Kansantalous

Asuntomarkkinat 2016 - Ennuste

KANSANTALOUDEN TUTKIMUSRYHMÄ
14 tammikuu 2016

Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2016

Hintojen lasku päättyy, vuokrien nousu jatkuu

Pitkään jatkuneesta heikosta taloustilanteesta huolimatta asuntojen hinnat kääntyivät laskuun koko maan tasolla vasta vuoden 2014 puolivälissä. Vuonna 2015 asuntojen hinnat laskivat ennakkotietojen mukaan edelleen. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan vuonna 2016 nousevan koko maassa 0,2 prosenttia (Kuvio 1). Alueelliset erot hintakehityksessä ovat kuitenkin merkittäviä kumpanakin vuonna.

Kuvio 1. Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ja vuokrien vuosimuutos.

Heikosta taloustilanteesta johtuva epävarmuus sekä ostovoiman heikkeneminen ovat luoneet kysyntäpaineita vuokramarkkinoille. Vuokrien nousu onkin jatkunut jo useamman vuoden ajan asuntojen hintojen nousua nopeampana. Vuokrien nousuvauhti jatkui erittäin voimakkaana myös vuonna 2015. Vuonna 2016 uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousevat 3 prosenttia ja ARA-asuntojen vuokrat 2,5 prosenttia (Kuvio 1). Makrotaloudelliseen ympäristöön ja siten myös asuntomarkkinoihin kohdistuu edelleen kuluvana vuonna merkittäviä epävarmuustekijöitä.

Asuntojen vuokrat ovat nousseet asuntojen hintoja nopeammin jo neljänä vuonna peräkkäin. Heikko yleinen talouskehitys ja ostovoiman kehitys sekä korkealla pysyvä taloudellinen epävarmuus pitävät asuntojen hintakehityksen vaisuna: vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pysyvät koko maan osalta lähellä viime vuoden hintatasoa. Alueelliset hintaerot ovat edelleen suuria ja asuntomarkkinoiden eriytyminen jatkuu voimakkaana.

Asuntojen hinnat eriytyivät vuonna 2015

Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat ennakkotietojen mukaan vuonna 2015 koko maassa 0,6 prosenttia. Hintakehitys isoimpien kaupunkien välillä on kuitenkin vaihdellut huomattavasti. Helsingissä asuntojen hintojen nousu katkesi vuoden 2014 puolessavälissä ja hinnat kääntyivät laskuun. Hintojen lasku ei kestänyt kauan ja vuonna 2015 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat Helsingissä taas ennakkotietojen mukaan 0,4 prosenttia. Kuukausittain tarkasteltuna Helsingin asuntojen hintakehityksessä on kuitenkin ollut voimakasta vaihtelua.

Vantaalla asuntojen hinnat laskivat ennakkotietojen mukaan viime vuonna huomattavasti – 2,5 prosenttia. Tampereella, Jyväskylässä ja Oulussa asuntojen hintakehitys oli viime vuonna huomattavasti positiivisempaa kuin muissa suurissa kaupungeissa. Suomalaisille asuntomarkkinoille tyypillinen piirre on, että yksittäisten kaupunkien hintakehitys voi vuoden aikana poiketa merkittävästi yleisestä kehityksestä. Tämä korostuu entisestään meneillään olevan kaupungistumisvaiheen myötä, jossa maan sisäinen muuttoliike kohdistuu entistä harvempiin kaupunkeihin.

Kaupunkikohtaisten erojen lisäksi hintakehitys eroaa myös asuntojen huoneluvun mukaan. Finanssikriisin jälkeen vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat ovat lähteneet voimakkaaseen kasvuun verrattuna huoneluvultaan isompiin asuntoihin. Vuonna 2015 yksiöiden hinnat nousivat ennakkotietojen mukaan koko maassa 0,6 prosenttia. Kaksioiden ja kolmioiden tai sitä suurempien asuntojen hinnat puolestaan laskivat 0,6 prosenttia. Asuntomarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan välinen ero onkin suurin nimenomaan pienien asuntojen kohdalla.

Vuokrat nousivat vuonna 2015

Matala korkotaso ja nopeasti kohonneet vuokrat ovat lisänneet asuntosijoittamisen suosiota. Sijoittajien mielenkiinto kohdistuu suurimpiin kasvukeskuksiin ja niissä lähinnä pieniin ja hyvällä sijainnilla oleviin asuntoihin, mikä osaltaan voimistaa hintakehityksen eriytymistä alueellisesti ja asunnon huonelukujen mukaan. Asuntoja ostavat vuokrattavaksi kotitalouksien lisäksi myös asuntosijoitusrahastot, joiden määrä ja suosio ovatkin edelleen kasvussa.

