Blogi

Tutkijoidemme kolumneja sekä juttuja tutkimusaiheistamme ja erikoistumisteemoistamme

"Asuntoalea ei näköpiirissä", Petri Mäki-Fränti, 5.3.2007

  • Asuntoalea

    ei näköpiirissä

    Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hintakehitys eri alueiden välillä oli loppuvuonna 2006 jo hiukan eriytynyttä, ja monin paikoin asuntojen hintojen nousu näytti ainakin tilapäisesti rauhoittuneen.

    Varsinkin pääkaupunkiseudulla hinnat jatkoivat kuitenkin nousuaan monin paikoin. Näin siitä huolimatta, että keskuspankin koron nostot ovat vihdoin alkaneet näkyä myös asuntolainojen koroissa. Puheet asuntomarkkinoiden hintakuplasta ja sen puhkeamisesta ovat jatkuneet.

    Asuntomarkkinoiden ylikuumenemista perustellaan muun muassa sillä, että asuntojen neliöhinnat suhteutettuna kuluttajien tulotasoon ovat pääkaupunkiseudulla jo ylittäneet 80-luvun lopun tason.

    Parempi tapa tutkia asuntomarkkinoiden tasapainoa on kuitenkin tarkastella jotain sellaista mittaria, joka suhteuttaa asuntojen hinnat omistusasumisen vaihtoehdon eli vuokralla asumisen kustannuksiin. Asuntojen hintakuplaa on syytä epäillä, jos omistusasuminen äkisti kallistuu vuokra-asumiseen verrattuna.

    Omistusasumisen kustannukset muodostuvat suurimmaksi osaksi pääomakustannuksista. Johdonmukainen tapa mitata pääomakustannuksia on laskea kokonaan lainarahalla rahoitetun asuntoneliön korkomenot.

    Lyhennyksen osuutta lainan hoitomenoista ei oteta huomioon, lainan lyhentäminenhän on säästämistä siinä kuin vaikkapa rahojen tallettaminen pankkitilille. Kun näin saatuun omistusasumisen pääomakustannukseen lisätään yhtiövastike ja asuntojen kuluminen, saadaan omistusasumisen kokonaiskustannukset.

    Äskettäin ilmestyneessä tutkimuksessa verrattiin omistusasumisen kustannuksia vuokralla asumisen kustannuksiin seutukunnittain kahdenkymmenen viime vuoden aikana. Koska asuntojen vuokrissa maan eri osien välillä on huomattavasti vähemmän eroja kuin asuntojen hinnoissa, omistusasuminen suhteessa vuokra-asumiseen on kalleinta kasvukeskuksissa. Merkittäviä hyppäyksiä asuntojen hintojen ja vuokrien suhteessa ei kuitenkaan missään päin maata ollut tapahtunut. Jopa pääkaupunkiseudulla omistusasuminen suhteessa vuokra-asumiseen verrattuna on halvempaa kuin vuosituhannen alussa, puhumattakaan lamaa edeltäneen ajan tilanteesta.

    Korkojen lasku on kompensoinut tehokkaasti viime vuosien asuntojen nopean hintojen nousun vaikutuksia omistusasumisen kustannuksiin. Jos näistä pääomakustannuksista vähennettäisiin asuntojen toteutunut hinnannousu, näyttäisi omistusasuminen olleen tarkasteluperiodilla paikoittain lähes ilmaista.

    Tarkastelun perusteella suurin riskitekijä, joka voisi lähitulevaisuudessa laukaista nopean asuntojen hintojen laskun, olisi korkotason nopea ja merkittävä nousu. Koska inflaatio euroalueella näyttäisi olevan hyvin hallinnassa, äkillistä rahapolitiikan kiristystä ei kuitenkaan ole näköpiirissä.