Kansantalous

Asuntomarkkinat 2017 - Teema: Pienten asuntojen markkinat

KANSANTALOUDEN TUTKIMUSRYHMÄ
13 tammikuu 2017

Teema 2017: Pienten asuntojen markkinat 

Väestön keskittyminen kaupunkeihin sekä muutokset väestörakenteessa ja asumismieltymyksissä lisäävät kaupunkiasumisen kysyntää. Korkeat hinnat vähentävät kysyntää ja voivat ohjata sitä pieniin asuntoihin. Viime vuosina asuntotuotanto onkin painottunut aiempaa enemmän yksiöiden ja kaksioiden rakentamiseen. Pitkällä aikavälillä vain kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen voi rajoittaa asumiskustannusten nousua. Nykyinen maankäytön ja rakentamisen sääntely hidastaa asuntotuotantoa ja siten tukee hintojen nousua. Markkinoiden tasapainottumista voidaan edistää takaamalla riittävä tonttimaan saatavuus kasvuseuduilla.

(Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2017 löytyy kokonaisuudessaan täältä.)

Pienille kaupunkiasunnoille riittää kysyntää 

Kaupunkialueiden väestönkasvu ja suuriin kaupunkeihin kohdistuva muuttoliike vaikuttavat kysyntään ja tarjontaan asuntomarkkinoilla. Kysyntä kasvaa etenkin lähellä kaupunkien keskustoja, joissa myös hintojen nousu on kovinta. Monet ovat valmiita tinkimään asumisen väljyydestä voidakseen asua lähellä työpaikkoja ja palveluita. Toisaalta taloudellisesti epävarmoina aikoina moni asunnon ostaja saattaa myös hankkia mieluummin pienen asunnon, jonka jälleenmyynti on helpompaa ja arvonnousu todennäköisempää. Epävarma talouden tilanne on lisäksi vähentänyt asunnon ostoaikeita ja lisännyt vuokra-asumisen kysyntää. Jos vuokra-asumista pidetään vain lyhytaikaisena ratkaisuna, saattaa kysyntä tällöinkin kohdistua pienempiin asuntoihin.

 

Kaupunkien vetovoima suurta 

Suomessa kaupunkialueella asuvan väestön osuus kasvaa tasaisesti. Vuonna 2015 kaupunkialueilla asui jo lähes 70 prosenttia väestöstä. Kaupunkeja kasvattaa luonnollisen väestönkasvun lisäksi muuttoliike, joka kohdistuu voimakkaasti kaupunkeihin. Kuntien välinen muuttoliike on lisääntynyt merkittävästi 1990-luvun lopulta lähtien, mikä on lisännyt alueiden asuntokysynnän eriytymistä. Kaupunkialueiden nettomuutto on ollut positiivista samalla kun muiden kuntien nettomuutto on ollut negatiivista (Suomen virallinen tilasto (SVT) 2010, 2016.) Kuntien välisen muuton lisäksi myös maahanmuutto on lisääntynyt, mikä on kasvattanut nettosiirtolaisuuden merkitystä erityisesti pääkaupunkiseudun väestönkasvussa (Kytö 2015.) Maahanmuuttajat lisäävät erityisesti vuokra-asuntojen kysyntää (Holappa ym. 2016).

Väestö kasvaa kaikissa tarkastelukaupungeissa. Viimeisen kymmenen vuoden aikana väestönkasvu on ollut nopeinta Espoossa, Vantaalla, Oulussa ja Helsingissä. Väestön ennustetaan kasvavan vauhdikkaimmin Espoossa, Oulussa ja Vantaalla. Ennusteen mukaan kokonaisnettomuuton osuus väestönlisäyksestä on vuosina 2016-2030 suurimmillaan Turussa (keskimäärin 92 %), Helsingissä ja Tampereella (keskimäärin 70 %). Vantaalla, Espoossa, Jyväskylässä ja Oulussa vuosittaisen nettomuuton osuuden arvioidaan olevan noin 32–42 %. (Tilastokeskus 2016a, 2016b.) 

Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys heijastelee asuntojen kysyntää. Korkeat hinnat kertovat siten osaltaan korkeasta kysynnästä.  Jos hinta ylittää ostajan maksuhalukkuuden, asunto ei mene kaupaksi. Asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaasti ja nopeinta hintojen nousu on ollut yksiöissä (ks. ennuste kuvio 7). Pienet asunnot ovat kysyttyjä varsinkin suurissa kaupungeissa ja ne menevät nopeasti kaupaksi, vaikka neliöhinnat ovat kalliimpia kuin suurissa asunnoissa. Lisäksi yksiöiden markkinointiaika on lyhyempi ja vaihtuvuus suurempi kuin isommilla asunnoilla (ks. ennuste kuvio 6). 

Hintojen kasvuvauhti on erkaantunut selvästi pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä. Finanssikriisi on aiheuttanut selvän notkahduksen hintojen kasvuvauhtiin, minkä jälkeen kasvu on hidastunut muualla maassa mutta jatkunut pääkaupunkiseudulla ripeänä. Asuntojen hinnat suhteessa asuntokuntien tuloihin ovat selvästi korkeampia keskusta-alueilla. Tarkastelukaupungeista hintojen nousu on ollut nopeinta Helsingissä ja hitainta Oulussa ja Jyväskylässä.  