Vuokrat nousivat vuonna 2015 selvästi ja vuokrakehityksen ero asuntojen hintakehitykseen on huomattava (kuvio 1). Kaupungeittain vertailtuna vapaarahoitteisten vuokrien kehitys oli viime vuonna melko tasaista. Koko maan tasolla vuokrat nousivat 3 prosenttia. Merkittävän poikkeuksen yleisestä vuokrakehityksestä tekee Vantaa, jossa vuokrakehitys on ollut selvästi nopeampaa kuin muissa suurissa kaupungeissa. Vuonna 2015 kasvua Vantaan vapaarahoitteisessa vuokratasossa oli jopa 4,5 prosenttia. Tuettujen asuntojen vuokrat (ARA-vuokrat) nousivat vuonna 2015 vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja nopeammin: ARA-vuokrat nousivat koko maassa 3,7 prosenttia.

Kotitalouksien kokema taloudellinen epävarmuus ja ostovoiman heikkeneminen ovat keskeisiä selittäjiä vuokra-asumisen kysynnän kasvulle. Kysyntää kasvattaa myös maahanmuuton ja maan sisäisen muuttoliikkeen voimistuminen sekä kotitalouksien keskikoon pieneneminen. Lisäksi kysyntään vaikuttaa se, että entistä harvemmalla on mahdollisuus ostaa omistusasunto tiukentuneiden asuntolainan saantivaatimusten ja omarahoitusosuuksien kasvun vuoksi. Tarjontapuolella ongelmana on ollut erityisesti vuokra-asuntojen uudistuotannon heikko kehitys; kaavoituspolitiikka ja rakentamismääräykset eivät ole tukeneet pienten asuntojen rakentamista. Hallitusohjelmassa keväällä 2015 esiteltyjen maankäytön ja kaavoituksen sujuvoittamiseen, sääntelyn purkamiseen ja tonttitarjonnan lisäämiseen liittyvien säädösten keventämisellä pyritään lieventämään monia asuntotuotantoon liittyviä pullonkauloja.

Hinnat ja vuokrat ovat viime vuosina kallistuneet eniten pienituloisimmilla ARA-asujilla ja vähiten omistusasujilla, joiden tulot ovat suurimmat.

Heikko taloustilanne luo epävarmuutta

as2016_Työttömyysuhka

Kuvio 2. Kotitalouksien kokema työttömyysuhka omalla kohdalla. Pienempi luku merkitsee suurempaa.

Suomen bruttokansantuotteella mitattu talouden kehitys oli vuonna 2015 erittäin heikkoa jo neljättä vuotta peräkkäin. Kuluvan vuodenkin osalta bruttokansantuotteen kasvun ennustetaan jäävän vaatimattomaksi. Talouden heikon tilanteen ja sen tuoman epävarmuuden lisäksi asuntojen hinta- ja vuokrakehitykseen vaikuttaa voimakkaasti kotitalouksien kokema työttömyysuhka. Epävarmuus omasta työpaikasta näkyy asuntomarkkinoilla ennen kaikkea asuntokaupan hiljenemisenä; halukkuus ja mahdollisuus asunnon vaihtoon vähenevät. Tämä lisää yhtäältä vuokra-asuntojen kysyntää ja nostaa siten vuokria. Kotitalouksien luottamusindikaattorin mittaama kotitalouksien kokema työttömyysuhka on ollut keskimääräistä suurempi jo pitkään (kuvio 2) ja työttömyysuhan oletetaan pysyvän kohtuullisen suurena myös tänä vuonna. (Indikaattorissa pienempi luku merkitsee suurempaa työttömyysuhkaa.)

Korkokehitys tukee edelleen asuntomarkkinoiden toimintaa. EKP ei ole aikeissa nostaa ohjauskorkoa tämän vuoden aikana, mikä pitää 12 kuukauden Euriborin erittäin matalalla tasolla. Vuoden 2015 aikana uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräiset korot alenivat niin markkinakorkojen laskun kuin lainamarginaalien kaventumisen myötä. Uusien asuntolainojen keskikorko oli vuonna 2015 ennätysalhainen, noin 1,50 %. Keskimääräinen asuntolainamarginaali kaventui vuonna 2015 noin 0,15 prosenttiyksikköä.

Uusien nostettujen asuntolainojen marginaalien laskevan trendin odotetaan jatkuvan vuonna 2016, mutta marginaalit pysyvät edelleen korkeina. Pankit eivät siis lähde ainakaan kuluvan vuoden aikana voimakkaasti kilpailemaan asiakkaista marginaaleja laskemalla. Marginaalien hajonta keskiarvon ympärillä on kuitenkin edelleen kasvussa asiakkaiden ja alueiden suhteen; pankit huomioivat marginaaleissa yhä tarkemmin sekä asunnon arvon kehitykseen että asuntolainaa hakevaan henkilöön liittyvät riskit.

