Uutiset

Blogi: Lainakatot ylivelkaantumisen ehkäisemiseksi, eivät kotitalouksien kiusaksi

21.maaliskuu 2018
Eeva Alho ja Lauri Vuori
KATSO KIRJOITTAJAN MUUT ARTIKKELIT»

Lainakatot ylivelkaantumisen ehkäisemiseksi, eivät kotitalouksien kiusaksi 

Eeva Alho ja Lauri Vuori

Finanssivalvonta on huolestunut kotitalouksien velkaantumisesta, jonka arvellaan jopa voivan uhata makrovakautta. Maanantaina 19.3. ilmoitettiin uudesta lainakatosta, joka tulee käyttöön heinäkuun alusta. Tässä blogissa kerromme taustaa sille, miksi lainakaton kiristäminen on tarpeen, mitkä ovat sen mahdolliset vaikutukset asuntomarkkinoille, ja miksi kiristäminen on hyvä toteuttaa nyt nousukaudella. 

Asuntolainojen lainakatto eli enimmäisluototussuhde otettiin ensimmäistä kertaa käyttöön Finanssivalvonnan päätöksellä heinäkuussa 2016. Silloin voimaan tulleella lainakattosääntelyllä oli tarkoitus rajoittaa myönnettävän lainan enimmäismäärää. Finanssivalvonta oli jo aiemmin suositellut pidättäytymästä luotottamasta koko hankintahintaa. Suosituksia ei oltu noudatettu pankkien välisen kilpailun vuoksi (Alho 2013). Lainakattosääntelyllä asuntolainan enimmäismääräksi asetettiin 90 % vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajilla luoton määrä sai olla korkeampi: 95 % asunnon arvosta. 

Vuoden 2016 lainakattopäätöksellä ei ollut näkyviä vaikutuksia kotitalouksien velkaantumiseen. Kotitalouksien nostamien uusien asuntolainojen vuosikasvu jatkui tasaisella hieman yli 2 % uralla, jolle se oli asettunut vuonna 2013. Lainakaton asettaminen ei aiheuttanut muutosta lainojen kysyntään tai tarjontaan, koska se vakiinnutti aiemmat suositukset. Toinen selitys on, että lainakatto määriteltiin suhteessa lainaan annettavien vakuuksien käypään arvoon eikä se rajoittunut pelkästään hankittavan asunnon vakuusarvoon. Ollakseen toimiva makrovakausvälineenä lainakatto tulisi määritellä lakiin uudestaan siten, ettei sitä voisi kiertää muilla lainoilla tai lisävakuuksilla. 

Finanssivalvonta antoi 19.3.2018 makrovakauspäätöksen, jonka mukaan enimmäisluototussuhdetta kiristetään muille kuin ensiasunnon ostajille 85 %:iin vakuuksien käyvästä arvosta heinäkuusta 2018 alkaen. Finanssivalvonnan huolena on ollut kotitalouksien velkaantumisen kasvu. Toisaalta asuntolainojen vuosikasvu on hidastunut ja kotitalouksien velkaantumiskehitys on ollut viime vuosina maltillista, jos sitä vertaa käyttävissä olevien tulojen kasvuun 

Kuvio 1: Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen ja asuntolainojen vuosimuutos. 

Suomalaiset kotitaloudet velkaantuvat yhä enemmän kasvaneiden taloyhtiölainojen  ja kulutusluottojen lisääntynen käytön vuoksi . Taloyhtiölainojen euromääräinen kasvu ylitti asuntolainojen kasvun jo vuonna 2014. Asuntoyhteisöjen lainat ovat kasvaneet viime vuosina yli 10 %:n vuosivauhtia. 

Makrovakauden näkökulmasta kotitalouksien velkaantumisen hillitseminen on perusteltua. Talouden noususuhdanteessa lainaehtojen kiristyksiä on helpoin tehdä ilman, että niillä on suuria markkinoita heilauttavia vaikutuksia. Korkotaso on vielä matalalla, ja PTT:n tuoreen kansantalouden ennusteen mukaan sekä työllisyyskehitys että kotitalouksien luottamus tukevat lähivuosina kulutusta ja asunnonostoaikeita. Riskinottohalu kasvaa tyypillisesti taloudessa mennessä hyvin. 