Myös vuokrien nousu on ollut nopeinta yksiöissä ja kaksioissa. Koko maan osalta yksiöiden vuokrat ovat nousseet vuosina 2011–2015 jopa 15 %. Helsingissä kaksioiden vuokrat ovat nousseet hieman nopeammin kuin yksiöiden. Kolmioissa ja suuremmissa asunnoissa neliövuokrien nousu on ollut huomattavasti hitaampaa (Tilastokeskus 2016c.) Vuokrien odotetaan edelleen nousevan etenkin kasvukeskusten pienissä asunnoissa. Oulun ja Lahden seudulla odotukset ovat selvästi maltillisemmat kuin muissa suurissa kaupungeissa. Sen sijaan odotukset suurten asuntojen vuokrien noususta ovat heikentyneet jo usean vuoden ajan ja vuokrien odotetaan jopa laskevan (RAKLI 2016b.) 

 

Yksin asuvia entistä enemmän 

Kaupunkiasumisen myötä myös yksin asuminen on yleistynyt huomattavasti. Yksin asumisen yleisyyttä selittävät muun muassa nuorten halu asua itsenäisesti, alle 15-vuotiaiden väestöosuuden lasku ja yli 65-vuotiaiden osuuden kasvu. Yksinasuvista suuri osa on iäkkäitä naisia, joiden yksin asumisen suhteellista yleisyyttä selittävät miehiä pidempi elinikä ja leskeksi jääminen. Yksin asuvien osuus yli 65-vuotiaista ei ole juuri muuttunut, mutta määrä on kasvanut ikäluokan kasvaessa. Nuorten osalta taas yksin asuvien osuus on kasvanut. Kun vuonna 1990 vain kymmenesosa alle 30-vuotiaista asui yksin, vuonna 2014 yksin asui jo viidesosa. (Nikander ja Pietiläinen 2015.)

Väestö kasvaa kaupungeissa ja nettomuutto kasvattaa varsinkin suuria yliopistokaupunkeja. Vuosina 2010-2016 kuntien välinen nettomuutto on ollut selvästi suurinta Helsingissä ja Tampereella (Tilastokeskus 2016b.) Tarkastelukaupungeissa muuttovoitto tulee pääasiassa nuorista ikäluokista, erityisesti 15–24-vuotiaista (Kuvio 1). Nuorten muuttajien määrä on suurin yliopistokaupungeissa Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Nuorten aikuisten tulomuutto kasvattaa etenkin yhden hengen kotitalouksien määrää. Opiskelijoiden osuus väestöstä on suurin Jyväskylässä ja Oulussa. Myös Turussa, Tampereella ja Vaasassa opiskelijoiden osuus väestöstä on merkittävä. Määrällisesti opiskelijoita on ylivoimaisesti eniten Helsingissä. Vantaalla sekä opiskelijoiden osuus että määrä ovat vertailukaupunkien pienimmät. 

Asuntokuntien pienentyessä ja yksinasumisen lisääntyessä kysyntä pienille asunnoille kasvaa. Yhden hengen kotitaloudet eivät toisaalta voi hyödyntää kulutuksen niin sanottuja mittakaavaetuja, minkä vuoksi elinkustannukset ovat korkeammat kuin usean hengen kotitalouksilla. Lisäksi esimerkiksi opiskelijoilla käytettävissä olevat tulot voivat olla elämäntilanteen vuoksi pienet. Jos asumiseen käytettävät resurssit ovat niukat, voi se osaltaan johtaa asumisväljyydestä tinkimiseen ja siten lisätä pienten asuntojen kysyntää (Lankinen & Lönnqvist, 2010.)

Kuvio 1. Kuntien välinen nettomuutto ikäryhmittäin vuonna 2014. Lähde: Tilastokeskus, muuttaneiden taustatiedot.

Kaupunkiasumisen suosio kasvaa 

Vaikka moni kertoo haaveilevansa väljästä asumisesta lähellä luontoa ja taajaan asuttujen alueiden ulkopuolella, ihmisten tekemät valinnat antavat preferensseistä toisen kuvan. Asumispreferenssejä kartoittavissa kyselyissä on harvoin kiinnitetty huomiota taloudellisiin resursseihin tai palvelujen ja työpaikkojen läheisyyteen. Näihin liittyvien rajoitteiden takia joudutaan tekemään valintoja asumiseen liittyvien toiveiden välillä. Esimerkiksi kantakaupungin korkeaa palvelutasoa arvostava joutuu usein tinkimään asumisen väljyydestä korkean hintatason vuoksi. Pienten kerrostaloasuntojen korkeat hinnat kertovat toisaalta niiden niukkuudesta kysyntään nähden, toisaalta valmius maksaa korkeaa neliöhintaa kertoo asuntojen arvostuksesta. 