Taulukko 1. Ennusteen taustamuuttujat.
  2015 2016
12 kk euribor 0,2 0,2
Uusien nostettujen asuntolainojen marginaali 1,5 1,2
Työttömyysaste 9,4 10,2
Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutos 1,3 1,4
Inflaatio -0,2 0,8

Heikko talouskehitys ei riitä kääntämään työllisyyskehitystä kasvuun, ja työttömyysasteen ennustetaan vuonna 2016 nousevan 10,2 prosenttiin. Verojen korotukset kääntävät puolestaan yleisen hintatason kasvuun. Inflaation ennustetaan kuluvana vuonna olevan 0,8 prosenttia. Palkansaajien ostovoiman kehitys tulee jatkumaan heikkona. Merkittävin lisäys tuloihin tulee muiden kuin palkkatulojen kasvusta (erityisesti yritysten toimintaylijäämän kasvusta). Tämä lisää tuloerojen kasvua. Mediaanikotitalouden tulokehitys onkin näin ollen huomattavasti heikompaa kuin tulokehityksen muutoksen keskiarvo antaa olettaa.

Velat kasvoivat, velanhoitokyky säilyi

Kotitalouksien velat olivat viime vuonna lievässä kasvussa. Kotitalouksien velkaantumisaste, eli velat suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon, kasvoi vuoden 2015 kolmannella neljänneksellä ennätykselliseen 123,5 prosenttiin. Asuntovelallisten velanhoitokyky on heikosta taloustilanteesta huolimatta säilynyt keskimäärin hyvänä, ja korkotason säilyessä matalana velanhoitokulut pysyvät kotitalouksien hallinnassa.

Asuntolainakanta kasvoi vuoden 2015 aikana. Kasvun taustalla on osittain uusien asuntolainojen kasvu mutta toisaalta asuntolainakantaa on kasvattanut viime vuonna joidenkin pankkien mahdollistama kuluton lyhennysvapaa. Viime vuoden aikana kotitaloudet neuvottelivat asuntolainasopimuksiaan uudelleen lähes 14 mrd. euron edestä, mikä on yli 15 % asuntolainakannasta.

Lyhennysvapaakampanja alkoi alkuvuodesta ja kesti kesän alkuun. Maksimissaan lyhennysvapaata sai vuodeksi. Viimeisetkin kampanjalyhennysvapaat siis loppuvat kuluvan vuoden puolessa välissä. Lainasopimuksia on kuitenkin neuvoteltu uudelleen myös viime syksyn aikana. Lyhennysvapaan hyödyntäminen on helpottanut taloudellisissa vaikeuksissa olevia kotitalouksia. Se on saattanut myös lisätä riskiä yli varojen kuluttamiseen.

Lyhennysvapaiden loppuminen voi leikata yksityistä kulutusta tänä vuonna. Emme kuitenkaan odota, että lyhennysvapaiden päättymisestä muodostuu asuntomarkkinoille ongelma, joka purkautuu voimakkaana asuntojen pakkomyynteinä. Kaiken kaikkiaan asuntolainojen keskimääräiset takaisinmaksuajat ovat viime vuosina Suomessa hieman pidentyneet.

Ensiasunnon ostajilla korostuvat ASPennakkosäästöt ja -lainat, jotka ovat myös kasvattaneet suosiotaan. Yksi syy ASP-lainojen kasvuun ovat lieventyneet ehdot: ASP-lainan yläikärajan nousu sekä ASP-lainan enimmäismäärän nousu. ASP-lainat tuovat osaltaan tarvittavaa sujuvuutta asuntomarkkinoiden kehitykseen.

Asuntorakentaminen piristyy

Asuntorakentaminen piristyy hieman tänä vuonna (kuvio 3). Uusia asuntoja valmistuu noin 28500 kappaletta, mikä on lähellä VTT:n pitkän aikavälin arvoissa esittämää tarvetta (29000 kpl). Rakentamisessa on päästy positiiviseen vireeseen, mutta rakentamisen ei kuitenkaan uskota heikon taloustilanteen jatkuessa kääntyvän voimakkaaseen kasvuun. Koska valmistuvista asunnoista yhä useammat ovat neliömäärältään pieniä, asuinrakentamisen volyymi-indeksi ei nouse valmistuvien asuntojen määrää vastaavasti.

Uusien vuokra-asuntojen, erityisesti ARA-asuntojen, ja asumisoikeusasuntojen määrät kasvavat eniten. Kasvu painottuu pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskusalueisiin. Vaikka hallitusohjelman tavoitteena on asunto- ja tonttituotannon lisääminen monin eri keinoin, vuokra-asuntojen tuotantoon tarvittavan tonttimaan puute kasvukeskuksissa rajoittaa kuitenkin vielä ainakin lyhyellä aikavälillä vuokra-asuntotuotannon kasvua.

