Blogi

Tutkijoidemme kolumneja sekä juttuja tutkimusaiheistamme ja erikoistumisteemoistamme

Taloustutka: Mikä puhkaisee Ruotsin asuntokuplan?

22.toukokuu 2017
Eeva Alho
KATSO KIRJOITTAJAN MUUT ARTIKKELIT»

Sanotaan, ettei varallisuushintojen kuplaa huomaa ennen kuin se puhkeaa. Ruotsin asuntokupla on niin ilmiselvä, että ruotsalaisetkin myöntävät sen. Naapurimaasta käsin saattaisi olla viihdyttävää arvuutella. kumpi puhkeaa ensin: Ruotsin asuntokupla vai Kiinan velalla pumpattu talous. Ei kuitenkaan naurata. Lähihistoriassa on karuja esimerkkejä siitä, kuinka koilliseen osoittaneet hinnat ovat lopulta romahtaneet ja johtaneet maan talouden kriisiin.

IMF varoitti jo muutama vuosi sitten Ruotsin asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta. Ruotsalaisilla kotitalouksilla on velkaa liki 200 % käytettävissä oleviin tuloihin nähden, mikä on Tanskan ja Alankomaiden jälkeen Euroopan korkein velkaantumisaste. Tanskan ja Alankomaiden asuntomarkkinoilta ilma on jo puhallettu pois, ja velkaantumisen tahti on hidastunut selvästi.

Ruotsin asuntokupla voi puhjeta kolmella tavalla. Ensiksikin jokin ulkoinen šokki, joka kohdistuisi laajalti rahoitusmarkkinoihin, olisi omiaan viilentämään asuntomarkkinat. Vuonna 2008 levinnyt rahoitusmarkkinoiden kriisi ja sitä seurannut vakava maailmantalouden taantuma on esimerkki tällaisesta šokista. Pankit hankkivat rahoitustaan kansainvälisiltä markkinoilta, ja järjestelmänlaajuinen häiriö heikentäisi luotonantoa ja kuluttajien luottamusta.

Ruotsin kotimarkkinoita koskeva šokki olisi toinen mahdollinen sykäys asuntokuplan puhkeamiselle. Esimerkiksi korkojen nousu näkyy väistämättä asuntomarkkinoilla. Koronnousu seuraa yleisen taloustilanteen kohenemisesta. Yksityinen kulutus on ollut Ruotsin talouskasvun ajuri. Korkomenojen kasvu vähentäisi kulutusta, mikä hidastaisi talouskasvua, mikä heikentäisi luottamusta, mikä puolestaan käynnistäisi asuntojen hintoja laskevan kierteen.

Šokki voisi periaatteessa aiheutua myös asuntomarkkinoiden rakenteellisesta muutoksesta. Asuntokupla kuvastaa kysynnän ja tarjonnan epätasapainoa asuntomarkkinoilla. Vuokramarkkinoiden säännöstelyn takia vuokra-asunnon saaminen on vaikeaa, mikä on luonut nousevien hintojen kierteen. Ennen kuin vuokramarkkinoiden vääristymät saadaan korjattua ja asuntojen tarjonta kasvuun, hinnat ehtivät nousta vielä pitkään.

Kolmas keino puhkaista kupla liittyy luottokäytäntöihin. Niin kauan kuin ruotsalaiset kotitaloudet laskevat sen varaan, että he maksavat lainan pois vasta asunnon myydessään, asuntolainan koko on heille sivuseikka. Odotus alati nousevista asuntojen hinnoista pitää ostohalut korkeina, ja kupla jatkaa paisumistaan, jollei luotonantoa rajoiteta. Uusien asuntolainojen osalta tuli voimaan lyhennyspakko, mikä on jo hillinnyt lainanottoa.

Veikkaisin kakkosen ja kolmosen yhdistelmää. Riittävän iso korkojen nousu yhdessä luotonannon rajoitusten kanssa katkaisevat hintojen nousun. Lisäksi veikkaan hallittua kuplan hiipumista romahduksen sijaan. Ruotsalaiset kun ovat hannuhanhia.

Kolumni on julkaistu Maaseudun Tulevaisuudessa 22.5.