Pienten asuntojen kysyntää selittää myös yksinasumisen yleistyminen. Talouden kehitys ja korkeampi sosiaaliturva mahdollistavat sen, että yhä useammalla on varaa asua yksin. Pohjoismaissa yhden hengen kotitalouksien osuus on erityisen suuri. Yksinasumisen yleistymistä selittävät muun muassa naisten aseman paraneminen sekä myöhäisempi naimisiinmeno ja lasten hankkiminen, elinajan piteneminen, kaupungistuminen ja kommunikaatioteknologian kehitys. Nimenomaan kaupungit mahdollistavat tiiviin kanssakäymisen ja sosiaalisen elämän, vaikka kotona asutaan yksin. Toisena yksin asumisen yleistymistä selittävänä tekijänä voidaan nähdä yksilön vapauden ja valinnanmahdollisuuksien korostaminen. (Klinenberg 2012) 

Suurin osa yksin asujista asettuukin sisemmille kaupunkialueille (Nikander ja Pietiläinen 2015). Helsingissä varsinkin alle 30-vuotiaat yksin asujat asuvat useimmiten kantakaupungissa ja sen lähistöllä. Syynä tälle on esitetty pienten asuntojen sijaintia, vuokra-asuntojen suurta osuutta sekä asukkaiden elämäntilannetta. Vanhemmissa ikäryhmissä yksinasuvat ovat levittäytyneet tasaisemmin eri puolille kaupunkia (Alsuhail 2015.) 

 

Asuntokannan kehitys ja uudistuotanto 

Asumisväljyyden kasvu pysähtynyt 

Asumisväljyys on lisääntynyt tasaisesti viime vuosikymmeninä. Asumisväljyyden kasvun taustalla on ollut ensisijaisesti asuntokuntien koon pieneneminen. Vuonna 1960 asuntokunnan keskikoko oli 3,3 henkilöä koko maan tasolla ja vuonna 2015 enää 2,0. Tarkastelukaupunkien suurimmat asuntokunnat ovat Espoossa ja pienimmät Turussa. Yhden ja kahden henkilön asuntokunnat ovat yleistyneet samalla kun yli kolmen hengen asuntokunnat ovat vähentyneet. Yhden hengen asuntokunnat ovat lisääntyneet erityisesti kaupungeissa. Vuonna 2015 yhden ja kahden hengen asuntokunnat muodostivat yli 60 prosenttia koko asuntoväestöstä (Suomen virallinen tilasto (SVT) 2016.)

Yksin asuminen on ylivoimaisesti yleisintä Uudellamaalla. Vuoden 2014 lopussa lähes kolmasosa koko maan yksin asuvista asui Uudellamaalla. Yksin asuvien määrä oli merkittävä myös Pirkanmaalla ja Varsinais-Suomessa, joissa molemmissa asui yli yhdeksän prosenttia kaikista yksin asuvista. Vähiten yksin asuvia oli Ahvenanmaalla ja Keski-Pohjanmaalla. (Nikander ja Pietiläinen 2015) 

Henkilöä kohti laskettu keskimääräinen huoneistoala on sen sijaan kasvanut 19 neliömetristä vuonna 1970 40 neliömetriin vuonna 2015. Keskimääräinen huoneistoala on pienin Uudellamaalla ja suurin Ahvenanmaalla ja Satakunnassa. Viime vuosina asumisväljyyden kasvu on kuitenkin pysähtynyt tai hidastunut pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Hidastuminen on huomattavinta Helsingissä, jossa keskimääräinen huoneistoala on muutenkin ollut maan keskiarvoa pienempi. Laakson ja Kostiaisen (2013) mukaan kehityksen taustalla on asumisen käyttökustannusten nousu sekä asuntomarkkinoiden kiristyminen. Samalla kaupunkien väliset erot ovat kasvaneet. Vuonna 2015 ero henkilöä kohti lasketussa pinta-alassa Helsingin ja Vaasan välillä oli noin 5 neliömetriä. 

Suuriin kaupunkeihin rakennetaan pieniä asuntoja 

Valmistuvien asuntojen keskikoot vaihtelevat vuosittain huomattavasti (Kuvio 4). Pääsääntöisesti valmistuneet asunnot ovat olleet pienempiä Helsingissä kuin muissa tarkastelussa mukana olevissa kaupungeissa. Vuosina 1990–2015 uusien asuntojen keskikoko Helsingissä on vain yhtenä vuotena ylittänyt koko maan keskiarvon. Vaasassa uusien asuntojen keskikoko laski 1990-luvulla, nousi voimakkaasti 2000-luvun alussa ja on viime vuosina taas kääntynyt laskuun. 

2000-luvun alkupuolella uusien asuntojen keskikoot kasvoivat useissa kaupungeissa. Vuoden 2008 jälkeen asuntojen keskikoot pienenivät mutta alkoivat pian taas kasvaa. Vuosina 2014 ja 2015 valmistuneiden asuntojen keskikoot ovat jälleen laskeneet lähes kaikissa tarkastelukaupungeissa. Koko asuntokannan tasolla huoneistojen keskikoko on pysynyt vakaana. Vuodesta 1990 vuoteen 2015 keskikoko on noussut noin 74 neliöstä 80 neliömetriin. 