Kuvio 3. Valmistuneet asunnot.

as2016_Uudistuotanto_STH_1

Kuvio 4. Uudistuotanto.

 

Asuntokaupan pohja saavutettu

as2016_Kauppojen_lukumäärä

Kuvio 5. Asuntokaupan volyymit koko maassa. Osakeyhtiömuotoiset kerros- ja rivitalot.

Heikon taloustilanteen ja siihen liittyvän epävarmuuden seurauksena osakeasuntokauppa käy heikosti. Kysynnän hiipuessa markkinat ovat sopeutuneet ennen kaikkea alenevien myyntimäärien kautta. Myyntimäärät eivät kuitenkaan enää ole olleet laskussa, vaan tällä hetkellä näyttää siltä, että myyntimäärien pohja on saavutettu (kuvio 5).

Tilanne osakeasuntokaupassa on kuitenkin herkkä: kuukausittaiset luvut kauppamääristä kertovat vuoroin noususta ja vuoroin laskusta. Tilanne vaihtelee lisäksi huomattavasti eri alueiden välillä. Pääkaupunkiseudulla kauppa on vilkkaampaa kuin muualla Suomessa, missä tilanne on vaikeampi. Kun ostajia on markkinoilla vähän, voivat asuntokaupan ketjut muodostua pitkiksi: ketjussa voi olla jopa 4-5 asuntoa. Monen asian täytyy osua kohdalleen, jotta näistä kaikki kaupat toteutuisivat.

Hintakehityksessä huomattavia alueellisia eroja

Koko maan osalta vaatimattoman, 0,2 prosentin, asuntojen hintojen nousun takana on 0,7 prosentin nousu Helsingissä ja 0,5 prosentin nousu Espoossa. Jos pääkaupunkiseutu jätetään ennusteen ulkopuolella, muun Suomen asuntojen hintaennuste on hieman negatiivinen. Vaikka asuntojen hinnat Helsingissä nousevat, pysyy hintakehitys kuitenkin erittäin maltillisena. Vantaalla suurin kysyntäpaine kohdistuu edelleen omistusasuntojen sijaan vuokra-asuntoihin. Tämä yhdessä kasvaneen uudistuotannon kanssa näkyy hintojen laskuna.

Taulukko 2. Alueellinen asuntojen hintaennuste
Alue 2015 2016
Koko maa -0,6 % 0,2 %
Helsinki 0,4 % 0,7 %
Espoo-Kauniainen -0,5 % 0,5 %
Vantaa -2,5 % -1,0 %
Tampere 1,5 % 1,0 %
Turku -1,0 % -0,5 %
Oulu 1,5 % 0,5 %
Jyväskylä 3 % 1,5 %

Asuntojen hinnat eivät pitkällä aikavälillä voi kestävästi nousta tulokehitystä nopeammin. Aktiiviset sijoittajat ovat tärkein tekijä, mikä hidastaa asuntojen hintojen sopeutumista kohti tulojen määrittämää pitkän aikavälin tasapainoa. Helsingissä ja myös muissa suurissa yliopistokaupungeissa sijoittajilla on suuri merkitys kysynnän ylläpitäjänä. Erityisesti tämä näkyy Jyväskylässä, mutta myös Oulussa ja Tampereella, joissa maan keskiarvoa selvästi korkeammat työttömyysasteet viittaisivat ennustettua heikompaan asuntojen hintakehitykseen.

Turku on jo pitkään ollut hintatasoltaan suhteellisesti edullinen kaupunki, jossa kysyntä ei ole yhtä vahvaa kuin esimerkiksi Tampereella. Turussa huonona jatkuvan hintakehityksen taustalla on alueen rakennemuutos ja korkea työttömyys. Turun alueella ilmapiiri kuitenkin muuttui merkittävästi viime vuoden aikana Turun telakan tilausten myötä. Lisäksi rakentaminen on alueella vilkastunut selvästi aiemmista vuosista.

as2016_Asuntojen_hinnan_suhde_tuloihin

Kuvio 6. Kerrostaloasunnon neliöhinnan suhde kotitalouksien keskimääräiseen käytettävissä olevaan vuosituloon.

On lisäksi huomioitava, että kaupunkien sisällä, eri alueilla asuntojen hinnoissa ja hintakehityksessä on huomattavia eroja. Yksittäisten kaupunginosien hintakehitys saattaa heijastua koko kaupunkia kuvaavaan asuntojen hintakehitykseen, jos kauppamäärät kyseisessä kaupungissa jäävät vähäisiksi.

