Väestöruutuaineisto, http://www.stat.fi/tup/rajapintapalvelut/vaestoruutuaineisto_1km.html (viitattu 5.7.2017).

Tilastokeskus (2017), Työvoimatutkimus, http://tilastokeskus.fi/til/tyti/index.html (viitattu 5.1.2018).

Vainio, T. (2016), Asuntotuotantotarve 2015-2040, Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy VTT Technology 247.

Ympäristöministeriö (2012), Valtion ja Helsingin seudun kuntien välinen maan-käytön, asumisen ja liikenteen aiesopimus 2012–2015.

Ympäristöministeriö (2016a), Valtion ja Tampereen kaupunkiseudun MAL-sopimus vuosille 2016–2019.

Ympäristöministeriö (2016b), Valtion ja Turun kaupunkiseudun MAL-sopimus vuosille 2016–2019.

Ympäristöministeriö (2017a), Helsingin seudun MAL-seurannan oheismateriaali 2017.

Ympäristöministeriö (2017b), Helsingin seudun MAL-sopimuksen seuranta 2017.

Ympäristöministeriö (2017c), Maankäytön, liikenteen ja asumisen sopimukset, http://www.ym.fi/fi-FI/Maankaytto_ja_rakentaminen/Maankayton_suunnittelun_ohjaus/Maankayton_liikenteen_ja_asumisen_aiesopimukset (viitattu 12.12.2017).