Vuosina 2005-2015 Helsingissä valmistuneiden asuntojen keskikoko on ollut noin 71,5 neliömetriä. Pientalot ovat keskimäärin huomattavasti suurempia kuin kerrostaloasunnot, joten kaupunkimaisissa kunnissa kerrostalojen suuri osuus uusista asunnoista vaikuttaa keskimääräiseen huoneistoalaan laskevasti. Esimerkiksi Helsingissä kerrostalojen osuus vuosittain valmistuvista asunnoista on vuosina 2005–2015 ollut keskimäärin 85 prosenttia. Vaasassa uusista asunnoista alle puolet on ollut kerrostaloasuntoja. 

Toisin kuin tarkasteltaessa kaikkia talotyyppejä, Helsingissä kerrostaloasunnot ovat keskimäärin suurempia kuin vertailukaupungeissa (Taulukko 1). Seuraavaksi suurimmat kerrostaloasunnot ovat Espoossa ja Turussa. Pienemmissä ja vähemmän kerrostalovaltaisissa kaupungeissa kerrostaloasunnoissa voi asua pääasiassa pieniä asuntokuntia, kun taas Helsingissä kerrostaloissa on myös paljon perheasuntoja. Lapsiperheiden kantakaupunkiasuminen on yleistynyt ja lapsiperheiden määrä on vuodesta 2008 lähtien kasvanut kantakaupungissa nopeammin kuin esikaupunkialueilla (Mustonen ja Lindblom 2016). Tämä voi nostaa asuntojen keskikokoa ja selittää miksi kerrostaloasunnot ovat Helsingissä keskimäärin suurempia kuin muualla. Helsingissä sääntelyn kautta on myös pyritty saavuttamaan suurempi perheasuntojen osuus.


Helsingissä kerrostalossa asuvien osuus asuntoväestöstä on lähes 80 prosenttia, ja muista tarkastelukaupungeista vain Turussa, Tampereella ja Vantaalla yli puolet väestöstä asuu kerrostalossa (Taulukko 2). Koko maan tasolla kerrostalossa asuu vain noin kolmasosa väestöstä. Yksin asumisen osalta tarkastelukaupungit jakautuvat kahteen ryhmään: Helsingissä, Tampereella ja Turussa asuntoväestöstä noin puolet on yhden hengen kotitalouksia, muissa kaupungeissa osuus on huomattavasti pienempi.

 

Taulukko 1. Asuntotuotannon lukuja, keskiarvo 2005–20151. Lähde: Helsingin seudun aluesarjat, kaupunkien Rakennusvalvonta-yksiköt

  Uusien
asuntojen
keskikoko           
Uusien kerrostalo-
huoneistojen
keskikoko
Asuntotuotannon
määrä
Kerrostaloasuntojen
osuus uusista
asunnoista
Helsinki 71,5 64,2 3151 85%
Espoo 83,8 59,7 2080 62%
Vantaa 76,5 56,4 1651 63%
Jyväskylä 79,5 52,5 869 67%
Tampere - - 1584 78%
Turku 79,3 56,3 789 67%
Oulu 74,8 49,3 1578 58%
Vaasa 95,7 55,4 377 49%
Asuntokanta/
koko maa
79,4 56,4 29778 47%

 

Taulukko 2. Asuntokannan lukuja, keskiarvo 2005–2015. Lähde: Tilastokeskus

  Asuntokunnan
keskikoko
Pinta-ala
henkilöä kohti
Kerrostalossa
asuvien osuus
Yhden hengen
asuntokuntien osuus
Helsinki 1,9 34,1 79% 49%
Espoo 2,2 36,0 46% 35%
Vantaa 2,2 34,7 51% 38%
Jyväskylä 2,0 36,6 48% 43%
Tampere 1,9 36,5 62% 48%
Turku 1,8 37,9 62% 51%
Oulu 2,1 37,4 37% 41%
Vaasa 2,0 38,4 49% 44%
Asuntokanta/
koko maa
2,1 39,0 34% 41%

Tarkasteltaessa asuntojen keskikokoja huoneluvun mukaan huomataan, että huoneistojen koossa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia. Kuviosta 5 voidaan nähdä, että ainakaan pääkaupunkiseudulla yksiöiden ja kaksioiden koot eivät ole viime vuosina pienentyneet. Uusien asuntojen keskikoot ovat viime vuosina pienentyneet, koska rakentaminen painottuu enemmän yksiöihin ja kaksioihin, ei siksi että rakennetut yksiöt ja kaksiot olisivat entistä pienempiä. Sen sijaan suurten asuntojen osalta voidaan havaita keskikokojen hieman pienentyneen. 

Kuviossa 6 on esitetty, kuinka pienten asuntojen ja perheasuntojen osuudet pk-seudulla valmistuneista asunnoista ovat muuttuneet vuosina 2005–2015. Kuvio vahvistaa käsitystä siitä, että yksiöiden ja kaksioiden osuus on selvästi kasvanut 2010-luvulla. Myös koko maassa asuntotuotannon volyymin ja myönnettyjen rakennuslupien osalta on havaittavissa, että volyymi ja lupien kuutiomäärä suhteessa asuntojen kappalemäärään on pienentynyt, sillä tuotanto painottuu pienempiin asuntoihin.  