Vaikka kotitalouksien velkaantuneisuusaste on vielä selvästi muita pohjoismaita matalampi, noin 128 %, on velkaantumiseen puututtava ajoissa, jottei velkaantuneisuus nouse muiden maiden tasolle. Suomen asuntomarkkinat eivät kaipaa Ruotsin asuntomarkkinoiden kaltaisia ylivelkaantumisen uhkia. Historiasta voi oppia, että ylivelkaantumisen purkaminen on hidasta. Se myös omiaan heikentämään tulevan talouskasvun eväitä. 

Lainakaton nosto on vastasyklinen toimi ehkäistä liiallista riskinottoa asuntomarkkinoilla. Järjestelmäriskiä on ryhdytty suitsimaan lisäämällä tämän vuoden alusta pankkien asuntolainasalkkuihin riskipainolattia. Luotonannon kustannusten kasvusta ei ole vielä mitattavia vaikutuksia luottojen tarjontana.  

Lainakaton vaikutuksista asuntomarkkinoiden toimintaa löytyy aiempaa analyysiä Alhon (2013) selvityksestä. Velkaantuminen voi vähentyä joko luoton keskimääräisen koon pienentymisellä tai luotonsaantirajoitteiden kautta. Lainakaton kiristämisellä voi kuitenkin olla lyhyellä aikavälillä velkaantumista kiihdyttävä vaikutus, jos asunnonostoa ja luotonnostoa kiirehditään ennen lainakaton kiristymisen voimaantuloa. 

Lainakatolla saattaa olla vaikutuksia asuntomarkkinoiden toimintaan ja toimijoihin. Näitä vaikutuksia on pohdittu Alho (2013) analyysissä, mutta tuoreita vaikutusarvioita ei ole tehty lainakaton käyttöönoton jälkeen. Lainakaton kiristäminen voi aiheuttaa ostajajoukon valikoitumista, jolloin asuntokaupan ketju hidastuu ja pitkällä aikavälillä kysyntä vähenee. Ensiasunnon ostajien pienempi omarahoitusosuuden vaatimus helpottaa ensiasunnon ostamista, mutta vaikeuttaa jatkossa asunnon vaihtoa isompaan, kun vaaditun oman pääoman määrä kasvaa. Periaatteessa olisi mahdollista, että myös eri tarkoituksiin nostettavalle asuntolainalle – kuten sijoitusasunnoille – määriteltäisiin eritasoiset lainakatot. Liian suurella velkavivulla hankittuihin sijoitusasuntoihin liittyy riskejä korkojen noustessa. (PTT on käsitellyt asuntosijoitusbuumia: lue lisää). Toisaalta voidaan nähdä myönteisenä, että yksityiset vuokranantajat monipuolistavat vuokra-asuntojen tarjontaa.  

Asuntojen volyymin lisäksi lainakatolla voi olla lyhytaikaisia vaikutuksia hintoihin. Pitkällä aikavälillä asuntolainojen koon rajoittamisen pitäisi kuitenkin hillitä asuntojen hintojen nousua. Kireän lainakaton oloissa markkinoille voi valikoitua lähinnä asunnonvaihtajia ja sijoittajia, joilla on muuta vakuudeksi kelpaavaa varallisuutta. Vapaarahoitteiset vuokrat voivat nousta, jos lainakatto rajoittaa velalla ostettujen sijoitusasuntojen määrää.

Lainakaton vaikutukset koskevat kuitenkin vain pankkien myöntämiä asuntolainoja, eivätkä estä velkaantumisen kasvua muiden luottojen kautta. Asuntolainojen lainakaton kiristämisen lisäksi kotitalouksien velkaantumista olisi syytä hillitä positiivisella luottorekisterillä. Useiden kulutusluottojen kertyminen voi aiheuttaa kotitalouksille ylivelkaantumista. Lisäksi olisi tärkeää tunnistaa, missä määrin ongelmat ovat yhteydessä toisiinsa, eli ajavatko liian korkeat asumiskustannukset, kireälle viritetty kotitalouden taloudellinen tilanne, liian suuret asuntolainat ja vähäinen taloudellinen pelivara kulutusluottojen ja osamaksujen käyttöön.