Viime vuosikymmenen puolivälin jälkeen hintakehitys on seurannut tulokehitystä muissa suurissa kaupungeissa Helsinkiä lukuun ottamatta (kuvio 6). Myös Helsingissä neliöhinnan suhde kotitalouksien keskimääräiseen käytettävissä olevaan vuosituloon on viime vuosina vakiintunut 9,75 prosentin tasolle. Tämä on ollut erittäin tärkeää asuntomarkkinoiden vakauden kannalta. Vuonna 2016 neliöhinnan suhde kotitalouksien keskimääräiseen käytettävissä olevaan vuosituloon kääntyy kuitenkin loivaan kasvuun Helsingissä, Espoossa, Tampereella, Jyväskylässä ja Oulussa, eli kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat nousevat keskimääräistä hintojen nousua enemmän.

Omakotitalojen hinnoissa heilahtelua

Suurimpia kaupunkeja lukuun ottamatta omakotitalot muodostavat ylivoimaisesti merkittävimmän osan alueiden asuntokannasta. Vuonna 2015 keskimääräinen omakotitalon neliöhinta Suomessa oli noin 1550 euroa. Pääkaupunkiseudulla vastaava hinta oli noin 3150 euroa. Ero on melkoinen ja sitä selittää erityisesti omakotitalojen määrän vähyys, neliömäärältään keskimäärin pienemmät omakotitalojen koot sekä tonttimaan kalleus pääkaupunkiseudulla.

Kuvio 7. Omakotitalojen hinnat.

Kuvio 7. Omakotitalojen hinnat.

Omakotitalojen hinnat ovat viime vuosina heilahdelleet voimakkaasti koko Suomessa (Kuvion 7). Pääkaupunkiseudulla sekä hintojen nousut että laskut ovat olleet jonkin verran muun maan hintamuutoksia suurempia. Koko maan osalta omakotitalojen hinnat laskivat vuosina 2012–2014. Vuonna 2015 omakotitalojen hintojen lasku kuitenkin pysähtyi. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen hinnat laskivat erittäin voimakkaasti vuonna 2014, mutta vuonna 2015 hinnat kääntyivät taas nousuun.

Omakotitalojen kauppamäärät kasvoivat Suomessa vuonna 2015 ja omakotitalojen kauppa piristyi viime vuoden aikana myös verrattuna osakeasuntojen kauppaan. Omakotitalot ja osakeasunnot kulkivatkin viime vuonna asuntomarkkinoilla eri suuntiin sekä hintakehityksen että kauppamäärien kehityksen osalta. Viime vuoden kasvuluvuista huolimatta omakotitalokaupassa ollaan edelleen selkeästi jäljessä muutaman vuoden takaisesta tasosta. Viime vuoden kasvulukuihin vaikuttaa vuoden 2014 matalat vertailuluvut. Kaiken kaikkiaan tilanne omakotitalojenkin kaupan osalta heijastaa edelleen talouden yleistilannetta. Kuluttajien luottamus omaan talouteen on heikkoa, eikä asuntokauppa houkuta.

Alueelliset erot omakotitalojen hintojen kehityksessä tulevat kasvamaan tulevina vuosina. Erityisesti rakennemuutoksen kourissa olevissa kunnissa hintakehitys asuntomarkkinoilla heikkenee. Hintakehitys on vakaampaa niissä kunnissa, jotka sijoittuvat kasvavan maakuntakeskuksen lähistöön.

Omakotitalojen rakentaminen painui vuonna 2015 historiallisen alas. Tilauskantojen ja rakennuslupien perusteella käännettä parempaan ei ole odotettavissa ainakaan vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla. Toisaalta väestön ikääntyessä uusien omakotitalojen kysyntä ei tulevina vuosina ole kasvussa. Tämä näkyy omakotitalojen rakentamistarpeen laskuna.

Vuokrien nousu jatkuu

Vapaarahoitteisten vuokrien nousu on viime vuosina ollut sekä asuntojen hintakehitystä että yleistä inflaatiota selvästi nopeampaa. Sama suunta jatkuu myös vuonna 2016 (Taulukko 3). Vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan vuonna 2016 koko maassa 3 prosenttia. Kaupunkien väliset erot vuokrakehityksessä ovat melko pieniä.

Taulukko 3. Alueellinen vuokraennuste, vuokrien muutos.
Alue 2015 2016
Koko maa 3,0 % 3,0 %
Helsinki 2,5 % 3,0 %
Espoo-Kauniainen 2,5 % 2,5 %
Vantaa 4,5 % 4,0 %
Tampere 2,5 % 2,5 %
Turku 2,5 % 2,5 %
Oulu 2,5 % 2,0 %
Jyväskylä 3,0 % 3,0 %

Keskeisimpinä ajureina vuokrien nousulle on pienten vuokra-asuntojen voimakas kysyntä yhdistettynä niukkaan tarjontaan. Vuokra-asunnot ovat keskikooltaan omistusasuntoja pienempiä ja pienten asuntojen kysyntää kasvattaa jo vuosia jatkunut kotitalouksien keskikoon pienentyminen. Kysyntää kasvattavat kasvukeskuksiin kohdistuva muuttoliike sekä lisääntyvä maahanmuutto.

as2016_Omistusasuminen_suhteessa_vuokraan

Kuvio 8. Omistusasumisen kustannus suhteessa vuokraan.