Asuntokuntien pieneneminen lisää tarvetta pienille asunnoille, mikä voi selittää asuntotuotannon painottumista pienten asuntojen rakentamiseen. Yksiöiden hintojen voimakas nousu ja erkaantuminen suurempien asuntojen hintakehityksestä (ks. ennuste kuvio 7) viittaa kuitenkin siihen, ettei tarjonta ole vielä riittävää kysynnän muutokseen nähden. Vaikka viime vuosina etenkin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella pienien asuntojen osuus asuntotuotannossa on kasvanut, aiemman tuotannon vajeen takia uusien yksiöiden määrä on ollut muutamaa viime vuotta lukuun ottamatta jatkuvasti pienempi kuin yhden hengen asuntokuntien määrän kasvu. Esimerkiksi Helsingin seudun asuntovajeen on arvioitu olevan noin 20 000 asuntoa (Vainio 2016). Myös koko maan osalta voidaan havaita pienten asuntokuntien määrän kasvaneen kerrostalotuotantoa nopeammin (Kuvio 7).

Asuntorahastot lisäävät vuokra-asuntojen tarjontaa 

Viime vuosina kiinteistösijoitusalan kasvu on ylläpitänyt asuntojen kysyntää. Epäsuora asuntosijoittaminen on mahdollista erilaisten asuntorahastojen kautta. Markkinoille on viime vuosina tullut uusia toimijoita ja asuntorahastoja on nykyään myös piensijoittajille. Matala korkotaso on tehnyt asuntorahastoihin sijoittamisesta houkuttelevaa – sijoittajat etsivät vakaita vähäriskisiä sijoituskohteita korkosijoituksia korvaamaan. Asuntorahastoihin pystyvät sijoittamaan myös yksityishenkilöt, joilla ei ole varaa suoraan asuntosijoittamiseen.  

Vuonna 2015 kiinteistösijoitusmarkkinan koko oli noin 54,5 miljardia euroa, josta asuntojen osuus oli arviolta noin 29 prosenttia. Asunnot ovat jo useamman vuoden olleet kaikkein tuottoisin kiinteistösektori ja asuntokauppojen osuus koko kiinteistösijoitusalan kaupoista on jatkanut kasvuaan. Rahastot sijoittavat pääasiassa pääkaupunkiseudulle sekä kasvukeskuksiin. Rahastot ovat sekä ostaneet asuntoja, että rakentaneet uutta asuntokantaa. Kiinteistörahastojen ostot ja rakennusinvestoinnit kasvattavat erityisesti vuokra-asuntotarjontaa. Niiden omistama osuus koko vuokra-asuntokannasta on kuitenkin vielä suhteellisen pieni (Alho ym. 2014; KTI 2016a, 2016b.) KTI:n mukaan vuokra-asunnoista noin 17 prosenttia on ammattimaisten sijoittajien omistamia. 

Rahastot suosivat uudiskohteita, ja osa rahastoista sijoittaa erityisesti pieniin asuntoihin. Erityisesti matalien korkojen aikana velkavivun käyttö investoinneissa on tyypillistä. Velkavivun käytöllä voi olla hintoja nostava vaikutus, mikä voi selittää etenkin uusien kerrostaloasuntojen neliöhintojen nopeaa nousua. Rahastojen on myös arvioitu nostavan vuokria enemmän kuin yksityiset vuokranantajat, jotka voivat pyrkiä pitämään kiinni hyvästä vuokralaisesta. Rahastotkin pyrkivät kuitenkin pitämään asuntojen käyttöasteen korkeana. (Alho ym. 2014.) Pienten asuntojen osalta se on helpompaa, mikä selittää asuntorahastojen keskittymistä yksiöihin ja kaksioihin. 

Rahastot ovat vauhdittaneet asuntotuotantoa erityisesti muutamana edellisenä vuonna korkojen ollessa matalia ja muun kysynnän ollessa heikkoa. Valmistuneiden asuntojen määrä kasvoi selkeästi vuoden 2016 loppua kohti. Tarjonnan lisääntyminen voi hidastaa asuntojen hintojen ja vuokrien kasvua. Jos rahastot kokevat tuotto-odotustensa pienenevän liikaa, uhkana voi olla asuntorahastojen vetäytyminen markkinoilta, mikä voisi aiheuttaa huomattavaa vaihtelua asuntorakentamisen määrään. Toisaalta rahastojen tuotot ovat olleet korkealla tasolla verrattuna vaihtoehtoisiin saman riskitason sijoituskohteisiin, mikä tarkoittaa, että hienoisesti hitaampi vuokrien ja hintojen nousu ja/tai muiden sijoituskohteiden tuotto-odotusten nousu ei todennäköisesti aiheuta äkillistä sijoittajapakoa.

Erilaisia asuntorahastoja: 

- Asuntorahastoja on nykyään olemassa useaa eri tyyppiä. Erikoissijoitusrahastoilla on nykyään pienemmät minimisijoitusmäärät, mikä mahdollistaa piensijoittajien mukanaolon (muun muassa S-Pankki, Ålandsbanken ja useat muut pankit).  

- Suomen ensimmäinen ja tällä hetkellä ainoa pörssissä listattu REIT-muotoinen kiinteistörahasto (Real estate investment trust) on Orava Asuntorahasto. REIT:t toimivat kuten osakkeiden sijoitusrahasto (mutual fund), ja niille on myönnetty verovapaus tiettyjen velvoitteiden puitteissa (mm. korkea osingonjakovelvoite).  

