Uutiset

Tilastojen takana: Asuntokauppa ei näytä selviä hyytymisen merkkejä

31.heinäkuu 2018
Lauri Vuori
KATSO KIRJOITTAJAN MUUT ARTIKKELIT»

(Päivitetty 13.25: lisätty jutun loppuun tietoa lainakatosta, päivitetty jutun viimeinen kuvio asuntolainoista)

Tilastokeskuksen tänään julkaistun tilaston mukaan asuntojen hinnat nousivat 0,8 prosenttia vuoden toisella neljänneksellä vuoden takaiseen verrattuna. Alueelliset erot asuntojen hinnoissa kasvoivat alkukesän aikana. Pääkaupunkiseudulla hinnat jatkoivat parin prosentin kasvua, kun muualla Suomessa hinnat laskivat lähes prosentin. 

Kesän aikana huomiota on saanut huoli Suomen asuntomarkkinoiden hyytymisestä. Havainnot ovat perustuneet suurimpien kiinteistövälitysketjujen omiin tilastoihin, Kiinteistöalan keskusliiton kauppatilastoon sekä Tilastokeskuksen kuukausittaisiin ennakkotietoihin. Suurimpien kiinteistövälitysketjujen mukaan asuntokauppa on hiljentynyt alkukesästä jopa muutamia prosentteja viime vuodesta. 

Samaan aikaan työllisyys kasvaa kovaa vauhtia (http://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/tilastojen-takana-tyollisyys-kovassa-kasvussa.html), kuluttajien luottamus on korkealla tasolla ja asuntolainojen yleisimmät viitekorot ovat edelleen matalalla. Korot voivat kuitenkin olla lähiaikoina nousemassa. Lainakaton kiristymisen heinäkuun alussa olisi lisäksi pitänyt piristää asuntokauppaa alkukesästä. (http://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/blogi-lainakatot-ylivelkaantumisen-ehkaisemiseksi-eivat-kotitalouksien-kiusaksi.html)  

Tilastokeskuksen ennakollisia kuukausitilastoja kauppamääristä katsomalla voi tulla kuitenkin tehneeksi hätäisiä johtopäätöksiä. Toisin kuin esimerkiksi työllisyystilastoissa, asuntokauppojen määrät tarkentuvat myöhemmissä julkaisuissa. Kauppamäärien tilastointi Tilastokeskuksessa perustuu Verohallinnon varainsiirtoveroilmoituksiin. Rekisteritietoja saadaan viiveellä ja tarkempia johtopäätöksiä päästään tekemään vasta kuukausien viiveellä. Tuoreimman kuukauden tilastoissa on yleensä mukana hieman alle puolet kaupoista. Neljännesvuositilastoissa mukana on jo kaksi kolmannesta kaupoista. Vuositilasto kattaa lähes kaikki kaupat. 

Kun alkuvuoden kehitystä verrataan viime vuosien vastaavien ajankohtien julkaisuihin, ovat luvut tämän vuoden ennakkotietojen mukaan samalla tasolla kuin kaksi vuotta sitten ja vain reilun prosentin viime vuotta jäljessä. Kauppamäärien laskusta on oltu huolissaan erityisesti huhti-toukokuussa. Näiltä kuukausilta ollaan jopa viime vuoden yläpuolella, kun tarkastellaan saman julkaisuajankohdan lukuja.

Tilastojen tarkentuminen voi tietysti heilauttaa vielä kauppamääriä tämän vuoden osalta suuntaan tai toiseen. Viimeisimpien kuukausien vajaat kauppamäärätilastot vetävät myös sarjojen trendejä alaspäin. Kokonaismäärä tämän vuoden kaupoista on selvillä vasta ensi keväänä. 

Kauppamäärien kehitystä voi arvioida lyhyellä ajalla myös muista mittareista. Esimerkiksi kuluttajabarometrin ja asuntolainakannan kasvun perusteella kotitalouksien asunnonostoaikeet eivät ole olleet viilentymässä. Kuitenkaan esimerkiksi asuntosijoitusyhtiöiden tekemiä kauppoja ei pystytä näillä tilastoilla arvioimaan. Asuntokauppojen määriä ei myöskään tilastoida erikseen kotitalouksille ja yrityksille. Jos asuntojen kauppamäärien vähentyminen näkyy selvemmin myöhemmin tarkentuvissa tilastoissa, voi yhtenä tekijänä olla asuntosijoitusyhtiöiden tekemien kauppojen väheneminen. 

Tilastokeskuksen viimeviikkoisen kuluttajabarometrin mukaan kotitalouksien asunnonostoaikeiden näkymät ovat valoisat. Seuraavan 12kk aikana asunnon ostoa harkitsevien määrää on ollut alkuvuoden aikana korkeampi kuin vuosi sitten. Omistusasunnon ostoaikomusten trendi on ollut kasvussa vuodesta 2015 alkaen.

Asuntomarkkinoilla kauppamääriä merkittävämpi ja jo näkyvä käänne tulee olemaan uudistuotannon tasaantuminen viime vuosien huippulukemista. Myönnettyjen rakennuslupien määrä on laskenut alkuvuonna toistakymmentä prosenttia. Asuntotuotanto on kuitenkin lupamäärien laskusta huolimatta korkealla tasolla. Uusia asuntoja valmistuu huomattavan paljon lähivuosien aikana kasvukeskuksiin, mikä osaltaan tukee asuntomarkkinoiden tasaista kehitystä. Kasvanut uudiskohteiden tarjonta hillitsee edelleen hintojen nousua.

Lainakatto ei kirittänyt asuntolainojen nostoa

Suomen Pankin julkaisemassa kotitalouksien asuntolainatilastossa kasvu on jatkunut myös tasaisena. Alkuvuoden aikana kotitalouksien asuntolainakanta on kasvanut tasaista parin prosentin vauhtia. Alkuvuoden aikana asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti alle prosentin vuosivauhtia. Lainakanta kasvaa enemmän asuntojen kauppamäärien kuin asuntojen hintojen nousun johdosta. 

Kotitalouksien velkaantumista pyritään suitsimaan lainakattosääntelyllä, joka on ollut voimassa heinäkuun alusta alkaen. Tuoreimman tilaston mukaan sääntely ei ole ehtinyt vaikuttaa asuntolainojen nostoinnokkuuteen ennen sääntelyn voimaantuloa. Lainakaton vaikutukset lainakannan kasvuun voivat olla myös tulevissa tilastoissa vähäiset. Sääntely tulee vaikuttamaan vain pieneen joukkoon asuntolainan hakijoista.

Kotitalouksien velkaantuminen asuntolainoilla on edelleen suurin velkaantumisen lähde. Taloyhtiölainakeskustelussa on hukkunut alkuperäinen ongelma velkaantumisen taustalla. 

Kirjoittaja on PTT:n ekonomisti. Twitter: @laurivuori