Vuokrien nousuvauhtia selittää lisäksi vallitseva suhdannetilanne, mikä on vähentänyt kotitalouksien halukkuutta asunnon ostoon. Vuokralla asuminen on enenevässä määrin myös pakon sanelemaa, sillä pankkien vaatimat omarahoitusosuudet ovat nousseet monille asunnonostajille liian korkeiksi.

Kasvava vuokrakysyntä, nousevat vuokratuotot, asuntojen hintojen maltillinen kehitys sekä alhaalla pysyvät korot houkuttavat asuntosijoittajia. Uusien asuntosijoittajien, erityisesti asuntorahastojen, määrän kasvun myötä vuokra-asuntotarjonta onkin lisääntynyt ja tulee myös jatkossa lisääntymään. Uusien osaketalojen asunnoista jopa viidesosa päätyy vuokralle. Esimerkiksi Vantaa houkuttaa sijoittajia, koska asuntojen myyntihinnat ovat alemmat mutta asuntojen vuokrataso lähes Helsingin lähiöiden tasolla. Varsinkin pienille vuokra-asunnoille on tulevina vuosina erityisesti muuttoliikkeen johdosta ennakoitua enemmän kysyntää, joten myös rakentamisen täytyy vastata tähän haasteeseen.

Suhteessa omistusasumiseen vuokra-asuminen on viime vuosina ollut varsin epäedullista (Kuvio 8). Pääkaupunkiseudulla omistusasuminen ei ole koskaan viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut yhtä edullista suhteessa vuokralla asumiseen kuin se on kuluvana vuonna. Myös muissa suurimmissa kaupungeissa vuokralla asumisen kustannusten ennustetaan kasvavan suhteessa omistusasumisen kustannuksiin. Tätä kehitystä taustoittaa huomattavan alhainen korkotaso, mikä on jo pitkään pitänyt omistusasumisen edullisena suhteessa vuokralla asumiseen.

as2016_Vuokrien_suhde_tuloihin

Kuvio 9. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin (50 m2 asunto).

Omistusasumisen kustannukset on laskettu pääomakustannuksina, jotka on määritelty verovähennyksillä korjattuina korkokustannuksina asuntoneliötä kohti. Lukuun on lisätty asunnon hoitokulut (yhtiövastike). Vuokra-asumisen kustannuksina on käytetty vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen neliövuokraa.

Vuokrat ovat nousseet myös suhteessa vuokralaisten käytettävissä oleviin tuloihin (Kuvio 9) ja vuokrat lohkaisevatkin tuloista yhä suuremman siivun. Vuokrien osuus vuokralaisten tuloista kääntyi voimakkaaseen kasvuun vuonna 2012. Kehitys on nähtävissä kaikissa suurissa kaupungeissa. Vuokralaisten tilanne ei helpotu tänäkään vuonna, sillä viime vuosien kehityksen ennustetaan jatkuvan edelleen. Erityisen tukala tilanne on Helsingin, Jyväskylän ja Tampereen vuokralaisilla, joilla vuokraan kuluu vuonna 2016 jo yli kolmannes käytettävissä olevista tuloista.

ARA-vuokrissa maltillisempi nousu

ARA-asuntojen vuokrat määritellään omakustannusperusteella jokaiselle taloyhtiölle erikseen. Koska suurin osa ARA-vuokrasta määräytyy ylläpidosta koituvien kustannusten perusteella, voidaan ARA-vuokrien kehitystä ennakoida edeltävän vuoden ylläpitokustannusten perusteella.

Vuonna 2015 ARA-vuokrat nousivat erittäin voimakkaasti, yli 3,5 prosenttia. ARA-vuokrat nousivat siis enemmän kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Tänä vuonna ARA-vuokrien ennustetaan nousevan 2,5 prosenttia, eli vapaarahoitteisia vuokria vähemmän (Kuvio 1). Matala inflaatiotaso pitää ylläpitokustannusten nousun kurissa. Lisäksi viime vuosien huomattavat vuokrankorotukset ovat nostaneet vuokria jo vuokralaisten maksukyvyn ylärajoille.