- Asuntosijoittaminen on mahdollista myös omistamalla osakkeita listatuista tai listaamattomista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Esimerkiksi Sato on vuoden 2016 alkupuoliskolla kasvattanut toimintojaan ja ostanut 2 400 uutta asuntoa. Pörssissä listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä ovat muun muassa Sponda ja Technopolis, jotka toimivat pääasiassa toimitilamarkkinoilla.  

- Kiinteistöpääomarahastoilla (CapMan Real Estate, ICECAPITAL) on ollut Suomessa toimintaa vuodesta 2006 lähtien. Nämä rahastot on suunnattu lähinnä institutionaalisille sijoittajille korkeampien minimisijoitusten takia. Rahastojen rahastot ovat listaamattomiin kiinteistörahastoihin sijoittavia rahastoja.  

 

Politiikka ohjaa asuntomarkkinoiden toimintaa 

Asuntopolitiikalla on merkittävä rooli asuntomarkkinoiden toiminnan kannalta. Valtio ja kunnat tukevat asumista sekä kysyntä- että tarjontatukien kautta. Lisäksi kaupungit sääntelevät rakentamista kaavoituksen ja tonttitarjonnan kautta. Sekä asumisen kysyntätuet, että tuettu asuminen kasvattavat asukkaan budjettirajoitetta, mikä lisää kysyntää ja voi siten nostaa hintoja tarjonnan ollessa joustamatonta. Eri tukimuodot voivat myös ohjata kysyntää muilla tavoin, esimerkiksi kanavoimalla kysyntää tietynlaisiin asuntoihin tai lukkiuttamalla asuntomarkkinoita. 

Pienten asuntojen kasvanut kysyntä näkyy myös tuetussa vuokra-asuntokannassa. Vuosina 2005–2015 yksiöiden osuus ARA-tuotannon normaaleista vuokra- ja asumisoikeusasunnoista (pl. erityisryhmien asunnot) on ollut keskimäärin noin 19 %, ja kaksioiden osuus noin 43 % (ARA 2016a). Asuntokuntien koon pienentyessä ja yhden hengen asuntokuntien yleistyessä ARA-tuotanto on vastannut kysyntään aiempaa heikommin. Kysyntä kohdistuu yhä enenevissä määrin yksiöihin sekä suurissa kaupungeissa että väestöltään vähenevillä alueilla (ARA 2014.) ARAn mukaan markkinatilanne on kireä etenkin pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Kuopiossa. Sen sijaan taantuvilla alueilla kysyntää vastaamattomia ARA-asuntoja on jäänyt yhä enemmän tyhjilleen. (ARA 2016c). 

Osittain pienten asuntojen suosiota voi selittää kustannusten jakaminen (ns. vuokrien jyvitys) ARA-tuotannossa. Pienet asunnot ovat neliökustannuksiltaan suuria asuntoja kalliimpia rakentaa, sillä keittiö- ja märkätilojen osuus koko asunnon alasta on suuri. Talojen omistajat voivat jakaa kustannuksia siten, että ero pienten tuettujen ja vapaarahoitteisten asuntojen neliövuokrissa on suhteessa suurempi kuin isojen asuntojen kohdalla. Tällöin asukas saa pienessä asunnossa suuremman tuen. Tarjonnan liiallinen painottuminen perheasuntojen tuotantoon voi osaltaan ohjata kysyntää pieniin vapaarahoitteisiin asuntoihin (Laakso ja Kostiainen 2013).  

Myös asumistuella on kysyntää ohjaava vaikutus. Yleinen asumistuki uudistettiin vuonna 2015 siten, että hyväksyttävien asumismenojen enimmäismäärään vaikuttavat vastedes vain sijaintikunta sekä ruokakunnan koko. Aiempi asumistuki kannusti asumaan tuessa määritellyn enimmäispinta-alan mukaisissa asunoissa. Sitä suuremmassa asunnossa asuminen ei ollut kannattavaa, vaikka asumiskustannukset olisivat olleet pienemmät. Uudistuksen jälkeen asumistuen voi käyttää minkälaiseen asuntoon tahansa. On mahdollista, että uudistettu tuki lisää pienien asuntojen kysyntää, sillä vaikka niiden neliövuokrat ovat korkeammat, tuki voi riittää kattamaan suuremman osan vuokrasta. Toistaiseksi tästä ei kuitenkaan ole tutkimusnäyttöä. 

Tukien lisäksi myös maankäytön ja rakentamisen sääntely vaikuttavat asuntomarkkinoiden toimintaan. Rakentamisen sääntelyllä on ollut huomattava vaikutus muun muassa kaupunkirakenteen tiiviyteen sekä erilaisten kotitalouksien sijoittumiseen (Laakso ja Loikkanen 2004). Lisäksi sääntelyllä voi olla huomattava asuntotuotantoa hidastava vaikutus. Erityisesti tonttien vähimmäiskokosäännös vähentää tarjontaa. Paikallisen sääntelyn on havaittu nostavan myös rakentamisen kustannuksia (RAKLI 2016a). Suuremmalla asukastiheydellä ja tehokkaammalla maankäytöllä olisi mahdollista maksimoida maan arvo (Glaeser ja Ward 2009.) 