ARA-vuokrat ovat viime vuosina nousseet enemmän kuin kerrostalokiinteistöjen ylläpitokustannukset (Kuvio 10). Tämä johtuu siitä, että tuetuissa vuokrataloyhtiöissä ei aiempina vuosina ole varauduttu riittävästi remonttitarpeisiin. Nyt taloyhtiöillä on ollut tarvetta kerätä rahaa tulevia remontteja varten, sillä monet tuetut vuokra-asunnot ja kiinteistöt ovat suurien remonttien tarpeessa. Omakustannusperiaatetta koskevat säännökset ovat lisäksi jättäneet vuokratalojen omistajille huomattavan paljon liikkumavaraa vuokrasäännösten soveltamisessa.

Kuluvan vuoden alussa hyväksytyn asetuksen mukaan vuodesta 2017 lähtien tuleviin korjauksiin varautuminen saa omakustannusperusteisissa vuokrissa olla enintään kohtuullista. Asetuksessa määritetään konkreettiset enimmäisrajat sille, mitä kohtuullinen varautuminen on. Asetus siis estää vuokrankorotukset, joiden tarkoituksena on kerätä puskureita tulevia remontointitarpeita varten. Tämän odotetaan edelleen hillitsevän ARA-vuokrien nousua tulevina vuosina.

ARA-asuntojen rakentamista kehitetään

Suomessa aloitettiin vuonna 2015 noin 1 700 ARA-vuokra-asunnon rakentaminen. Aloitusten määrä kertoo, että rahoitusmuodon ehdot eivät ole kannustaneet toimijoita riittävään vuokra-asuntotuotantoon. Kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi erityisesti suurimmissa kasvukeskuksissa estettiin vuoden 2015 syksyllä kymmenen vuoden korkotukimallia. Mallin tavoitteena on saada lisää etenkin pieni- ja keskituloisille kotitalouksille soveltuvia valtion tukemia asuntoja. Malli sisältää toivottua joustavuutta ja poistaa toimijoille aiheutuvia riskejä lähteä mukaan tuottamaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.

Joustavuuden ansiosta tuetut asunnot voisivat myös säilyä pidempään säännellyillä vuokramarkkinoilla. Esityksen uskotaan innostavan myös uusia, aiempaa pienempiä toimijoita rakennuttamaan vuokra-asuntoja valtion takausten avulla. Lisäksi toimijoita houkutellaan rakentamaan uusia asuntoja siten, että olemassa olevan ARA-asuntokannan käyttö- ja luovutusrajoituksista joustetaan, mikäli vapautuva pääoma käytetään tuotannon rahoitukseen. Esitys kymmenen vuoden korkotukimallista menee eduskunnan käsittelyyn todennäköisesti vuoden 2016 syksyllä ja tavoitteena on, että se olisi käytössä vuonna 2017.

Hallitus aikoo kehittää myös ARA-asuntojen asukasvalintoja ottamalla käyttöön tulorajat. Jatkossa asukkaan tulot tarkistetaan ARA-asuntoon muuton ja asunnon vaihdon yhteydessä sekä uusissa sopimuksissa 5 vuoden välein. Uutta esityksessä on tulotarkastelu asumisaikana ja asunnon vaihdon yhteydessä.

Tavoitteena on, että valtion tukemat vuokra-asunnot ohjautuisivat kireillä asuntomarkkina-alueilla niitä eniten tarvitseville. Tulorajojen lisäksi asunnon tarve ja varallisuus säilyisivät edelleen tasavertaisina vertailuperusteina, eli asukkaaksi olisi edelleen valittava se, jolla on pienimmät tulot, vähiten varallisuutta ja suurin asunnontarve.

as2016_ARA_ja_vapaa_vuokrien_suhde

Kuvio 11. ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuonna 2015.

Tonttiniukkuus, rakentamisen sujuvoittamista estävät normit ja kiristyvä verotus ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat merkittävästi asumisen kalleuteen myös tuettujen vuokra-asuntojen osalta. Hallituksen esitykset eivät ratkaise kaikkia näitä ongelmatekijöitä, mutta ovat oikeansuuntaisia avauksia tuettujen vuokra-asuntojen rakentamisen lisäämiseksi ja asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumiseksi valtion tukemassa asuntokannassa.

Vaikka Aran tuotantotukien tavoitteena on tarjota kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, ei monissa kunnissa tuetut vuokrat ole juurikaan vapaarahoitteisia vuokria edullisempia (Kuvio 11). Pienimmillä paikkakunnilla ARA-vuokrat ovat jopa suuremmat kuin vapaarahoitteiset vuokrat. Ainoastaan pääkaupunkiseudulla tuetut vuokra-asunnot ovat selvästi edullisempia kuin vapaarahoitteiset asunnot. Pääkaupunkiseudulla ARA-vuokra on noin 30 prosenttia pienempi kuin vapaarahoitteinen vuokra.

Asuntopolitiikassa edelleen haasteita

Koko maan tasolla asuntojen hinnat eivät merkittävästi eroa kotitalouksien tulotason määrittämästä tasosta, joten Suomen asuntomarkkinoiden tilannetta voidaan pitää lyhyellä aikavälillä melko tasapainoisena. Asuntojen hintakehitys seuraa myös ensi vuonna tulokehityksen viitoittamaa uraa, joka tämänhetkisen ennusteen valossa näyttää melko vaatimattomalta. Valoa tunnelin päähän tuo monien maiden talouksien pääsy kasvu-uralle, mikä heijastuu positiivisesti Suomenkin talouteen viennin ja investointien kasvuna.

Suomen asuntomarkkinoilla suuri kuva ei lyhyellä aikavälillä muutu. Suuret kaupungit vetävät ihmisiä ja uusia asuntoja tarvitaan kasvukeskuksiin. Jos uusien asuntojen rakentaminen ei lisäänny, paine kasvaa entisestään vanhojen asuntojen markkinoilla. Pahimmillaan asuntomarkkinoiden ongelmat voivat aiheuttaa häiriöitä työmarkkinoille ja työvoiman liikkuvuuteen.

Asuntorakentamiseen kaavoitetun ja siihen infrastruktuuriltaan soveltuvan maan riittämätön tarjonta pysyy edelleen merkittävänä asuntotuotannon pullonkaulana varsinkin Helsingin seudulla. Valtion ja kaupunkien poliittisilla linjauksilla tonttimaan tarjontaan voidaan merkittävästi vaikuttaa. Maankäytön suunnittelu on kuitenkin hidas ja raskas prosessi, jossa etenkään pääkaupunkiseudun kaltaisella alueella suuria alueita ei ole mahdollista saada nopeasti kaavoitettua ja toteutettua.

Asumisen kohtuuhintaisuus suhteessa kotitalouksien maksukykyyn korostuu asuntopolitiikassa. Hallitusohjelmassa esitetyillä maankäytön ja kaavoituksen sujuvoittamiseen, sääntelyn purkamiseen ja tonttitarjonnan lisäämiseen liittyvillä päätöksillä pyritään lisäämään asuntotarjontaa ja laskemaan asumisen hintatasoa. Valtion pyrkimyksenä on lisätä merkittävästi asuntotuotantoa erityisesti Helsingin seudulla.

Valtio on sitoutunut neuvottelemaan Helsingin seudun 14 kunnan, Turun, Tampereen ja Oulun kaupunkiseutujen kanssa maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimukset vuosille 2016-2019. MAL-sopimusten keskeisiä kysymyksiä ovat kaupunkiseutujen yhdyskuntarakenne, yhteisvastuullinen asuntopolitiikka sekä toimiva liikennejärjestelmä ja kestävä liikkuminen. Niissä huomioidaan myös kasvaneesta maahanmuutosta aiheutuva asuntotarpeen kasvu. Toteutuessaan näillä valtion päätöksillä voi olla merkittäviä vaikutuksia asuntomarkkinoiden kehitykseen.


 

Ennustemallin kuvaus

Hinta- ja vuokraennusteiden laatimisessa hyödynnetään dynaamisille heterogeenisille paneeliaineistoille kehitettyä PMG-estimointimenetelmää (Pooled Mean Group) ja aineistona vuosien 1995–2015 asuntojen hinta-, vuokra-, tulo- ja työllisyystietoja 16 suurimmasta kaupungista. Mallin avulla luodaan pitkän aikavälin tasapainoura koko aineistolle ja lyhyen aikavälin sopeutumismekanismi erikseen suurimmille kaupungeille. Malli on esitelty tarkemmin PTT:n työpaperissa 169 Holappa, V., Huovari, J., Karikallio, H. ja Lahtinen, M. (2015).

Ennustemallin keskeisin oletus on, että asuntojen hinnat määräytyvät kotitalouksien tulokehityksen ja korkojen perusteella. Mallin on todettu tuottavan oikeansuuntaisia tuloksia noususuhdanteissa, kun taloudellinen epävarmuus yhteiskunnassa on vähäistä. Epävarmuuden lisääntyessä malli tuottaa yleisesti liian korkeita hintaennusteita. Vaikka epävarmuutta pyritään ennustemallissa huomioimaan, on asuntomarkkinoihin vaikuttava epävarmuus moninaista ja usein vaikeasti mitattavaa. Taulukossa 2 esitettyjen ja mallin tuottamien ennusteiden ero selittyykin talouden suuresta epävarmuuden määrästä. Lisäksi tulonmuodostuksen rakenne on poikkeuksellista tulojen kasvun selittyessä pääosin pääomakorvausten kasvulla. Kotitalouksien saamat pääomakorvaukset jakautuvat kotitalouksien välillä epätasaisesti, minkä seurauksena keskimääräinen tulojen kasvu ei välity kuin osin kysynnän lisäykseksi.