Tarjonnan rajoittaminen myös nostaa hintoja. Samalla esimerkiksi talojen korkeuden rajoittaminen vähentää maankäytön tehokkuutta ja hajauttaa kaupunkirakennetta. Kun kaavoituksella määrätään talotyyppi tai huoneiston koko, vaikutetaan myös siihen, minkälaisia kotitalouksia alueelle sijoittuu. Asunnon hallintamuoto, talotyyppi ja koko ovat selvästi yhteydessä kotitalouden tyyppiin. Erilaisten asuntotyyppien saatavuuden takaaminen tietyillä alueilla voi olla perusteltua. Mutta jos samalla muutetaan tarjontaa huonommin kysyntää vastaavaksi, vaikuttaa se hintoja nostavasti.

 

Kaupungeissa riittää kysyntää pienille asunnoille 

Suomessa ja maailmalla väestö keskittyy keskuksiin. Kaupungistuminen on yksi globaaleista megatrendeistä. Väestönkasvu Suomessa on merkittävissä määrin keskittynyt pääkaupunkiseudulle, sillä viimeisen 50 vuoden kasvusta 77 prosenttia kohdistui Uudellemaalle (Vuori ja Nivalainen 2012). Suurten kaupunkien muuttovoitto muodostuu pääasiassa nuorista. Pääkaupunkiseudun väestönkasvu on kasvattanut asuntojen kysyntää. Keskeinen ongelma on, että asuntojen tarjonta ei ole lisääntynyt riittävästi kysynnän kasvaessa. 

Kaupungistumisen ja väestönmuutosten myötä asuntokunnat ovat pienentyneet ja yksin asuminen on yleistynyt merkittävästi. Tämän vuoksi myös tarve pienille asunnoille on kasvanut. Aivan viime vuosina asuntotuotanto on ainakin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella keskittynyt vahvasti pienten asuntojen rakentamiseen. Samalla kun epävarma taloustilanne on vähentänyt kotitalouksien asunnonostohaluja, asuntorahastojen merkitys tuotannon ylläpitäjänä on kasvanut. Rahastot lisäävät tarjontaa mutta voivat nostaa varsinkin uudiskohteiden hintoja ja vuokria. 

Vaikka kaupunkiasuminen on kallista, työmarkkinat, opiskelumahdollisuudet ja palvelut houkuttelevat kaupunkeihin yhä lisää asukkaita. Hintojen ja vuokrien nousu osoittaa, ettei pienten kaupunkiasuntojen tarjonta riitä vastaamaan kysyntään. Lisäksi yksiöt käyvät suurempia asuntoja huomattavasti nopeammin kaupaksi. Asumisen korkea hinta pakottaa karsimaan väljyydestä ja siten osaltaan kanavoi kysyntää pieniin asuntoihin. Pienten asuntojen kysynnässä yhdistyvätkin asumiseen liittyvä budjettirajoite sekä halu asua keskeisellä sijainnilla.  

Asuntojen keskikokoihin liittyvää sääntelyä perustellaan usein perheasuntojen turvaamisella. Uhkana nähdään kantakaupunkien liiallinen pienasuntovaltaisuus. Uudistuotanto muodostaa kuitenkin vain pienen osan asuntokannasta. Jos sääntelyllä estetään kysyntää vastaavaa tuotantoa, asuntotuotanto hidastuu ja hinnat nousevat. Uudistuotannon kautta tulisikin yrittää vastata kysyntään mahdollisimman tehokkaasti. 

Asuntotarjonnan riittämättömyys johtuu pitkälti maankäyttöpolitiikasta. Etenkin Helsingin ja Tampereen seudun on arvioitu jääneen jälkeen asuntotuotantotarpeestaan (Vainio 2016). Vaikka vajetta selittää myös viime vuosien heikko taloustilanne, rakentamisen sääntely-ympäristöllä on merkittävä vaikutus asuntotuotannon määrään ja vauhtiin. Rakentamisen ja tonttimaan tarjonnan sääntely rajoittaa asuntojen tarjontaa ja nostaa asuntojen hintoja (Schauman 2014).  

Etenkin Helsingissä maantiede on ongelmallinen kaupungin kasvun kannalta, sillä keskustan ulkopuolella sijaitsevasta pinta-alasta merkittävä osa on vesistöjä. Tämän vuoksi rakentamisen sääntelyn purkaminen ja rakentamattoman tai alikäytössä olevan maan saatavuuden lisääminen ovat olennaisia asuntotarjonnan kasvattamiseksi pitkällä aikavälillä. Esimerkiksi Oulussa tonttimaan hyvä saatavuus on tukenut vilkasta rakentamista, mikä puolestaan on hillinnyt hintojen ja vuokrien nousua (Oikarinen 2015). Rakentamisen edellytysten parantaminen sääntelyä vähentämällä ja tonttimaan saatavuutta parantamalla olisi tehokas keino lisätä kysyntää vastaavien asuntojen tarjontaa ja siten hillitä hintojen nousua. 

 

Lähteet

Alho, E., Holappa, V., Lahtinen, M. ja Pakarinen, S. (2014), Alueellisten asuntomarkkinoiden kehitys vuoteen 2016, Pellervon taloustutkimus PTT, PTT työpapereita 156. 

Alsuhail, F. (2015), Onko iällä väliä? Eri ikäisten yksin asuvien alueellinen jakautuminen, Kvartti-verkkolehti. 

ARA (2016a), ARA-tuotanto 2015. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA, Selvitys 2/2016. 

ARA (2016b), Lyhyellä korkotuella runsaasti kysyntää. Saatavilla osoitteesta: http://www.ara.fi/fi-FI/Ajankohtaista/Uutiset_ja_tiedotteet/Uutiset_ja_tiedotteet_2016/Lyhyella_korkotuella_runsaasti_kysyntaa(40482) 

ARA (2016c), Asuntomarkkinakatsaus 1/2016. Saatavilla osoitteesta: http://www.ara.fi/fi-FI/ARAtietopankki/Tilastot_ja_selvitykset/Asuntomarkkinat/Katsaukset_2016/Asuntomarkkinakatsaus_12016_vuokraasunno(38402) 

ARA (2014), Asuntomarkkinakatsaus 1/2014.  

Glaeser, E. L. ja Ward, B. A. (2009), The causes and consequences of land use regulation: Evidence from Greater Boston, Journal of Urban Economics 65(3): 265–278. 

Holappa, V., Huovari, J., Jauhiainen, S., Karikallio, H. ja Kekäläinen, A. (2016), Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2016, Pellervon taloustutkimus. 

Klinenberg, E. (2012), Going solo: The extraordinary rise and surprising appeal of living alone. Penguin. 

KTI (2016a), KTI Markkinakatsaus, syksy 2016.  

KTI (2016b), KTI Markkinakatsaus, kevät 2016.  

Kytö, H. (2015), Muuttovirrat muokkaavat pääkaupunkiseutua, Talous & yhteiskunta 2015(3). 

Laakso, S. ja Kostiainen, E. (2013), Tavallisen pienituloisen ihmisen kohtuuhintainen vuokra-asuminen Helsingin seudulla, Kaupunkitutkimus TA. 

Laakso, S. ja Loikkanen, H. A. (2004), Kaupunkitalous: johdatus kaupungistumiseen, kaupunkien maankäyttöön sekä yritysten ja kotitalouksien sijoittumiseen. Gaudeamus. 

Mustonen, P. ja Lindblom, T. (2016), Kantakaupungissa asuu tyytyväisiä lapsiperheitä. Kyselytutkimus asumistyytyväisyydestä ja asumisvalinnoista Helsingissä., Kvartti-verkkolehti (1/2016). 

Nikander, T. ja Pietiläinen, M. (2015), Kaupunkialueet vetävät nuoria asumaan yksin, Tieto & Trendit (5/2015). 

Oikarinen, E. (2015), Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot, Kansantaloudellinen aikakauskirja 111(4/2015). 

Rakennusteollisuus, 2016. Asuntotuotantokysely 2/2016. Saatavilla osoitteessa: https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/suhdanteet-ja-tilastot/asuntotuotantokyselyt/kesa-16/rakennusteollisuuden_asuntokysely_kesakuu_2016.pdf  

RAKLI (2016a), Kustannuserot Itävallan ja Suomen asuinkerrostalokohteissa - FIAT. 

RAKLI (2016b), Vuokra-asuntobarometri, syksy 2016. 

Schauman, H. (2014), Tonttimaan tarjonta, sääntely ja asuntojen hinnat, Kansantaloudellinen aikakauskirja 110(1/2014). 

Suomen virallinen tilasto (SVT), 2015. Asunnot ja asuinolot [verkkojulkaisu]. ISSN=1798-6745. Yleiskatsaus 2015, 2. Asuntokunnat ja asuinolot 2015. Helsinki: Tilastokeskus. 

Suomen virallinen tilasto (SVT), 2016. Asunnot ja asuinolot [verkkojulkaisu]. ISSN=1798-6745. 2015, Liitetaulukko 1. Asuntokunnat koon mukaan ja asuntokuntien keskikoko 1960–2015 . Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 23.11.2016].  

Suomen virallinen tilasto (SVT), 2010. Muuttoliike [verkkojulkaisu]. 
ISSN=1797-6766. 2009, Kaupunkialueiden ja muiden kuntien kokonaisnettomuutto 1997–2009. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 23.11.2016]. 

Suomen virallinen tilasto (SVT), 2016. Muuttoliike [verkkojulkaisu]. ISSN=1797-6766. 2015, Liitetaulukko 1. Kaupunkialueiden ja muiden kuntien kokonaisnettomuutto 2001–2015. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 23.11.2016]. 

Tilastokeskus, 2016a. Väestöennuste. 

Tilastokeskus, 2016b. Väestörakenne. 

Tilastokeskus, 2016c. Keskimääräiset kk-vuokrat alueittain, vapaarahoitteiset, uudet vuokrasuhteet. 

Vainio, T. (2016), Asuntotuotantotarve 2015-2040, Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy VTT Technology 247. 

Vuori, P. ja Nivalainen, S. (2012), Luku 8: Metropolialueen väestö ja muuttoliike: 157–188. Helsingin kaupunki, Tietokeskus.